25 квітня 2018 року м. Київ
Справа № 22-2867 Головуючий у судді 1-ї інстанції - Остапчук Т.В.
Унікальний № 757/4324/16 Доповідач - Гаращенко Д.Р.
Апеляційний суд міста Києва. Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ у складі:
головуючого Гаращенка Д.Р.
суддів Невідомої Т.О., Пікуль А.А.
при секретарі Телятник І.М.
розглянувши у судовому засіданні справу, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр правової допомоги №2 колегії адвокатів" на рішення Печерського районного суду міста Києва від 21 листопада 2017 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр правової допомоги №2 колегії адвокатів" до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа: приватний нотаріус Київського нотаріального округу Ковальчук Сергій Павлович про визнання договору купівлі-продажу недійсним,
У лютому 2016 року ТОВ "Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів" звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа: приватний нотаріус Київського нотаріального округу Ковальчук С.П., про визнання договору купівлі-продажу недійсним.
Свої вимоги обґрунтувало тим, що договір купівлі-продажу АДРЕСА_1 від 16.07.2015 року був укладений відповідачами з порушенням переважного права позивача, як належного орендаря, на його викуп.
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 21 листопада 2017 року позов залишено без задоволення.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» подало апеляційну скаргу, у якій, посилаючись на його невідповідність нормам матеріального та процесуального права, неповне з'ясування всіх обставин справи судом першої інстанції та невідповідність висновків, просила його скасувати та ухвалити нове яким позов задовольнити.
Апелянт посилається на невірне трактування судом першої інстанції положень ст.722 ЦК України, стосовно переважного права наймача на придбання майна, яке він наймає, у разі його продажу, без обмежень щодо пропорцій орендованої площі.
Зазначав, що з його боку порушень щодо розміщення своєї юридичної адреси за адресою орендованого приміщення без дозволу позивача, не було. Саме така адреса була зазначена у підписаному сторонами договорі та будь-яких заборон чинне законодавство не містить, а тому суд першої інстанції не повинен був приймати це до уваги.
Апелянт посилався на відсутність у підприємства заборгованості станом на 16 липня 2015 року по орендній платі та комунальним платежам., а будь-яких підтверджуючих документів про заборгованість відповідачем ОСОБА_1 не було надано суду першої інстанції.
Зазначив що в період з 01.07.2017 р. по 31.08.2017 р., з 21.08.2017 р. дійсно оплата платежів не відбувалась через виселення позивача, після укладання оспорюваного договору.
Апелянт наполягав на застосуванні до спірних правовідносин висновку Конституційного суду України від 10 грудня 2009 року справа №31-рп/2009, який всупереч його обов'язковості для судів всіх рівнів був неправильно трактований судом першої інстанції.
В судовому засіданні представник апелянта підтримав апеляційну скаргу та просив її задовольнити.
Представник відповідача ОСОБА_1 в судовому засіданні заперечував проти задоволення апеляційної скарги та просив залишити її без задоволення.
Відповідач ОСОБА_2 у судове засідання не з'явився, повідомлявся належним чином про дату, час, та місце розгляду справи.
Третя особа приватний нотаріус Київського нотаріального округу Ковальчук С.П. у судове засідання не з'явився, повідомлявся належним чином про дату, час, та місце розгляду справи.
Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час, і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Відповідно до ч. 6 ст. 147 Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII "Про судоустрій і статус суддів" у разі ліквідації суду, що здійснює правосуддя на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці (відповідних адміністративно-територіальних одиниць), та утворення нового суду, який забезпечує здійснення правосуддя на цій території, суд, що ліквідується, припиняє здійснення правосуддя з дня опублікування в газеті "Голос України" повідомлення голови новоутвореного суду про початок роботи новоутвореного суду.
Відповідно до п. 3 розділу XII "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII "Про судоустрій і статус суддів" апеляційні суди, утворені до набрання чинності цим Законом, продовжують здійснювати свої повноваження до утворення апеляційних судів у відповідних апеляційних округах.
Підпунктом 8) п. 1 Розділу XIII "Перехідні положення" ЦПК України (в редакції Закону № 2147-VIII від 03.10.2017) установлено, що до утворення апеляційних судів в апеляційних округах їхні повноваження здійснюють апеляційні суди, у межах територіальної юрисдикції яких перебуває місцевий суд, який ухвалив судове рішення, що оскаржується.
Вислухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів прийшла до наступного.
Судом першої інстанції було вірно встановлено, що 01.08.2014 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів" (далі - ТОВ "Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів") та ОСОБА_1 було укладено договір оренди приміщення № 1, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
За умовами договору строк оренди відраховується з моменту передачі об'єкта оренди на підставі акту прийому-передачі, з 01.09.2014 р. до 31.08.2015 р. (пункт 4.1 договору), площа орендованого приміщення становить 14,3 кв.м. (пункт 1.2)
16 липня 2015 року відповідач ОСОБА_1 продав ОСОБА_2, орендоване позивачем приміщення, кв. АДРЕСА_1, на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчук С.П. та зареєстрований в реєстрі за № 4148.
Згідно з даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців юридичною адресою місцезнаходження ТОВ "Центр правової допомоги №2 колегії адвокатів" є місцезнаходження спірного приміщення: АДРЕСА_1.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди приміщення від 01.08.2014 р. був розірваний за ініціативою орендодавця відповідно до положень чинного законодавства та необґрунтованості в зв'язку з цим вимог позивача щодо визнання договору купівлі-продажу недійсним.
Колегія суддів частково погоджується з таким висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Згідно зі ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову.
Судом першої інстанції було вірно встановлено, що квартира АДРЕСА_1 належала ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.В. 20 квітня 2011 року за реєстровим номером № 881 та зареєстрованого в Комунальному підприємстві "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна" 24 жовтня 2011 року за реєстраційним №33351389, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16 липня 2015 року за номером 104272, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 681153480000 (Том 1 а.с.88-93, 101-114)
01 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів» укладено договір оренди приміщення № 1, за умовами якого відповідачем було передано позивачу в оренду частину приміщення, яке є об'єктом оренди та розташоване за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 14,3 кв.м., строком з 01.09.2014 р. до 31.08.2015 р., з вартістю орендної плати 1 600,00 грн. на місяць та оплатою комунальних послуг на підставі отриманих квитанцій та показників лічильників. Передача приміщення відбувається шляхом підписання сторонами акту прийому-передачі не пізніше 01.09.2014 р. (Том 1 а.с.10-13).
01 вересня 2014 р. спірне приміщення було передано позивачу за актом прийому-передачі (Додаток № 1 до договору оренди №1 від 01.08.2014 р. Том 1 а.с. 12-13)
Відповідно до положень ст. 762 ЦК України за користування майном, з наймача справляється плата розмір та періодичність внесення якої встановлюється за домовленістю сторін.
Згідно з п. 5.1. договору оренди укладеного між позивачем і ОСОБА_1 розмір орендної плати складав 1600 грн. на місяць, без ПДВ.
Згідно з п. 5.2. договору орендатор при підписанні договору вносить передплату у розмірі 1600 грн. 00 коп. (за домовленістю сторін).
В якості залогової суми (депозиту), яка повертається орендатору в день закінчення строку договору оренди зараховуються в рахунок оплати за останній місяць оренди.
Згідно з п. 5.6. договору оренди вартість комунальних послуг сплачує також Орендатор на підставі рахунків.
На підтвердження належного виконання своїх зобов'язань щодо сплати орендної плати позивач надав суду першої інстанції видаткові касові ордери (Том1 а.с. 16-18)
Однак сума зазначена в кожному видатковому касовому ордері, за кожний місяць оплати, становить менший розмір ніж визначено в договорі оренди.
В судовому засіданні представник апелянта не пояснив суду зазначені обставини, належних доказів не надав. Будь-яких додаткових угод до договору оренди, укладених між сторонами, матеріали справи не містять.
Крім того позивачем не було надано суду доказів на підтвердження виконання умов договору щодо оплати комунальних платежів.
Також матеріали справи не містять доказів на підтвердження виконання п. 5.2 договору.
Відповідно до п. 5.4. договору оренди невиконання орендатором п. 5.2. договору дає орендодавцю право вважати договір розірваним.
Відсутність належних доказів, надання яких до початку судового розгляду до суду першої інстанції є безпосереднім обов'язком позивача, не дає можливості суду встановити та перевірити дійсні обставини, щодо добросовісного виконання позивачем умов договору оренди.
Враховуючи зазначене колегія суддів частково погоджується з висновком суду першої інстанції.
Аналізуючи матеріали справи колегія суддів вважає, що позивачем обрано не вірний спосіб захисту своїх прав.
Рішенням Конституційного Суду України від 10 грудня 2009 року №31-рп/2009 визначено, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.
Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Згідно із ч. 2 ст. 822 ЦК України у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.
До укладання договору купівлі-продажу спірного приміщення 16 липня 2015 р., власник приміщення ОСОБА_1 не повідомив ТОВ «Центр правової допомоги № 2 колегії адвокатів», про намір продати спірне приміщення та умови його продажу, та таким чином порушив права наймача квартири.
Оскільки законодавством не визначено механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого ч. 2 ст. 822 ЦК України, то до правовідносин між сторонами за аналогією необхідно застосовувати правила ст. 362 ЦК України.
Відповідно до ч. 4 ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця.
Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
Про порушення переважного права позивача на придбання об'єкту оренди можуть свідчити умови п. 4.2 договору оренди згідно з яким договір оренди вважається автоматично продовженим на рік, якщо не одна із сторін у строк за один місяць до закінчення строку дії договору не заявить в письмовій формі про намір його розірвати.
Згідно з п. 4.1. договору строк оренди відраховується з моменту отримання об'єкту оренди за актом прийому-передачі з 01.09.2014 р. по 31.08.2015 р.
Оспорюваний позивачем договір купівлі-продажу укладений 16.07.2015 р., тобто до закінчення договору оренди.
Відповідного листа про припинення договору відповідач на адресу позивача не направляв.
Згідно зі ст. 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач за власним розсудом обирає спосіб захисту.
Обравши спосіб захисту визнання правочину недійсним, позивач у силу ст. 10 ЦПК України(в редакції 2004р.) зобов'язаний довести правову та фактичну підставу недійсності правочину.
Відповідно до положень ч.3 ст.10 та ч.1 ст.60 ЦПК України (в редакції яка була чинна на момент ухвалення рішення), кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.
Згідно ч. 4 ст. 60 ЦПК України (в редакції 2004 р.), доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Враховуючи викладене колегія суддів прийшла до висновку про те, що апеляційну скаргу належить залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 375, 381, 383, 384 ЦПК України, колегія суддів,
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Центр правової допомоги №2 колегії адвокатів" залишити без задоволення.
Рішення Печерського районного суду міста Києва від 21 листопада 2017 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складений 14 травня 2018 року.
Головуючий Д.Р. Гаращенко
Судді Т.О. Невідома
А.А.Пікуль