Справа № 22-ц/793/2359/17Головуючий по 1 інстанції
Категорія : 23 ОСОБА_1
Доповідач в апеляційній інстанції
ОСОБА_2
13 грудня 2017 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі:
головуючогоОСОБА_2
суддівОСОБА_3, ОСОБА_4
при секретаріОСОБА_5
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Пальміра» на рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 06 листопада 2017 року у справі за позовом СТОВ «Пальміра» до ТОВ «Гранекс-Черкаси», ОСОБА_6 про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди,
13 липня 2016 р. позивач звернувся в суд із зазначеним позовом.
В обґрунтування заявлених вимог вказав, що 09 грудня 2009 р. між ОСОБА_6 - орендодавцем та ТОВ «Кропивна», правонаступником якого є СТОВ «Пальміра», - орендарем було укладено договір оренди землі. Предметом якого виступала земельна ділянка площею 2,53 гектара, строк дії договору оренди встановлювався з 01 січня 2010 р. по 31 грудня 2014 р.
17 грудня 2012 р. між сторонами договору було укладено додаткову угоду, серед умов якої було і те, що строк договору оренди земельної ділянки було визначено до 31 грудня 2016 р., а також, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
11 листопада 2016 р. позивачем було направлено ОСОБА_6 лист з повідомленням про намір поновити строк дії договору оренди. Однак ОСОБА_6 було відмовлено у поновленні договору оренди земельної ділянки, натомість, згідно відомостей у державному реєстрі речових прав, 12 січня 2017 р. під № 18569148 нею було укладено договір оренди земельної ділянки із ТОВ «Гранекс-Черкаси».
Дані дії відповідача ОСОБА_6, СТОВ «Пальміра» вважає такими, що не відповідають вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме: переговорний процес між позивачем і орендодавцем станом на 01 січня 2017 р. не завершився; ТОВ «Гранекс-Черкаси» надало значно гірші умови оренди ніж позивач; СТОВ «Пальміра» мало і має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки.
Враховуючи вищевикладене позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки зареєстрований у державному реєстрі речових прав № 18569148 від 12 січня 2017 р. та визнати укладеною, без підпису сторін, додаткову угоду до договору оренди землі від 09 грудня 2009 р., зареєстрованого 26 липня 2010 р. за № 041078400290, з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених додатковою угодою.
Рішенням Золотооніського міськрайонного суду Черкаської області від 06листопада 2017 р. СТОВ «Пальміра» у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_6 ТОВ «Гранекс-Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди - відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду СТОВ «Пальміра» оскаржило його в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права просило його скасувати, ухвалити нове яким позовну заяву Товариства задовольнити у повному обсязі.
При цьому в апеляційній скарзі Товариство послалося на обставини аналогічні, викладені ним же в позовній заяві.
Судова колегія, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників: СТОВ «Пальміра» - ОСОБА_7 та ТОВ «Гранекс-Черкаси» - ОСОБА_8, перевіривши матеріали справи і обговоривши підстави апеляційної скарги, заперечення ТОВ «Гранекс-Черкаси» вважає, що апеляційна скарга підлягає до відхилення.
Відповідно до ст. 308 ЦПК України апеляційний суд відхиляє апеляційну скаргу і залишає рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням вимог матеріального і процесуального права.
Не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення суду з одних лише формальних міркувань.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що підстави для визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між відповідачами, відсутні.
Розглядаючи спір, судова колегія вважає, що районний суд повно і всебічно дослідив і оцінив обставини по справі, надані сторонами докази, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, який їх регулює.
Відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Отже, указана норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права полягає в позбавленні його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.
Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, СТОВ «Пальміра» посилалось на порушення з боку ОСОБА_6 переважного права орендаря землі на поновлення договору, шляхом вчинення дій по укладанню договору оренди землі з ТОВ «Гранекс-Черкаси» на ту ж саму земельну ділянку, на гірших умовах, ніж запропоновано позивачем та порушення правил, встановлених ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
При цьому, заявляючи вимогу про визнання недійсним спірного договору, позивач одночасно просив визнати укладеною, без підпису сторін, додаткову угоду до договору оренди землі від 09 грудня 2009 р., зареєстрованого 26 липня 2010 р. за № 041078400290, з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених додатковою угодою, зокрема тою, яка направлялась ОСОБА_6 в якості додатку до листа-повідомлення про поновлення договору від 08.02.2017 р. за № 148.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.
Частиною 3 цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Як убачається зі змісту оспорюваного договору від 12.01.2017 р., укладеного між ОСОБА_6 як орендодавцем, та ТОВ «Гранекс-Черкаси», як орендарем, СТОВ «Пальміра» не є стороною зазначеного договору.
Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин, за його твердженням, порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки.
Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості - ч. 1 ст. 627 ЦК України.
За ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Судом встановлено, підтверджено матеріалами справи, що 09 грудня 2009 р. між ОСОБА_6, як орендодавцем, та ТОВ «Кропивна», правонаступником якого є СТОВ «Пальміра», як орендарем, укладено договір оренди землі, за яким земельна ділянка площею 2,53 гектари передавалася у оренду строком з 01 січня 2010 р. по 31 грудня 2014 р., розмір орендної плати даним договором визначений 3,0% від нормативної вартості земельної ділянки на рік - 1164 грн. з урахуванням індексу інфляції, розмір та форми орендної плати визначаються за домовленістю сторін, але не можуть бути меншими від розміру встановленого чинним законодавством (п.п. 9., 10.). Даний договір зареєстровано у Державному реєстрі земель 26 липня 2010 р. № 041078400290. (а.с.17)
17 грудня 2009 р. між ОСОБА_6, як орендодавцем, та СТОВ «Пальміра», як орендарем, укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 09 грудня 2009 р., відповідно до якої земельна ділянка площею 2,53 гектари передавалася у оренду строком до 31 грудня 2016 р., орендна плата за користування земельною ділянкою за погодженням сторін в грошовому виразі складає 2887 грн. (п.п. 1.2). Дана угода зареєстрована у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 8302033 від 29 грудня 2014 р. (а.с. 18)
Частинами 1 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права в орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Права наймача, встановлені ст. 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.
У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.
Отже лише за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбачене ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.
Суд першої інстанції встановив, що 11 листопада 2016 р. СТОВ «Пальміра» направило ОСОБА_6 лист у якому повідомлялося про намір Товариства скористатися переважним правом оренди земельної ділянки та до листа було додано додаткову угоду до договору оренди землі. (а.с. 21)
При цьому, умовами пропонованої додаткової угоди строк дії договору встановлений до 31.12.2026 р. - п. 3.1.
Пунктом 4.1. даної додаткової угоди визначено, що орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в грошовому виразі складає 7573,80 грн. за один повний рік користування земельною ділянкою.
Водночас п. 4.3. наведеної додаткової угоди передбачено, що орендна плата виплачується орендарем у встановленому п. 4.1 цього договору розмірі за вирахуванням сум податку з доходів фізичних осіб та інших податків, обчислених (нарахованих та утриманих), згідно з вимогами чинного податкового законодавства, тобто прибуткового податку в розмір 18% та воєнного збору в розмірі 1,5%.
Крім того, відповідно до п. 4.5. договору умови цього договору про розмір, форми та терміни сплати орендної плати можуть переглядатися лише за згодою сторін не частіше ніж один раз за рік користування у разі: змін умов господарювання, передбачених договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. (а.с. 22 - 24)
Листом від 22 листопада 2017 р., який позивачем було отримано 30 листопада 2016 р., орендодавець ОСОБА_6 повідомила СТОВ «Пальміра» про небажання продовжувати договір оренди земельної ділянки, оскільки її не влаштовували розмір орендної плати та умови розрахунку у натуральній формі. Земельну ділянку просила повернути на умовах та у строки передбачені чинним законодавством України. (а.с. 28)
01 січня 2017 р. між ОСОБА_6 як орендодавцем, та ТОВ «Гранекс-Черкаси», як орендарем, було укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 8. та 9. якого земельна ділянка площею 2,53 гектари передавалася Товариству в оренду строком на 10 років, з виплатою 8 % орендної плати: всього 6967,89 грн. в тому числі в натуральній формі.
Відповідно до п. 13 договору розмір орендної плати переглядається у разі: змін умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індиксації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. Даний договір зареєстровано у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 18569148 від 12 січня 2017 р. (а.с. 57 - 58)
У свою чергу наказом ТОВ «Гранекс-Черкаси» № 6-Г від 26 січня 2017 р., було підвищено відсоткову ставку орендної плати у 2017 р. до 9,5 % з орендодавцями, які мають земельну частку в адміністративних межах Кропивнянської сільської ради, що в грошовому виразі, за мінусом прибуткового податку розмір якого становить 18% та воєнного збору в 1,5%, становить 8274,38 грн. (а.с. 86)
Крім того, до заперечень наданих ТОВ «Гранекс-Черкаси» в суді першої інстанції також було додано акт звірки взаєморозрахунків Товариства з ОСОБА_9 з якого вбачається, що ще з 28.08.2015 р., коли між відповідачами не існували будь-які договірні відносини, та станом на 31.08.2017 р. до закінчення поточного року Товариством ОСОБА_9 сплачено, надано послуг та сільгосппродукції на суму 9220 грн. (а.с. 81)
Листом з вих. № 16 від 03 лютого 2017 р. ТОВ «Гранекс-Черкаси» просило СТОВ «Пальмира» виділити земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва також було надано список орендованих земельних ділянок, серед яких і земельна ділянка ОСОБА_6 Даний лист було отримано СТОВ «Пальміра» 07 лютого 2017 р. (а.с.63-67)
У суді першої інстанції представник ТОВ «Гранекс-Черкаси» стверджував, а представник СТОВ «Пальміра», відповідно не заперечував факту розподілу полів між Товариствами відповідно до зареєстрованих ТОВ «Гранекс-Черкаси» угод виділено єдиний земельний масив у межах Кропивнянської сільської ради площею 450 га.
Таким чином 11 листопада 2016 р. СТОВ «Пальміра» повідомлено орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, належним чином, натомість орендодавцем листом від 22 листопада 2016 р., було повідомлено про наявність заперечень та відмову продовжити договір оренди.
У свою чергу отримавши 30 листопада 2016 р. повідомлення орендодавця ОСОБА_6, СТОВ «Пальміра» лише 08 лютого 2017 р. повторно направило ОСОБА_6 лист у якому повідомлялося про врахування відмови у поновленні договору оренди землі і про намір скористатися переважним правом оренди земельної ділянки, та незважаючи на те, що термін дії попереднього договору вже закінчився було додано знову ж таки додаткову угоду до договору оренди землі, у якій було запропоновано розмір орендної плати в 9,5%, що в грошовому виразі складає 10278,73 грн. (п. 4.1.). При цьому і дана додаткова угода містить п. 4.3. згідно якого орендна плата виплачується орендарем у встановленому п. 4.1 цього договору розмірі за вирахуванням сум податку з доходів фізичних осіб та інших податків, обчислених (нарахованих та утриманих), згідно з вимогами чинного податкового законодавства. (а.с. 29 - 31)
Листом від 24 лютого 2017 р., який позивачем було отримано 09 березня 2017 р., ОСОБА_6 в черговий раз повідомила СТОВ «Пальміра» про відмову в продовженні орендних відносин про, що листом від 22.11.2016 р. вона вже повідомляла Товариство. (а.с. 35)
Викладене свідчить про те, що СТОВ «Пальміра» в місячний строк, з моменту початку переговорів (узгодження) з орендодавцем істотних щодо умов майбутнього договору оренди земельної ділянки, не досягло згоди з ОСОБА_6, як орендодавцем. Натомість лист з новими умовами договору було надіслано орендодавцю лише 08 лютого 2017 р., тобто після спливу більш, як двох місяців з моменту отримання листа ОСОБА_6, та після місячного терміну закінчення попереднього договору оренди землі.
У свою чергу будь-яких доказів оскарження та наявності судового рішення, щодо відмови, а також наявного зволікання в укладенні додаткової угоди зі сторони ОСОБА_6, СТОВ «Пальміра» не надано.
Аналізуючи умови спірного договору від 01 січня 2017 р. укладеного між ОСОБА_6, як орендодавцем, та ТОВ «Гранекс-Черкаси», як орендарем, та запропонованої СТОВ «Пальміра» ОСОБА_6 додаткової угоди до договору оренди землі від 09.12.2009 р., направленої останній 11 листопада 2016 р. суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку про те, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами того, що спірний договір укладений на гірших умовах ніж було запропоновано позивачем.
З висновками суду першої інстанції погоджується і колегія суддів.
Водночас колегія суддів вважає безпідставним посилання СТОВ «Пальміра» на те, що ОСОБА_6, не погодившись на пропозицію Товариства про поновлення договору оренди в частині розміру орендної плати, не повідомила про свої вимоги до розміру орендної плати, так як у відповідності до ст. 33 Законом України «Про оренду землі» за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином Закон не вимагає від орендодавця зазначення конкретних умов на яких він погодився б на поновлення договору оренди.
Безпідставним є і посилання СТОВ «Пальміра», викладене в апеляційній скарзі, на те, що пропозиція позивача щодо розміру орендної плати в 9,5 %, що в грошовому виразі становить 10278,73 грн. є кращою ніж ТОВ «Гранекс-Черкаси» в 8 %, так як така умова була запропонована після спливу строку дії договору оренди землі від 09.12.2009 р., а саме 08 лютого 2017 р. при повторному направлені ОСОБА_6 листа, у якому повідомлялося про врахування первісної відмови у поновленні договору оренди землі.
Оскільки посилання СТОВ «Пальміра» в апеляційній скарзі на порушення норм матеріального та процесуального права не знайшли свого підтвердження при розгляді даної справи, а судом повно та всебічно перевірені надані сторонами докази, дана їм належна оцінка у рішенні, які належним чином мотивовані і за своїм змістом та формою відповідають вимогам матеріального та процесуального закону, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін.
Керуючись ст. ст. 303, 307, 308, 314, 315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів,
Апеляційну скаргу Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Пальміра» відхилити.
Рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 06 листопада 2017 року залишити без змін.
Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржена в касаційному порядку до суду касаційної інстанції на протязі двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.
Головуючий :
Судді :