"11" жовтня 2017 р.Справа № 923/417/17
Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:
Головуючого судді: Савицького Я.Ф.,
Суддів: Гладишевої Т.Я.,
ОСОБА_1
секретар судового засідання Федорончук Д.О.
за участю представників сторін в судовому засіданні від 11.10.2017р.:
від позивача: не з'явився;
від відповідача: ОСОБА_2, за договором;
Розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Великоолександрівської селищної ради Великоолександрівського району Херсонської області
на рішення Господарського суду Херсонської області
від 17 серпня 2017 року
по справі № 923/417/17
за позовом Великоолександрівської селищної ради Великоолександрівського району Херсонської області
до відповідача ОСОБА_3 особи-підприємця ОСОБА_4
про розірвання договору оренди землі,-
Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.
В судовому засіданні 11.10.2017р. відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Рішенням Господарського суду Херсонської області від 17.08.2017р. по справі №923/417/17 (суддя Пригуза П.Д.) відмовлено в задоволенні позовних вимог Великоолександрівської селищної ради Великоолександрівського району Херсонської області до ОСОБА_3 особи-підприємця ОСОБА_4 про розірвання договору оренди землі з посиланням на те, що оскільки заборгованості з орендної плати відповідач не має, а строки будівництва магазину не встановлено, позовні вимоги про розірвання договору оренди задоволенню не підлягають. Крім того, суд першої інстанції зазначив, що твердження позивача про утримання орендованої земельної ділянки у неналежному санітарному стані та порушення орендарем правил благоустрою території населеного пункту не є підставою для розірвання договору оренди землі.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, Великоолександрівська селищна рада Великоолександрівського району Херсонської області звернулась до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій позивач просить скасувати рішення Господарського суду Херсонської області від 17.08.2017р. по справі №923/417/17 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги, мотивуючи це тим, що рішення першої інстанції винесено з порушенням норм матеріального та процесуального права з підстав, викладених в апеляційній скарзі.
Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 11.09.2017р. апеляційна скарга прийнята до провадження.
18.09.2017р. від представника ОСОБА_3 особи-підприємця ОСОБА_4 на електронну адресу Одеського апеляційного господарського суду надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 18.09.2017р. призначено проведення судового засідання у режимі відеоконференції.
29.09.2017р. від Великоолександрівської селищної ради Великоолександрівського району Херсонської області до Одеського апеляційного господарського суду надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника позивача.
09.10.2017р. від ОСОБА_3 особи-підприємця ОСОБА_4 до Одеського апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, яким відповідач не погоджується з її доводами, просить залишити оскаржуване рішення без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.
Представник позивача в судове засідання 11.10.2017р. не з'явився, про дату, час і місце розгляду апеляційної скарги повідомлений належним чином, що вбачається з рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення від 18.09.2017р.
Розглянувши доводи апеляційної скарги Великоолександрівської селищної ради Великоолександрівського району Херсонської області, заслухавши пояснення представника відповідача, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення місцевого господарського суду, виходячи із наступного.
Як вбачається з матеріалів справи, 13.08.2007р між Великоолександрівською селищною радою Великоолександрівського району Херсонської області (орендодавець) та Приватним підприємцем ОСОБА_4 (орендар) укладено договір оренди землі, за п.1 якого орендодавець із земель запасу населеного пункту селищної ради надає, згідно рішень селищної ради від 13.10.2006р. №155, від 02.11.2006р. № 187, від 26.06.2007р. №375, від 26.07.2007р. №439 та 07.09.2007р. №479, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та обслуговування магазину, яка знаходиться за адресою: вулиця Міліцейська, б/н, смт Велика Олександрівка Великоолександрівської селищної ради Великоолександрівського району Херсонської області.
За положеннями п.2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0712 га.
Договір укладено терміном на 3 роки з 26 червня 2007 року до 26 червня 2010 року
(п.8 договору).
Відповідно до п.9 договору орендна плата вноситься орендарем в розмірі 10,0% за рік від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно з п. 26 договору на орендовану земельну ділянку встановлені обмеження (обтяження): будівництво магазину провести протягом 3х років; земельну ділянку використовувати згідно вимог ст. 96 Земельного кодексу України; встановити, що орендар зобов'язується використовувати земельну ділянку за призначенням - розміщення та обслуговування магазину та постійно утримувати прилеглу територію від огорожі до осьової лінії проїжджої частини дороги у належному санітарному стані згідно з правилами благоустрою на території Великоолександрівської селищної ради, затвердженими рішенням селищної ради від 22.04.2005р. №474. У разі невиконання умов, зазначених у пункті 26 цього договору, договір оренди буде розірвано в односторонньому порядку при складанні більш ніж одного акту про неналежне виконання даного зобов'язання.
Зазначений договір зареєстровано у Великоолександрівському районному відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельним ресурсам», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.11.2007р. за №4АА002158-040771600037.
На підставі зазначено договору, вказана земельна ділянка була передана відповідачу за Актом прийому-передачі земельної ділянки від 09.11.2007р.
Матеріали справи свідчать, що 24.06.2010р. між сторонами було укладено угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки (продовження терміну дії), за п. 1 якої строк договору визначено 26.06.2007р. до 26.06.2020р.
Як зазначає позивач, орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Проте, з 2007 року і по сьогоднішній день будівництво магазину не розпочато, відповідач порушує строки сплати орендної плати та порушує податкове законодавство, не подаючи своєчасно до податкових органів відповідні декларації. Крім того, позивач вказує, що відповідач як орендар порушує вимоги правил благоустрою, несвоєчасно прибирає орендовану земельну ділянку від сміття та бур'янів, що було предметом розгляду органами місцевої ради.
Так, позивач зазначає, що 03.06.2015р. та 25.04.2017р. комісією селищної ради було складено акти щодо неналежного санітарного стану земельної ділянки.
З посиланням на ч. 1 п. 4 ст. 416 Цивільного кодексу України позивач просить розірвати договір через невикористання земельної ділянки відповідачем для забудови протягом трьох років підряд.
Дослідивши матеріали справи, апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.
Як вбачається з позовної заяви, Великоолександрівська селищна рада посилається на п.4 ч. 1ст. 416 Цивільного кодексу України, де встановлено, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняється в разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд, а також зазначає про порушення відповідачем п.26 укладеного між сторонами договору.
Колегія суддів не погоджується з доводами позивача, викладеними в позовній заяві, з огляду на наступне.
Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 395 Цивільного кодексу України право забудови земельної ділянки "суперфіцій" є одним із видів речових прав на чуже майно. Правовий режим права забудови земельної ділянки (суперфіцію) врегульовано ст.ст. 413-417 Цивільного кодексу України.
За положеннями п.2 ч.1 ст. 102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.
Як вбачається з матеріалів справи, між Великоолександрівською селищною радою Великоолександрівського району Херсонської області (орендодавець) та Приватним підприємцем ОСОБА_4 (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку із земель запасу населеного пункту селишної ради.
Отже, спірний договір не є договором про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцієм), тому між сторонами виникли правовідносини з оренди земель комунальної власності.
Відтак, положення цивільного законодавства, що регулюють правовідносини щодо права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) не можуть застосовуватись до правовідносин оренди, які фактично виникли між сторонами.
Таким чином, посилання позивача на вказані правові норми є помилковим.
Стосовно доводів позивача про порушення відповідачем п. 26 договору, судова колегія зазначає наступне.
Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно зі ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором. Не допускається одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.
Такі ж самі положення містяться й у ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, за якими зобов'язання мають виконуватись належним чином відповідно до умов договору.
Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін), що визначено в ч.1 ст. 530 Цивільного кодексу України.
Згідно з ч.1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
За змістом частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право, зокрема, вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
Відповідно до частини 1 статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар має право господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Статтею 143 Земельного кодексу України передбачено, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Таким чином, судова колегія зазначає, що із наведених норм діючого законодавства та умов договору оренди випливає, що підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато.
Аналогічні положення викладені в Постанові Верховного суду України від 11.11.2014р. у справі №911/2845/13.
За положеннями п. 26 договору на орендовану земельну ділянку встановлені обмеження (обтяження): будівництво магазину провести протягом 3х років; земельну ділянку використовувати згідно вимог ст. 96 Земельного кодексу України; встановити, що орендар зобов'язується використовувати земельну ділянку за призначенням - розміщення та обслуговування магазину та постійно утримувати прилеглу територію від огорожі до осьової лінії проїжджої частини дороги у належному санітарному стані згідно з правилами благоустрою на території Великоолександрівської селищної ради, затвердженими рішенням селищної ради від 22.04.2005р. №474. У разі невиконання умов, зазначених у пункті 26 цього договору, договір оренди буде розірвано в односторонньому порядку при складанні більш ніж одного акту про неналежне виконання даного зобов'язання.
Проаналізувавши норми чинного законодавства та положення спірного договору, судова колегія зазначає, що п. 26 договору оренди землі встановлено строк будівництва - 3 роки, при цьому, сторонами не визначено дати початку будівництва магазину, не узгоджено строку здачі об'єкта в експлуатацію. Крім того, апеляційний господарський суд вказує, що додатковою угодою від 24.06.2010р. до договору, строк його дії було продовжено до 26.06.2020р., тобто з 26.06.2007р. до 26.06.2010р. (протягом трьох років) претензії позивача щодо порушення відповідачем п. 26 були відсутні. Навпаки, продовжуючи строк дії договору, позивач погодився, що положення договору виконуються відповідачем належним чином.
Колегія суддів не приймає до уваги доводів позивача про те, що утримання орендованої земельної ділянки у неналежному санітарному стані та порушення орендарем правил благоустрою території населеного пункту є підставою для розірвання договору оренди землі, оскільки вказані порушення правил благоустрою, якщо вони мають місце, є підставою для застосування до землекористувача санкцій, передбачених законами України.
Враховуючи вищевикладені обставини та норми чинного законодавства, апеляційний господарський суд приходить до висновку про необґрунтованість позовних вимог, та, як наслідок, відмову у позові.
Таким чином, Одеський апеляційний господарський суд приходить до висновку, що рішення Господарського суду Херсонської області від 17.08.2017р. по справі №923/417/17 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу Великоолександрівської селищної ради Великоолександрівського району Херсонської області - без задоволення.
Керуючись ст. ст. 99, 101 - 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
Рішення Господарського суду Херсонської області від 17.08.2017р. по справі №923/417/17 залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку.
Повний текст постанови підписаний 13.10.2017р.
Головуючий суддя Савицький Я.Ф.
Суддя Гладишева Т.Я.
Суддя Головей В.М.