проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058
"12" лютого 2018 р. Справа № 922/3963/17
Колегія суддів у складі: головуючий суддя Гребенюк Н.В., суддя Білецька А.М., суддя Пушай В.І.,
при секретарі Бєлкіній О.М.,
за участю представників:
позивача - ОСОБА_1 - ордер № 000048 від 12.02.2018,
відповідача - ОСОБА_2 - дов. № 32-20-0.14,2-3/62-18 від 03.01.2018,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача вх. №37 Х/3 на рішення господарського суду Харківської області від 14.12.2017 у справі № 922/3963/17,
за позовом Приватного підприємства "Явірське", с. Явірське, Балаклійський район, Харківська обл.,
до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, м. Харків,
про зобов'язання вчинити певні дії
Рішенням господарського суду Харківської області від 14.12.2017 у справі №922/3963/17 (суддя Прохоров С.А.) позов задоволено повністю. Зобов'язано Головне управління Держгеокадастру у Харківській області укласти додаткові угоди про поновлення договорів оренди землі від 17.12.2012 року, зареєстрованих за номерами №632020004003244, №632020004003245, №632020004003246, №632020004003247, №632020004003248, №632020004003249, №632020004003250.
Відповідач із вказаним рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить вказане рішення скасувати та прийняти нове, яким в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі. Обґрунтовуючи апеляційну скаргу відповідач посилається на те, що звернення ПП "Явірське" з питання укладення додаткових угод про поновлення договорів оренди землі від 17.12.2012 до Головного управління не надходило та Головне управління не відмовляло позивачу в укладенні таких угод. Як зазначає відповідач, Головне управління у місячний строк з часу надходження заяв ПП "Явірське" до Головного управління 26.09.2017 про поновлення договорів оренди землі, розглянуло такі заяви та додані до них документи і у місячний строк надано обґрунтовану письмову відповідь від 24.10.2017 за №19-20-14-15104/19-17 про відмову у поновленні договорів оренди землі (тобто про прийняте орендодавцем рішення), яка відповідає вимогам статті 19 Конституції України, статті 33 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 84, 116, 122 Земельного кодексу України, главі 21 Земельного кодексу України, Податковому кодексу України, статті 319 Цивільного кодексу України.
Позивач у відзиві на апеляційну скаргу зазначив, що згоден з рішенням господарського суду першої інстанції, вважає його цілком обґрунтованим та законним, вважає, що судом були об'єктивно і повно досліджені всі матеріали справи, без порушення матеріального чи процесуального права, наполягає на правомірності рішення, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення. Позивач зазначив, що не укладення відповідачем додаткових угод порушує вимоги ст. 19 Конституції України, ст. 33 Закону України "Про оренду землі", є незаконною та відповідач зобов'язаний був укласти з позивачем додаткові угоди про поновлення договорів оренди землі від 17.12.2012, зареєстрованих за номерами №632020004003244, №632020004003245, №632020004003246, №632020004003247, №632020004003248, №632020004003249, №632020004003250.
Дослідивши матеріали справи, а також викладені у апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, заслухавши пояснення представників сторін, повторно розглянувши справу в порядку ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено господарським судом Харківської області, на підставі розпорядженням голови Балаклійської районної державної адміністрації Харківської області від 29.12.2007 № 813 було передано в оренду ПП “Явірське” для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельні ділянки, розташовані за межами населених пунктів на території Пришибської сільської ради Балаклійського району Харківської області, про що між Балаклійською районною державною адміністрацією Харківської області та ПП "Явірське" були укладені договори оренди землі від 17.12.2012 року, зареєстрованих за номерами №632020004003244, №632020004003245, №632020004003246, №632020004003247, №632020004003248, №632020004003249 та №632020004003250.
Згідно з розділом “Строк дії договору”, вказані договори укладено до 29.12.2017 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності” внесено зміни до ч.4 статті 122 Земельного кодексу України та із 01.01.2013 центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.
Головне управління Держгеокадастру у Харківській області є органом, уповноваженим відповідно до частини 4 статті 122 Земельного кодексу України (в діючій редакції) та Положення про Головне управління передавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб в межах Харківської області.
Як зазначає позивач в позовній заяві, ним були подані до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області (відповідач) заяви відповідно до ст. 33 Закону України “Про оренду землі” про поновлення договорів оренди землі від 17.12.2012, зареєстрованих за номерами №632020004003244, №632020004003245, №632020004003246, №632020004003247, №632020004003248, №632020004003249, №632020004003250.
Однак, як зазначає позивач, відповідач не розглянув заяви позивача в порядку передбаченому чинним законодавством України, а лише надав лист від 24.10.2017 № 19-20-14-15104/19-17, не вказавши на невідповідність цих заяв чинному законодавству або на недостатність, неналежність доданих до заяв документів.
Отже, позивач з посиланням на статтю 19 Конституції України, статтю 33 Закону України “Про оренду землі” просить суд зобов'язати Головне управління Держгеокадастру у Харківській області укласти додаткові угоди про поновлення договорів оренди землі від 17.12.2012, зареєстрованих за номерами №632020004003244, №632020004003245, №632020004003246, №632020004003247, №632020004003248, №632020004003249, №632020004003250.
Вирішуючи даний господарський спір, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для застосування частини першої статті 33 Закону України “Про оренду землі” для визнання за орендарем переважного права на поновлення договорів оренди землі від 17.12.2012, зареєстрованих за номерами №632020004003244, №632020004003245, №632020004003246, №632020004003247, №632020004003248, №632020004003249, №632020004003250.
Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи в їх сукупності, колегія суддів повністю погоджується з висновками господарського суду першої інстанції, зважаючи на наступне.
Спеціальним законом, що регулює питання оренди землі, є Закон України “Про оренду землі”, яким встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Частиною 1 статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.
Згідно із 1 першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За змістом статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України “Про оренду землі”.
Законом України “Про оренду землі” визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до частини першої ст. 6 Закону України “Про оренду землі” орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно з ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України “Про оренду землі” право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст.13 Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Законом України “Про оренду землі” визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Відповідно до статті 31 Закону України “Про оренду землі” договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно з ч. ч. 1, 3 Цивільного кодексу України строк, що визначений роками спливає у відповідні місяць та число останнього року строку. Строк, що визначений місяцем, спливає у відповідне число останнього місяця строку.
Згідно з розділом “Строк дії договору”, вказані договори укладено до 29.12.2017 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Це положення договору узгоджується із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України “Про оренду землі”.
Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Згідно зі статтею 33 Закону України “Про оренду землі” по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.ч. 1 - 5 вказаної статті).
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (ч.ч. 6 - 10 вказаної статті).
Відтак, стаття 33 Закону України “Про оренду землі” містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави та обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин першої-п'ятої зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає за частиною 6 наведеної вище статті.
Так, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України, матиме місце при укладенні договору оренди:
- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які були запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.
Натомість для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України “Про оренду землі” необхідна наявність таких юридичних фактів, як-то: 1) орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; 2) орендар належно виконує свої обов'язки за договором; 3) відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; 4) сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.
Вказана правова позиція викладена Верховним Судом України у постановах від 25.02.2015 року у справі №6-219цс14 та у справі №6-10цс15, у постановах від 18.03.2015 року у справі №6-3цс15 та у справі №6-4цс15.
В ході апеляційного розгляду даної справи колегія суддів апеляційної інстанції приймає до уваги те, що позивач скористався своїм переважним правом на поновлення спірного договору оренди, оскільки більш ніж за 90 днів до закінчення строку його дії направив відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі разом із проектом відповідної додаткової угоди. Отже, орендар належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договорів оренди землі від 17.12.2012 та частинами 2-3 статті 33 Закону України “Про оренду землі”.
Як вбачається з матеріалів справи, 26.09.2017 Приватним підприємством “Явірське” (позивач) були подані до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області (Відповідач) заяви відповідно до ст. 33 Закону України “Про оренду землі” про поновлення договорів оренди землі від 17.12.2012 року, зареєстрованих за номерами №632020004003244, №632020004003245, №632020004003246, №632020004003247, №632020004003248, №632020004003249, №632020004003250.
Матеріалами справи підтверджується, що до заяв Позивачем були додані усі документи, передбачені ст. 33 Закону України “Про оренду землі”, включаючи проекти додаткових угод.
Відповідач надав позивачу лист від 24.10.2017 р. №19-20-14-15104/19-17, з якого не вбачається в чому саме полягають заперечення та неможливість поновлення спірних договорів, крім того, відповідач не вказав на невідповідність заяв чинному Законодавству України або на недостатність, неналежність доданих до заяви документів. Відповідач не надав суду доказів здійснення будь - яких дій щодо узгодження з позивачем істотних умов додаткових угод, в тому числі й щодо розміру орендної плати.
Суд зазначає, що права наймача, встановлені статтею 777 Цивільного кодексу України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.
Переважне право орендаря (наймача) може бути реалізоване лише тоді, коли орендодавцю стало відомо про намір орендаря реалізувати своє право за встановленою законом процедурою. В даному випадку відправлення орендарем заяв з додатковими угодами орендодавцю є діями, які підтверджують, що орендодавець був обізнаний у намірах орендаря скористатися своїм переважним правом.
Такої позиції дотримується й Верховний Суд України у справі №6-2539цс16 від 06.09.2017.
Крім того, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати своє переважне право.
У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Отже, враховуючи, що відповідачем не спростовано того, що орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, до своїх заяв орендар додав проекти додаткових угод, орендар має переважне право, колегія суддів зазначає, що не укладення відповідачем додаткових угод порушує вимоги ст. 19 Конституції України, ст. 33 Закону України “Про оренду землі“, є незаконною та відповідач зобов'язаний був укласти з позивачем додаткові угоди про поновлення договорів оренди землі від 17.12.2012, зареєстрованих за номерами №632020004003244, №632020004003245, №632020004003246, №632020004003247, №632020004003248, №632020004003249, №632020004003250.
Відповідно до ч. 11 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”, відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Колегія суддів вважає, що судом першої інстанції зроблено обґрунтований висновок, що наявні підстави для застосування частини першої статті 33 Закону України “Про оренду землі“ для визнання за орендарем переважного права на поновлення договорів оренди землі від 17.12.2012 року, зареєстрованих за номерами №632020004003244, №632020004003245, №632020004003246, №632020004003247, №632020004003248, №632020004003249, №632020004003250.
Враховуючи викладене, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про задоволення позову та зобов'язання Головного управління Держгеокадастру у Харківській області укласти додаткові угоди про поновлення договорів оренди землі від 17.12.2012, зареєстровані за номерами №632020004003244, №632020004003245, №632020004003246, №632020004003247, №632020004003248, №632020004003249, №632020004003250.
За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв'язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм матеріального та процесуального права. Доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки колегії суддів, у зв'язку з чим апеляційна скарга Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, м. Харків, не підлягає задоволенню з підстав, викладених вище, а оскаржуване рішення господарського суду Харківської області від 14.12.2017 у справі № 922/3963/17 має бути залишене без змін.
Керуючись ст.ст. 254, 269, п.1 ч.1 ст. 275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду, -
Апеляційну скаргу відповідача, Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, м. Харків, на рішення господарського суду Харківської області від 14.12.2017 у справі № 922/3963/17 залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Харківської області від 14.12.2017 у справі № 922/3963/17 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів.
Повний текст постанови складено 19.02.2018.
Головуючий суддя Гребенюк Н.В.
Суддя Білецька А.М.
Суддя Пушай В.І.