Провадження: 22-ц/790/5557/17 Головуючий І інстанції - Поліщук Т.В.
Справа: № 643/8134/16-ц Доповідач - Кругова С.С.
Категорія: договірні
20 листопада 2017 року Апеляційний суд Харківської області в складі:
головуючого Кругової С.С.,
суддів Пилипчук Н.П.,
Піддубного Р.М.,
за участюсекретаря Прологаєвої А.Д.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у місті Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Московського районного суду міста Харкова від 8 серпня 2017 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, треті особи - ОСОБА_7, ОСОБА_8, Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Малахова Галина Іванівна про визнання недійсними договори купівлі-продажу нерухомого майна та застосування наслідків недійсності правочинів,-
У липні 2016 року позивач звернулась до суду з позовом, в якому, з урахуванням уточнень, просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири № 383, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 26.02.2016, посвідчений ПН ХМНО Малаховою Г.І., реєстровий номер 259, застосувавши до вказаного правочину наслідки недійсності правочину, визначені ст. 216 ЦК України та договір купівлі продажу 1/100 квартири №383, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 01.07.2016, посвідчений ПН ХМНО Малаховою Г.І., застосувавши до вказаного правочину наслідки недійсності правочину, визначені ст. 216 ЦК України.
Рішенням Московського районного суду міста Харкова від 8 серпня 2017 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з вказаним рішенням, ОСОБА_7 звернулась з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати вказане рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позов у повному обсязі.
В обґрунтування скарги посилається на неповне з'ясування судом обставин, які мають значення для справи, порушення норм матеріального і процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи.
Суд першої інстанції залишив поза увагою, те що іпотекодержателем не дотримано вимоги статті 38 ЗУ "Про іпотеку". Матеріали справи не містять доказів щодо отримання іпотекодавцями вимоги про усунення порушень та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Спірна квартира продана відповідачем за заниженою вартістю та без погодження з іпотекодавцями.
Відповідно до ч. 1 ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Заслухавши доповідь судді, обговоривши доводи апеляційної скарги та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не довів належними доказами свої позовні вимоги.
З таким висновком суду, судова колегія погоджується, з наступних підстав.
Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Частиною третьою ст. 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до ст. ст. 10 11 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється виключно на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених ст. 61 цього Кодексу, тобто тягар доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.
За умовами іпотечного договору укладеного 7 грудня 2012 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_7, ОСОБА_3, ОСОБА_8 у забезпечення виконання зобов'язань ОСОБА_10 за основним договором іпотекодавці передають іпотекодержателю в іпотеку квартиру № 383, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
Відчужуване майно належить іпотекодавцям наступним чином: 1\2 частина - ОСОБА_7 та ОСОБА_11 (по 1\4 частині кожному на підставі Свідоцтва про право власності на житло) та 1\2 частина - ОСОБА_3 на підставі договору дарування частини квартири. (п.1.2 договору) (а.с. 81, 82, 85).
26 лютого 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1, посвідчений ПН ХМНО Малаховою Г.І., реєстровий номер №259 (ас. 10-12).
Вказаний договір укладено ОСОБА_4, як іпотекодержателем за договором іпотеки, посвідченим ПН ХМНО ОСОБА_12 07.12.2012 за реєстровим № 2831, укладеним з ОСОБА_7, ОСОБА_8 та ОСОБА_7 у відповідності до ЗУ «Про іпотеку» та п 5.4.2 Іпотечного договору. (п.1.1 договору).
Пунктом 1.3. Договору передбачено, що Іпотекодавець повідомлений про намір Іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки з дотриманням вимог ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», які були направлені Іпотекодавцю ОСОБА_7, ОСОБА_7 та ОСОБА_8 06.11.2015 через поштове відділення рекомендованим листом зі зворотнім повідомленням про вручення (а.с. 94-100).
Вказану угода купівлі-продажу вчинено за ціною 632 000грн. (п. 2.1 Договору), яка визначена на підставі звіту про оцінку майна № SM-205-10-15, проведеного 20.10.2015 року ПП ОСОБА_13 (п.2.2 Договору).
1 липня 2016 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 укладено договір купівлі-продажу 1\100 квартири № 383, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, посвідчений ПН ХМНО Малаховою Г.І. за реєстровим № 1361.
Положеннями пункту 5.2 договору іпотеки визначено, що у разі порушення основного зобов'язання або умов цього договору Інотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про виконання порушених зобов'язань/умов у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги про усунення порушення. Якщо протягом встановленого строку вимога про усунення порушення залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення на предмет іпотеки.
Пунктом 5.4.2 передбачено, що сторони встановлюють, що іпотекодержатель зобов'язаний за 30 календарних днів до укладення такого договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавців та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотекн про свій намір укласти такий договір.
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між Сторонами або на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.
Відповідно до положень ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Судова колегія погоджується з доводами апеляційної скарги про відсутність в матеріалах справи доказів належного повідомлення іпотекодавців про намір продажу предмету іпотеки. Матеріали справи містять копії конвертів, які свідчать про направлення листів ОСОБА_7, ОСОБА_7, ОСОБА_8, проте яким був зміст вказаних конвертів встановити неможливо. Дані про поштові відправлення за номерами 6112302316168, 6112302316109, 6112302316133, які містяться на конвертах - відсутні, тому що не зареєстровані в системі.
Між тим, неповідомлення іпотекодавців про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання правочинів недійсними так як наслідком невиконання, встановленого ст. 38 Закону України «Про іпотеку» положення щодо обов'язку іпотекодержателя повідомити зокрема про намір відчуження предмета іпотеки, законодавець визначає відшкодування іпотекодержателем збитків.
Питання відшкодування іпотекодержателем збитків, завданих внаслідок продажу предмета іпотеки позивачем не заявлялося, доказів не подавалося та дане питання не було предметом розгляду у цій справі. Як вказувалося вище згідно зі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» неповідомлення всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір купівлі - продажу предмета іпотеки є підставою відповідальності іпотекодержателя перед такими особами за відшкодування завданих збитків, проте зазначені обставини не є підставою для визнання договору купівлі - продажу недійсним.
Відтак доводи апеляційної скарги про те, що неналежне повідомлення щодо наміру вчинити договір купівлі - продажу предмету іпотеки є підставою для визнання такого договору недійсним суперечить вимогам Закону України «Про іпотеку».
Судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для визнання договору купівлі-продажу недійсним враховуючи невідповідність вартості квартири за договором купівлі-продажу її реальній вартості, оскільки порядок врегулювання вказаної розбіжності визначено ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Так, ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.
Вимоги про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього ОСОБА_7 не заявлялось.
Судова колегія доходить висновку, що рішення ухвалено судом з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до ч.1 ст.308 ЦПК України є підставою для залишення його без змін і відхилення апеляційної скарги, доводи якої висновків суду не спростовують.
Керуючись ст. ст. 303, 304, п.1 ч.1 ст. 307,ст. ст. 308, 313, 314, 315, 317, 319, 324 ЦПК України, -
Апеляційну скаргу ОСОБА_3 - відхилити.
Рішення Московського районного суду міста Харкова від 8 серпня 2017 року - залишити без змін.
Ухвала суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту проголошення. Касаційна скарга може бути подана безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.
Головуючий С.С. Кругова
Судді Н.П. Пилипчук
Р.М. Піддубний