08 листопада 2017 року Справа № 916/203/17
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
Головуючого судді суддівКорсака В.А., Алєєвої І.В., Данилової М.В.
розглянувши касаційну скаргу Білгород-Дністровської міської ради Одеської області
на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 10.07.2017
у справі№ 916/203/17 Господарського суду Одеської області
за позовомБілгород-Дністровської міської ради Одеської області
доГромадської організації "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є"
про розірвання договору, зобов'язання повернути земельну ділянку та стягнення суми
в судовому засіданні взяли участь представники :
- - позивачаКарпов О.О.
- - відповідачаЧубко І.А.
В січні 2017 року Білгород-Дністровська міська рада Одеської області звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Громадської організації "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є", в якій просила суд:
розірвати договір оренди земельної ділянки площею 42,63 га, в тому числі 42,63 га - відкритих земель без рослинного покрову або з незначним рослинним покровом, за адресою м. Білгород-Дністровський, мкр. „Південний-1/2" та „Південний-4", який укладений 17.05.2007 між Білгород-Дністровською міською радою Одеської області та Громадською організацією "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є" терміном на 49 років для розміщення житлового масиву, зареєстрований у Білгород-Дністровському міському відділі Одеської регіональної філії ДП „Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 04.07.506.00033 від 21.05.2007;
зобов'язати Громадську організацію "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є" повернути до комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради земельну ділянку загальною площею 31,9486 га, вартістю 33 105 139, 32 гривень, за адресою м. Білгород-Дністровський, мкр. „Південний-1/2" та „Південний-4", яка використовується згідно договору оренди земельної ділянки, укладеного 17.05.2007 між Білгород-Дністровською міською радою Одеської області Громадською організацією "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є" терміном на 49 років для розміщення житлового масиву, зареєстрований у Білгород-Дністровському міському відділі Одеської регіональної філії ДП „Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 04.07.506.00033 від 21.05.2007, а також стягнути збитки в сумі 599 998, 26 гривень (з урахуванням заяви про зміну підстав позову та зменшення позовних вимог від 13.03.2017, яка прийнята та розглянута судом).
Позов обґрунтовано, серед іншого, істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки в частині сплати орендної плати, переходом права власності не земельні ділянки до інших осіб, зміною предмета зобов'язання і суттєвих умов його виконання, внаслідок вилучення земельних ділянок із складу земельної ділянки, що перебуває у користуванні відповідача.
Рішенням Господарського суду Рівненської області від 31.03.2017 (суддя Гуляк Л.І.), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 10.07.2017 (у складі головуючого Ярош А.І., суддів: Лисенко В.А., Гладишевої Т.Я.) у справі № 916/203/17 у позові відмовлено повністю.
Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, Білгород-Дністровська міська рада Одеської області звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права, просить їх скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову у повному обсязі.
У відзиві на касаційну скаргу Громадська організація "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є" заперечує проти доводів скаржника і просить суд залишити касаційну каргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Перевіривши доводи касаційної скарги, юридичну оцінку встановлених фактичних обставин, проаналізувавши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
На підставі поданих до матеріалів справи доказів судами попередніх інстанцій встановлено, що між Білгород-Дністровською міською радою Одеської області (Орендодавцем; позивачем у справі) та Громадською організацією "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є" (Орендарем; відповідачем у справі) було укладено договір оренди земельної ділянки від 17.05.2007 № 2864, відповідно до умов якого позивач передав відповідачу в оренду строком на 49 років земельну ділянку під розміщення житлового масиву загальною площею 42,630 га в межах плану, яка розташована за адресою: мкр."Південний-1/2" та "Південинний-4" в м. Білгород-Дністровському Одеської області на підставі п. 1.10 рішення від 15.01.2007 № 187-У Білгород-Дністровської міської ради "Про затвердження проектів відведення, матеріалів інвентаризації земельних ділянок та надання суб'єктам підприємницької діяльності в оренду земельних ділянок на території м. Білгород - Дністровський".
Відповідно до п.п. 4, 8, 11 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 17 184 153 грн. Розмір орендної плати на момент укладення правочину становить 171 840 грн. на рік та складає не більше 10 % від нормативної грошової оцінки. Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених законом.
В пунктах п. 26.5, 26.7, 31 договору сторони узгодили, що Орендодавець має право вимагати від орендаря збільшення розмірів орендної плати у разі збільшення відповідно до закону розмірів земельного податку, а також у випадках визначених у п.11 договору. Орендодавець має право вимагати від орендаря дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду у разі невиконання орендарем умов цього договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.
Відповідно до п.п. 33, 35 договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 03.10.2011 у справі №12/17-2189-2011, яке набрало законної сили, до вказаного договору оренди було внесено зміни, а саме:
- пункт 4 договору "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 21553728,00 грн. (двадцять один мільйон п'ятсот п'ятдесят три тисячі сімсот двадцять вісім грн.)";
- пункт 8 договору "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з застосуванням 3 %, який застосовується на підставі рішення Білгород-Дністровської міської ради № 473-У від 17.04.2008 "Про визначення та встановлення орендної плати за землю у м. Білгород-Дністровському" та складає - 53 884, 32 грн. (п'ятдесят три тисячі вісімсот вісімдесят чотири грн.) і підлягає щомісячному перерахуванню (протягом 30-ти календарних днів наступних за останнім календарним днем звітного місяця) на розрахунковий рахунок № 33218812700011, одержувач - Держказначейство, код: 23215019, банк: УДК в Одеській області м. Одеса, МФО: 828011, код платежу - 13050200. Орендна плата за рік складає 646 611,84 грн. (шістсот сорок шість тисяч шістсот одинадцять грн.)".
Рішенням Білгород-Дністровської міської ради від 03.12.2009 № 894-V вирішено вилучити у ГО "ЖБО "Загор'є" земельні ділянки загальною площею 5,3732 га за адресою м. Білгород-Дністровський, мікрорайони "Південний-1/2" та "Південний-4", Одеської області, зобов'язано ГО "ЖБО "Загор'є" укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки №04.07.506.00033 від 21.05.2007 у зв'язку із зменшенням площі на 5,3732 га, яка становить 37,2568 га, передати безкоштовно у власність громадянам України, членам ГО "ЖБО "Загор'є" (згідно додатку до рішення) для будівництва та обслуговування жилих будинків, господарських будівель і споруд (присадибні ділянки) за адресою м. Білгород-Дністровський, мікрорайони "Південний-1/2" та "Південний-4" Одеської області земельні ділянки загальною площею 5,3732 га. Пунктом 5 цього рішення передбачено, що контроль за виконанням рішення покладено на постійну комісію з питань містобудування, землекористування та охорони навколишнього середовища. (т.1, а.с.33-34).
01.10.2015 Управління комунальної власності Білгород-Дністровської міськради звернулось до відповідача з листом № 537, в якому зазначено про необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки про перерахунок розміру орендної плати, та направлено проект додаткової угоди для підписання (т.1 а.с.91-96).
Доказів надання відповіді на вказаний лист матеріали справи не містять.
Листом Білгород-Дністровської міської ради від 26.10.2015 № 19/2276 повідомлено відповідача, що з 01.01.2014 введена в дію нова нормативно-грошова оцінка земель міста, однак перерахунок розміру орендної плати не здійснений відповідачем, додаткова угода не укладена, у зв'язку з чим зазначено про необхідність звернення до Управління комунальної власності Білгород-Дністровської міськради з метою укладання угоди до договору оренди земельної ділянки та приведення розміру орендної плати відповідно до вимог чинного законодавства (т.1 а.с.37).
Листом Білгород-Дністровської об'єднаної державної податкової інспекції головного управління ДФС в Одеській області № 15789/15-01 від 15.12.2015, повідомлено Голову Білгород-Дністровської міської ради про те, що у зв'язку із прийняттям нової нормативної грошової оцінки землі по місту Білгород-Дністровський необхідно терміново укласти додаткові угоди до договорів оренди, які вступають в силу з дати їх підписання, а тому, чим пізніше буде укладена угода, тим менша сума орендної плати буде задекларована на 2015 рік.
Відповідно до листа Білгород-Дністровської об'єднаної державної податкової інспекції головного управління ДФС в Одеській області № 10466/1501 від 02.09.2015, будь-якої заборгованості у ГО "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є" по сплаті орендної плати за землю станом на 2015 рік не було.
Згідно наявних в матеріалах справи платіжних доручень, за період з липня 2015 року по січень 2017 року ГО "ЖБО "Загор'є" сплачувало до Державного бюджету щомісячно орендну плату за землю (т.1 а.с.149-168).
Предметом даного судового розгляду є вимоги Білгород-Дністровської міської ради про: 1) розірвання договору на підставі п.35 договору, яким передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору, у зв'язку з переходом права власності на земельні ділянки, передані у користування ГО "ЖБО "Загор'є", до інших осіб, а також неукладенням відповідачем додаткових угод до договору, істотним порушенням умов договору, 2) зобов'язання повернути до комунальної власності земельну ділянку площею 31,9486 га, яка використовується згідно спірного договору; 3) стягнення з відповідача збитків у розмірі 599 998, 26 грн., які полягають у недоотриманому доході внаслідок несплати відповідачем орендної плати за новою нормативно-грошовою оцінкою, яка встановлена з 01.01.2014.
Колегія вважає правомірними висновки судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні позову з підстав його необґрунтованості.
Статтею 193 ГК України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
У відповідності до ч. 2 ст. 509 ЦК України зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів. Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Зобов'язання, в свою чергу, згідно вимог ст.ст. 525, 526 ЦК України, має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається.
Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Частиною 1 статті 2 ЗУ "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно положень ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
За договором найму (оренди) земельної ділянки згідно зі статтею 792 ЦК України, наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Статтями 526 і 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання за ним має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Судом встановлено, що між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки, в який внесено зміни рішенням Господарського суду Одеської області від 03.10.2011 у справі № 12/17-2189-2011 в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати.
Зазначеним договором передбачені умови використання земельної ділянки, а саме: земельна ділянка передається в оренду для розміщення житлового масиву (п. 13); цільове призначення земельної ділянки та його код згідно УКЦВЗ - 1.8 для будівництва та обслуговування жилих будинків, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), та 1.9. Житлово-будівельних кооперативів та інших організацій (п.14).
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтями 610, 612 ЦК України встановлено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
У відповідності до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
В силу положень ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За змістом частини першої статті 32 ЗУ "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до статей 24 та 25 Закону орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення останнім орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Статтею 143 ЗК України передбачено, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Відповідно до пп. 29.1 п.29 Договору, Орендар зобов'язаний забезпечити використання орендованої земельної ділянки відповідно до цільового призначення та умов надання, передбачених договором оренди.
Положеннями ст. 25 ЗУ "Про оренду землі" визначено, що Орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові судових палат у цивільних та у господарських справах від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13, однією з підстав розірвання договору за рішенням суду є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абз. 2 ч. 2 ст. 651 ЦК України).
Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Суди попередніх інстанцій обґрунтовано зазначили про те, що умовами договору оренди не передбачені терміни або строк, з яких або в межах яких відповідач, як орендар земельної ділянки, повинен розпочати або виконати будь-які будівельні роботи на земельній ділянці та/або ведення будь-якої іншої діяльності в межах цільового призначення земельної ділянки.
Таким чином, враховуючи те, що відповідачем не здійснюється будівництво на даний час на орендованій земельній ділянці, суди дійшли обґрунтованого висновку про недоведеність істотного порушення умов договору та нанесення збитків.
Пунктом 35 договору передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Суди попередніх інстанцій обґрунтовано виходили з того, що право власності до фізичних осіб перейшло лише на частину земельної ділянки, а саме на 5,3732 га, із загальної площі орендованої земельної ділянки 42,63 га, тобто не на всю земельну ділянку. Перехід права власності на частину земельної ділянки не є підставою для розірвання договору, а є підставою для внесення змін до договору шляхом укладення додаткової угоди, щодо зменшення площі орендованої земельної ділянки.
Судами обґрунтовано відхилено посилання відповідача на рішення Білгород-Дністровської міської ради № 1073 від 08.07.2010, яким вилучено у відповідача частину земельної ділянки для її безкоштовної передачі у власність членам ГО "ЖБО "Загор'є", враховуючи те, що матеріали справи містять лише рішення Білгород-Дністровської міської ради від 03.12.2009 № 894-V3, яким вирішено вилучити у ГО "ЖБО "Загор'є" земельні ділянки загальною площею 5,3732 га.
Щодо вимоги про стягнення збитків, суди попередніх інстанцій обґрунтовано дійшли висновку, що позивачем не доведено, а матеріали справи не містять належних доказів завдання позивачу збитків, та наявність шкоди, завданої цим порушенням відповідачем.
За статтею 22 Цивільного кодексу України, збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
Згідно із статтею 224 Господарського кодексу України, учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов'язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб'єкту, права або законні інтереси якого порушено; під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов'язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною. До складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила правопорушення, в силу частини першої статті 225 Господарського кодексу України, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб'єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов'язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов'язання другою стороною; матеріальна компенсація моральної шкоди у випадках, передбачених законом.
Відтак, збитки - це об'єктивне зменшення будь-яких майнових благ сторони, що обмежує його інтереси, як учасника певних господарських відносин і проявляється у витратах, зроблених кредитором, втраті або пошкодженні майна, а також не одержаних кредитором доходів, які б він одержав, якби зобов'язання було виконано боржником.
Частиною 4 статті 623 Цивільного кодексу України унормовано, що при визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання.
Отже, для застосування такої міри відповідальності, як стягнення збитків, потрібна наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення: протиправної поведінки; збитків; причинного зв'язку між протиправною поведінкою боржника та збитками; вини та встановлення заходів, вжитих стороною для одержання такої вигоди. Пред'явлення вимоги про відшкодування неодержаних доходів (упущеної вигоди) покладає на кредитора обов'язок довести, що ці доходи (вигода) не є абстрактними, а дійсно були б ним отримані в разі належного виконання боржником своїх обов'язків. При визначенні реальності неодержаних доходів мають враховуватися заходи, вжиті кредитором для їх одержання. У вигляді упущеної вигоди відшкодовуються ті збитки, які могли б бути реально отримані при належному виконанні зобов'язання.
За статтями 2, 3 Земельного кодексу України земельними відносинами є суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею, суб'єктами в яких виступають громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади, а об'єктами землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні паї (частки); земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Як визначено статтею 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата. Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
З 01.01.2011 набрав чинності Податковий кодекс України, відповідно до статті 288 якого підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. У відповідності зі статті 287 Податкового кодексу України власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. Згідно з пунктом 289.1 статті 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Стаття 1 Закону України "Про оцінку земель" визначає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок визначена як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. За приписами статей 13, 15 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Відповідно до статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.
Таким чином, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.
Відповідно до п.11 та п 26.5 договору, передбачена можливість перегляду розміру орендної плати у разі, зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством за взаємною згодою сторін або за рішенням суду привести договір у відповідність із такими обставинами, чого не було здійснено позивачем.
Тобто, цими умовами договору сторони передбачили, що у разі зміни нормативної грошової оцінки землі у разі необхідності розмір орендної плати може бути переглянутий.
Пунктом 31 договору визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
Таким чином, збільшення розміру орендної плати внаслідок зміни нормативно-грошової оцінки повинно відбуватись шляхом внесення змін в існуючий договір, позаяк без внесених змін відсутні підстави для сплати іншого розміру орендної плати, ніж у договорі.
Отже, зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок є передумовою зміни розміру орендної плати шляхом внесення змін до договору.
При цьому, у разі відмови відповідача укладати додаткову угоду позивач не позбавлений права на звернення до суду з відповідним позовом про зобов'язання укласти додаткову угоду та врегулювати спірні відносини за договором.
В пункті 2.19 своєї постанови № 6 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" пленум Вищого господарського суду України роз'яснив, що якщо зі зміною граничного розміру орендної плати таку ж зміну до договору оренди в установленому законом порядку не внесено, то застосуванню підлягає відповідна умова договору.
Судами попередніх інстанцій обґрунтовано зазначено, що уклавши договір з відповідачем, Білгород-Дністровська міська рада набула статусу сторони за договором та взяла на себе зобов'язання передбачені договором, погодивши відповідний розмір орендної плати, змінити який за відсутності передбачених умовами договору та законом підстав для цього, Білгород-Дністровська міська рада має змогу лише як учасник цивільно-правових та господарських правовідносин шляхом укладання нового договору, або шляхом внесення змін до раніше укладеного договору оренди земельної ділянки.
Судами встановлено, що за період з липня 2015 року по січень 2017 року ГО "ЖБО "Загор'є" сплачувало до Державного бюджету щомісячно орендну плату за землю, яку позивач приймав та не повертав платнику.
Висновок судів про недоведеність позивачем збитків у вигляді неодержаного доходу є обґрунтованим, оскільки відсутні докази того, що позивач здійснив всі заходи для врегулювання розміру орендної плати так, як це визначено у договорі.
Встановивши на підставі аналізу сукупності поданих до матеріалів справи доказів відсутність факту праворушення з боку відповідача, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову у позові
За таких обставин, апеляційний суд відхиляє доводи апелянта про істотні порушення умов договору відповідачем, оскільки в даному випадку відсутнє порушення, за яке діючим законодавством та договором передбачено розірвання договору оренди земельної ділянки, та, відповідно, відсутні підстави для стягнення збитків за 2014-2016 роки.
Викладені у касаційній скарзі доводи не спростовують висновків судів попередніх інстанцій про пропуск позовної давності без поважних причин та пов'язані з вирішенням питання про достовірність поданих ним доказів, які на думку скаржника, у зв'язку з вибірковим підходом до їх оцінки були безпідставно відхилені судом апеляційної інстанції, про перевагу одних доказів над іншими і фактично зводяться до необхідності надання нової оцінки доказів по справі, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.
За таких обставин, прийняті судові рішення відповідають матеріалам справи та вимогам закону, і тому підлягають залишенню без змін, а касаційна скарга - без задоволення.
Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України
Касаційну скаргу залишити без задоволення.
Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 10.07.2017 у справі № 916/203/17 залишити без змін.
Головуючий суддя В. А. Корсак
С у д д і І. В. Алєєва
М. В. Данилова