13 грудня 2017 року Справа № 922/4192/16
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
Данилової М.В. - головуючого,
Алєєвої І.В. Корсака В.А.,
за участю представників:
позивачаТищенко О.В.
відповідачівне з'явились (про час та місце судового засідання повідомлено належно)
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Харківської міської ради
на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 21.08.2017
у справі№922/4192/16 Господарського суду Харківської області
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна"
до 1.Харківської міської ради; 2.Департаменту земельних відносин Харківської міської ради
провизнання укладеним договору
У грудні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна" звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради про визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки (кадастровий номер 6310137200:02:011:0009), яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Велика Панасівська, 95, (стара назва - Котлова) Холодногірський район (колишній - Ленінській), у редакції заяви про уточнення позовних вимог.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 11.05.2017 (суддя Лаврова Л.С.) позовні вимоги задоволено повністю.
Визнано укладеним договір купівлі-продажу земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Велика Панасівська, 95, (стара назва - Котлова) Холодногірський район (колишній - Ленінській), кадастровий номер 6310137200:02:011:0009, у такій редакції:
КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ №__/__
Україна, м. Харків, "__"___________ 2016 року
Харківська міська рада Харківської області, місцезнаходження юридичної особи: 61003, місто Харків, майдан Конституції, №7, податковий номер 04059243, яка діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рішення 29 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 24.12.2008 року № 362/08 "Про затвердження "Порядку продажу земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів у місті Харкові", в особі Харківського міського голови - Кернеса Геннадія Адольфовича, який діє відповідно до постанови №201 від 30.10.2015 Харківської міської виборчої комісії Харківської області, далі по тексту "Продавець", з однієї сторони, і Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна", місцезнаходження юридичної особи: 61017, місто Харків, вул. Велика Панасівська, буд. 101, корпус В-2, кімната 8, податковий номер 32778133, в особі директора - Ковача Арпада Сілардовича, паспорт ЕК 248120, виданий Артемівським РВЛ МУ УМВС України в Луганській області, іпн 2477601930, який діє на підставі Статуту Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна" (у новій редакції), зареєстрованого у Департаменті реєстрації Харківської міської ради 30.03.2016 за №1 474 105 0012 000107, далі по тексту "Покупець", з іншої сторони, а разом "Продавець" і "Покупець" - "Сторони", уклали цей Договір про наступне:
1.Предмет Договору
1.1.Продавець на підставі рішення 16 сесії Харківської міської пади 6 скликання
"Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам України" від 22.06.2012 №762/12 передає за плату, а Покупець приймає і оплачує вартість земельної ділянки площею 0,2937 га, у тому чисті: ріллі --- га; багаторічних насаджень ---га, сіножатей --- га, пасовищ --- га, лісів --- га, інших угідь ---, із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Велика Панасівська, 95 (стара - Котлова, 95), Холодногірській (колишній Ленінській) район, (кадастровий номер 6310137200:02:011:0009), згідно кадастровим планом, що додається.
1.1.1.На земельній ділянці наявні наступні об'єкти нерухомого майна: нежитлова будівля літ. "А-1", загальною площею 865,00 кв.м, нежитлова будівля літ. "Б-4", загальною площею 1554,80 кв.м., право власності на які належить та зареєстровано за Покупцем.
1.2.Земельна ділянка, зазначена в п. 1.1 цього Договору, продається для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель.
1.3.На земельній ділянці, що зазначена в п. 1.1. цього Договору діють обмеження (обтяження):
- площею 0,2937 га - заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки (код 01.06.05);
- площею 0,0365 га - охоронна зона навколо (вздовж) об'єкту транспорту (код 01.01.03);
- площею 0,0099 га - охоронна зона навколо (вздовж) об'єкту енергетичної системи (код 01.01.05), інші не зареєстровані.
Відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені рішення 16 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам України" від 22.06.2012 №762/12, згідно з Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 17.10.2012 року № 1051 (із змінами).
2.Ціна продажу земельної ділянки, строки і порядок оплати
2.1.Ціна продажу земельної ділянки становить 1451056,00 (один мільйон чотириста п'ятдесят одна тисяча п'ятдесят шість) грн. 00 коп. (без ПДВ).
2.2.Ціна земельної ділянки, визначена згідно з п. 2.1. договору, складається з наступних частин:
2.2.1.Згідно з умовами Договору про внесення авансового внеску від 07.06.2012 року № 41/12 авансовий внесок в розмірі 179131,14 (сто сімдесят дев'ять тисяч сто тридцять одна) грн. 14 коп., (без ПДВ), що складає 3 % (три відсотки) вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, був сплачений до укладання даного договору.
2.2.2.Грошові кошти у розмірі 1271924,86 (один мільйон двісті сімдесят одна тисяча дев'ятсот двадцять чотири) грн. 86 коп. (без ПДВ) будуть сплачені Покупцем до нотаріального посвідчення Договору купівлі-продажу або протягом 3 (трьох) банківських днів після його посвідчення і підписання, або протягом 30 (тридцяти) банківських днів після набуття чинності рішенням суду про визнання цього Договору укладеним та його державної реєстрації, шляхом перерахування на розрахунковий рахунок управління Державної казначейської служби України у місті Харкові № 31510941700002, код бюджетної класифікації - 33010100 "Кошти від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності, та земельних ділянок, які знаходяться на території автономної Республіки Крим" для зарахування надходжень, належних до доходів спеціального фонду місцевого бюджету міста Харкова.
Одержувач коштів - УДКСУ у м. Харкові Харківської області, код ЄДРПОУ 37999649, банк - ГУДКСУ у Харківській області, МФО 851011.
3.Обов'язки Сторін
3.1.Покупець зобов'язаний:
3.1.1Сплатити повну вартість земельної ділянки у строки та в розмірах, що передбачені розділом 2 цього Договору.
3.1.2.У разі настання до сплати повної вартості будь-яких обставин щодо зміни права власності на об'єкти нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці, зазначеній в п. 1.1 цього Договору, Покупець повідомляє про них Продавця в 5-ти денний термін.
3.1.3.На вимогу Продавця надавати необхідні матеріали, відомості, документи, тощо про виконання умов цього Договору.
3.1.4.Забезпечувати безкоштовне і безперешкодне використання об'єктів
загального користування (пішохідні та автомобільні дороги, об'єкти інженерної
інфраструктури), що зареєстровані на земельній ділянці на момент реєстрації заяви про придбання (купівлю) земельної ділянки, можливість доступу на земельну ділянку відповідних служб для обслуговування і ремонту об'єктів загального користування та інженерної інфраструктури, забезпечувати можливість розміщення на земельній ділянці межових і геодезичних знаків та під'їздів до них.
3.1.5.Використовувати земельну ділянку, зазначену в п. 1.1 цього Договору, за цільовим призначенням - для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель.
3.1.6.3 моменту виникнення права власності на земельну ділянку, зазначену в п. 1.1 цього Договору, сплачувати плату за землю в розмірах і порядку, передбаченому чинним законодавством України.
3.1.7.Протягом трьох календарних днів після підписання цього Договору
нотаріально посвідчити його за власний рахунок в порядку, передбаченому чинним законодавством України.
3.2.Продавець зобов'язаний:
3.2.1.Прийняти оплату Покупцем вартості земельної ділянки в розмірі та у терміни, обумовлені розділам 2 цього Договору.
4.Відповідальність Сторін
4.1.У випадку невиконання Покупцем умов цього Договору Продавець має право вимагати виконання Покупцем своїх обов'язків належним чином, а також відшкодування збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань, або має право розірвати цей Договір в установленому порядку і вимагати відшкодування збитків, спричинених його розірванням.
4.2.У випадку розірвання цього Договору на вимогу Покупця, сплачені ним кошти по цьому договору Продавцем не повертаються.
4.3.Якщо Покупець після повної сплати вартості земельної ділянки, передбаченої в п. 2.1 цього Договору, відмовиться прийняти придбану земельну ділянку, Продавець має право вимагати прийняття придбаної земельної ділянки або порушувати питання про розірвання цього Договору і вимагати відшкодування завданих збитків.
4.4.У разі невиконання Продавцем умов цього Договору Покупець має право вимагати виконання Продавцем своїх обов'язків, а також відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або має право розірвати цей Договір в установленому порядку та вимагати відшкодування збитків, спричинених його розірванням.
4.5.Права, обов'язки та відповідальність Сторін, що не передбачені цим Договором, визначаються відповідно до законодавства України.
5.Гарантії та претензії
5.1.Продавець гарантує, що земельна ділянка, яка є предметом цього Договору, станом на час ухвалення рішення 16 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам України" від 22.06.2012 №762/12, входить до категорії земель, що можуть бути відчужені згідно з законодавством України, вільна від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб, про які на момент підписання цього Договору Продавець чи Покупець не міг не знати, не знаходиться під арештом і судових справ щодо неї немає
5.2.Покупець ознайомився з усіма документами, які стосуються цього Договору, безпосередньо оглянув земельну ділянку в натурі, ознайомився з її кількісними і якісними характеристиками, підземними і наземними спорудами та об'єктами, а також своїми правами та обов'язками.
6.Перехід права власності на земельну ділянку
6.1.Право власності на земельну ділянку виникає у Покупця після державної реєстрації права власності на землю, зареєстрованого у встановленому порядку.
6.2.З моменту виникнення у Покупця права власності на земельну ділянку встановлений раніше правовий режим і всі правовстановлюючі документи про права Покупця та користування (оренду) цієї земельної ділянки втрачають чинність.
7.Ризик випадкового погіршення або випадкового псування земельної Ділянки
7.1.З моменту укладення цього Договору ризик випадкового погіршення або випадкового псування земельної ділянки, зазначеної в п. 1.1 цього Договору, несе Покупець.
8.Вирішення спорів
8.1.Всі спори, що виникають при виконанні умов цього Договору або у зв'язку з тлумаченням його положень, вирішуються шляхом переговорів.
8.2.Якщо Сторони протягом 20 календарних днів не досягли домовленості, то спір вирішується у судовому порядку.
9.Зміни умов Договору та його розірвання
Зміна умов Договору або внесення доповнень до нього можливі тільки за згодою Сторін.
Всі зміни та доповнення до Договору здійснюються тільки в письмовій формі з наступним нотаріальним посвідченням таких змін та доповнень за рахунок Покупця, оформлюються у вигляді договору про внесення змін до договору, які є невід'ємними частинами цього Договору, або на підставі відповідного судового рішення, яке набрало законної сили.
9.3.Розірвання цього Договору проводиться у відповідності до чинного
законодавства України та цього Договору.
9.4.У разі невиконання однією із Сторін умов цього Договору він може бути
розірваний на вимогу іншої Сторони виключно за рішенням господарського суду.
10.Витрати
10.1.Всі витрати, пов'язані з укладенням цього Договору, його нотаріальним посвідченням, реєстрацією та виконанням несе Покупець.
11.Додаткові умови
Цей Договір є обов'язковим для Сторін з моменту його підписання обома Сторонами і набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення, або набранням відповідним рішенням суду законної сили.
Цей Договір, або відповідне рішення суду, яке набрало законної сили, і документ про сплату вартості земельної ділянки, передбаченої, п. 2.1 цього Договору, є підставою для реєстрації права власності на землю.
Договір складений в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, перший з яких зберігається у Продавця, другий - у Покупця, а Третій - у справах приватного нотаріуса.
Невід'ємною частиною Договору є:
витяг з державного земельного кадастру про земельну ділянку (Додаток №1);
висновок експерта про вартість земельної ділянки (Додаток № 2);
рішення Харківської міської пади про продаж земельної ділянки (Додаток №3).
12.Повні юридичні адреси та банківські реквізити сторін
Г.А. Кернес __________________ А.С. Ковач __________
Цей договір зареєстровано в Харківській міській раді в книзі записів реєстрації договорів купівлі-продажу земельних ділянок "___" _____ 2016 року за № ___/___.
Факт реєстрації засвідчує:
Директор Департаменту земельних
відносин Харківської міської ради __________ В.В. Багацький
Стягнуто з Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, буд. 7, код ЄДРПОУ 04059243) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна" (61017, м. Харків, вул. Велика Панасівська, буд. 101, корпус В-2, кімната 8, код ЄДРПОУ 32778133) судовий збір у розмірі 1378,00 грн., а також витрат по оплаті судової оціночно-земельної експертизи у розмірі 2532,30 грн.
Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 21.08.2017 (колегія суддів: головуючий суддя Слободін М.М., судді Сіверін В.І., Терещенко О.І.) рішення Господарського суду Харківської області від 11.05.2017 залишено без змін.
Харківська міська рада не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, якою залишено без змін рішення суду першої інстанції, звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати, та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, скаржник вказує на те, що суди попередніх інстанцій порушили норми матеріального та процесуального права, зокрема, норми статті 144 Конституції України, пункт 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування", статей 83, 111, 128 Земельного кодексу України, статті 18 Закону України "Про автомобільні дороги", та неповно з'ясували обставини, що мають значення для справи.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.11.2017 справа повинна розглядатись у складі колегії суддів: головуючий суддя - Данилова М.В., судді Алєєва І.В., Корсак В.А.
Ухвалою Вищого господарського суду України від 15.11.2017 касаційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 13.12.2017.
Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення присутнього у судовому засіданні 13.12.2017 представника позивача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, на підставі договору оренди земельної ділянки від 30.01.2008, зареєстрованого в Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 14.04.2008 за №540866710029, Товариству з обмеженою відповідальністю "Фортуна" була надана у користування земельна ділянка загальною площею 0,2937 га по вул. Великій Панасівській, 95, у м. Харкові (стара назва - вул. Котлова) для будівництва офісу, магазину, СТО та підсобних приміщень.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 16.05.2016 права власності за позивачем зареєстровано на нежитлову будівлю літ. "А-1" на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 07.09.2009 по справі № 29/365-09, рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю літ. "А-1" прийнято 16.12.2009. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право за Товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна" зареєстровано 10.12.2013. Відповідно до зазначеної інформаційної довідки право власності на за позивачем на нежитлову будівлю літ. "Б-4" зареєстровано на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 09.08.2010 по справі № 47/209-10, рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю літ. "Б-4" прийнято 02.09.2010. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право за Товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна" зареєстровано 10.12.2013, тобто будівництво об'єкту нерухомості завершено.
Після завершення будівництва, на підставі рішення Харківської міської ради від 22.09.2010 № 247/10, було змінено вид використання спірної земельної ділянки за договором оренди від 30.01.2008, №540866710029, з "для будівництва офісу, магазину, СТО та підсобних приміщень" на "для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель".
У 2012 році Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна" вирішило скористатися своїм правом на придбання вказаної земельної ділянки у власність, для чого звернувся до Харківської міської ради із відповідною заявою.
Розглянувши зазначене звернення та перевіривши інформацію про земельну ділянку на предмет можливості її продажу, 22.02.2012 Харківська міська рада ухвалила рішення № 629/12, яким надала Товариству з обмеженою відповідальністю "Фортуна" дозвіл на проведення нормативно-грошової оцінки цієї земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель, з метою визначення розміру авансового внеску при продажі земельної ділянки.
07.06.2012 між Харківською міською радою - продавець, в особі Харківського міського голови Кернеса Г.А. та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна" - покупець, в особі директора Свиридова М.О., було укладено договір про внесення авансового внеску №41/12, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Галіщевою О.А. за №460 та зареєстрований в Харківській міській раді в книзі записів реєстрації договорів про внесення авансового внеску за № 41/12.
Відповідно до п.п. 1.1.-1.3.4. вищевказаного договору 2 покупець мав сплатити авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки загальною площею 0,2937 га, категорії - землі житлової та громадської забудови, кадастровий № 6310137200:02:011:0009, за цільовим призначенням - для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель, розташованих по вул. Великій Панасівській, 95, у м. Харкові (стара назва - вул. Котлова).
Пунктом 1.2 зазначеного договору сторони передбачили, що ціна земельної ділянки буде визначена остаточно після проведення експертної грошової оцінки. Остаточні розрахунки будуть проведені після укладення договору купівлі - продажу земельної ділянки, а у пункті 2.1 цього договору встановлено, що розмір авансового внеску за земельні ділянки становить 179131,14 грн., що складає 3 % вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.
Згідно з пунктом 2.2 цього договору авансовий внесок сплачено 08.06.2012 (платіжне доручення № 146) шляхом перерахування коштів.
Розділом 3 договору визначені обов'язки сторін та передбачено наступне:
- після оплати покупцем авансу, вказаного у пункті 2.1 цього договору, продавець забезпечує проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки, вказаної у розділі 1 цього договору, відповідно до діючого законодавства (пункт 3.1 договору);
- після сплати покупцем авансу, вказаного у пункті 2.1 договору, покупець подає продавцю для підготовки рішення Харківської міської ради про продаж земельної ділянки, вказаної у розділі 1 договору, документи, визначені у вказаному пункті договору (пункт 3.2 договору);
- після надходження авансового внеску, вказаного у пункті 2.1 договору та подання покупцем всіх документів, необхідних для підготовки рішення Харківської міської ради, питання продажу земельної ділянки виноситься на розгляд пленарного засідання Харківської міської ради (пункт 3.3);
- після прийняття рішення Харківської міської ради про продаж земельної ділянки продавець укладає з покупцем договір купівлі - продажу земельної ділянки, зазначеної у розділі 1 договору (пункт 3.4 договору);
- грошові кошти, які перераховуються покупцем відповідно до пункту 2.1 цього договору, є авансовим внеском, який сплачується в рахунок оплати ціни земельної ділянки, зазначеної у розділі 1 цього договору, про що зазначається у договорі купівлі - продажу земельної ділянки (пункт 3.5 договору).
Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається.
Нормативно грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу із технічної документації №379/12 від 10.04.2012 становила 5 971038,00 грн.
Ринкова ціна земельної ділянки відповідно до оцінки оцінювача ПП Фірма "ЛІК" на 2012 рік склала 734 423,00 грн.
В подальшому, на виконання п. 3.3. договору та після виконання сторонами взаємних обов'язків визначених у розділі №3 цього договору, питання викупу земельної ділянки було винесено на розгляд чергової сесії Харківської міської ради.
Рішенням Харківської міської ради від 22.06.2012 № 762/12 було вирішено продати Товариству з обмеженою відповідальністю "Фортуна" земельну ділянку визначену у п.п. 1.1.-1.3.4. договору №41/12 від 07.06.2012 за ціною 734 423,00 грн. з розстрочкою сплати на два роки.
08.11.2016 Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна" звернулось до Харківського міського голови із листом-пропозицією вих. №71 щодо укладання, підписання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 0,2937 га, категорія - землі житлової та громадської забудови, кадастровий № 6310137200:02:011:0009, за цільовим призначенням - для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель, розташованих по вул. Велика Панасівська, 95 (стара назва - вул. Котлова, 95) у м. Харкові.
Звертаючись до суду з позовом Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна" просить визнати укладеним з Харківською міською радою договір купівлі-продажу земельної ділянки (кадастровий номер 6310137200:02:011:0009), яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Велика Панасівська, 95, (стара назва - Котлова) Холодногірський район (колишній - Ленінській), у редакції викладеній позивачем.
Місцевий господарський суд, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, вказав про обґрунтованість та правомірність позовних вимог про визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки (кадастровий номер 6310137200:02:011:0009), яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Велика Панасівська, 95, (стара назва - Котлова) Холодногірський район (колишній - Ленінській), у редакції заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна", задовольнивши їх у повному обсязі.
Вищий господарський суд України не погоджується з таким висновком судів попередніх інстанцій з огляду на наступне.
Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні" відповідно до Конституції України визначає систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності, правового статусу і відповідальності органів та посадових осіб місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 144 Конституції України, статей 12, 128 Земельного кодексу України, пункту 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міських рад належить вирішення питань про передачу землі у власність, і лише рішення міської ради про продаж земельної ділянки за визначеною ціною є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Земельним кодексом України визначено спеціальний порядок набуття права власності на землю.
За приписами статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Частиною 1 статті 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом (частина 1 статті 127 Земельного кодексу України).
Відповідно статті 128 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент прийняття міською радою рішення від 22.06.2012) продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.
Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.
Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться організаціями, які мають відповідну ліцензію на виконання цього виду робіт, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.
Відповідно до пункту 6 частини 1 статті 1 Закону України "Про оцінку земель" експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.
Як вже зазначалось, станом на 2012 рік, відповідно до витягу із технічної документації №379/12 від 10.04.2012 нормативно грошова оцінка спірної земельної ділянки становила 5 971 038,00 грн.
Ринкова ціна зазначеної земельної ділянки відповідно до оцінки оцінювача ПП Фірма "ЛІК" на 2012 рік склала 734 423,00 грн.
07.06.2012 між Харківською міською радою, в особі Харківського міського голови Кернеса Г.А. та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна", в особі директора Свиридова М.О., було укладено договір про внесення авансового внеску №41/12.
На виконання умов договору та взятих на себе обов'язків Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна" перерахувало Харківській міській раді кошти у розмірі 179 131,14 грн., що відповідно до п. 2.1. договору №41/12 від 07.06.2012, що складали 3% вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою, згідно платіжного доручення №146 від 08.06.2012.
Рішенням Харківської міської ради від 22.06.2012 № 762/12 було вирішено продати Товариству з обмеженою відповідальністю "Фортуна" земельну ділянку визначену у п.п. 1.1.-1.3.4. договору №41/12 від 07.06.2012 за ціною 734 423,00 грн. з розстрочкою сплати на два роки.
З матеріалів справи вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна" було обізнано про однорічний строк дії звіту експертної грошової оцінки земельної ділянки, що підтверджується зверненням на ім'я міського голови Харківської міської ради від 19.02.2014 (вх. №2846/0/3-14 від 21.02.2014), від 24.09.2014 (вх. №15271/0/3-14 від 24.09.2014) з проханням надати дозвіл на проведення роботи по актуалізації експертної грошової оцінки на земельну ділянку площею 0,2937 га по вул. Великій Панасівській, 95, у м. Харкові (стара назва - вул. Котлова) та винести на чергове засідання сесії.
Департаментом земельних відносин Харківської міської ради були надані відповіді Товариству з обмеженою відповідальністю "Фортуна" від 20.03.2014 №2849/0/225-14 і від 21.10.2014 №1133/0/225-14, з яких вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна" повинно було обрати організацію та звернутися Департаменту земельних відносин щодо призначення оцінювача земельної ділянки та видачі технічного завдання на проведення актуалізації експертної грошової оцінки земельної ділянки.
Разом з тим, Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна" протягом 2014 - 2016 роки не зверталось до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради щодо призначення оцінювача земельної ділянки та видачі технічного завдання на проведення актуалізації експертної грошової оцінки земельної ділянки.
Лише 08.11.2016 Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна" звернулось до Харківського міського голови із листом вих. №71, в якому запропонувало підписати та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 0,2937 га по вул. Великій Панасівській, 95 у м. Харкові (стара назва - вул. Котлова).
У своїх поясненнях Харківська міська рада неодноразово наголошувала на тому, що термін дії звіту експертної грошової оцінки земельної ділянки становив один рік з дати її проведення (дата проведення оцінки - 23.04.2012), а відтак, укладення договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки відповідно до рішення 16 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 22.06.2012 №762/12 станом на теперішній час не вбачається можливим.
Звертаючись до суду з позовом Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна" просило суд визнати укладеним договір купівлі-продажу земельної ділянки (кадастровий номер 6310137200:02:011:0009), яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Велика Панасівська, 95, (стара назва - Котлова) Холодногірський район (колишній - Ленінській), але на умовах, які діяли станом на 2012 рік.
Під час розгляду даної справи в суді першої інстанції за клопотанням Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна" було призначено по справі оціночно-земельну експертизу, згідно якої загальна вартість земельної ділянки площею 0,2937 га за адресою: м. Харків, вул. Великій Панасівській, 95 станом на грудень 2016 рік становить 1 451 056,00 грн.
З урахування результатів висновку експертизи, позивачем було уточнено прохальну частину позовних вимог, а саме, викладено пункти проекту договору в іншій редакції.
Колегія суддів зауважує, що задовольняючи позовну вимогу з урахуванням заяви про уточнення прохальної частини позову місцевий господарський суд, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, вийшов за межі своїх повноважень та вирішив питання, яке відноситься до виключної компетенції Харківської міської ради, оскільки рішення органу місцевого самоврядування не тільки вирішує питання про продаж землі, але і вирішує питання щодо розміру ціни земельної ділянки.
Вирішення питань про передачу землі у власність є виключним правом ради - суб'єкта права власності на землю, і здійснюється з дотриманням загального порядку укладання господарських договорів, передбаченого ст.ст. 180, 181 Господарського кодексу України, з урахуванням Земельного кодексу України.
Водночас суд не вправі приймати рішення з питань, віднесених до виключної компетенції цих органів, наприклад, про надання земельних ділянок у власність або в користування, укладення договорів купівлі-продажу або оренди земельних ділянок, а також зазначити, яке конкретно рішення повинно бути прийнято.
Однак, судами не було враховано, що Харківською міською радою рішення про продаж земельної ділянки по вул. Великій Панасівській, 95 в м. Харкові за ціною у розмірі 1 451 056,00 грн. не приймалось.
З урахуванням викладеного, колегія суддів зауважує, що визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки по вул. Великій Панасівській, 95 у м. Харкові за ціною 1 451 056,00 грн. є таким, що порушує приписи статті 128 Земельного кодексу України, оскільки відсутня підстава для укладення такого договору, а саме рішення міської ради про продаж земельної ділянки за зазначеною ціною - 1 451 056,00 грн.
З пояснень Харківської міської ради, які не враховувались судами під час вирішення даного спору, наголошувалось на тому, що згідно з генеральним планом м. Харкова, затвердженого рішенням сесії Харківської міської ради від 23.06.2004 №89/4, зі змінами, затвердженими рішенням сесії Харківської міської ради від 27.02.2013 №1023/13, земельна ділянка Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна" по вул. Великій Панасівській, 95, у м. Харкові (стара назва - вул. Котлова), розташована в житловій зоні та в санітарно-захисній зоні промислових підприємств IV та V класу шкідливості. Відповідно до зазначеного плану зонування території (зонінгом) м. Харкова, спірна земельна ділянка розташована у зоні "Ж", підзоні "Ж-1" та частково в межах "червоних ліній" вулиці. В свою чергу, Харківська міська рада зазначила, що не заперечує проти поновлення процедури викупу Товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна" земельної ділянки по вул. Великій Панасівській, 95 для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель, але після приведення документації у відповідність до діючого законодавства.
Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлено правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.
Відповідно до статті 16 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" планування територій на місцевому рівні здійснюється шляхом розроблення та затвердження генеральних планів населених пунктів, планів зонування територій і детальних планів території, їх оновлення та внесення змін до них.
Згідно до статті 18 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" план зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ) з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.
Пунктом 14 статті 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" визначено, що червоні лінії - визначені в містобудівній документації щодо пунктів геодезичної мережі межі існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які розділяють території забудови та території іншого призначення.
Частиною 2 статті 18 Закону України "Про автомобільні дороги" межі вулиці за її шириною визначаються "червоними лініями". Розташування будь-яких об'єктів, будівель, споруд або їх частин у межах "червоних ліній" вулиці не допускається.
Таким чином, червоні лінії - це межі існуючих чи запроектованих вулиць, доріг, майданів. Вони також відмежовують один від одного мікрорайони, квартали та території іншого призначення. По червоних лініях проходять також інженерні комунікації.
Містобудівна документація по визначенню положення червоних ліній розробляється в дві стадії проектування:
а) схема червоних ліній;
б) план червоних ліній.
Використання часток земельних ділянок, що опинилися в межах "червоних ліній", здійснюється відповідно до обмежень, які визначаються органами містобудування і архітектури з урахуванням генерального плану населеного пункту.
Містобудівна документація на місцевому рівні розробляється з урахуванням даних державного земельного кадастру на актуалізованій картографічній основі в цифровій формі як просторово орієнтовна інформація в державній системі координат на паперових і електронних носіях.
Відповідно до статті 111 Земельного кодексу України обтяження прав на земельну ділянку встановлюється законом або актом уповноваженого на це органу державної влади, посадової особи, або договором шляхом встановлення заборони на користування та/або розпорядження, у тому числі шляхом її відчуження.
Обмеження у використанні земель, безпосередньо встановлені законами та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами, є чинними з моменту набрання чинності нормативно-правовими актами, якими вони були встановлені.
В свою чергу, суди попередніх інстанцій не врахували, що земельна ділянка по вул. Великій Панасівській, 95 у м. Харкові на теперішній час частково розташована у межах червоних ліній з 2013 року.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів зауважує, що приймаючи рішення про задоволення позовних вимог про визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки по вул. Великій Панасівській, 95 у м. Харкові, яка знаходиться у межах "червоних ліній", суди попередніх інстанцій порушили приписи статей 83, 111 Земельного кодексу України та статті 18 Закону України "Про автомобільні дороги".
За приписами статті 638 Цивільного кодексу України та статті 180 Господарського кодексу України договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов (предмету, визначених законом необхідних умов для договорів даного виду та визначення належних за заявою сторін умов).
Відповідно до частини 8 статті 181 Господарського кодексу України у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.
Разом з тим, задовольнивши позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна", суди попередніх інстанцій фактично змінили істотні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Великій Панасівській, 95, а саме щодо її ціни та розміру, які не були визначені та погоджені сторонами.
Суди попередніх інстанцій не прийняли до уваги те, що є рішення Харківської міської ради, яким погоджено зміни істотних умов для продажу спірної земельної ділянки - відсутнє.
Колегія суддів зазначає і про те, що в термін, зазначений в договорі про внесення авансового внеску, Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна" повну вартість зазначеної земельної ділянки не сплатило та починаючи з 2012 року жодного разу не зверталось до Харківської міської ради.
Враховуючи все вищевикладене, колегія суддів зауважує, що відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна".
Колегія суддів не приймає до уваги посилання скаржника на постанову Вищого господарського суду України від 23.11.2010 у справі №40/220-53/143 та постанову Вищого господарського суду України від 31.10.2017 у справі №921/1249/13-г/13, оскільки обставини у вказаних справах та у даній справі є різними по своїй суті. До того ж, в зазначених позивачем постановах не було змінено істотні умови договору.
Разом з тим, колегія суддів зазначає, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна" не позбавлено права звернутись до Харківської міської ради з метою укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки по вул. Великій Панасівській, 95 у м. Харкові, на якій у нього зареєстровано право власності на нерухоме майно, однак після приведення документації у відповідність до діючого законодавства.
Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
Із приписів вищенаведених правових норм випливає, що позивач, звернувшись до господарського суду за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, зобов'язаний довести наявність або відсутність факту порушення оспорюваним договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача, що пов'язані з його особою.
Згідно з приписами статей 43 та 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Вищий господарський суд України вважає, що позивачем не доведено в установленому законом порядку підстави для визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки по вул. Великій Панасівській, 95 у м. Харкові загальною площею 0,2937 га.
Статтею 111-7 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Згідно з частиною 1 статті 11110 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 1119 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції повністю або частково і прийняти нове рішення.
На підставі вищевикладеного, постанова Харківського апеляційного господарського суду від 21.08.2017 та рішення Господарського суду Харківської області від 11.05.2017 у справі № 922/4192/16 підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна".
Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119 - 11111, 11113 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -
Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.
Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 21.08.2017 у справі №922/4192/16 та рішення Господарського суду Харківської області від 11.05.2017 скасувати. Прийняти нове рішення.
В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна" відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна" (61017, м. Харків, вул. Велика Панасівська, 101, корп. В-2, кімн. 8 код ЄДРПОУ 32778133) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, пл. Конституції, 7 код ЄДРПОУ 04059243) 1653,60 грн. судового збору за перегляд справи в суді касаційної інстанції.
Доручити Господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.
Головуючий суддя М.Данилова
Судді: І.Алєєва
В.Корсак