м. Миколаїв
21 серпня 2017 року Справа № 814/2434/16
Миколаївський окружний адміністративний суд, у складі головуючого судді Марича Є.В. розглянув у письмовому провадженні адміністративну справу
за позовомТовариство з обмеженою відповідальністю "Офісний центр "Миколаїв", вул. Лягіна, 4/9,Миколаїв,54001
доВиконавчий комітет Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20,Миколаїв,54001
треті особиДержавний реєстратор Реєстраційної служби Миколаївського міського управління юстиції Ковальчук Ірина Миколаївна, вул. Котовського, 28,Миколаїв,54018
проскасування запису в реєстрі прав власності на нерухоме майно,
Товариство з обмеженою відповідальністю «Офісний центр «Миколаїв» (далі-позивач) звернувся до суду з позовом до Виконавчого комітету Миколаївської міської ради про скасування запису № 7826141 від 14.11.2014 року в реєстрі прав власності на нерухоме майно щодо реєстрації за товариством з обмеженою відповідальністю «Офісний центр Миколаїв» права власності на нерухоме майно, зареєстрованого за адресою: АДРЕСА_3, а саме нежитлове приміщення, загальною площею 1714,4 кв. м., реєстраційний номер майна 510947248101, за участю третіх осіб - Державний реєстратор Реєстраційної служби Миколаївського міського управління юстиції Ковальчук І.М., ПАТ «Райфайзен банк Аваль».
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що оскаржуваний запис є протиправним, оскільки договори купівлі-продажу, на підставі яких внесено запис про право власності позивача на нежитлові приміщення є нікчемними, а власником є ТДВ «Миколаївський Діпроміст».
Відповідач надав пояснення та просив слухати справу за його відсутністю.
Від третьої особи - ПАТ «Райфайзен банк Аваль» надійшли заперечення, згідно яких просив відмовити в задоволенні позову.
Справу розглянуто в порядку письмового провадження.
Дослідивши всі матеріали справи, оцінивши наявні докази в їх сукупності, суд встановив наступне.
Рішенням Миколаївської міської ради №697 від 25.07.2014 року нежитловим приміщенням 3-го та 4- го поверхів нежитлової будівлі літ А-5, а саме на третьому поверсі: прим. №1-46; 1-47; 1- 47а; 1-476; 1-48; 1-50; 1-51; 1-52; 1- 53; 1-54; 1-55; 1-56; 1-56а; 1-57; 1-59; 1-60; 1-60а; 1-61; -61 а; №11 - заг. площ. 566,6 кв.м., на четвертому поверсі: прим, з №1-63 по №1-82; з прим. №1-85-по №1- 90; № ІУа № ІІа - заг. Площ. 417,8 кв.м., що розташовані по АДРЕСА_1, які належать гр.. ОСОБА_3, було надано нову адресу, АДРЕСА_1.
В подальшому обидва об'єкта нерухомості внесено до статутних фондів ТОВ «М.А.Б.» - нежитлові приміщення по АДРЕСА_1, та до ТОВ «Південна країна» - нежитлові приміщення по АДРЕСА_2.
ТОВ «Офісний центр Миколаїв» придбав вказану нерухомість у цих товариства на підставі договорів купівлі-продажу (арк. с. 113-118).
На підставі рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради №1032 від 24.10.2014 року створено об'єкт (нежитловим приміщенням) по АДРЕСА_3 , який утворився внаслідок об'єднання нежитлових приміщень, розташованих на першому і другому поверхах громадської будівлі літ. А-5 по вул.. АДРЕСА_2 (перший поверх прим. №1-1, 1-13, 1-14, 1-15, V, VII, 1 заг. Площ. 123,2 кв.м, другий поверх прим. №1-23, 1-24, 1- 24а, 1-25, 1-27, 1-27а, 1-27в, прим, з №1-29 по №1-45, Іа, УІа заг. площ. 606,8 кв.м., на третьому та четвертому поверхах будівлі літ А-5 по АДРЕСА_1 (третій поверх прим. №№1-46; 1-47; 1~47а; 1-476; 1-48; 1-50; 1-51; 1-52; 1-53; 1-54; 1-55; 1-56; 1-56а; 1-57; 1-59; 1-60; 1-бОа; 1-61; 1-61 а; №11 - заг. Площ. 566,6 кв.м., на четвертому поверсі: прим, з №1-63 по №1-82; з прим. №1-85-по №1-90; №ІУа№ІІа - заг. Площ. 417,8 кв.м.) заг. площ, першого, другого, третього та четвертого поверхів 1714,4кв.м. (Фактично в рішенні помилково вказана загальна площа всіх поверхів 1147,8кв.м. Правильна загальна площа становить 123,2+606,8+566,6+417,8=1714,4 кв.м. - що підтверджується також і витягом (інформаційна довідка) з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від №3 7724820.
Відповідно до інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.05.2015 року №37724820 власником майна є ТОВ «Офісний центр Миколаїв».
Однак, договори купівлі-продажу укладені з позивачем є нікчемними угодами, а внесення запису про державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі цих договорів безпідставною, про що свідчить наступне.
Так, 08 лютого 2008 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», який змінив свою назву на ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ТОВ «Істок - 2001» укладено Генеральний кредитний договір №010/01-02/08-018 (далі - ГКД). Згідно п. 1.1 ГКД, Кредитор, на підставі цього Договору, зобов'язався надати Позичальнику кредитні кошти, відкрити банківські гарантії платежу, в порядку і на умовах, визначених договорами, укладеними в рамках цього Договору і які є його невід; ємними частинами.
06 листопада 2009р. в рамках Генерального кредитного договору .№010/01-02/08-018 від 08.02.2008р. між банком та ГОВ «Істок - 2001» було укладено Кредитний договір №010/01- 02/09-054 «Невідновлювальна Кредитна Лінія на поповнення обігових коштів для корпоративних клієнтів», (далі- Кредитний договір).
В забезпечення виконання зобов'язань за ГКД між Банком та ТДВ «Миколаївський діпроміст» (Майновий поручитель) було укладено Іпотечний договір, посвідчений 27.06.2012р. приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Яковлєвою Ю.В., зареєстрований в реєстрі за №608.
За умовами Іпотечного договору ТДВ «Миколаївський діпроміст» передало в іпотеку банку нежитлові приміщення загальною площею 730,0кв.м. на І та II поверхах в літ. А-5, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 (далі - Предмет іпотеки), який належав майновому поручителю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно видане 13.12.2011 року виконавчим комітетом Миколаївської міської ради та зареєстроване 06.02.2012 року в реєстрі прав власності на нерухоме майно.
Також, 17.05.2007 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», який змінив свою назву на ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ТОВ «Істок - 2001» було укладено кредитний договір №012/01 -02/07-027 (далі - Кредитний договір). За умовами Кредитного договору (п. 1.1) банк зобов'язався надати позичальнику кредит у виді невідновлювальної кредитної лінії з лімітом у сумі 5 050 000,00грн. строком до 15.05.2017р. під 17% річних.
В забезпечення повернення кредиту ТДВ «Миколаївський діпроміст» передав банку в іпотеку належне йому майно - нежитлові приміщення 3-го поверху загальною площею 605,5 кв.м.; 4-го поверху, загальною площею 405.3кв.м., всього загальною площею 1010,8кв.м. в будівлі, познач, на плані за літ. А-5, за адресою: АДРЕСА_1. зг ідно із договором іпотеки, посвідченим 18.05.2007 року приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Марченко О.М. за №694.
Ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 11.05.2007 р. за ОСОБА_3 визнано право власності на нежитлові приміщення по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2. Державна реєстрація права власності третьої особи проведена 21.05.2014 р.
Зазначена реєстрація відбулась у зв'язку з тим, що ОСОБА_3 звернувся до Заводського районного суду м. Миколаєва із позовом до ГОВ «Грипроград» та ОСОБА_8 про розірвання договору та стягнення коштів у сумі 1010,0 тис. грн. Під час судового розгляду на підставі мирової загоди, затвердженої 11.05.2007 року Заводським районним судом м. Миколаєва, провадження було закрито у зв'язку з тим, що ГОВ «Гипроград» передав ОСОБА_3 право власності на нерухоме майно - нежитлові приміщення по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2.
На час постановлення оскаржуваної ухвали суду, ТОВ «Гипроград» перед банком своїх зобов'язань за вищезазначеним кредитним договором не виконало та попередньої письмової згоди Банку на відчуження за мировою угодою предмету іпотеки не отримало.
Отже, у відповідності до ст. 587 ЦК України та ст. 9, 12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.
Таким чином, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).
У відповідності до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Отже, правочини щодо отримання ОСОБА_3 майна є нікчемним, та таким, що не створює правових наслідків.
Крім того, ПАТ «Райфайзен Банк Аваль» не погодившись із вищезазначеною мировою угодою, оскаржив ухвалу Заводського районного суду м. Миколаєва. Ухвалою апеляційного суду Миколаївської області від 06.04.2015 року скасував оскаржувану ухвалу.
А постановою Миколаївського окружного адміністративного суду від 25.07.2014 року у справі 814/1801/14 скасовано рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлове майно за ОСОБА_3 по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2, яка постановою Вищого адміністративного суду України від 17.02.2016 року залишена в силі.
Враховуючи зазначене, та скасування у судовому порядку права власності за ОСОБА_3 та скасування реєстрації права власності за ним, у відповідності до рішення Миколаївського окружного адміністративного суду, подальші дії ОСОБА_3 є такими, що не створюють правових наслідків.
Внесення майна до статутних фондів ТОВ «М.А.Б.» - нежитлові приміщення по АДРЕСА_1, та до ТОВ «Південна країна» - нежитлові приміщення по АДРЕСА_2 є також нікчемною операцією, як і подальші договору купівлі - продажу, укладені з ТОВ «Офісний центр Миколаїв».
ТОВ «М.А.Б.» та ТОВ «Південна країна» - припинені, про що свідчить інформація з ЄДР.
У відповідності до ст. 215 ЦК України, визнання нікчемного правочину у суді не вимагається.
Таким чином, ТОВ «Офісний центр Миколаїв», набуло майно за нікчемним правочином, саме правочином який не створив жодних правових наслідків.
За правилами ст. ст. 328,204 ЦПК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає: із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Відповідно до ч.ч.3,4 ст. 334 ЦПК України, в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Частиною 1 ст. 182 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави ві дмови » ній встановлюються законом (ч. 4 ст. 182 Цивільного кодексу України).
Відносини, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та правочинів щодо нерухомості урегульовано Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 1 липня 2004 року № 1952-1V зі змінами і доповненнями.
Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону №1952-ІУ. державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону, 3. Державний реєстратор 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.
Згідно ч. 1 ст. 24 Закону, У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: 1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону; 2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою; 3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; 4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; 5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; 6) наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно; 7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; 8) після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав; 9) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію; 10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі; 11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав; 12) заявника, який звернувся із заявою про державну реєстрацію прав, що матиме наслідком відчуження майна, внесено до Єдиного реєстру боржників.
Частиною 2 ст. 24 Закону визначено, що за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.
Враховуючи встановлені в ході розгляду справи обставини, державний реєстратор мав відмовити у державній реєстрації позивачу, відтак запис № 7826141 від 14.11.2014 року в реєстрі прав власності на нерухоме майно щодо реєстрації за товариством з обмеженою відповідальністю «Офісний центр Миколаїв» права власності на нерухоме майно, зареєстрованого за адресою: АДРЕСА_3, а саме нежитлове приміщення, загальною площею 1714,4 кв. м., реєстраційний номер майна 510947248101, за участю третіх осіб - Державний реєстратор Реєстраційної служби Миколаївського міського управління юстиції Ковальчук І.М., ПАТ «Райфайзен банк Аваль» підлягає скасуванню.
Відповідно до статті 11 Кодексу адміністративного судочинства України розгляд і вирішення справ в адміністративних судах здійснюється на засадах змагальності сторін та свободи в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Враховуючи викладене, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими, підтвердженими матеріалами справи та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.
Керуючись ст. 2, 7, 17, 94, 158, ч.3 ст. 160, 161, 162, 163 Кодексу адміністративного судочинства України, суд -
1. Позов задовольнити.
2. Скасувати запис № 7826141 від 14.11.2014 року в реєстрі прав власності на нерухоме майно щодо реєстрації за товариством з обмеженою відповідальністю «Офісний центр Миколаїв» права власності на нерухоме майно, зареєстрованого за адресою: АДРЕСА_3, а саме нежитлове приміщення, загальною площею 1714,4 кв. м., реєстраційний номер майна 510947248101, за участю третіх осіб - Державний реєстратор Реєстраційної служби Миколаївського міського управління юстиції Ковальчук І.М., ПАТ «Райфайзен банк Аваль».
Постанова набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня проголошення/отримання постанови, якщо протягом цього часу не буде подано апеляційної скарги.
У разі подання апеляційної скарги постанова, якщо її не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті апеляційного провадження або набрання законної сили постанови за наслідками апеляційного провадження.
Порядок та строки апеляційного оскарження визначені ст. 186 КАС України.
Суддя Є.В. Марич