Справа № 396/876/17
Провадження № 2/396/460/17
17.10.2017 року Новоукраїнський районний суд Кіровоградської області
у складі: головуючого - судді Кухарської Н.А.,
за участю секретаря - Стеценко А.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Новоукраїнка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ "Зерновик" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, -
позивач звернувся до суду до відповідача з позовом про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, обгрунтовуючи свої вимоги тим, що між ним та відповідачем був укладений договір оренди земельної ділянки строком на 15 років, який зареєстровано в Кіровоградській регіональній філії ДП Центр ДЗК при Держкомземі України 29.10.2007 року за № 686. Відповідно до умов договору ОСОБА_1 надав відповідачу в строкове платне користування земельну ділянку площею 8,6755 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Орендна плата відповідно до договору вноситься орендарем щорічно до 25 грудня в грошовій або натуральній формі і складає 2,5% від грошової оцінки земельної ділянки. 09.12.2011 року між позивачем та ТОВ "Зерновик" було укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди земельної ділянки реєстраційний № 686 від 29.10.2007 року відповідно до якої строк дії договору продовжено до 25 жовтня 2056 року. Підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки є те, що орендарем з 2007 року не переглядалося питання щодо зміни орендної плати та в зв"язку з цим відповідач не в повному розмірі вносить передбачені договором та чинним законодавством відповідну орендну плату, а також не проводить щорічну індексацію грошових коштів, що і є підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки.
10.07.2017 року в ході розгляду справи позовні вимоги були уточнені та представник позивача просила суд внести зміни до договору оренди земельної ділянки відповідно до заяви-пропозиції від 20 вересня 2016 року, а саме розділ 4, в наступній редакції: п. 4.1 Орендна плата за кожен рік використання земельної ділянки складає 9 відсотків від базової нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її щорічної індексації; п. 4.2 Розмір орендної плати переглядається один раз на 3 роки, внаслідок інфляції, за згодою сторін; п. 4.3 Орендна плата вноситься Орендарем щорічно до 25 грудня в грошовій формі.
Представник позивача в судовому засіданні уточненні позовні вимоги підтримала в повному обсязі та просила їх задовольнити з викладених в позові підстав. Одночасно зазначила, що ТОВ "Зерновик"з порушенням як матеріальних норм права, так і в порушення умов укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки здійснило виплату орендної плати не в повному об"ємі, а саме в сторону зменшення для орендодавця, що носить систематичний характер та є підтвердженням порушення права позивача як землевласника. Одночасно зазначила, що нотаріально посвідчену заяву позивач оформив під впливом сильного душевного хвилювання, не розуміючи його змісту та наслідків, а тому вважала цю заяву такою, що немає юридичних наслідків.
Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнала в повному обсязі та заперечувала проти його задоволення з підстав, які викладені в письмовиих запереченнях та письмових поясненнях. Одночасно зазначила, що позивач отримав орендну плату за весь час дії спірного договору до 25.10.2056 року, що підтверджується нотаріально посвідченою заявою від 26.12.2011 року та не навів законного обгрунтування своїх вимог, щодо збільшення розміру орендної плати до 9%. Крім того на момент виплати орендної плати за весь час дії спірного договору у орендаря ТОВ "Зерновик" не було заборгованості по сплаті орендної плати. Посилання позивача на обгрунтування своїх вимог з посиланням на Податковий кодекс, оскільки він регулює розмір та порядок сплати орендної плати за землю, що знаходиться у державній та комунальній власності. Відповідно до п. 288.5 та підпункту 288.5.1 пункту 288.5 ст.288 Податкового Кодексу України, в редакції від 21.12.2016 p., встановлений мінімальний розмір орендної плати - річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території. Згідно п. 274.1 ст. 274 Податкового Кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено для сільськогосподарських угідь встановлюється у розмірі не менше 0,3 % та не більше 1 % від їх нормативної грошової оцінки. Умовами спірного договору оренди земельної ділянки, встановлений розмір орендної плати (п.4.1 Договору), що не суперечить та не порушує ст. 288 Податкового Кодексу України.
Заслухавши пояснення представника позивача, представника відповідача, дослідивши позовну заяву та письмові докази по справі, суд встановив слідуючі обставини і визначив відповідно до них правовідносини, які виникли між сторонами.
Судом встановлено, що між ОСОБА_1 та ТОВ "Зерновик" в особі директора ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 8,6755 га, який зареєстровано в Кіровоградській регіональній філії ДП Центр ДЗК при Держкомземі України 29.10.2007 року за № 686. (а.с. 5-7).
Відповідно до п. 3.1 договір укладено на 15 років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, згідно з проектом землеустрою.
Пунктом 4.1 договору оренди земельної ділянки, передбачено, що орендна плата вноситься орендарем щорічно до 25 грудня в грошовій або натуральній формі і складає 2,5% від грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду, і в грошовому еквіваленті становить - 2320 грн. У натуральній формі за рік: пшениця - 1200 кг.; ячмінь - 1500 кг.; соняшник - 240 кг.; цукор - 120 кг.
Відповідно до п. 4.8 договору оренди земельної ділянки, передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Пунктом 4.9 договору оренди земельної ділянки, передбачено, що умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін. Розмір орендної плати переглядається один раз на три роки у разі:- зміни умов господарювання, передбачених договором;- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документів;- в інших випадках, передбачених законом.
Згідно акта приймання-передачі земельної ділянки кадастровий номер 3524010000:02:001:0564 ОСОБА_1 (орендодавець), з однієї сторони, і ТОВ "Зерновик" (орендар), в особі ОСОБА_2 з іншої сторони, склали цей акт про наступне: Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду земельну ділянку строком на 15 років, згідно договлору оренди землі (а.с. 20).
09.12.2011 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Зерновик" в особі генерального директора ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди земельної ділянки реєстраційний № 686 від 29.10.2007 року відповідно до якої строк дії договору продовжено до 25 жовтня 2056 року (а.с. 23).
Згідно акта приймання-передачі земельної ділянки кадастровий номер 3524010000:02:001:0564 ОСОБА_1 (орендодавець), з однієї сторони, і ТОВ "Зерновик" (орендар), в особі генерального директора ОСОБА_2 з іншої сторони, склали цей акт про наступне: Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду земельну ділянку, яка розташована на території Новоукраїнської міської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області загальною площею 8,6755 га., на 49 років (а.с. 23).
20.09.2016 року ОСОБА_1 звернувся з заявою-пропозицією до генерального директора ТОВ "Зерновик" ОСОБА_2 щодо внесення змін в розділ 4 договору оренди земельної ділянки, а саме викласти в наступній редакції пункт 4.1 Орендна плата за кожен рік використання земельної ділянки складає 9 відсотків від базової нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням ії щорічної індексації. Пункт. 4.2 Розмір орендної плати переглядається один раз на три роки, внаслідок інфляції, за згодою сторін. Пункт 4.3.0рендна плата вноситься Орендарем щорічно до 25 грудня в грошовій формі (а.с. 29).
Згідно відповіді за № 461 від 06.10.2016 року наданої ОСОБА_1, ТОВ "Зерновик не вбачає підстав для зміни орендної плати в зв"язку з тим, що за ініціативою позивача була видана товариством орендна плата ОСОБА_1 авансом на декілька років наперед в розмірі визначеному договором оренди землі.
Крім того, у листі відсутні обгрунтовані пояснення, чому ОСОБА_1 вважає, що слід переглянути розмір орендної плати по діючому договорі оренди в сторону збільшення, а не в сторону зменшення (а.с. 30).
Відповідно до нотаріально посвідченої заяви від 26.12.2011 року ОСОБА_1 отримав від ТОВ "Зерновик" орендну плату в сумі 59995,54 гривень і будь-яких матеріальних (фінансових) претензій до ТОВ "Зерновик" до 25.10.2056 року не матиме (а.с. 59).
Згідно довідки від 11.07.2017 року виданої ТОВ "Зерновик" в тім, що ОСОБА_1, згідно договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого в Кіровоградській регіональній філії ДП Центр ДЗК при Держкомземі України за № 686 від 29.10.2007 року була нарахована та виплачена орендна плата за період з 2007 року по 2056 роки, а саме: сума нарахування - 89451,54 грн., сума ПДФО - 14429,44 грн., видано на руки - 75022,10 грн. Оскільки нарахування та виплати орендної плати відбулося у грудні 2011 року за період з 2016 року по 2056 рік включно, нарахування та виплати ПДФО з 2012 року не проводились (а.с. 69-70).
Відповідно до ст. 3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до положень ст. 10 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною 1 ст. 11 ЦПК України встановлено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.
Відповідно до вимог ч.3 ст.10 та ч.3 ст. 60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.
За змістом ч.2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ч. 4 ст. 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюються за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
За приписом ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст. 16 Закону України «Про оренду землі», укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.
Відповідно ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно із ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду за наявності одночасно умов, передбачених частиною 2 статті 652 цього ж Кодексу.
Крім того, згідно ст. 1 ЗУ «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності, отже умови оренди (в тому числі і розміри орендної плати) імперативно встановлюється саме договором оренди земельної ділянки, а не будь-якими іншими нормативно-правовими актами. У разі суперечностей між змістом договору оренди та нормами законодавства суд за зверненням сторони договору може вирішувати питання про його недійсність чи внесення до нього відповідних змін, а не констатувати недотримання стороною договору норм законодавства, при тому, що одночасно ця ж сторона належним чином виконувала чинні умови договору.
У постанові ВСУ від 25.06.2011 у справі №6-17цс11 вказано, що згідно зі ст. 21 ЗУ «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Частиною 2 статті 23 ЗУ «Про оренду землі», орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Пунктом 1 Указу Президента № 92/2002 (на якій посилається позивач) (у редакції, чинній на момент укладення сторонами договору оренди земельної ділянки) визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема, шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.
Указом Президента України № 725/2008 внесено зміни до Указу Президента № 92/2002 та встановлено розмір орендної плати не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки. Цей Указ набрав чинності з дня його опублікування. В його тексті відсутнє посилання на те, що його дія розповсюджується на договори, укладені до набрання ним чинності, а тому змінити розмір орендної плати можлива лише за згодою сторін.
Виходячи з наведеного, Указ Президента № 92/2002 (у редакції зі змінами, внесеними Указом Президента № 725/2008) має рекомендаційний характер і є підставою для перегляду розміру орендної плати, установленої умовами договору, однак, не є не є підставою для автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення розміру орендної плати до 9 відсотків (ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 21 квітня 2011 року).
В судовому засіданні представник позивача зазначила, що ОСОБА_1 дійсно було написано заяву, яку було посвідчено нотаріусом.
Посилання сторони позивача на те, що, підписуючи дану заяву позивач не усвідомлював її наслідків, а тому вона немає юридичних наслідків, суд до уваги не приймає, оскільки в ході розгляду справи належних та допустимих доказів наведеним твердженням з боку позивача суду надано не було.
Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, є необгрунтованими, не доведеними та безпідставними, оскільки відповідачем дотримувались умови договору, орендна плати сплачена наперед до 25.10.2056 року, крім того, позивачем не наведено законного обгрунтування своїх вимог щодо збільшення розміру орендної плати до 9%, в зв'язку з чим, суд вважає, що в задоволенні позову необхідно відмовити.
Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 208, 209, 213-215 ЦПК України, суд, -
в задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ "Зерновик" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, - відмовити.
Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Кіровоградської області через Новоукраїнський районний суд Кіровоградської області протягом десяти днів з моменту проголошення.
Головуючий: Н. А. Кухарська