номер провадження справи 15/114/17
20.11.2017 Справа № 908/2104/17
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробниче об'єднання "Моліс", 69001, м. Запоріжжя, бульвар Шевченка, 31
до відповідача Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області, 72002, Запорізька область, Михайлівський район, смт Михайлівка, вул. Центральна, буд. 22
третя особа 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_2, АДРЕСА_1
третя особа 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_3, АДРЕСА_2
про розірвання договору оренди земельної ділянки
Суддя Горохов І.С.
За участю представників сторін та учасників процесу:
від позивача - не з'явився;
в минулому судовому засіданні Коваль М.О., довіреність б/н від 23.10.2017;
від відповідача - не з'явився;
від третьої особи 1, 2 - не з'явилися.
Суть спору:
23.10.2017 до господарського суду Запорізької області звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "Виробниче об'єднання "Моліс", м. Запоріжжя з позовом до Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області, Запорізька область, Михайлівський район, смт Михайлівка про розірвання договору оренди земельної ділянки від 03.05.2006.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у зв'язку зі зміною власників об'єкту нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, позивач, відповідно до вимог ст.ст. 377, 651 Цивільного кодексу України, ст.ст. 120, 141 Земельного кодексу України, ст.ст. 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 1, 2, 4, 5, 12, 22, 54- 57 Господарського-процесуального кодексу України просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 03.05.2006.
23.10.2017 автоматизованою системою документообігу господарського суду Запорізької області здійснено автоматичний розподіл судової справи між суддями, справу розподілено судді Горохову І.С.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 23.10.2017 порушено провадження у справі № 908/2104/17, присвоєно справі номер провадження 15/114/17, розгляд якої призначено на 06.11.2017, залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_2 та ОСОБА_3. У сторін витребувані документи, які необхідні для всебічного, повного та об'єктивного розгляду і вирішення справи по суті.
На підставі ст. 77 ГПК України, ухвалою від 06.11.2017 розгляд справи відкладався на 20.11.2017.
Представник позивача до судового засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив. Про час та місце слухання справи повідомлявся у встановленому порядку.
Представник відповідача у судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив. Про дату, час та місце призначеного судового засідання був повідомлений належним чином шляхом направлення на адресу відповідної ухвали. Клопотань про розгляд справи без уповноваженого представника або про відкладення розгляду справи на адресу суду не надходило. Відзив та документи витребувані ухвалою суду від 06.11.2017 не надіслав.
Представники третіх осіб до судового засідання не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили. Вимоги ухвали суду від 06.11.2017 не виконали, витребувані документи не надали.
У постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 № 18 роз'яснено, що за змістом статті 64 Господарського процесуального кодексу України, зокрема, в разі якщо ухвалу про порушення провадження у справі було надіслано за належною адресою (тобто повідомленою суду стороною, а в разі ненадання суду відповідної інформації - адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців), і не повернуто підприємством зв'язку або повернуто з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про час і місце розгляду справи судом.
Про причини своєї неявки позивач, відповідач, треті особи суд не повідомили, будь-яких клопотань, заяв не надійшло.
Враховуючи обмеженість розгляду справи визначеними законом процесуальними строками та достатність матеріалів справи для розгляду справи, суд дійшов висновку про розгляд справи за відсутності представників сторін.
Розгляд справи здійснювався без застосування технічних засобів фіксації судового процесу та закінчений в судовому засіданні 20.11.2017 та прийнято рішення.
Вивчивши матеріали справи, суд встановив:
03.05.2006 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Виробниче об'єднання "Моліс" (орендарем) та Михайлівською селищною радою Михайлівського району Запорізької області (орендодавцем) був укладений договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі харчової промисловості наданої на підставі рішення 29-ої сесії 4-го скликання Михайлівської селищної ради №19 від 16.03.2006, загальною площею 2.0640, яка знаходиться у АДРЕСА_3 (п. 1, 2 Договору).
На земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна - цілісний майновий комплекс "Михайлівський маслозавод", що на праві власності належить орендарю, інші об'єкти інфраструктури відсутні (п. 3 Договору).
Договір укладено на 45 років (п. 8. Договору).
Пунктом 36 Договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Відповідно до п. 37 Договору, дія договору припиняється у разі - закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом: ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір також припиняється в інших випадках, передбачених законом.
Згідно із п. 38 Договору, дія договору припиняється шляхом розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Пунктом 39 Договору, визначено, що розірвання договору в односторонньому порядку не допускається.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря, не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи-орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем (п. 40 Договору).
Відповідно до п. 43 Договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Договір було зареєстровано у Михайлівському районному відділі "Запорізької філії державного земельного кадастру" у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.06.2006 за номером №040627300047. Після внесення змін в діюче законодавство, 20.08.2014 Договір зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
23.08.2016 між позивачем та ОСОБА_5 (третя особа-1) укладено договір купівлі-продажу частки нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Вартановою О.С. (зареєстровано у реєстрі №4126). Відповідно до умов якого, позивачем передано за актом приймання передачі від 23.08.2016 у власність третьої особи-1 19/100 часток цілісного майнового комплексу "Михайлівський маслозавод", який знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (п. 1 Договору).
06.09.2017 між позивачем та ОСОБА_7 (третя особа-2) укладено договір купівлі-продажу частки нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Вартановою О.С. (зареєстровано у реєстрі №4075). Відповідно до умов якого, позивачем передано за актом приймання передачі від 06.09.2017 у власність третьої особи-2 81/100 часток цілісного майнового комплексу "Михайлівський маслозавод", який знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 (п. 1 Договору).
У зв'язку зі зміною власників об'єкту нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, позивач звернувся до Михайлівської селищної ради Михайлівського району Запорізької області з листом вих. №299 від 07.09.2017 про припинення дії договору оренди земельної ділянки від 03.05.2006.
Натомість відповідачем не вчинено жодних дій на припинення договору оренди земельної ділянки, що стало підставою звернення з даним позовом, в якому позивач просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 03.05.2006 укладений між Михайлівською селищною радою Михайлівського району Запорізької області та Товариством з обмеженою відповідальністю Виробниче об'єднання "Моліс", зареєстрований у Михайлівському районному відділі "Запорізькій філії ДЗК" від 10.07.2006 за №040627300047.
Дослідивши та проаналізувавши матеріали та фактичні обставини справи, оцінивши надані письмові докази у їх сукупності, вислухавши представника позивача, суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 83 Земельного кодексу України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають, зокрема, усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.
Відповідно до ст. 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.
Пунктом 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що вирішення відповідно до закону питань, що стосуються регулювання земельних відносин є виключною компетенцією сільських, селищних, міських рад.
Статтею 140 Конституції України та ст. 71 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" гарантовано право самостійно реалізовувати територіальними громадами, органами та посадовими особами місцевого самоврядування надані їм повноваження.
Згідно з ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу.
Згідно з ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Предметом даного позову є розірвання договору в зв'язку з набуттям іншою особою права власності на нежитловий будинок, який знаходиться на спірній земельній ділянці.
Відповідно до пунктів 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Пунктами "а", "е" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України.
Положеннями статті 120 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж самому обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти (п. 6 ст. 120 Цивільного кодексу України).
У договорі оренди від 03.05.2006 та акті встановлення та погодження меж від 04.05.2006 зазначено кадастровий номер земельної ділянки №2323355100:39:003:0019.
Відповідно до частини першої статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Вищезазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. Отже, визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки.
Таким чином, у зв'язку з переходом права власності на будівлю від позивача до третіх осіб, а також з огляду на те, що фактичне користування земельною ділянкою здійснюють нові власники, і позивач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, право позивача на оренду земельної ділянки, на якій розташований об'єкт нерухомості, припинилося в силу закону.
Згідно з ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст. 126 Земельного кодексу України).
З огляду на ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України, вбачається виняток із загального правила, передбаченого ст. 125 Земельного кодексу України про виникнення права власності з моменту "державної реєстрації права". Тобто в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об'єкти. Подальша "реєстрація земельної ділянки" (ст. 202 Земельного кодексу України) та права на земельну ділянку (Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень") повинні бути здійснені з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором.
Суд вказує, що положення п. "е" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України (на який посилається позивач у позові), регламентує загальні підстави припинення права користування земельною ділянкою, проте не регулює підстави розірвання договору оренди земельної ділянки; по-друге, норми вищенаведеного законодавства передбачають припинення договору оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований набутий житловий будинок, будівля або споруда; втретє, положення частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі" мають застосовуватись з урахуванням положень вищенаведеного законодавства щодо припинення договору оренди в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, оскільки в разі припинення договору в повному обсязі неможливим стає перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача, ще і тому що в законодавстві йдеться саме про перехід права, а не про його виникнення.
При цьому суд відзначає, що законом чітко передбачені підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання (ст. 32 Закону України «Про оренду землі»), а саме: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Підстав для дострокового розірвання в судовому порядку укладеного сторонами у справі договору оренди земельної ділянки, що відповідали б наведеним вище нормам, позивач не навів.
Крім того, згідно з ч. 4 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Оскільки ні спірним договором, ні положеннями законодавства України не передбачено такої підстави для розірвання договору оренди як перехід права оренди земельної ділянки від одного землекористувача до іншого в силу закону, то позовні вимоги позивача про розірвання договору оренди з підстав викладених в позові задоволенню не підлягають.
Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 22, 33, 49, 75, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
вирішив:
У задоволенні позову відмовити.
Відповідно до ч. 5 ст. 85 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Рішення оформлено і підписано, згідно із вимогами ст. 84 Господарського процесуального кодексу України 22 листопада 2017 року.
Суддя І. С. Горохов