79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
"09" січня 2018 р. Справа № 909/898/17
Львівський апеляційний господарський суд у складі колегії:
головуючого судді М.І. Хабіб
суддів О.П. Дубник
Я.О. Юрченка,
за участю секретаря судового засідання Карнидал Л.Ю.,
представників учасників судового процесу:,
позивача: не з'явився (належно повідомлений);
відповідача: Шуляка Ю.С. (довіреність №5-01-20/14 -в від 02.01.2018);
третьої особи: Тріща Р.З. (довіреність №5/34-11 від 03.01.2018),
розглянувши апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Романюк Світлани Володимирівни, б/н від 24.11.2017 (вх.№01-05/5673/17 від 01.12.2017)
на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 14.11.2017, повний текст рішення складено 17.11.2017,
у справі №909/898/17 (суддя Фрич М.М.)
за позовом: фізичної особи-підприємця Романюк Світлани Володимирівни, м. Коломия Івано-Франківської області
до відповідача: Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, м. Івано-Франківськ
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Департаменту комунальних ресурсів Івано-Франківської міської ради, м. Івано-Франківськ
про визнання недійсним п. 2 рішення Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради від 17.08.2017 за №628 про відмову у продовженні договору оренди №ДО-3474 від 31.08.2011
У вересні 2017 року ФОП Романюк С.В. звернулася до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради (далі - Виконком) про визнання недійсним п. 2 рішення Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради від 17.08.2017 за №628 про відмову в продовженні договору оренди №ДО-3474 від 31.08.2011.
Позовні вимоги обгрунтовані тим, що на підставі договору оренди нежитлових приміщень від 31.08.2011 №ДО-3474 позивачу передано в оренду частину нежитлового приміщення площею 2,0кв.м, розташовану в коридорі другого поверху будівлі центру надання адміністративних послуг на вул. Незалежності, 9 в м. Івано-Франківську, строком до 30.07.2014. В подальшому дія договору оренди була продовжена до 30.09.2017. Позивач вказує, що він звернувся до відповідача із заявою від 22.06.2017 про пролонгацію діючого договору оренди. Зазначає, що із сайту Виконкому йому стало відомо, що рішенням від 17.08.2017 №628 (п. 2) відповідач відмовив в продовженні договору оренди №ДО-3474 від 31.08.2011 у зв'язку з передачею зазначених приміщень в оренду на конкурсних засадах. Посилаючись на п.2.2 Положення про проведення конкурсів на право укладення договорів оренди комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська, відповідно до якого конкурс на право укладення договору оренди проводиться тільки на ті об'єкти, які на момент проведення конкурсу є вільними і не перебувають в оренді чи заставі, позивач вважає п. 2 рішення Виконкому від 17.08.2017 №628 незаконним у зв'язку з тим, що на момент прийняття цього рішення об'єкт оренди не був вільним та перебував в оренді позивача. Крім того, позивач стверджує, що оскаржуване рішення скасовує його переважні права як орендаря на укладення договору оренди, гарантовані ч.1 ст. 777 ЦК України, оскільки передбачає проведення конкурсу на передачу об'єкта оренди без врахування його переважних прав.
Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 05.10.2017 у справі №909/898/17 залучено до участі у справі як третю особу без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Департамент комунальних ресурсів Івано-Франківської міської ради.
Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 14.11.2017 у справі №909/898/17 (суддя Фрич М.М.) у задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду мотивоване ст.ст.11, 21, 204, 509, 627, 629, 777 ЦК України, ст. 59 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні», Положенням про оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська, затвердженим рішенням Івано-Франківської міської ради від 27.04.2007 (далі - Положення про оренду).
При відмові у задоволенні позову суд виходив з того, що відповідно до п. 5.4.6 Положення про оренду, якщо орендодавцем прийнято рішення про передачу в оренду об'єкта оренди на конкурсних засадах договір оренди не продовжується. Суд також вказав, що п. 6.5.2 договору оренди передбачено, що договір не підлягає продовженню, якщо орендодавцем прийнято рішення про передачу в оренду приміщень на конкурсних засадах. Відтак суд дійшов висновку, що оскаржуване рішення №628 від 17.08.2017 прийнято з дотриманням норм чинного законодавства. Крім того, суд встановив, що відповідно до п.1.1 договору предметом оренди була частина приміщення другого поверху, в той час як в заяві від 22.06.2017 позивач просив змінити об'єкт оренди з другого поверху на перший поверх, та не взяв до уваги посилання позивача на його переважне право на укладення договору оренди на новий строк.
Позивач не погодився з рішенням суду першої інстанції, оскаржив його в апеляційному порядку. Вважає рішення незаконним та таким, що прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову.
Скаржник стверджує, що комісія міськвиконкому з питань надання в оренду нежитлових приміщень та приватизації об'єктів комунальної власності міста може відмовити орендареві у наданні згоди на продовження дії договору оренди, якщо на засіданні комісії буде доведено факт невиконання орендарем умов договору оренди. Однак, комісія не досліджувала питання належності виконання умов договору, тому вважає рішення виконкому про відмову в продовженні договору оренди таким, що суперечить ст. 19 Конституції України, ст. 29 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» та п.5.4.6 Положення про оренду. Вказує на невірну оцінку судом першої інстанції його листа про продовження дії договору, оскільки в другому абзаці листа від 22.06.2017 орендар пропонував внести зміни в діючий договорі оренди №ДО -3474 від 31.08.2011, а не укласти новий договір чи розірвати діючий, а в третьому абзаці цього листа орендар висловив бажання продовжити вказаний договір на тих самих умовах і на той самий строк. Посилаючись на ч. 1ст. 777 ЦК України, ст. 285 ГК України, ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», скаржник вказує, що рішення Виконкому скасовує його переважні права як орендаря на укладення договору оренди, гарантовані цими нормами, оскільки передбачає проведення конкурсу без їхнього врахування.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач заперечує доводи апеляційної скарги, просить залишити оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін, апеляційну скаргу без задоволення. Відповідач вказує, зокрема, що згідно з протоколом засідання комісії було вирішено передати орендовані приміщення на конкурсних засадах по закінченню діючого договору оренди і у зв'язку з чим було рекомендовано виконавчому комітету відмовити позивачу у продовженні терміну дії договору. Вважає безпідставними доводи апелянта про те, що виконавчий комітет не вправі приймати рішення про передачу об'єкта оренди на конкурсній основі з тих підстав, що орендовані приміщення не є вільними і використовуються позивачем, оскільки рішенням виконкому №268 від 17.08.2017 конкурс на право укладення договору оренди не оголошувався і на даний момент проведений не був, так як орендовані приміщення не повернені орендарем орендодавцю.
Третя особа у відзиві на апеляційну скаргу просить залишити оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін, апеляційну скаргу без задоволення. Зазначає, зокрема, що відповідно до умов п.6.2.1 укладеного сторонами договору продовження договору може мати місце у випадку закінчення строку, на який він був укладений і про припинення дії договору з цих підстав сторони повідомляють одна одну у будь-який час, але не пізніше як у місячний термін із дня закінчення терміну дії договору. Оскільки угодою №УО-3473-3 від 13.10.2014 сторони продовжили дію договору до 30.09.2017, орендарю був надісланий лист про відмову в продовженні договору оренди. Вказує, що згідно з ч. 1 ст. 777 ЦК України у випадку недосягнення домовленості щодо плати чи інших істотних умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється і у даному випадку у своїй заяві позивач фактично просив передати їй в оренду інший об'єкт (приміщення, розташовані на першому поверсі), в той час, як договір було укладено щодо приміщень, розташованих на другому поверсі. Крім того, третя особа звертає увагу суду на те, що відповідно до п.2 оскаржуваного рішення відповідача орендодавець висловив намір передати приміщення об'єкт оренди на конкурсних засадах, а не оголошував про проведення конкурсу.
Ухвалою Львівського апеляційного господарського суду від 04.12.2017 апеляційну скаргу прийнято до провадження, розгляд справи призначено на 09.01.2018.
В судове засідання 09.01.2018 скаржник не з'явився, подав клопотання про розгляд даної справи без його участі (вх.№01-04/71/17 від 09.01.2018).
Представники відповідача та третьої особи підтримали доводи, викладені у відзивах на апеляційну скаргу, надали усні пояснення та просили залишити оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін, апеляційну скаргу без задоволення.
У зв'язку з набранням чинності 15.12.2017 Господарським процесуальним кодексом України в редакції Закону України від 03.10.2017 № 2147 -VІІІ, справа розглядається апеляційним судом за правилами цього Кодексу відповідно до п.9 Перехідних положень, у порядку спрощеного позовного провадження згідно із ст.252 та ст. 270 ГПК.
Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, Львівський апеляційний господарський суд встановив наступне.
31.08.2011 Виконавчий комітет Івано-Франківської міської ради (орендодавець) та підприєммець Романюк Світлана Володимирівна (орендар) уклали договір оренди нежитлових приміщень №ДО-3474 від 31.08.2011 (а.с. 11-13).
Відповідно до п.1.1 договору у порядку та на умовах, визначених цим договором, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування частину нежитлового приміщення площею 2,0 кв. м, розташованого в коридорі на другому поверсі в будівлі центру надання адміністративних послуг за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Незалежності, 9, яка перебуває на балансі житлово-експлуатаційної організації №9.
Приміщення передаються в оренду для встановлення ксерокопіювального апарату (п.1.3 договору).
Відповідно до п.6.1 договору цей договір вступає в дію з дня його реєстрації у Фонді комунальної власності територіальної громади міста Івано-Франківська та діє до 30.07.2014.
Згідно з п.п. 6.2.1 п.6.2 договору припинення цього договору може мати місце у випадку закінчення строку, на який цей договір укладений. Про припинення договору оренди у даному випадку сторони повідомляють письмово одна одну в будь-який час, але не пізніше як в місячний термін із дня закінчення терміну дії договору.
Письмове повідомлення орендодавця про припинення договору вважається одержаним орендарем, якщо це повідомлення надіслано орендодавцем орендарю поштою рекомендованим листом з рекомендованим повідомленням про вручення поштового повідомлення адресату. Таке повідомлення надсилається за адресою місцезнаходження орендаря або за адресою його реєстрації (п.п.6.2.6 п.6.2 договору)
Відповідно до п.6.4 договір оренди приміщень може бути продовженим при умові, що орендар належним чином виконував умови цього договору у тому числі своєчасно та в повному об'ємі сплачував орендну плату, і не пізніше як за 30 календарних днів до закінчення терміну дії цього договору подав орендодавцеві письмову заяву на продовження терміну дії цього договору з пакетом документів, підтверджуючих виконання орендарем умов договору, а також інших умов, передбачених п.5.4.6 Положення.
Згідно з п.п.6.5.2 п.6.5 договору договір не підлягає продовженню у випадку, якщо орендодавцем прийнято рішення про передачу в оренду приміщень на конкурсних засадах.
В подальшому угодами №УО-3474-2 від 22.07.2014 та №УО-3474-3 від 13.10.2014 сторони вносили зміни до договору оренди нежитлових приміщень, зокрема, продовжили дію договору оренди до 30 вересня 2017 року включно (а.с. 17-18).
Позивач звернувся до Виконкому із заявою від 22.06.2017 (зареєстрована у Виконкомі за №3247-01-15/18 від 30.06.2017) про продовження ( пролонгацію) на наступний аналогічний термін - на 2 роки 11 місяців 29 днів договору оренди № УО-3474 нежитлового приміщення, який діє в редакції угоди №УО-3474-3 від 13.10.2014. Крім того, просив замінити в п.1.1 договору «другий поверх» на «перший поверх»( абз. другий заяви) (а.с. 20,49).
Згідно з витягом з протоколу №9/17 від 04.08.2017 засідання комісії виконавчого комітету з питань нежитлових приміщень та приватизації об'єктів комунальної власності міста, за результатами розгляду заяви ФОП Романюк С.В.( позивача) комісія вирішила відмовити в продовженні договору оренди №ДО-3474 від 31.08.2011 частини нежитлових приміщень площею 2,0 кв.м, розташованих на другому поверсі будинку на вул. Незалежності,9, у зв'язку з передачею зазначених приміщень в оренду на конкурсних засадах (а.с. 50-51).
Рішенням Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради №628 від 17.08.2017(п.2)відмовлено в продовженні договору оренди №ДО-3473 від 31.08.2011 частини нежитлових приміщень площею 2,0 кв.м, розташованих на другому поверсі будинку на вул. Незалежності,9, у зв'язку з передачею зазначених приміщень в оренду на конкурсних засадах (а.с. 47-48).
У зв'язку із закінченням 30.09.2017 терміну дії договору оренди відповідач надіслав позивачу повідомлення №4-39/01-15/17 від 05.10.2017 про припинення договору оренди нежитлових приміщень №ДО-3474 від 31.08.2011 та про неможливість його продовження у зв'язку з передачею орендованих приміщень в оренду на конкурсних засадах (а.с. 72).
Вказане повідомлення надіслане позивачу 06.10.2017 згідно з фіскальним чеком №ПН215600426655 (а.с. 72 на звороті).
Дослідивши обставини справи, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, Львівський апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з таких підстав.
Орендні відносини регулюються Цивільним та Господарським кодексами, а щодо оренди державного майна та майна, що перебуває у комунальній власності, регулюються також Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року N 2269-XII ( далі - Закон N 2269-XII).
Відповідно до ч. 1.ст.759 ЦК України, ч.1 ст. 283 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч.1 ст. 763 ЦК України).
Згідно з ч.1 ст. 17 Закону N 2269-XII термін договору оренди визначається за погодженням сторін.
В силу приписів ч. 2 ст.291 ГК України, ч.2 ст. 26 Закону N 2269-XII договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Матеріалами справи підтверджено, що за договором оренди нежитлових приміщень №ДО-3474 від 31.08.2011 позивачу було передане в оренду приміщення площею 2 кв. м на другому поверсі в будівлі центру надання адмінпослуг по вул. Незалежності,9. Термін дії договору було встановлено до 30.07.2014 та в подальшому угодою від 22.07.2014 було продовжено дію договору до 31.12.2014, а угодою від 13.10.2014 - продовжено до 30.09.2017 включно.
Позивач звернувся до Виконкому із заявою від 22.06.2017 про продовження (пролонгацію) договору оренди № УО-3474 на наступний аналогічний термін - на 2 роки 11 місяців 29 днів. При цьому просив замінити в п.1.1 договору «другий поверх» на «перший поверх» (абз. другий заяви). Рішенням Виконкому №628 від 17.08.2017 відмовлено в продовженні договору оренди №ДО-3473 від 31.08.2011 у зв'язку з передачею зазначених приміщень в оренду на конкурсних засадах.
Положеннями ст.764 ЦК України та ч.2 ст. 17 ЗУ"Про оренду державного та комунального майна" визначено умови, за яких договір оренди вважається продовженим (пролонгованим) на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, а саме: якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Разом з тим, частиною першою статті 777 ЦК України та частиною третьою статті 17 Закону N 2269-XII встановлено переважне право орендаря, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, на укладення договору оренди на новий термін. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Отже, продовження (поновлення ,пролонгація) договору на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, та переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін не є тотожними поняттями. Для продовження (поновлення, пролонгації) договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору. Сутністю ж переважного права орендаря є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення.
Із змісту заяви позивача від 22.06.2017 випливає, що він звертався до відповідача про продовження (пролонгацію) договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а не про укладення договору на новий строк із встановленням його умов за домовленістю сторін. Про це також стверджує скаржник в апеляційній скарзі.
Названі обставини дають підстави для висновку, що скаржник не мав наміру скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, визначеним ч.1 ст. 777 ЦК України та ч.3 ст. 17 ЗУ"Про оренду державного та комунального майна".
Водночас, суд першої інстанції вірно вказав, що в своїй заяві від 22.06.2017 про продовження (пролонгацію) договору оренди скаржник просив внести зміни до п.1.1 договору, змінивши місцезнаходження об'єкта оренди з другого поверху на перший( абзац другий заяви).
Відповідно до ст. 187 ЦК України, ст. 283 ГК України, ст.4, 10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» об'єкт оренди є однією з істотних умов договору оренди, він визначається індивідуальними ознаками (склад, вартість майна).
Зміна об'єкта оренди, в даному випадку зміна його місцезнаходження (з другого поверху на перший), унеможливлює продовження (пролонгацію) на той самий строк і на тих же умовах діючого договору оренди, який укладений щодо іншого майна.
Крім того, як вірно встановлено судом першої інстанції, згідно з п.5.4.6 Положення про оренду та п.п. 6.5.2 п.6.5 договору не підлягає продовженню договір оренди якщо орендодавцем прийнято рішення про передачу в оренду приміщень на конкурсних засадах.
Положення про оренду, затверджене рішенням міської ради від 27.04.2007, прийняте в межах повноважень, визначених законом, воно є чинним та в силу ст. 144 Конституції України є обов'язковими до виконання на відповідній території.
За приписами ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Слід також зазначити, що оскаржуваним рішенням Виконком не оголошував про проведення конкурсу на право оренди та не передавав об'єкт оренди на конкурс, а відмовив у продовженні договору оренди на новий строк у зв'язку з подальшою передачею приміщення в оренду на конкурсних засадах, тому безпідставними є посилання скаржника на те, що на момент прийняття оскаржуваного рішення приміщення не було вільним та перебувало в користуванні скаржника.
З огляду на викладене апеляційний суд вважає необгрунтованими доводи скаржника про те, що комісія міськвиконкому з питань надання в оренду нежитлових приміщень та приватизації об'єктів комунальної власності міста не досліджувала питання належного виконання позивачем умов договору оренди.
Відповідно до ч.1 ст.21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Згідно з ст.59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції, що скаржником не доведено невідповідності рішення Виконкому про відмову у продовженні договору оренди нормам чинного законодавства та вважає правомірним та обгрунтованим висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову.
Відповідно ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
В силу вимог ст.ст. 74, 77 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно з ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
На підставі викладеного колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що скаржником не доведено, доказів не подано наявності підстав, передбачених ст. 277 ГПК України, для скасування рішення та для задоволення апеляційної скарги.
Судовий збір за розгляд апеляційної скарги покладається на скаржника.
Керуючись ст.ст. 86,129, 252, 269, 270,275, 276, 281, 282 ГПК України, Львівський апеляційний господарський суд
1. Рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 14.11.2017 у справі №909/898/17 залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.
2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку у строки та в порядку, встановлені ст. 288 та ст. 289 ГПК України.
3. Справу повернути до місцевого господарського суду.
Повна постанова складена 12.01.2018.
Головуючий суддя М.І. Хабіб
Суддя О.П. Дубник
Суддя Я.О. Юрченко