"07" грудня 2017 р.Справа № 916/2068/17
За позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
До відповідача: Фізичної особи-підприємця Мудрої Валерії Юріївни
про стягнення, розірвання договору та виселення
Головуючий Рога Н. В.
Суддя Никифорчук М.І.
Суддя Смелянець Г.Є.
Представники:
Від позивача: Бундєва А.Г. - на підставі довіреності № 01-36/65 від 13.12.16 р.; Шелудько О.В. - на підставі довіреності № 01-36/31 від 01.08.17 р.; Кузнецова Т.А. - на підставі довіреності № 01-36/77 від 13.12.16 р.;
Відповідач: Мудра В.Ю. - НОМЕР_1.
В засіданні брали участь:
Від позивача: Бундєва А.Г. - на підставі довіреності № 01-36/65 від 13.12.16 р.
Від відповідача: не з'явився.
СУТЬ СПОРУ: Позивач, Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі-Департамент), звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Мудрої Валерії Юріївни (далі-ФОП Мудра В.Ю.) про стягнення заборгованості по орендній платі у розмірі 17 317 грн. 00 коп., пені у розмірі 1 662 грн. 29 коп. , розірвання договору оренди нежилого приміщення № 514/203 від 15.07.2016р., який укладено між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Фізичною особи-підприємцем Мудрою Валерією Юріївною та виселення ФОП Мудрої В.Ю. з двоповерхової нежитлової будівлі загальною площею 42,8 кв.м , що розташована за адресою: АДРЕСА_2.
Представники позивача позов підтримують, наполягають на його задоволенні.
Відповідач проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.
Ухвалою суду від 07.11.2017р. справу № 916/2068/17 призначено до колегіального розгляду у складі трьох суддів господарського суду Одеської області. Згідно протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів від 07.11.2017р., справу № 916/2068/17 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Рога Н.В., судді Никифорчук М.І., Смелянець Г.Є. Ухвалою суду від 08.11.2017р. справу прийнято до розгляду у такому складі суду.
Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:
15 липня 2016р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) та ФОП Мудрою В.Ю. (Орендар) був укладений Договір оренди нежилого приміщення №514/203 (далі - Договір), згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування двоповерхову житлову будівлю, загальною площею 42,8 кв.м. що розташована за адресою: АДРЕСА_2, з метою розміщення майстерні з надання побутових послуг. Термін дії договору оренди: з 15 липня 2016р. до 15 червня 2019р. (п.1.3 Договору). У той же день, 15.07.2016р. сторонами був підписаний акт приймання-передачі нежитлового приміщення.
Відповідно до п. 2.1 Договору орендна плата визначається на підставі ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України 04.10.1995р. зі змінами та доповненнями; рішень Одеської міської ради та виконкому Одеської міської ради.
Згідно з п.2.2. Договору за орендоване приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 1 120 грн. 74 коп. (без урахування ПДВ та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додатну вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.
Відповідно до п.2.4 Договору Орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішенням міської ради, що набрали чинності в порядку, передбаченому чинним законодавством (п.2.5 Договору).
Позивач у справі зазначає, що він належним чином виконав свої зобов'язання за Договором та передав в оренду ФОП Мудрій В.Ю. об'єкт оренди, що підтверджується актом приймання-передачі від 15.07.2016р. Але, відповідач свої зобов'язання щодо своєчасної та у повному обсязі оплати орендної плати належним чином не виконував, у зв'язку з чим, за розрахунком позивача, за відповідачем утворилася заборгованість по орендній платі за період з 18.07.2016р. по 31.07.2017р. у розмірі 17 317 грн. 00 коп., яку позивач просить суд стягнути з відповідача.
Згідно з п.5.2 Договору за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує Орендодавцю пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожний день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов'язку припиняється через один рік з дня, коли обов'язок повинен був бути виконаний. На підставі зазначеного пункту Договору позивач нарахував відповідачу пеню за період з 16.08.2016р. по 31.07.2017р. у розмірі 1 662 грн. 29 коп., яку також просить суд стягнути з відповідача.
Крім того, позивач зазначає, що за умовами п.5.3 Договору сторони домовилися, що у разі невнесення Орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, Орендодавець має право відмовитися від Договору і вимагати повернення об'єкта оренди. У разі відмови Орендодавця від Договору оренди, Договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від Договору.
Департаментом було надіслано на адресу відповідача повідомлення №01-13/2844 від 27.06.2017р. про повернення об'єкта оренди Департаменту у добровільному порядку протягом 15 днів з дати отримання повідомлення. Але, ФОП Мудра В.Ю. повідомлення не отримала та вимоги Орендодавця у добровільному порядку не виконала.
З урахуванням того, що відповідач протягом 13 місяців поспіль не виконував свої зобов'язання за Договором щодо своєчасної та у повному обсязі сплати орендної плати, тобто протягом року порушував істотні умови Договору, внаслідок чого друга сторона - Департамент, значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні Договору, а також, внаслідок чого до місцевого бюджету не надходять належні кошти, чим порушуються права територіальної громади м.Одеса, та з урахуванням положень законодавства та умов Договору, позивач просить суд розірвати Договір оренди №514/203 від 15.07.2016р.
Згідно зі ст.785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. З урахуванням зазначеного, позивач просить суд виселити відповідача з об'єкту оренди.
В обгрунтування позову позивач посилається на ст.193 Господарського кодексу України суб'єкти, відповідно до якої господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати свої зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а також на ст.525, 526, 629 Цивільного кодексу України.
Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що дійсно, разом із Договором оренди №514/203 від 15.07.2016р., ним був підписаний Акт приймання-передачі від 15.07.2016р., але формально, у приміщенні Департаменту. Підписання Акту не могло свідчити про отримання Орендарем вищевказаної будівлі в оренду, оскільки об'єкт оренди фізично не може використовуватися відповідно до його призначення та умов Договору. Так, положеннями п.4.1 Договору передбачено, що будівля передається Орендарю виключно для використання приміщення майстерні з надання побутових послуг. Разом з тим, відповідно до відомостей Публічної кадастрової карти України, об'єкт оренди розташований на земельній ділянці приватної форми власності площею 0,152 га, кадастровий номер НОМЕР_4 за адресою: м.Одеса, АДРЕСА_2.
Відповідач зазначає, що неодноразово звертався до власника земельної ділянки з проханням надати доступ до об'єкту оренди. Проте, на даний час доступ до будівлі не було отримано. Отже, використання об'єкту оренди відповідно до призначення, що передбачене умовами договору, не було можливим, оскільки власник земельної ділянки так і не надав відповідачу доступ до об'єкту.
Відповідач також зазначає, що відповідно до ст.762 Цивільного кодексу України Орендар звільняється від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. З огляду на те, що ФОП Мудра В.Ю. з моменту підписання Договору не могла використати об'єкт оренди через обставини, за які вона не відповідає, відповідач вважає, що існують підстави для звільнення його від орендної плати за Договором оренди №514/203 від 15.07.2016р.
Крім того, відповідач зазначає, що вимоги позивача про розірвання Договору та виселення є безпідставними та необгрунтованими, оскільки він не займає зазначене приміщення за Договором.
Враховуючи матеріали справи, керуючись чинним законодавством України, суд доходить до такого висновку:
Відповідно до ст.15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання . Згідно ст.16 цього ж Кодексу кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту права є відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди.
Згідно ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію: передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо, або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Частиною 2 ст. 509 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Відповідно до частини 1, 2 ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно зі ст. 174 Господарського кодексу України однією з підстав виникнення господарського зобов'язання є укладання господарського договору та іншої угоди, що передбачені законом, а також угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ним, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Статтею 629 цього ж Кодексу встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно ст. 627 Цивільного кодексу України, відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Як вбачається з матеріалів справи, 15 липня 2016р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) та ФОП Мудрою В.Ю. (Орендар) був укладений Договір оренди нежилого приміщення №514/203, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування двоповерхову житлову будівлю, загальною площею 42,8 кв.м. що розташована за адресою: АДРЕСА_2. У той же день сторони підписали акт приймання передачі об'єкта оренди. При цьому, Орендарем акт було підписано без будь-яких зауважень.
Згідно з п.2.2. Договору за орендоване приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 1 120 грн. 74 коп. (без урахування ПДВ та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додатну вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.
Відповідно до п.2.4 Договору Орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
За приписами ч.1 ст.286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності .
Згідно ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. Отже, відповідач, зобов'язавшись щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів господарської діяльності, своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату за користування орендованим приміщенням, з урахуванням щомісячного індексу інфляції повинен був виконати своє зобов'язання, але не виконав. Статтею 526 Цивільного кодексу України, передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, що відповідачем виконано не було.
За приписами ст.193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасникик господарських відносин повинні виконувати господарські зобовязання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
За таких обставин, на думку суду, правомірною та обгрунтованою є вимога позивача щодо стягнення з відповідача заборгованості у сумі 17 317 грн. 00 коп.
Згідно з п.5.2 Договору за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує Орендодавцю пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожний день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов'язку припиняється через один рік з дня, коли обов'язок повинен був бути виконаний.
Відповідно до ст.216 Господарського кодексу України учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання, шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених Господарським кодексом та договором. Згідно із п.6 ст.231 Господарського кодексу України штрафні санкції за порушення грошових зобов'язань встановлюються у відсотках, розмір яких визначається обліковою ставкою НБУ, за весь час користування чужими коштами, якщо інший розмір відсотків не передбачено законом або договором.
Але, згідно п.6 ст.232 Господарського кодексу України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.
Перевіривши наданий позивачем розрахунок пені, суд доходить до висновку про його правильність, у зв'язку з чим позовна вимога щодо стягнення з ФОП Мудрої В.Ю. пені у розмірі 1 662 грн. 29 коп. підлягає задоволенню.
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Згідно ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Відповідно до ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору , коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За таких обставин, з урахуванням положень законодавства та невиконання відповідачем таких істотних умов Договору оренди №514/203 від 15.07.2016р. як сплата орендної плати протягом всього строку дії Договору, на думку суду, наявні підстави для розірвання зазначеного Договору, та, як наслідок - виселення відповідача з об'єкту оренди, адже, згідно з ч.1 ст.785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Відповідно до ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Крім того, за умовами п. 4.7 Договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду.
Що стосується посилання відповідача на неможливість користування об'єктом оренди за незалежних від нього причин, то з цього приводу слід зазначити наступне: у матеріалах справи наявний акт приймання -передачі об'єкта оренди від орендодавця до Орендаря, який підписаний орендарем - ФОП Мудрою В.Ю. без будь-яких зауважень. Крім того, відповідачем до матеріалів справи не надано жодних доказів його звернення до орендодавця - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з приводу неможливості користування об'єктом оренди або забезпечення доступу до об'єкта оренди. Відповідачем також не надано доказів не допуску його на об'єкт оренди зі сторони третіх осіб та звернення з цього приводу до правоохоронних органів або Орендодавця.
Слід також зауважити, що згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22.11.2017р. земельна ділянка площею 0,152 га, розташована за адресою м.Одеса, АДРЕСА_2, (кадастровий номер НОМЕР_4) відноситься до земель комунальної власності на підставі рішення Київського районного суду м.Одеси від 28.02.2013р. у справі №1512/10136/2012, залишеного без змін ухвалою Апеляційного суду Одеської області від 22.06.2015р. З урахуванням зазначеного безпідставними є посилання відповідача на те, що земельна ділянка, на якій розташований об'єкт оренди, належить третім особам.
Згідно ст. 32 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Статтею 33 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Відповідачем доказів належного виконання чи неможливості виконання умов Договору оренди №514/203 від 15.07.2016р. до матеріалів справи не надано.
Згідно ст.43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності , керуючись законом.
Судові витрати по сплаті судового збору покласти на відповідача згідно зі ст.ст.44,49 ГПК України у розмірі, пропорційному сумі стягнення.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -
1.Позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - задовольнити.
2. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Мудрої Валерії Юріївни (АДРЕСА_1, код НОМЕР_3) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, р/р 37326027001909, ГУДКСУ в Одеській обл., МФО 828011, код ЄДРПОУ 26302595) заборгованість по орендній платі у сумі 17 317 грн. 00 коп., пеню у сумі 1 662 грн. 29 коп. та витрати по сплаті судового збору у сумі 4 800 грн. 00 коп.
3. Розірвати Договір оренди нежилого приміщення №514/203 від 15.07.2016р., укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, р/р 37326027001909, ГУДКСУ в Одеській обл., МФО 828011, код ЄДРПОУ 26302595) та Фізичною особою-підприємцем Мудрою Валерією Юріївною (АДРЕСА_1, код НОМЕР_3).
4. Виселити Фізичну особу-підприємця Мудру Валерію Юріївну (АДРЕСА_1, код НОМЕР_3) з двоповерхової нежитлової будівлі загальною площею 42,8 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, р/р 37326027001909, ГУДКСУ в Одеській обл., МФО 828011, код ЄДРПОУ 26302595).
Рішення набирає законної сили протягом після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення. якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Накази видати після набрання рішенням законної сили.
Повне рішення складено 12 грудня 2017 р.
Головуючий суддя Н.В. Рога
Суддя М.І. Никифорчук
Суддя Г.Є. Смелянець