Господарський суд
Житомирської області
10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65, тел. (0412) 48-16-20,
E-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, веб-сайт: http://zt.arbitr.gov.ua
"27" квітня 2018 р. м. Житомир Справа № 906/66/18
Господарський суд Житомирської області у складі:
судді Давидюка В.К.
секретаря судового засідання: Макарчук В.І.,
за участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_1 - довіреність №1-465 від 25.02.2010 ;
від відповідача: Ткачик П.О. - довіреність № 05/73 від 09.01.2018;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу
за позовом ОСОБА_3
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області
про внесення змін до договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 з врахуванням неможливості добудови об'єкта
В судовому засіданні оголошувалася перерва з 12.04.2018 по 24.04.2018, а з 24.04.2018 по 27.04.2018.
Позивач звернулася з позовом до суду про внесення змін до договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004, укладеного з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області з врахуванням неможливості добудови об'єкта.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що на момент укладання договору покупцю не були відомі істотні умови, які унеможливлюють його виконання в частині добудови об'єкта, а саме: аварійний стан фактично виконаних на дату укладання договору будівельно-монтажних робіт, відсутність проектно-кошторисної документації та виконавчої документації на об'єкт незавершеного будівництва.
Позивач в засіданні суду позов підтримав. Зазначив, що об'єкт незавершеного будівництва знаходиться в аварійному стані та добудові не підлягає, а тому просить внести зміни до договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 в частині пункту 5.3 (позиція 1) "завершення будівництва протягом 5 (п'яти) років" - виключити повністю, позиція 3 даного пункту текст "до моменту завершення будівництва, введення його в експлуатацію та..." виключити.
Відповідач в судовому засіданні щодо позовних вимог заперечував, так як покупець погодився добудувати об'єкт з терміном виконання до 23.07.2009. За ініціативи ОСОБА_3 рішенням Брусилівського районного суду від 17.03.2010 продовжено термін добудови об'єкта до 01.08.2014. Однак зміни не посвідчені нотаріально через відмову позивача. Разом з тим, п.1.5 Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу, затвердженого ФДМ України №605 від 03.05.2012 зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, не можуть передбачати зменшення обсягу інвестицій, визначених договором. З моменту укладення договору, регіональним відділенням щорічно проводилися перевірки, в результаті яких засвідчено, що об'єкт не будувався.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд
23.07.2004 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області (продавець / відповідач) та ОСОБА_3 (покупець / позивач) укладено договір №2367 купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку в смт Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом 627) (далі - договір купівлі-продажу ОНБ), який є об'єктом державної власності й перебував на балансі управління капітального будівництва Житомирської обласної державної адміністрації і знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт Брусилів, на земельній ділянці 0,12га (а.с. 9-10).
Основними умовами договору купівлі-продажу ОНБ є:
- продавець зобов'язується передати у власність покупцеві незавершений будівництвом об'єкт державної власності - житловий будинок (позиція за генпланом 627) (п.1.1 договору купівлі-продажу ОНБ);
- питання придбання або оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, покупець вирішує з органами місцевого самоврядування після набуття ним права власності (п.1.1 договору купівлі-продажу ОНБ);
- право власності на об'єкт незавершеного будівництва переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення цього договору (п.1.3 договору купівлі-продажу ОНБ);
- передача об'єкта приватизації здійснюється продавцем покупцю в п'ятиденний строк після повної сплати ціни продажу придбаного об'єкта незавершеного будівництва (п.3.1 договору купівлі-продажу ОНБ);
- передача об'єкта приватизації продавцем і прийняття об'єкта приватизації покупцем здійснюється відповідно до акта приймання-передачі, який підписується сторонами (п.3.2 договору купівлі-продажу ОНБ);
- кожна сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов'язків (п.4.1 договору купівлі-продажу ОНБ);
- покупець зобов'язується виконувати умови продажу об'єкта, а саме: завершити будівництво протягом 5 років; зберегти первісне призначення; не продавати об'єкт незавершеного будівництва та земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, до моменту завершення будівництва, ведення його в експлуатацію; забезпечити дотримання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації; надавати продавцю необхідні матеріали, відомості, документи тощо про виконання умов цього договору ( п.5.3, п.5.4 договору купівлі-продажу ОНБ);
- продавець зобов'язаний контролювати виконання умов цього договору (п.6.2 договору купівлі-продажу ОНБ);
- у разі невиконання покупцем умов цього договору продавець має право у встановленому порядку на розірвання договору, відшкодування завданих збитків у цінах, діючих на момент розірвання договору, та повернення об'єкта незавершеного будівництва у власність продавця (п.7.3 договору купівлі-продажу ОНБ);
- зміна умов договору або внесення доповнень до нього можливі тільки за згодою сторін; всі зміни та доповнення до договору здійснюються тільки в письмовій формі з наступним посвідченням таких змін та доповнень в органах нотаріату; у разі невиконання однією із сторін умов цього Договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду (п.11.1, п.11.2, п.11.3 договору купівлі-продажу ОНБ).
Як встановлено рішенням Господарського суду Житомирської області від 14.11.2017 у справі 906/460/16, що за актом приймання-передачі від 25.10.2004 позивач передав, а відповідач прийняв державне майно - незавершений будівництвом житловий будинок, який знаходиться за адресою: 12600, Житомирська область, Брусилівський район, смт Брусилів (позиція за генпланом 627), придбаний покупцем в ході аукціону (протокол №3 від 16.07.2004) за ціною 2300грн з ПДВ.
Разом з тим, ОСОБА_3 для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд виділено земельну ділянку площею 0,12 га, яка належить на праві власності позивачу, що посвідчується державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_1 від 23.02.2010 (а.с. 13).
На підставі законодавства про приватизацію Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області здійснювало щорічні поточні перевірки (10.08.2005, 07.07.2009, 25.04.2007, 31.01.2008, 12.01.2009, 23.09.2009), в яких засвідчено відсутність будівництва на об'єкті.
Також Регіональним відділенням надсилало на адресу покупця листи №05/2733 від 12.08.2005, №05/3063 від 28.07.2006, №05/1752 від 13.05.2007, №05/483 від 11.02.2008, №05/2440 від 09.07.2009 з вимогою виконання зобов'язання за договором купівлі продажу ОНБ.
Представник позивача посилався на акт обстеження незавершеного будівництва житлового будинку в смт. Брусилів (позиція за генеральним планом 627) від 15.09.2006, що засвідчує аварійний стан будівлі, яка добудові не підлягає (а.с.11).
У зв'язку з чим ОСОБА_3 направляла листи до Регіонального відділення з пропозиціями зняти з контролю виконання умов договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 через аварійність будівлі (а.с.81), а також про неможливість виконання умов договору у зв'язку відсутністю проектно-кошторисної документації (а.с. 82).
Зазначені обставини, на думку позивача, є істотними в розумінні ст. 652 ЦК України, на підставі яких може бути змінений договір купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004.
Статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
За приписами ч. 1 ст.652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Згідно з ч.2 ст.652 ЦК України передбачено, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (ч.4 ст.652 ЦК України).
Таким чином, закон пов'язує можливість зміни договору безпосередньо не із наявністю істотної зміни обставин, а із наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст.652 ЦК України, при істотній зміні обставин.
Варто зазначити, що спірний правочин є договором купівлі-продажу об'єкту приватизації, тобто приватизаційною угодою, тому положення Закону України "Про приватизацію державного майна", мають пріоритет перед загальною нормою ст. 651 ЦК України щодо порядку та підстав внесення змін до договору.
Як визначено ч. 1 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюється відповідно до вимог законодавства. Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов'язань чи зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу.
Процедура внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, укладених органами приватизації, регулюється Порядком внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна №605 від 03.05.2012 (далі - Порядок).
Згідно п.1.2 Порядку внесення змін до договору купівлі-продажу державного майна (далі - договір купівлі-продажу) здійснюється шляхом укладання між державним органом приватизації (далі - орган приватизації) та власником об'єкта приватизації (далі - власник) договору про внесення змін до договору купівлі-продажу (далі - договір про внесення змін).
Згідно п.1.3 Порядку право внесення пропозицій щодо змін умов договору купівлі-продажу мають орган приватизації, який уклав договір купівлі-продажу, та власник.
Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, не можуть передбачати: зменшення відповідальності власника за невиконання ним зобов'язань, визначених договором купівлі-продажу; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу (далі - зобов'язання) (п.1.5 Порядку).
Порядок підготовки проекту договору про внесення змін визначено розділом ІV Порядку.
Так, п.4.2 Порядку передбачено, що якщо ініціатором внесення змін до договору купівлі-продажу виступає власник, то пропозиції щодо внесення зазначених змін подаються ним у листі, що направляється органу приватизації, з яким укладався договір купівлі-продажу, за його місцезнаходженням.
Орган приватизації в двотижневий строк з моменту надходження пропозицій щодо внесення змін до договору купівлі-продажу у разі відсутності всіх необхідних документів для прийняття остаточного рішення визначає перелік таких документів і повідомляє про це заявника листом.
До переліку цих документів можуть належати:
техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору купівлі-продажу;
уточнений бізнес-план розвитку підприємства в частині інвестиційних зобов'язань;
звіт про стан виконання договірних умов на день подання пропозиції про внесення змін до договору купівлі-продажу та підтверджувальні документи;
проект договору про внесення змін до договору купівлі-продажу;
письмова згода з проектом договору про внесення змін керівника товариства, пакет акцій якого був об'єктом купівлі-продажу (відповідно до статуту - письмова згода керівника, рішення правління або загальних зборів, засвідчені печаткою).
Згідно з п.4.5 Порядку у двадцятиденний строк після одержання від власника всіх потрібних документів їх розглядає орган приватизації. Якщо зауваження відсутні, то договір про внесення змін підписується органом приватизації.
Пунктом.2.3 Порядку передбачено, що пропозиція про внесення змін до договору купівлі-продажу, що надійшла після звернення до суду органу приватизації для застосування до власника санкцій, передбачених договором купівлі-продажу, не розглядається.
Як встановлено судом, заява про внесення змін до договору купівлі-продажу, адресована Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Житомирській області, з пропозицією виключити повністю позицію 1 пункту 5.3 (позиція 1) "завершення будівництва протягом 5 (п'яти) років" та виключити позицію 3 даного пункту текст "до моменту завершення будівництва, введення його в експлуатацію та...", підписана представником позивача 30.01.2018 (а.с. 69), а позовна заява з вказаними вимогами датована 31.01.2018.
При цьому вказана заява направлена разом з матеріалами позовної заяви, що не заперечував представник позивача в судовому засіданні під час розгляду справи. В свою чергу, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області листом від 21.02.2018 надіслало відповідь на заяву про внесення змін до договору купівлі-продажу з посиланням на те, що з даного питання відкрито провадження у справі. А за наявності звернення до суду, пропозиція про внесення змін органом приватизації не розглядається (а.с.70).
Представник позивача у судовому засіданні також пояснив, що позивач звертався до відповідача з заявами про внесення змін до договору з 2006 року.
Суд, перевіривши вказані доводи позивача, встановив, що позивач звертався до відповідача з заявами щодо внесення змін до договору з 2006 року. Однак у заявах вказувалися пропозиції про внесення змін до договору купівлі - продажу в частині зміни умов добудови об'єкта, а також щодо продовження строків його добудови. У зв'язку з чим рішенням Брусилівського районного суду Житомирської області від 17.03.2010 зустрічний позов ОСОБА_3 про внесення змін до п.5.3 договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 задоволено та продовжено термін добудови об'єкта до 01.08.2014.
На підставі зазначеного суд дійшов висновку, що позивач не дотримався процедури внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна.
З огляду на викладене, суд відмовляє у задоволенні позову.
Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Керуючись статтями 129, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд -
1. В задоволенні позову відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено: 07.05.18
Суддя Давидюк В.К.
Віддрукувати:
1- в справу;
2,3- сторонам (рек. з пов).