18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua
"14" грудня 2017 р. Справа № 925/1357/17
Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді - Васяновича А.В.,
секретар судового засідання - Гень С.Г.,
за участі представників сторін:
від позивача - ОСОБА_1 - представник за довіреністю,
від відповідача - ОСОБА_2 - представник за довіреністю,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом федерації профспілок Черкаської області, м. Черкаси
до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3,
м. Черкаси
про стягнення 78 106 грн. 00 коп. та розірвання договору оренди.
До господарського суду Черкаської області з позовом звернулася федерація профспілок Черкаської області до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про стягнення заборгованості з орендної плати та компенсаційних витрат в сумі 78 106 грн. 00 коп. та розірвання договору оренди нежитлового приміщення №15 від 23 грудня 2013 року укладеного між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 та федерацією профспілок Черкаської області.
Ухвалою господарського суду Черкаської області від 26 жовтня 2017 року порушено провадження у справі та призначено розгляд справи в судовому засіданні на 09 листопада 2017 року.
Ухвалою господарського суду Черкаської області від 09 листопада 2017 року розгляд справи було відкладено на 28 листопада 2017 року.
В судовому засіданні, яке відбулося 28 листопада 2017 року на підставі ст. 77 ГПК України було оголошено перерву до 29 листопада 2017 року.
Ухвалою господарського суду Черкаської області від 29 листопада 2017 року розгляд справи було відкладено на 14 грудня 2017 року.
В судовому засіданні, яке відбулося 14 грудня 2017 року було оголошено перерву до 15 год. 00 хв.
Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд позов задовольнити повністю.
Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечував з підстав викладених у відзиві на позовну заяву від 14 грудня 2017 року та зазначав, що розмір комунальних послуг та експлуатаційних витрат сторони повинні були обумовити у розрахунку, який за умовами договору був би його невід'ємною частиною. Такого розрахунку до договору сторони не складали. В зв'язку з чим відповідач вважає, що сторонами не було обумовлено розрахунок комунальних послуг та експлуатаційних витрат.
Відповідач вважає, що позивач не довів наявність заборгованості у відповідача та підстав для розірвання договору оренди нежитлового приміщення, у зв'язку з чим відповідач просив суд у задоволенні позову відмовити.
В судовому засіданні, яке відбулося 14 грудня 2017 року згідно ст. 85 ГПК України було оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення зі справи №925/1357/17.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, суд вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з наступного:
Як вбачається з матеріалів справи та було встановлено господарським судом під час її розгляду, 23 грудня 2013 року між федерацією профспілок Черкаської області (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (орендар) було укладено договір оренди нежилого приміщення за №15.
Згідно розділу 1 договору позивач передає відповідачу в строкове платне володіння та користування частину нежитлових приміщень, що розташовані по пров. Пацаєва, 13 у місті Черкаси загальною площею 226,2 кв. м., вказані приміщення будуть використовуватись як бокси - 182,1 кв.м.
Згідно акту здачі-приймання від 01 січня 2014 року до договору оренди нежитлового приміщення, відповідач прийняв, а позивач передав приміщення загальною площею 282,9 кв.м. у місті Черкаси по провулку Пацаєва,13.
В подальшому відповідач відмовився від користування частиною раніше переданого в оренду приміщення та за спірний період з 01 липня 2016 року по 01 червня 2017 року фактично користується приміщенням площею 187,1 кв.м.
Дані обставини визнаються сторонами та не підлягають доказуванню.
Відповідно до п. 3.2 договору орендна плата встановлена в розмірі 3,50 грн. на 1 кв. м. на місяць без ПДВ і становить 791,7 грн. на місяць без ПДВ. В орендну плату не входять оплата за комунальні послуги, експлуатаційні витрати, відшкодування податку на землю та витрати на користування лініями міського телефонного зв'язку.
За договором розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за розрахунковий місяць. При підвищенні рівня інфляції більш ніж на 20% з початку оренди, розмір орендної плати може переглядатись за згодою сторін (п. 3.3. договору).
Згідно пункту 3.4. договору компенсація витрат орендодавця на комунальні послуги та інших експлуатаційних витрат (на утримання та експлуатацію приміщень, включаючи амортизаційні відрахування, на електроенергію, теплову енергію, воду та каналізацію, послуги радіо, утримання пожежної сигналізації, вивіз сміття, дезинсекцію, відшкодування податку на землю та інше) сплачується орендарем окремо в строк, визначений у п. 3.5. договору відповідно до розрахунку, який є невід'ємною частиною цього договору, пропорційно площі орендованих приміщень.
Плата за оренду, комунальні послуги (електроенергію, теплову енергію, воду та каналізацію, відшкодування податку на землю тощо) здійснюється орендарем на підставі щомісячних рахунків, що надаються орендодавцем орендареві до 25 числа розрахункового місяця і визначається у частині орендованої площі орендаря (п. 3.5. договору).
Згідно з п. 3.7. договору орендар проводить оплату орендних платежів та платежів за комунальні послуги на розрахунковий рахунок орендодавця шляхом щомісячних перерахувань. Останнім днем розрахунку вважається останнє число розрахункового місяця.
Пунктом 7.1. договору термін дії договору було встановлено з 01 січня 2014 року по 31 грудня 2014 року.
У пункті 7.4. договору сторони обумовили можливість продовження терміну дії договору у разі письмового попередження відповідачем позивача про намір продовжити термін дії договору за один місяць до закінчення терміну його дії. У разі відсутності письмового повідомлення однієї з сторін про припинення або зміну договору, договір вважається продовженим, але не більше ніж на 6 місяців (пункт 7.5. договору).
Пунктом 7.13. договору передбачено, що майно вважається поверненим позивачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі майна з оренди.
Позивач зазначав, що відповідач користувався орендованим приміщенням площею 187,1 кв.м. протягом усього 2016 року та займає дане приміщення станом на день пред'явлення позову.
Згідно статті 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
В силу приписів ст. 795 ЦК України договір найму будівлі, або іншої капітальної споруди припиняється з моменту оформлення акту про повернення наймачем предмета договору найму.
Судом встановлено та не заперечується сторони, що відповідач продовжує користуватися орендованим майном, не повернув його позивачу по акту приймання-передачі, а тому суд вважає, що договір кожного разу поновлювався на строк, встановлений договором.
Сума боргу, нарахована позивачем, складається з орендної плати, відшкодування спожитої електроенергії, відшкодування орендної плати за землю та відшкодування інших експлуатаційних витрат.
Позивач вважає, що відповідач не виконав належним чином обов'язок по сплаті орендної плати та інших витрат, передбачених договором, і за період з 01 липня 2016 року по 01 червня 2017 року заборгованість відповідача по орендній платі та іншим витратам становить 78 106 грн. 00 коп.
Водночас слід зазначити, що рішенням господарського суду Черкаської області від 04 листопада 2016 року зі справи №925/867/16 у задоволенні позову федерації профспілок Черкаської області до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про стягнення із відповідача 69 969 грн. 32 коп. заборгованості, з яких: 58 399 грн. 14 коп. основного боргу, 6 912 грн. 88 коп. пені, 3 694 грн. 30 коп. інфляційних та 963 грн. 3% річних за договором оренди нежилого приміщення №15 від 23 грудня 2013 року відмовлено повністю.
У вищевказаному рішенні судом було вказано, що згідно розрахунку позивача (а.с. 104) розмір нарахованої орендної плати за період з січня 2015 року по червень 2016 року складає 14 144 грн. 76 коп. з ПДВ. За електроенергію позивач нарахував відповідачу 2 518 грн. 39 коп. (а.с. 105). За комунальні послуги позивач нарахував 80 674 грн. 84 коп.(а.с. 104). За період з січня 2015 року по червень 2016 року відповідач згідно розрахунку позивача (а.с. 104) сплатив йому по договору 50 350 грн.
З викладеного слідує, що відповідач сплатив позивачу більшу суму, ніж нарахована йому орендна плата.
Згідно ч.3 ст. 35 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.
Звертаючись до суду позивач в обґрунтування своїх вимог також вказував, що протягом всього часу з моменту укладення договору і до січня 2015 року відповідач сплачував і орендну плату і компенсаційні витрати, про які йдеться в п.п. 3.4 та 3.5. договору, тобто вчиняв конклюдентні дії в розумінні приписів ч.2 ст. 642 ЦК України, то останній фактично погодився і з таким виконанням.
Водночас позивач вказував, що оскільки розмір компенсаційних витрат не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. З наведеної позивачем калькуляції вбачається, що відповідач має сплатити податок на землю, опалення, електроенергію, господарські витрати, заробітну плату та відповідні нарахування. Орендованими відповідачем приміщеннями є гаражні бокси, тобто нерухоме майно, споживчими якостями якого є: знаходження цієї нерухомості на певній земельній ділянці (що зумовлює необхідність компенсації витрат на орендну плату землі), використання відповідачем електроенергії у своїй господарській діяльності (гаражні бокси підключено до електроенергії); експлуатаційні витрати - опалення дровами приміщень гаражних боксів у зимовий період (використовувати гаражні бокси без опалення у зимовий період неможливо), заробітна плата та нарахування на неї (мова йде про те, що дані гаражні бокси втримуються в належному стані, обслуговуються, тобто йде оплата праці адміністративному персоналу), наявність господарських витрат на утримання нерухомого майна (використання миючих, дезінсекційних засобів та інших витратних матеріалів).
Проте, з даними доводами суд не погоджується, оскільки добровільна та не встановлена умовами письмового договору сплата відповідачем комунальних платежів, (з урахуванням тієї обставини, що сторони не визначили в договорі розміру компенсації з урахуванням фактично займаної відповідачем площі) в певний період часу (з 01 січня 2014 року по січень 2015 року) не свідчить про згоду сторони на таку сплату платежів в майбутньому та у такому самому розмірі.
Крім того, з наданих суду копій прибуткових касових ордерів, що знаходяться в матеріалах справи, не вбачається скільки саме із вказаної в ордері суми сплачувалося відповідачем за оренду приміщення, а скільки за комунальні послуги і за які саме.
Змін до договору в установленому законом порядку сторонами внесено не було.
Відповідно до ч.1 ст.762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Відповідно до ст. 797 ЦК України плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.
Сторони в договорі самостійно та добровільно визначили розмір плати за користування майном, а тому відсутні підстави для його визначення судом з урахуванням споживчої якості речі.
З розрахунку боргу (а.с.2-3 т.2) вбачається, що з урахуванням займаної відповідачем площі та розміру орендної плати за 1 кв.м., розмір орендної плати в місяць без ПДВ в період: липень 2016 року - грудень 2016 року становив 654,85 грн., а в період: січень 2017 року - травень 2017 року - 748,40 грн.
Таким чином позивачем заявлено до стягнення боргу зі сплати орендної плати за вказаний період - 9 205 грн. 32 коп. з урахуванням ПДВ, а решта суми - інші витрати.
Як вже зазначалося вище, судом під час розгляду справи №925/867/16 було встановлено, що відповідачем було сплачено по договору 50 350 грн. 00 коп., а за період з січня 2015 року по червень 2016 року розмір орендної плати складає 14 144 грн. 76 коп. з ПДВ.
Тобто суд дійшов висновку, що відповідач сплатив позивачу більшу суму ніж було передбачено договором.
Відповідно до п.3.10 договору наднормативна сума орендної плати, сплаченої орендодавцеві орендарем, підлягає заліку в рахунок його наступних платежів
Отже, грошові кошти в розмірі 36 205 грн. 24 коп. (50 350 грн. 00 коп. - 14 144 грн. 76 коп.) підлягали заліку в рахунок наступних платежів.
Таким чином слід дійти висновку, що орендну плату в розмірі 9 205 грн. 32 коп. з урахуванням ПДВ за період з 01 липня 2016 року по 01 червня 2017 року відповідачем сплачено повністю.
Також як вже вказувалося вище, компенсація витрат орендодавця на комунальні послуги та інші експлуатаційні витрати (на утримання та експлуатацію приміщень, включаючи амортизаційні відрахування, на електроенергію, теплову енергію, воду та каналізацію, послуги радіо, утримання пожежної сигналізації, вивіз сміття, дезинсекцію, відшкодування податку на землю та інше) сплачується орендарем окремо в строк, визначений у п. 3.5. договору відповідно до розрахунку, який є невід'ємною частиною цього договору пропорційно площі орендованих приміщень.
Тобто, розмір комунальних послуг та експлуатаційних витрат сторони повинні були обумовити у розрахунку (додатку до договору), який за умовами договору є невід'ємною його частиною. Водночас такий розрахунок до договору не сторонами складався.
Відповідно до ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватись належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Одностороння відмова від зобов'язання не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом.
Оскільки сторонами в договорі не було визначено розмір зобов'язання зі сплати комунальних послуг та експлуатаційних витрат, то у відповідача відсутній обов'язок відшкодувати позивачу заявлену до стягнення суму компенсаційних витрат в розмірі 68 900 грн. 68 коп.
Окремо слід вказати також на необґрунтованість самого розрахунку наданого позивачем суду.
Зокрема, з договору оренди земельної ділянки (а.с.26 т. 1) вбачається, що позивач орендує земельну ділянку в розмірі 2033 кв.м. за адресою: пров. Пацаєва, 13 в м. Черкаси.
Розмір річної орендної плати по договору (п.3.2) становить 1 196,00 грн. (а.с.26 т. 1).
З розрахунку земельного податку (а.с.38 т. 1) вбачається, що у 2017 році щомісячний платіж позивача становив 5 099,57 грн.
Тобто за 1 кв.м землі сплачується позивачем до бюджету 2,51 грн. податку за землю.
В свою чергу відповідач орендує нежитлове приміщення (бокс) площею 187,1 кв.м. (який знаходиться на вказаній земельній ділянці).
Тобто, за умови встановлення сторонами в договорі зобов'язання з відшкодування вказаних витрат, відповідач повинен був відшкодувати позивачу 469,62 грн. (187,1х2,51) за кожний місяць 2017 року плати за землю.
Проте, з розрахунку боргу (а.с.3 т.2) вбачається, що позивач нарахував відповідачу відшкодування орендної плати за землю за кожен місяць 2017 року по 953,91 грн. та по 899,91 грн. за кожен місяць 2016 року, що фактично вдвічі перевищує суму, яку платить сам позивач.
Також на підставі розпоряджень (т.1 а.с.42-43) позивач безпідставно включив до експлуатаційних витрат приміщення частину заробітної плати голови та головного бухгалтера підприємства, технічного інспектора праці, головного інспектора праці, а також заробітної плати водія.
З розрахунку витрат на електроенергію та наданих суду письмових доказів не вбачається, що саме відповідач в спірний період споживав електроенергію на вказану в розрахунку суму.
З наданих суду калькуляцій розрахунку вартості 1 м.кв. комунальних та експлуатаційних послуг (т.1 а.с.98) вбачається, що позивач здійснював розрахунок з урахуванням площі 664,4 кв.м.
Проте, в матеріалах справи (т.1 а.с.104 на звороті) знаходиться копія плану розташування 15 гаражних боксів загальною площею 357,5 кв.м.
Інших доказів, що підтверджують загальну площу приміщення (гаражів) частину з яких використовує відповідач суду надано не було.
Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Беручи до уваги викладене, суд вважає, що підстав для стягнення з відповідача на користь позивача комунальних послуг та експлуатаційних витрат немає.
Що стосується вимоги про дострокове розірвання договору оренди нежитлового приміщення, то судом враховано наступне:
В обґрунтування відповідної вимоги позивач посилався на приписи ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України згідно якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Також позивач зазначав, що внаслідок не сплати орендної плати та компенсаційних витрат позивач зазнає збитків, а саме не може здавати в оренду орендоване відповідачем приміщення іншому орендарю та отримувати за це орендну плату та компенсаційні витрати, а також позивач зазнає збитків, сплачуючи за спожиту відповідачем електроенергію та тепло.
Строк договору оренди закінчується 31 грудня 2017 року.
Водночас, оскільки судом під час розгляду справи не встановлено порушення договору другою стороною, то підстав для дострокового розірвання договору оренди нежитлового приміщення суд не вбачає.
Судові витрати підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог ст. 49 ГПК України.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 49, 82 - 85 ГПК України, суд
В позові відмовити повністю.
Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ХІІ ГПК України.
Повне рішення складено 19 грудня 2017 року.
Суддя А.В.Васянович