Справа №472/609/17 11.12.2017 11.12.2017 11.12.2017
Провадження №22-ц/784/2541/17
Справа № 472/609/17 Головуючий першої інстанції:Чаричанський П. О.
Провадження № 22-ц/784/2541/17 Суддя-доповідач в апеляційній інстанції Лисенко П.П.
Категорія: 23
іменем України
11 грудня 2017 року м. Миколаїв
Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Миколаївської області у складі:
головуючого - Лисенка П.П.
суддів: Серебрякової Т.В. та Самчишиної Н.В.,
із секретарем судового засідання - Горенко Ю.В.,
з участю:
представника позивача ОСОБА_2 - ОСОБА_3,
представника відповідача - Коржинського Б.Г.,
переглянувши у відкритому судовому засіданні за апеляційною скаргою представника позивача ОСОБА_2 - ОСОБА_3 рішення Веселинівського районного суду Миколаївської області від 07 листопада 2017 року, ухваленого у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до відповідача Веселинівської районної державної адміністрації Миколаївської області про визнання договору оренди поновленим, -
18 липня 2017 року ОСОБА_2 пред'явив зазначений позов до Веселинівської районної державної адміністрації Миколаївської області (далі Веселинівська РДА), який обґрунтовував наступним.
02 липня 2007 року, на підставі розпорядження голови Веселинівської РДА, між ним та Веселинівською РДА було укладено договір оренди земельної ділянки (невитребувані паї) загальною площею 82,0 га ріллі для ведення товарного сількогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Покровської сільської ради Веселинівського району Миколаївської області, та зареєстрований у Веселинівському ДП «Центр ДЗК» Миколаївській регіональній філії центру державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 040701002509 від 18 липня 2007 року.
Згідно п. 8 вказаного договору - його було укладено на 10 років, тобто до 02 липня 2017 року. Після закінчення строку договору, орендар мав переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі він повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до договору та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» згідно якої передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
28 квітня 2017 року ОСОБА_2, на виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та п. 8 договору оренди земельної ділянки, направив лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди до Веселинівської РДА, яка в той же день його отримала.
Проте, порушуючи вимоги ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», Веселинівська РДА у місячний термін не розглянула надісланий лист-повідомлення з проектом додаткової угоди.
Посилаючись на викладені обставини, з урахуванням заяви про зміну позовних вимог від 21 серпня 2017 року, просив визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений між ним та Веселинівською РДА 02 липня 2007 року, загальною площею 82,0 га ріллі - з 02 липня 2017 року.
Рішенням Веселинівського районного суду Миколаївської області від 07 листопада 2017 року в задоволені позову відмовлено, оскільки позивач неналежним чином виконував умови договору оренди земельної ділянки.
Не погодившись з таким рішенням, представник позивача ОСОБА_2 - ОСОБА_3 подав на нього апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати, оскільки воно ухвалено з порушеннями норм цивільного законодавства, та ухвалити нове - про задоволення позову.
Скаргу обґрунтовував неповним з'ясуванням судом обставин справи, невірною оцінкою доказів, неправильним застуванням норм матеріального і порушенням норм процесуального права.
Апеляційну скаргу слід задовольнити, рішення суду І інстанції скасувати, оскільки районний суд ухвалив його без точного додержанням норм матеріального й процесуального права, і ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Так, ухвалюючи рішення про відмову у задоволені позову, суд першої інстанції виходив із того, що орендодавець не укладав договору оренди на ці ж земельні ділянки з іншим наймачем, а тому, вважати, що переважне право позивача на продовження договору оренди порушено - підстав немає. Крім того, зазначив, що норми права ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» не існувало на момент виникнення правовідносин між сторонами, а тому в позові слід відмовити, ще й за відсутності правових підстав.
Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Миколаївської області, не у повній мірі погоджується з обставинами та правовідносинами, встановленими судом 1 інстанції, вважає їх не вірними, а висновки щодо них - не обґрунтованими й не законними.
Згідно ст. 10 ЦПК України обставини цивільних справ встановлюються судом за принципом змагальності. Суд же, зберігаючи об'єктивність і неупередженість, лише створює необхідні умови для всебічного і повного дослідження обставин справи. При дослідженні і оцінці доказів, встановленні обставин справи і ухваленні рішення суд незалежний від висновків органів влади, експертиз або окремих осіб.
Згідно ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів.
Відповідно до ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законами, зокрема - Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі».
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», в редакції, що діяла на час укладення договору, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом ст. 21 Закону України «Про оренду землі» розмір та умови орендної плати, що зазначені в договорі оренди, не можуть суперечити законодавству, чинному на час укладення договору оренди.
В силу ст.ст.6, 14, 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Договір оренди землі набирає чинності, а, відповідно, є вчиненим, після його державної реєстрації ( ст. 210 ЦК України).
Згідно зі ст. 654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Згідно з ч.2 ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.
Ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час укладення договору) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Вказані правові підстави поновлення договору оренди землі збереженні і вдосконалені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», в чинній редакції, яка фактично об'єднує два випадки пролонгації такого договору.
Відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист- повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін
Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.
Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, вважається порушеним і підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, як у разі укладення орендодавцем договору оренди з новим орендарем, так і у разі невмотивованої відмови в продовження договору, але лише за умови дотримання процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
У справі, яка переглядається, судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідач не у повній мірі дотримався положень статті 33 Закону України «Про оренду землі», щодо поновлення договору оренди землі.
Як вбачається з матеріалів справи, 02 липня 2007 року, на підставі розпорядження голови Веселинівської РДА, між ОСОБА_2 та Веселинівською РДА було укладено договір оренди земельної ділянки.
Відповідно до умов цього договору, Веселинівська РДА передала в оренду ОСОБА_2 земельну ділянку (невитребувані паї) загальною площею 82,0 га ріллі для ведення товарного сількогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Покровської сільської ради Веселинівського району Миколаївської області, та зареєстровано у Веселинівському ДП «Центр ДЗК» Миколаївській регіональній філії центру державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 040701002509 від 18 липня 2007 року. Договір укладено на 10 років, тобто до 02 липня 2017 року, з орендною платою 1,5 % від визначеної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 12 651 гривню 30 копійок на рік. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції та вноситься до 15 серпня та до 15 листопада у розмірі ? частини річної орендної плати на розрахунковий рахунок Покровської сільської ради (а.с. 6-7).
Згідно п. 8 вказаного договору - договір було укладено на 10 років, і, після закінчення строку його дії передбачалося переважне право орендаря на його поновлення на новий строк. Для цього орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та надати тому проект нового договору.
28 квітня 2017 року ОСОБА_2, на виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та п. 8 Договору оренди земельної ділянки, направив лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди до Веселинівської РДА, яка їх отримала того ж дня (а.с. 9).
Орендодавець, у порушення вимог ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у місячний термін не розглянув надісланий лист-повідомлення з проектом додаткової угоди та не надіслав заперечення на нього.
Такі заперечення були надіслані лише 13.06.17 року і практично єдиним доводом відмови була неповна сплата у 2009 - 2012 роках орендної плати, нарахованої, як на думку відповідача, за чинними додатковими угодами до договору оренди землі від 02.07.2007 року.
Між тим, названі додаткові угоди хоча і підписані сторонами, проте не зареєстровані, а, відповідно, не тягнуть за собою таких правових наслідків (а.с. - 37, 38, 39, 77, 78), як зміну умов основного договору, щодо збільшення розміру орендної плати. З цим фактично погоджувався і орендодавець, про що свідчать відсутність вимог та судових позовів до позивача про сплату боргу за договором оренди.
Більше того, сільська рада, на рахунок якої перераховувалася орендна плата, та Веселинівське відділення Очаківського ОДПІ - підтвердила, що позивач сплачував орендну плату з 2007 року і по 2013 рік у встановленому основним договором розмірі, а починаючи з 2014 року - в розмірі встановленому нечинними додатковими угодами, але у відповідності з вимогами чинного законодавства, та ще й з переплатою. (а.с. - 40-41, 42, 43,).
За такого, у суду 1 інстанції не було законних підстав для відмови у позові.
Оскільки суд 1 інстанції був іншої думки і відмовив у позові, то його слід задовольнити, попередньо скасувавши оскаржене рішення.
При цьому, як на думку суду, продовжуючи дію договору оренди, слід виходити з розміру орендної плати у розмірі 5 % від грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації у сумі - 139 233 гривні 38 копійок, оскільки саме названий розмір орендної плати узгодили сторони письмово 01 квітня 2017 року (а.с. - 78).
Зазначений документ, не був підставою для зміни попереднього договору, оскільки не зареєстрований, проте може бути належним доказом досягнення сторонами за їх доброї волі розміру орендної плати на майбутнє за пролонгованим договором, тим більше, що в 2017 році орендар сплачував орендну плату у такому ж розмірі.
Що ж до твердження відповідачем, а потім і судом про відсутність на час укладення первісного договору ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», то воно формально є вірним, проте за сутністю - помилковим, оскільки названа стаття в тій редакції передбачала пролонгацію договорів оренди, проте не розмежовувала їх підстави. В новій реакції цей недолік законодавцем був усунутий, а тому з наведеної підстави не можна було відмовляти у позові, чого не врахував Веселинівський районний суд.
В силу ст. 88 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.
У зв'язку з цим, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати у сумі 1 344 гривні, за розгляд справи у судах 1 та апеляційної інстанцій.
Керуючись ст. ст. 307, 309, 313-314, 316 ЦПК України, колегія суддів, -
Апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_2 - ОСОБА_3 задовольнити.
Рішення Веселинівського районного суду Миколаївської області від 07 листопада 2017 року скасувати та ухвалити у справі нове рішення, яким позов ОСОБА_2 до Веселинівської районної державної адміністрації Миколаївської області задовольнити.
Визнати договір оренди земельної ділянки загальною площею 82,0 га від 02 липня 2007 року, укладений між ОСОБА_2 та Веселинівською районною державною адміністрацією Миколаївської області та зареєстрований 18 липня 2007 року у державному реєстрі земель за № 040701002509 - поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, зі сплатою з 01 квітня 2017 року узгодженої сторонами орендної плати у розмірі 139 233 гривні 38 копійок на рік.
Стягнути з Веселинівської районної державної адміністрації Миколаївської області на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 1 344 гривні.
Рішення набирає чинності з моменту проголошення і з цього часу протягом двадцяти днів може бути оскаржене в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.
Головуючий П.П. Лисенко
Судді: Т.В. Серебрякова
Н.В. Самчишина