Постанова
Іменем України
10 травня 2018 року
м. Київ
справа № 594/279/17
провадження № 61-1300св17
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Висоцької В. С.,
суддів: Мартєва С. Ю., Пророка В. В., Фаловської І. М. (суддя-доповідач), Штелик С. П.,
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр»,
відповідачі: ОСОБА_2, товариство з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія»,
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» на рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 22 вересня 2017 року в складі судді Зушман Г. І. та ухвалу апеляційного суду Тернопільської області від 21 листопада 2017 року в складі колегії суддів: Бершадської Г. В., Гірського Б. О., Ткач О. І.,
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
У березні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» (далі - ТОВ «Мрія Центр») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2, товариства з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія» (далі - ТОВ «Борщівська аграрна компанія») про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору оренди землі поновленим.
Позовна заява мотивована тим, що 10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, площею 0,97 га строком на 5 років. Позивач протягом строку дії договору належним чином виконав умови договору та виконав усі передбачені умови для його поновлення, а саме: до закінчення строку договору двічі надсилав на адресу орендодавця листи-повідомлення з проектами додаткових угод про намір скористатися переважним правом на поновлення договору, після закінчення строку дії договору оренди продовжував використовувати земельну ділянку та виплачував орендодавцю орендну плату. ОСОБА_2 не надала жодної відповіді на листи-повідомлення з проектами додаткових угод про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі. Разом з тим 01 червня 2015 року між ТОВ «Борщівська аграрна компанія» та ОСОБА_2 було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки. Таким чином, відповідачі своїми діями щодо укладення між собою нового договору оренди землі порушили переважне право ТОВ «Мрія Центр» на поновлення договору.
На підставі викладеного ТОВ «Мрія Центр» просило визнати недійсним договір оренди землі, укладений 01 червня 2015 року між ТОВ «Борщівська аграрна компанія» та ОСОБА_2; визнати поновленим договір оренди землі, укладений 10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_2, на той самий строк на таких самих умовах.
Рішенням Борщівського районного суду Тернопільської області від 22 вересня 2017 року в задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що переважне право на поновлення договору оренди землі можливе лише за умови дотримання орендарем строків і процедури повідомлення про намір реалізувати таке своє право, а позивач не надав суду належних і допустимих доказів повідомлення ним орендодавця про намір скористатися переважним правом щодо укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди та отримання орендодавцем такого повідомлення.
Ухвалою апеляційного суду Тернопільської області від 21 листопада 2017 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Ухвала апеляційного суду мотивована тим, що ТОВ «Мрія Центр» не повідомило ОСОБА_2 про намір продовження договірних відносин, як це передбачено у пункті 8 договору оренди, і не звернулося до суду після закінчення місячного строку за захистом свого права на укладення додаткової угоди на умовах, які викладені в тексті вказаної угоди, тому власник землі вправі розпоряджатись на свій розсуд вказаною земельною ділянкою. ОСОБА_2 на час укладення оспорюваного договору оренди землі мала правові підстави вважати, що договір оренди землі, укладений нею з ТОВ «Мрія Центр», є припиненим з 10 грудня 2014 року у зв'язку із закінченням строку його дії, оскільки позивач не скористався переважним правом на поновлення договору оренди землі в порядку, який визначено договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
У касаційній скарзі, поданій у грудні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ТОВ «Мрія Центр», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення суду першої інстанцій та ухвалу апеляційного суду, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Касаційна скарга мотивована тим, що суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкового висновку про недотримання ТОВ «Мрія Центр» установленої процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на підставі частин першої - п'ятої, а також шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки зазначена норма не передбачає та не вимагає надсилання листів-повідомлень рекомендованими, цінними та/або з повідомленнями про вручення поштовими відправленнями. Також суди не врахували, що ТОВ «Мрія Центр» запропонувало в надісланому орендодавцю проекті додаткової угоди аналогічні умови оренди, а в листі-повідомленні зазначило, що в разі незгоди із запропонованими умовами оренди, ОСОБА_2 має право надати прийнятні для неї умови або власний проект додаткової угоди. Крім того, суди не врахували обов'язкових до застосування правових висновків Верховного Суду України щодо застосування частин першої - п'ятої, а також шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», викладених у постановах від 18 березня 2015 року (справа № 6-3цс15) та від 25 лютого 2015 року (справи № 6-219цс14 та № 6-10цс15).
У січні 2018 року ТОВ «Борщівська аграрна компанія» подало відзив на касаційну скаргу, зазначивши, що касаційна скарга є необґрунтованою, а судові рішення першої та апеляційної інстанцій постановлені відповідно до норм матеріального та процесуального права, а тому просило залиши їх без змін.
23 січня 2018 року справу передано до Верховного Суду.
У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Частиною другою статті 389 ЦПК України встановлено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Частиною першою статті 402 ЦПК України визначено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
Суди встановили, що ОСОБА_2 на підставі державного акта на право приватної власності на землю, виданого 05 лютого 2002 року Циганською сільською радою Борщівського району Тернопільської області, є власником земельної ділянки площею 0,97 га, розташованої на території вказаної сільської ради.
10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_2 укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки площею 0,97 га строком на 5 років з моменту його державної реєстрації. Державну реєстрацію зазначеного договору здійснено 10 грудня 2009 року.
Пунктом 8 цього договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно з пунктом 9 договору оренди від 10 травня 2009 року орендар вносить орендну плату у формі та розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на рік, у тому числі 384,74 грн у грошовій формі, або 5 центнерів зерна в натуральній формі щороку.
01 червня 2015 року між ТОВ «Борщівська аграрна компанія» та ОСОБА_2укладено договір оренди землі спірної земельної ділянки строком на 7 років, державну реєстрацію якого здійснено 20 липня 2015 року.
Пунктом 8 оспорюваного договору встановлено орендну плату в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік у грошовій формі або в натуральній формі.
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК Українивідносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону(у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п'ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Суди встановили, що на підтвердження заявлених вимог позивач надав копії листів-повідомлень від 04 березня 2014 року № 138 та від 07 серпня 2014 року № 97 з проектами додаткових угод.
ТОВ «Мрія Центр» вказувало, що такими листами ОСОБА_2 була повідомлена про намір позивача скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Ці листи не зареєстровані у вихідній кореспонденції ТОВ «Мрія Центр».
Заперечуючи проти заявлених вимог, ОСОБА_2 вказувала, що вона не отримувала листів-повідомлень позивача про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк з проектами додаткових угод.
Належних та достовірних доказів надсилання вказаних листів-повідомлень ОСОБА_2 та, відповідно, отримання їх нею у матеріалах справи немає.
Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Отже, результат аналізу зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Вказані вище висновки узгоджуються з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеною в постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, та спростовують доводи касаційної скарги.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог ТОВ «Мрія Центр», суди виходили з того, що позивач не надав належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди, та з урахуванням зазначених вимог закону дійшли правильного висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому ці судові рішення відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України необхідно залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів першої та апеляційної інстанцій не спростовують.
Керуючись статтями 400, 402, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» залишити без задоволення.
Рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 22 вересня 2017 року та ухвалу апеляційного суду Тернопільської області від 21 листопада 2017 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий В. С. Висоцька
Судді С. Ю. Мартєв
В. В. Пророк
І. М. Фаловська
С. П. Штелик