29 серпня 2017 року Справа № 903/90/17
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого Бакуліної С.В. (доповідач),
суддів: Ходаківської І.П., Поляк О.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Луцької міської ради
на постановуРівненського апеляційного господарського суду від 23.05.2017
у справі№ 903/90/17
Господарського судуВолинської області
за позовомФізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (далі ФОП ОСОБА_4.)
доЛуцької міської ради
провизнання договору оренди поновленим, визнання додаткової угоди укладеною, визнання недійсним та скасування рішення Луцької міської ради
в судовому засіданні взяли участь представники :
від позивача: від відповідача:ОСОБА_4, ОСОБА_5 (договір від 16.01.2017) Войтина А.М. (довіреність від 11.08.2017)
Рішенням Господарського суду Волинської області (суддя Гарбар І.О.) від 21.02.2017, залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду (головуючий суддя - Огороднік К.М., судді: Тимошенко О.М., Демянчук Ю.Г.) від 23.05.2017, у справі №903/90/17 позов задоволено; визнано поновленим договір оренди землі від 02.09.2005, зареєстрований Волинською регіональною філією ДП "Центр ДЗК" 13.09.2005 за №04050770051, укладений між ФОП ОСОБА_4 та Луцькою міською радою на той самий строк і на тих самих умовах, які були встановлені договором; визнано укладеною додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 13.09.2015; визнано таким, що не відповідає чинному законодавству та скасовано рішення Луцької міської ради від 28.10.2015 за №80/80 "Про відмову підприємцю ОСОБА_4 у поновленні договору оренди землі для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу на АДРЕСА_2"; стягнуто з Луцької міської ради на користь ФОП ОСОБА_4 4800,00грн витрат по сплаті судового збору.
В касаційній скарзі Луцька міська рада просить скасувати ухвалені по справі судові акти та прийняти нове рішення про відмову в позові, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а саме: ст.ст.11, 331 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), ст.ст.12, 80, 83, ч.1 ст.124 Земельного кодексу України (далі ЗК України),ст.ст.11, 33 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.26, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст.43 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України).
Відзиву на касаційну скаргу не надійшло.
Заслухавши у відкритому судовому засіданні позивача, його представника, представника відповідача, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в рішенні місцевого та постанові апеляційного господарських судів, Вищий господарський суд України дійшов до висновку, що касаційна скарга належить до часткового задоволення з огляду на таке.
ФОП ОСОБА_4 звернулась до господарського суду з позовом до Луцької міської ради, в якому просило:
1) визнати поновленим договір оренди землі від 02.09.2005, зареєстрований Волинською регіональною філією ДП "Центр ДЗК" 13.09.2005 за №04050770051, укладений між ФОП ОСОБА_4 та Луцькою міською радою на той самий строк (десять років з 13.09.2010 по 12.09.2020) і на тих самих умовах, які були встановлені договором;
2) визнати укладеною додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація 13.09.2005 за №04050770051) на таких умовах: "Луцька міська рада в особі міського голови Романюка М.Я., який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", іменована в подальшому Орендодавець, з однієї сторони та підприємець ОСОБА_4, іменована в подальшому Орендар, з іншої сторони, уклали цю додаткову угоду до договору оренди землі, зареєстрованого в книзі реєстрації договорів оренди 13.09.2005 за №04050770051 (в подальшому - Договір) про наступне:
1. Поновити термін дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація 13.09.2005 за №04050770051) на десять років.
2. Всі інші умови вищезазначеного договору, не змінені цією угодою, залишаються незмінними.
3. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація 13.09.2005 за №04050770051).
Додаткова угода складена в трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу.
Реквізити сторін.
Орендодавець - Луцька міська рада, міський голова Р.Я. Романюк.
Орендар - Фізична особа-підприємець ОСОБА_4; адреса АДРЕСА_1; ідентифікаційний номер НОМЕР_1.";
3) визнати таким, що не відповідає чинному законодавству та скасувати рішення Луцької міської ради від 28.10.2015 за №80/80 Про відмову підприємцю ОСОБА_4 у поновленні договору оренди землі для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу на АДРЕСА_2.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскільки ФОП ОСОБА_4 повідомила відповідача до закінчення строку дії договору оренди землі про свій намір продовжити користування земельною ділянкою та надіслав відповідну угоду, заперечення Луцької міської ради щодо поновлення договору протягом місяця після закінчення строку оренди були відсутні, орендар належно виконував умови договору №04050770051 та продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку на який було укладено договір, наявні підстави для поновлення вказаного договору згідно приписів ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" (а.с.6, другий абзац зверху). З огляду на вказані обставини, зазначаючи також, що на спірній земельній ділянці знаходиться нерухоме майно позивача (об'єкт незавершеного будівництва готовністю 40%), а також те, що у Луцької міської ради були відсутні будь-які об'єктивні підстави для прийняття рішення Луцької міської ради від 28.10.2015 за №80/80 "Про відмову підприємцю ОСОБА_4 у поновленні договору оренди землі для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу на АДРЕСА_2", позивач також просив визнати незаконним зазначене рішення.
Судами встановлено таке.
02.09.2005 між відповідачем (орендодавець) та позивачем (орендар) укладено договір оренди землі, згідно п.п.1, 2 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу, яка знаходиться на: АДРЕСА_2 (кадастровий номер НОМЕР_2), площею 3683 кв.м.
24.12.2010 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі, пунктом 17 якої встановлено, що передача земельної ділянки здійснюється на підставі рішення Луцької міської ради №20/26.26 від 10.12.2004.
З акта приймання-передачі від 13.09.2005 вбачається, що позивачу передано земельну ділянку площею 3683 кв.м по АДРЕСА_2 (кадастровий номер НОМЕР_2).
Пунктом 8 вказаного договору встановлено, що останній укладено на 10 років, а після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Крім того, у договорі чітко зазначено, що орендар має право при належному виконанні обов'язків відповідно до умов договору, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, на поновлення договору. Орендодавець зобов'язаний, зокрема, у місячний строк з дня надходження клопотання орендаря про поновлення розглянути питання про продовження договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Договір припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
12.08.2015 позивачем було надіслано на адресу відповідача лист від 12.08.2015, в якому остання просила поновити договір оренди земельної ділянки по АДРЕСА_2, у м. Луцьку на новий термін, додавши проект додаткової угоди. Зазначене підтверджено наявною в матеріалах справи копією опису вкладення та копією фіскального чеку від 12.08.2015 року, а наявною копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення підтверджується, що вищевказаний лист, адресований Луцькому міському голові, вручений повноважному представнику 14.08.2015.
У відповідь на лист позивача, відповідач листом від 27.08.2015 №П-2520-020 повідомив про необхідність подачі ряду документів для перевірки відповідності тексту додаткової угоди вимогам законодавства.
Відповідач у місячний строк з дня надходження листа позивача від 12.08.2015 з проханням поновити строк договору оренди землі від 02.09.2005 питання про продовження строку дії договору не розглянув.
28.10.2015 відповідачем прийнято рішення №80/80 "Про відмову у поновленні договору оренди землі для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу на АДРЕСА_2", яким позивачу відмовлено у поновленні договору оренди землі, а договір вирішено вважати припиненим у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Відмовляючи в задоволенні позову, суди виходили із того, що:
- договір оренди землі від 02.09.2005 року зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 13.09.2005; позивач надіслала відповідачу лист з проханням поновити договір оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди 12.08.2015; позивач у визначений законом строк звернулась до відповідача з клопотанням про поновлення договору оренди землі на новий строк; лист від 12.08.2015 року отримано відповідачем 14.08.2015 року, а відтак, згідно положень п.28 договору оренди землі останньою датою для вирішення питання про продовження дії договору слід вважати 15.09.2015 року;
- в матеріалах справи відсутні докази повідомлення відповідачем позивача про наявність заперечень з приводу поновлення договору оренди землі від 02.09.2005 року, а вищевказаний лист відповідача від 27.08.2015 року №П-2520-020 про необхідність надати ряд документів не містить тверджень щодо відмови позивачу у поновленні договору оренди землі;
- враховуючи той факт, що позивачем було виконано всі дії, необхідні для оформлення права подальшого користування земельною ділянкою, а відповідач безпідставно ухилився від підписання надісланої йому угоди про поновлення договору оренди на новий строк, вимоги позивача щодо поновлення договору оренди землі від 02.09.2005 року та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 02.09.2005 року є правомірними;
- рішення Луцької міської ради № 80/80 від 28.10.2015 "Про відмову у поновленні договору оренди землі для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу на АДРЕСА_2", враховуючи, що позивачем виконано всі передбачені законодавством дії, необхідні для оформлення права подальшого користування земельною ділянкою на умовах оренди, а необхідна згода орендодавця на пролонгацію договору оренди вважається отриманою за відсутності його письмових заперечень протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди землі, суперечить положенням ст.33 Закону України "Про оренду землі" та порушує право позивача на користування земельною ділянкою на умовах оренди;
- з рішення №80/80 від 28.10.2015 вбачається, що підставою для відмови в поновленні договору оренди землі від 13.09.2005 року було те, що з 02.09.2005 позивачем будівництво спортивно-оздоровчого комплексу не розпочате та земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним п.1 та п.14 договору оренди землі. Також підставою був лист управління містобудування та архітектури Луцької міської ради, відповідно до якого містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на будівництво спортивно-оздоровчого комплексу не видавалися та відсутність відомостей щодо повної сплати орендної плати за земельну ділянку, з врахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Однак, на підтвердження належного виконання зобов'язання в частині сплати за оренду земельної ділянки позивач подала копію довідки Луцької ОДПІ ГУ ДФС у Волинській області, на підтвердження використання земельної ділянки за цільовим призначенням - копію дозволу на виконання будівельних робіт №238 від 30.03.2010 року, виданого інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Волинській області, копію технічного паспорту на об'єкт незавершеного будівництва - спортивно-оздоровчий комплекс по АДРЕСА_2, копію інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №68689669 від 22.09.2016 року, відповідно до якої позивач є власником об'єкту незавершеного будівництва - спортивно-оздоровчого комплексу, ступінь готовності якого становить 40%.
Проте погодитись повністю із такими висновками не можна з огляду на таке.
Згідно ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України "Про оренду землі".
Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Як правову підставу поновлення дії договору позивач вказує ст.33 Закону України "Про оренду землі", яка визначає правові підстави поновлення договору оренди землі та фактично об'єднує два випадки пролонгації такого договору.
Так, частинами першою - п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). При цьому, він зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді (аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 13.04.2016 у справі №6-2027цс15).
В заявленому позові ФОП ОСОБА_4 вказує на наявність визначених законодавчими приписами підстав для поновлення договору оренди землі саме за другою наведеною вище правовою конструкцією (ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі") та просила суд визнати укладеною відповідну додаткову угоду в редакції зазначеній в позовній заяві (а.с.6,7).
Втім, при вирішенні спору, попередні судові інстанції на зазначене вище увагу не звернули, задовольняючи позовні вимоги визнали укладеною додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 13.09.2015 незважаючи на те, що такі вимоги позивачем не заявлялись; надали оцінку доводам та доказам сторін щодо наявності підстав для поновлення договору оренди землі в порядку реалізації переважного права орендаря на продовження користування земельною ділянкою, визначеного приписами ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі", не врахувавши, що вимоги про поновлення договору та укладення додаткової угоди обґрунтовані саме приписами ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" (а.с.6, другий абзац), у зв'язку з чим, належним чином не встановили наявність/відсутність визначених вказаною нормою підстав для оформлення спірних правовідносин.
Колегія суддів зазначає, що зміст вказаного вище другого випадку пролонгації договору оренди землі свідчить про те, що захист прав орендаря, визначених ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", в судовому порядку здійснюється внаслідок відмови орендодавця, а також наявного зволікання в укладенні саме додаткової угоди до договору оренди про поновлення його умов на той самий строк та на тих самих умовах, адже за нормою ч.1 ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Враховуючи зазначене, попередні судові інстанції мали б надати оцінку змісту наявної в матеріалах справи додаткової угоди позивача від 13.09.2015 про продовження договору оренди землі №04050770051, в контексті того, чи може вказаний проект угоди свідчити про реалізацію позивачем права на пролонгацію договору в порядку ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" до пред'явлення цього позову, та поряд з цим з'ясувати, чи були висловлені міською радою заперечення на поновлення договору в такий спосіб, або ж допущено зволікання в укладенні додаткової угоди, як передумови для встановлення наявності порушених прав орендаря на захист яких заявлено цей позов.
Однак, ні суд першої, ні суд апеляційної інстанції не дослідили зміст додаткової угоди позивача від 13.09.2015 про продовження договору оренди землі №04050770051 (а.с.61-63), яку вони визнали укладеною, зокрема залишили поза увагою те, що пункт 9 вказаного проекту додаткової угоди містить інші умови ніж були визначені договором, та не з'ясували чи засвідчують лист Управління земельних ресурсів Луцької міської ради від 12.10.2015 №29-11/978 (а.с.65) та рішення від 28.10.2015 №80/80, відмову в поновленні договору саме в порядку ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", та волю орендодавця відносно пролонгації спірного правочину в порядку реалізації переважного права орендаря на продовження договору.
В порушення приписів ст.43 ГПК України судами не досліджено на предмет оцінки в якості доказу лист Управління земельних ресурсів Луцької міської ради від 12.10.2015 №29-11/978 (а.с.65), а також реєстр відправленої кореспонденції за жовтень 2015 року (а.с.66), як доказу, яким відповідач обґрунтовує повідомлення позивача про відмову в поновленні договору.
Не звернули попередні судові інстанції уваги і на те, що позовна заява містить вимогу про визнання поновленим договору оренди землі №04050770051 укладеного на десять років, зареєстрованого 13.09.2005 (тобто зі строком дії до 14.09.2015), з 13.09.2010 по 12.09.2020, а, отже, до встановлення того, що зазначений позивачем строк бажаної пролонгації є опискою, відсутні підстави для задоволення заявлених в прохальній частині позову вимог в такому їх фактичному та нормативному обґрунтуванні.
Крім того, за приписами ст.187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.
У спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору (ч.3 ст.84 ГПК України).
Суди попередніх інстанції в порушення ст.43 ГПК України не дослідили зміст договору від 13.09.2015 (а.с.61-63), на предмет відповідності його умов раніше укладеному договору від 13.09.2005; визнавши саме його укладеним (інші проекти договорів від цієї дати відсутні в матеріалах справи), вийшли за межі позовних вимог, оскільки таких вимог, які зазначені в резолютивній частині рішення, позивачем не пред'являлось і нормативно не обґрунтовувалось.
Щодо рішення відповідача №80/80 від 28.10.2015, то судами в порушення ст.43 ГПК України не з'ясовано, чим підтверджується надання позивачем відповідачу до прийняття цього рішення тих доказів, якими суди обґрунтували виконання ним умов договору оренди землі від 13.09.2005, і, відповідно, чи міг відповідач знати про існування цих доказів належного виконання відповідачем умов договору, та діяти завідомо незаконно при його ухваленні.
З урахуванням викладеного, колегія суддів зазначає про наявність підстав для скасування оскаржуваних рішення та постанови у даній справі з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Керуючись ст.ст.1115, 1117, 1118, п.3 ч.1 ст.1119, ч.1 ст.11110, ст.11111 ГПК України, Вищий господарський суд України ,-
Касаційну скаргу Луцької міської ради задовольнити частково.
Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 23.05.2017 та рішення Господарського суду Волинської області від 21.02.2017 у справі № 903/90/17 - скасувати.
Справу № 903/90/17 направити на новий розгляд до Господарського суду Волинської області.
Головуючий-суддя С. Бакуліна
Судді І. Ходаківська
О. Поляк