08 листопада 2017 року Справа № 920/65/17
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого Стратієнко Л.В. (доповідач)
суддів Кондратової І.Д., Нєсвєтової Н.М.
за участі представників: позивача: відповідача: Марченко І.І., Марченко І.В. не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради
на рішення та постановуГосподарського суду Сумської області від 10 квітня 2017 року Харківського апеляційного господарського суду від 06 липня 2017 року
у справі№ 920/65/17
за позовомДепартаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради
дотовариства з обмеженою відповідальністю "ІКС-ПРЕС"
про розірвання договору та виселення
У січні 2017 року позивач звернувся до суду з позовом про розірвання укладеного між Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради і товариством з обмеженою відповідальністю "ІКС-ПРЕС" договору оренди нерухомого майна УМКВ-0833 від 21.08.2015 та просив виселити відповідача з нежитлових приміщень площею 161,6 кв. м, що розташовані у будинку № 18 по вул. Покровській у місті Суми.
Рішенням Господарського суду Сумської області від 10.04.2017 (суддя - Жерьобкіна Є.А.), залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 06.07.2017 (головуючий - Шевель О. В., судді - Плахов О.В., Фоміна В. О.), у задоволенні позову відмовлено.
У касаційній скарзі позивач, посилаючись на порушення норм матеріального і процесуального права, просить скасувати постановлені у справі судові рішення та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.
Заслухавши пояснення представників позивача, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено господарськими судами, 21.08.2015 між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради (орендодавець) та ТОВ "ІКС-ПРЕС" (орендар) було укладено договору оренди № УМКВ - 0833 нерухомого комунального майна, за умовами якого орендареві у строкове платне користування (в оренду) передано нерухоме майно, розташоване за адресою: м. Суми, вул. Покровська, буд. 18, площею 161,6 кв.м для проведення виставок образотворчої та книжкової продукції, виробленої в Україні.
Відповідно до п. 3.1. договору орендар вступає у строкове платне користування об'єктом оренди з моменту підписання акту приймання-передачі об'єкта оренди.
Згідно п. п. 4.3., 4.4. договору орендна плата щомісячно перераховується відповідачем в термін не пізніше 15-го числа місяця, наступного за звітним (з урахуванням ПДВ), та спрямовується відповідачем на рахунок міського бюджету.
У розділі 6 договору закріплені права та обов'язки орендаря, зокрема, за п. п. 6.2.1., 6.2.2. договору орендар зобов'язаний використовувати об'єкт оренди тільки за цільовим призначенням відповідно до договору; привести об'єкт оренди в належний стан, який відповідатиме протипожежним та санітарним вимогам, в термін 1 рік, постійно підтримувати його.
За п. 6.2.3. договору відповідач зобов'язаний здійснювати витрати, пов'язані з утриманням об'єкта оренди. Протягом шести місяців після підписання цього договору укласти окремі угоди на тепло-, електро-, газо-, водопостачання, водовідведення, вивіз сміття та експлуатаційні витрати з відповідними обслуговуючими підприємствами або укласти з балансоутримувачем об'єкта оренди договори про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання об'єкта оренди та надання відповідних комунальних послуг.
Відповідач зобов'язаний впродовж 10 робочих днів після укладення цього договору застрахувати об'єкт оренди не менше ніж на його вартість за звітом про незалежну оцінку, на користь орендодавця, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди, у порядку, визначеному законодавством, і надати орендодавцю копії страхового полісу, договору і платіжного доручення. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк дії цього договору об'єкт оренди був застрахований (п. 6.2.4. договору).
Згідно з п. п. 6.2.5., 6.2.6. договору відповідач зобов'язаний сплачувати орендну плату за об'єкт оренди у розмірі та у термін згідно з цим договором на відповідний рахунок міського бюджету та здійснювати звірку розрахунків та платежів орендної плати із орендодавцем не менше ніж один раз в квартал з підписанням акту звірки.
Пунктом 6.2.7. договору визначено, що відповідач зобов'язаний в термін, що не перевищує 6 місяців з дати підписання акту приймання-передачі об'єкта оренди, розробити та погодити з департаментом містобудування та земельних відносин Сумської міської ради паспорт опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території. Роботи по опорядженню фасаду та благоустрою прилеглої території повинні бути виконані в термін, що не перевищує 6 місяців з дати підписання акту приймання - передачі об'єкта оренди.
Згідно з п. 6.2.9., 6.2.10. договору відповідач зобов'язаний виконувати обов'язки, передбачені ч. 2 ст. 18 та ст. 36 Закону України "Про благоустрій населених пунктів". Укласти договір з виконавчим комітетом Сумської міської ради (Інспекція з благоустрою міста Суми Сумської міської ради) про закріплення та утримання території міста Суми в належному санітарно-технічному стані в десятиденний строк з моменту підписання цього договору. Своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний ремонт об'єкта оренди.
Відповідач зобов'язаний оформити у встановленому порядку право користування земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт оренди (п. 6.2.15. договору).
Пунктом 6.2.16. договору передбачено, що у випадку, коли об'єкт оренди є частиною будівлі (споруди), відповідач зобов'язаний у місячний термін з дня підписання цього договору звернутися до Державної податкової інспекції в місті Суми та стати на облік як платник податку на землю. Податок на землю сплачується протягом строку дії договору.
За п. 6.2.19. договору відповідач зобов'язаний узгодити цільове призначення об'єкта оренди з органами пожежної безпеки, за необхідністю з санітарно-епідеміологічною службою міста та отримати відповідний дозвіл на початок роботи.
У п. п. 6.2.23., 6.2.24. договору сторони погодили, що відповідач зобов'язаний забезпечувати випуск та (чи) розповсюдження книжкової продукції державною мовою в обсязі не менше як 50 відсотків. Кожні півроку надавати орендодавцю відомості про випуск та/або розповсюдження книжкової продукції державною мовою в обсязі не менше як 50 відсотків.
Відповідно до пп. б, в, д, г п. 7.1.2. договору орендодавець має право вимагати від орендаря дострокового розірвання договору, якщо: орендар не привів об'єкт оренди в належний стан у встановлений договором термін; об'єкт оренди не використовується орендарем протягом трьох місяців з моменту прийняття об'єкту оренди за актом приймання-передачі; у разі невиконання орендарем інших зобов'язань за цим договором. Орендодавець має право вимагати від орендаря дострокового розірвання цього договору та відшкодування збитків, якщо орендар не виконує або не повністю виконує грошове зобов'язання протягом трьох місяців підряд.
Пунктом 10.8. договору встановлено, що недотримання орендарем як підприємством з розповсюдження книжкової продукції вимог щодо підготовки, випуску та (чи) розповсюдження книжкової продукції державною мовою в обсязі не менш як 50 відсотків є підставою для розірвання договору оренди в установленому законодавством порядку.
Строк дії договору оренди встановлюється з 21.08.2015 по 21.07.2018 (п. 10.1. договору).
У п. 10.7. договору сторони погодили, що договір може бути достроково припинений або за взаємною згодою сторін, або за рішенням суду.
Факт передачі відповідачу в оренду нерухомого майна підтверджується актом прийняття-передачі від 21.08.2015.
Відмовляючи в задоволенні позову, господарські суди виходили з того, що позивачем не було доведено істотного порушення відповідачем умов договору оренди № УМКВ - 0833 нерухомого комунального майна та, що наявними у матеріалах справи доказами підтверджується виконання відповідачем п. п. 6.2.1.- 6.2.7., 6.2.9. - 6.2.11., 6.2.19., 6.2.23.-6.2.24. цього договору, а тому прийшли до висновку про відсутність підстав для розірвання цього договору згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України та виселення відповідача з спірного приміщення.
Проте, повністю погодитись з такими висновками судів неможливо, виходячи з такого.
Згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Аналогічна норма міститься і у ст. 283 ГК України.
У ч. 1 ст. 16 ЦК України установлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, а в ч. 2 цієї статті визначив способи здійснення захисту цивільних справ та інтересів судом.
Цивільне законодавство не містить визначення поняття способів захисту цивільних прав та інтересів. За їх призначенням вони можуть вважатися визначеним законом механізмом матеріально-правових засобів здійснення охорони цивільних прав та інтересів, що приводиться в дію за рішенням суду у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
Такий спосіб захисту цивільних прав (припинення правовідношення) може бути пов'язаний з необхідністю змінити чи припинити існуюче правовідношення, наприклад, у зв'язку з порушенням його однією із сторін (ст. ст. 651, 652 ЦК - для договірних зобов'язань).
Отже, припинення правовідношення застосовують, як правило, у разі невиконання або неналежного виконання боржником своїх обов'язків або неправомірного використання кредитором свого права. Припинення правовідношення як спосіб захисту права найчастіше застосовується у разі розірвання договорів.
Частина 2 ст. 651 ЦК України, яка є загальною для розірвання договору, передбачає можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України).
Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
Водночас орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з ч. 3 ст. 26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань.
Відповідно до ст. ст. 526, 530, 610, ч. 1 ст. 612 ЦК України зобов'язання повинні виконуватись належним чином, у встановлений термін, відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства.
Отже, до критеріїв належності виконання зобов'язання можна віднести відповідність виконання умовам договору та вимогам Цивільного кодексу та іншим актам законодавства. Оскільки статтями 9 та 627 ЦК України визначений один із загальних принципів договірних правовідносин - принцип свободи договору, для визначення належності виконання зобов'язання перш за все необхідно встановити чи відповідає виконання умовам укладеного сторонами цивільно-правового договору, а також вимогам законодавства.
Належне ж виконання зобов'язання означає досягнення тієї мети, яку сторони ставили перед собою, вступаючи у зобов'язання.
Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Таким чином, порушення (невиконання, неналежного виконання) орендарем (наймачем) умов договору оренди комунального майна є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку, зокрема, на підставі ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
При цьому, встановлення судом істотності порушення стороною умов договору є підставою для розірвання договору в силу ч. 2 ст. 651 ЦК України, а порушення (невиконання, неналежного виконання) сторонами своїх зобов'язань є наслідком розірвання договору в силу, зокрема, вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у судовому порядку.
Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 32 - 34, 43, 82, 84 ГПК України, визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне та обґрунтоване рішення у справі неможливо.
Відмовляючи в задоволенні позову на підставі ст. 651 ЦК України, суди належним чином не дослідили умови договору, не врахували вимоги Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та належним чином не дослідили чи могла наявна у відповідача станом на 12.12.2016 заборгованість в сумі 2 437,86 грн (в тому числі пеня), яку відповідач сплатив 15.12.2016, бути обставиною, що підтверджує порушення ним умов договору щодо своєчасної сплати орендної плати за договором і бути однією з підстав для його розірвання в силу ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умов договору. Також суди посилаючись на те, що відповідачем вчинялись дій, спрямовані на виконання умов договору оренди, не дослідили чи вчинялись такі дії належним чином (згідно умов договору та вимог закону), у передбачений договором строк, що в сукупності є належним виконанням ним своїх зобов'язань. Крім того, суди, встановивши порушення відповідачем строків виконання зобов'язань, визначених п. п. 6.2.2., 6.2.3. договору оренди (договір на електропостачання укладено у лютому 2017 року, тоді як відповідно до умов договору мав здійснити зазначену дію впродовж шести місяців з дня підписання договору оренди від 21.08.2015) належним чином не дослідили чи є це належним чи неналежним виконання відповідачем свого зобов'язання за договором, враховуючи його умовити та вимоги ст. ст. 610, 530, 525, 526 ЦК України.
Враховуючи викладене, постановлені у справі судові рішення не можна визнати законними і обґрунтованими, в зв'язку з чим вони підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд.
При новому розгляді справи суду слід врахувати наведене, більш ретельно досліди договір оренди № УМКВ - 0833 нерухомого комунального майна, зобов'язання сторін за ним, належним чином встановити чи виконував відповідач свої зобов'язання за ним, (зокрема, чи було ним виконано п. п. 6.2.1.- 6.2.7., 6.2.9. - 6.2.11., 6.2.19, 6.2.23.- 6.2.24 договору), врахувавши ст. ст. 610, 530, 525, 526 ЦК України; дослідити підстави для розірвання договору в силу вимог ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також встановити чи мало місце дотримання відповідачем умов договору неналежним чином, що є підставою, передбаченою ч. 3 ст. 26 вказаного Закону, п. 7.1.2. договору оренди № УМКВ-0833 від 21.08.2015 для розірвання цього договору в судовому порядку. В залежності від встановленого та відповідно до вимог закону постановити законне та обґрунтоване рішення.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119- 11112 ГПК України, Вищий господарський суд України
касаційну скаргу Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Сумської області від 10 квітня 2017 року та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 06 липня 2017 року у справі за № 920/65/17 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі суду.
Головуючий, суддя Л. Стратієнко
Суддя І. Кондратова
Суддя Н. Нєсвєтова