ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
23.11.2017Справа № 910/1675/16
За позовом публічного акціонерного товариства комерційного банку «Хрещатик»
до товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест»
третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, товариство з обмеженою відповідальністю «Терра-ДС 1»
про звернення стягнення на предмет іпотеки
Суддя Ковтун С.А.
Представники учасників процесу:
від позивача Басій К.С. (за дов.)
від відповідача Шпирук О.В. (за дов.)
від третьої особи не прибув
До господарського суду міста Києва звернулося з позовом публічне акціонерне товариство комерційний банк «Хрещатик» до товариства з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест» про звернення стягнення на предмет іпотеки.
10.05.2016 господарський суд міста Києва призначив судову експертизу, проведення якої доручив товариству з обмеженою відповідальністю «Агенція судових експертиз».
На вирішення експерту було поставлене питання:
А) яка ринкова вартість предмета іпотеки за іпотечним договором № 2-47/1-10/1 (посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р.П. за реєстровим №155) від 04.02.2010, укладеним між публічним акціонерним товариством комерційним банком «Хрещатик», як іпотекодержателем, та товариством з обмеженою відповідальністю «Форум Інвест», як іпотекодавцем, що виступає майновим поручителем товариства з обмеженою відповідальністю «Терра -ДС1», як позичальника, а саме майнові права на 88 (вісімдесят вісім) машиномісць (паркінг), які будуть збудовані та розташовані за будівельною адресою: м. Київ, проспект Перемоги, 115-А (сто п'ятнадцять літера «А»), загальною площею за проектом не менше ніж 1176,18 кв. м., а саме:
- у паркінгу № 3:
паркінг № 26, загальною площею 13,50 кв.м., паркінг № 38, загальною площею 20,50 кв.м., паркінг № 45, загальною площею 15,50 кв.м., паркінг № 46, загальною площею 15,50 кв.м., паркінг № 48, загальною площею 16,40 кв.м.
- у загальному паркінгу № 1:
паркінг № 4 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 5 загальною площею 10.50 кв.м.; паркінг № 6 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 7 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 8 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 9 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 10 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 11 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 12 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 13 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 14 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 15 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 16 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 17 загальною площею 11,44 кв.м.; паркінг № 18 загальною площею 11,44 кв.м.; паркінг № 19 загальною площею 8,80 кв.м.; паркінг № 20 загальною площею 8,80 кв.м.; паркінг № 21 загальною площею 14,40 кв.м.; паркінг № 22 загальною площею 14,40 кв.м.; паркінг № 23 загальною площею 9,80 кв.м.; паркінг № 24 загальною площею 14,70 кв.м.; паркінг № 25 загальною площею 14,70 кв.м.; паркінг № 26 загальною площею 9,24 кв.м.; паркінг № 27 загальною площею 9,24 кв.м.; паркінг № 28 загальною площею 13.25 кв.м.; паркінг № 29 загальною площею 13,25 кв.м.; паркінг № 30 загальною площею 13,25 кв.м.; паркінг № 31 загальною площею 13,25 кв.м.; паркінг № 32 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 33 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 34 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 35 загальною площею 12.25 кв.м.;
- у загальному паркінгу № 2:
паркінг № 3 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 4 загальною площею 10.5 кв.м.; паркінг № 5 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 6 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 7 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 8 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 9 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 10 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 11 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 12 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 13 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 14 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 15 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 16 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 17 загальною площею 10,58 кв.м.; паркінг № 18 загальною площею 11,50 кв.м.; паркінг № 19 загальною площею 11,50 кв.м.; паркінг № 20 загальною площею 11,52 кв.м.; паркінг № 21 загальною площею 11,52 кв.м.; паркінг № 22 загальною площею 11,52 кв.м.; паркінг № 23 загальною площею 11,52 кв.м.; паркінг № 24 загальною площею 14,40 кв.м.; паркінг № 25 загальною площею 14,40 кв.м.; паркінг № 26 загальною площею 9,80 кв.м.; паркінг № 27 загальною площею 14,70 кв.м.; паркінг № 28 загальною площею 13,80 кв.м.; паркінг № 29 загальною площею 9,24 кв.м.; паркінг № 30 загальною площею 9,24 кв.м.; паркінг № 31 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 32 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 33 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 34 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 35 загальною площею 13,25 кв.м.; паркінг № 36 загальною площею 13,25 кв.м.; паркінг № 37 загальною площею 13,25 кв.м.; паркінг № 38 загальною площею 13,25 кв.м.;
- у верхньому рівні, паркінг № 2:
паркінг № 3 загальною площею 20,80 кв.м.; паркінг № 7 загальною площею 19.70 кв.м.; паркінг № 9 загальною площею 27,70 кв.м.; паркінг № 10 загальною 27,90 кв.м.; паркінг № 11 загальною площею 16,80 кв.м.; паркінг № 16 загальною площею 20,60 кв.м.; паркінг № 35 загальною площею 17,40 кв.м.;
- у верхньому рівні, паркінг № 4:
№ 8 загальною площею 20,70 кв.м.; паркінг № 15 загальною площею 27,80 кв.м.; паркінг № 21 загальною площею 20,80 кв.м.; паркінг № 23 загальною площею 16,20 кв.м.; паркінг № 26 загальною площею 17,30 кв.м.; паркінг № 32 загальною площею 14,70 кв.м.; паркінг № 33 загальною площею 17,20 кв.м.; № 42 загальною площею 17,00 кв.м.
Б) яка ринкова вартість предмета іпотеки за договором іпотеки № 2-47/1-10/2 від 04.02.2010, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р.П. за №154, за реєстровим № 154,- майнові права на вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення, що будуються за адресою: м. Київ, проспект Перемоги, 115-А, та розташовані з першого по десятий поверхи трьох та десятиповерхових будівель, загальною площею 9821,22 кв. м., а саме: нежитлові приміщення в секції 3 площею 6809,53 кв.м., зокрема магазин площею 3252,73 кв. м.; спортивний клуб площею 458,28 кв.м.; кафе 258,26 кв.м.; офіси площею 2840,26 кв.м. та вбудовані нежитлові приміщення в секціях 1 та 2, зокрема: магазин площею 208,29 кв.м.; офіси площею 2803,40 кв.м..
Матеріали справи повернулись до суду з висновком № 07.8/17 від 07.08.2017 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи.
13.09.2017 суд поновив провадження у справі.
Публічне акціонерне товариство комерційний банк «Хрещатик» подало клопотання про призначення у справі повторної судової експертизи, оскільки, за твердженням позивача, оцінювач оцінив майно, що є предметом іпотеки, у 152 рази більше, ніж воно було оцінене у 2016 році, при цьому будівництво об'єкту, майнові права в якому передані в іпотеку банку та відносно яких здійснювалась оцінка, взагалі припинено. Тобто жодних факторів, які могли б сприяти здорожчанню майнових прав не існує. Так, згідно з висновком про вартість майна, складеного 29.01.2016 суб'єктом оціночної діяльності - товариством з обмеженою відповідальністю «Бізнеспартнери» (сертифікат суб'єкта оціночної діяльності № 15727/13 від 20.12.2013), вартість майна, що складає предмет іпотеки, становить 2499000,00 грн., а згідно з висновком судової експертизи вартість майнових прав, що є предметом іпотеки складає 380580000,00 грн..
Крім того, заставна вартість майнових прав, що є предметом іпотеки згідно з іпотечними договорами, визначених сторонами станом на дату укладення договорів, є також значно нижче, ніж та, що визначена оцінювачем ОСОБА_4.
Також позивач звернув увагу на те, що при підготуванні звіту використані два підходи: порівняльний та дохідний.
Щодо дохідного підходу. Розрахунок побудований на базі припущень, що об'єкт буде добудований та введений в експлуатацію. При цьому не аналізується проектно-кошторисна та дозвільна документація на будівництво. Це призводить до конфлікту з юридичною можливістю реалізації даного сценарію. Крім того визначено рівень будівельної готовності, при цьому не приведено обґрунтування та розрахунки даної величини. В розрахунку використовується обсяг засобів, необхідних для завершення будівництва, який є необґрунтованим. Не приведена доказова база.
Термін будівельних робіт визначено на рівні 12 місяців, що не обґрунтовано та не прив'язано до графіку проведення будівельних робіт (навіть візуально за 12 місяців таке будівництво завершити не можливо)
Безризикова ставка визначена на базі долару США, в той час, як грошовий потік будується на гривні, що є методологічною помилкою.
Необґрунтовано зростання цін на оренду готових приміщень на рівні 2% в рік. В даному випадку припустимо прогнозувати на рівні майбутньої інфляції, яка відрізняється від 2%.
Не враховані експлуатаційні витрати для передачі в оренду, а також витрати на управління даною нерухомістю.
Ставка капіталізації для проведення будівництва та експлуатації приймається на одному рівні, проте будівельна діяльність та діяльність експлуатації нерухомості має різні ризики, які мають бути компенсовані різними ставками.
Вартість реверсії розрахована без обґрунтування можливості перевірити, що суперечить національним стандартам.
Щодо порівняльного підходу. Об'єкти порівняння підібрані не коректно, так як аналоги знаходяться в об'єктах, що будуються. В даному випадку, будівництво заморожено протягом 10 років, що потребує чи внесення коректування чи пошуку відповідних аналогів.
Не враховано фактори відсутності проектно-кошторисної документації на будівництво та наявності обтяження.
Відповідно до частини 4 статті 42 ГПК України, при необхідності господарський суд може призначити повторну судову експертизу і доручити її проведення іншому судовому експерту.
У зв'язку тим, що виникла необхідність проведення експертизи з врахуванням поданих позивачем заперечень, суд вважає за необхідне призначити по справі повторну судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз.
Провадження по справі, відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 79 ГПК України, підлягає зупиненню.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 41, 42, 79 п. 1 ч. 2, 86 ГПК України, суд
1. Призначити по даній справі повторну судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз (вул. Смоленська, 6, м. Київ).
2. На вирішення експертів поставити питання:
А) яка ринкова вартість предмета іпотеки за іпотечним договором № 2-47/1-10/1 (посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р.П. за реєстровим № 155) від 04.02.2010, укладеним між публічним акціонерним товариством комерційним банком «Хрещатик», як іпотекодержателем, та товариством з обмеженою відповідальністю «Форум Інвест», як іпотекодавцем, що виступає майновим поручителем товариства з обмеженою відповідальністю «Терра -ДС1», як позичальника, а саме майнові права на 88 (вісімдесят вісім) машиномісць (паркінг), які будуть збудовані та розташовані за будівельною адресою: м. Київ, проспект Перемоги, 115-А (сто п'ятнадцять літера «А»), загальною площею за проектом не менше ніж 1176,18 кв. м., а саме:
-у паркінгу № 3:
паркінг № 26, загальною площею 13,50 кв.м., паркінг № 38, загальною площею 20,50 кв.м., паркінг № 45, загальною площею 15,50 кв.м., паркінг № 46, загальною площею 15,50 кв.м., паркінг № 48, загальною площею 16,40 кв.м.
-у загальному паркінгу № 1:
паркінг № 4 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 5 загальною площею 10.50 кв.м.; паркінг № 6 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 7 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 8 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 9 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 10 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 11 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 12 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 13 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 14 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 15 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 16 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 17 загальною площею 11,44 кв.м.; паркінг № 18 загальною площею 11,44 кв.м.; паркінг № 19 загальною площею 8,80 кв.м.; паркінг № 20 загальною площею 8,80 кв.м.; паркінг № 21 загальною площею 14,40 кв.м.; паркінг № 22 загальною площею 14,40 кв.м.; паркінг № 23 загальною площею 9,80 кв.м.; паркінг № 24 загальною площею 14,70 кв.м.; паркінг № 25 загальною площею 14,70 кв.м.; паркінг № 26 загальною площею 9,24 кв.м.; паркінг № 27 загальною площею 9,24 кв.м.; паркінг № 28 загальною площею 13.25 кв.м.; паркінг № 29 загальною площею 13,25 кв.м.; паркінг № 30 загальною площею 13,25 кв.м.; паркінг № 31 загальною площею 13,25 кв.м.; паркінг № 32 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 33 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 34 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 35 загальною площею 12.25 кв.м.;
- у загальному паркінгу № 2:
паркінг № 3 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 4 загальною площею 10.5 кв.м.; паркінг № 5 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 6 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 7 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 8 загальною площею 10,50 кв.м.; паркінг № 9 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 10 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 11 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 12 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 13 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 14 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 15 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 16 загальною площею 11,28 кв.м.; паркінг № 17 загальною площею 10,58 кв.м.; паркінг № 18 загальною площею 11,50 кв.м.; паркінг № 19 загальною площею 11,50 кв.м.; паркінг № 20 загальною площею 11,52 кв.м.; паркінг № 21 загальною площею 11,52 кв.м.; паркінг № 22 загальною площею 11,52 кв.м.; паркінг № 23 загальною площею 11,52 кв.м.; паркінг № 24 загальною площею 14,40 кв.м.; паркінг № 25 загальною площею 14,40 кв.м.; паркінг № 26 загальною площею 9,80 кв.м.; паркінг № 27 загальною площею 14,70 кв.м.; паркінг № 28 загальною площею 13,80 кв.м.; паркінг № 29 загальною площею 9,24 кв.м.; паркінг № 30 загальною площею 9,24 кв.м.; паркінг № 31 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 32 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 33 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 34 загальною площею 12,25 кв.м.; паркінг № 35 загальною площею 13,25 кв.м.; паркінг № 36 загальною площею 13,25 кв.м.; паркінг № 37 загальною площею 13,25 кв.м.; паркінг № 38 загальною площею 13,25 кв.м.;
- у верхньому рівні, паркінг № 2:
паркінг № 3 загальною площею 20,80 кв.м.; паркінг № 7 загальною площею 19.70 кв.м.; паркінг № 9 загальною площею 27,70 кв.м.; паркінг № 10 загальною 27,90 кв.м.; паркінг № 11 загальною площею 16,80 кв.м.; паркінг № 16 загальною площею 20,60 кв.м.; паркінг № 35 загальною площею 17,40 кв.м.;
- у верхньому рівні, паркінг № 4:
№ 8 загальною площею 20,70 кв.м.; паркінг № 15 загальною площею 27,80 кв.м.; паркінг № 21 загальною площею 20,80 кв.м.; паркінг № 23 загальною площею 16,20 кв.м.; паркінг № 26 загальною площею 17,30 кв.м.; паркінг № 32 загальною площею 14,70 кв.м.; паркінг № 33 загальною площею 17,20 кв.м.; № 42 загальною площею 17,00 кв.м.;
Б) яка ринкова вартість предмета іпотеки за договором іпотеки № 2-47/1-10/2 від 04.02.2010 (посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р.П. за №154, за реєстровим № 154) - майнових прав на вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення, що будуються за адресою: м. Київ, проспект Перемоги, 115-А, та розташовані з першого по десятий поверхи трьох та десятиповерхових будівель, загальною площею 9821,22 кв. м., а саме: нежитлові приміщення в секції 3 площею 6809,53 кв.м., зокрема, магазин площею 3252,73 кв. м.; спортивний клуб площею 458,28 кв.м.; кафе 258,26 кв.м.; офіси площею 2840,26 кв.м. та вбудовані нежитлові приміщення в секціях 1 та 2, зокрема: магазин площею 208,29 кв.м.; офіси площею 2803,40 кв.м..
3. Попередити експерта про кримінальну відповідальність за дачу завідомо неправдивого висновку та за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов'язків відповідно до ст.ст. 384, 385 Кримінального кодексу України.
4. Витрати по проведенню експертизи покласти на публічне акціонерне товариство комерційний банк «Хрещатик».
Суддя С. А. Ковтун