ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 11/326 06.11.09
За позовомГромадської організації «Колектив індивідуальних забудовників «Радосинь»
до Київської міської ради
про визнання недійсними договорів в частині
Суддя Смирнова Ю.М.
Представники:
від позивача: Бойко В.П. - голова правління, Кобилецький В.В. - представник
від відповідачаДорошенко О.С., Ткаченко А.Т. - представники
Рішення прийняте 06.11.2009, оскільки 26.10.2009 у судовому засіданні оголошувалась перерва відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.
На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Громадської організації «Колектив індивідуальних забудовників «Радосинь»до Київської міської ради про визнання недійсними п. 4.2 Договорів оренди земельної ділянки № 62-6-00426 від 21.09.2007 та № 62-6-00427 від 21.09.2007, укладених між позивачем та відповідачем, в частині встановлення річної орендної плати у розмірі 5 % від її нормативної грошової оцінки та визначення річної орендної плати за земельні ділянки у вказаних договорах у розмірі 0,03% від її грошової оцінки.
Позовні вимоги мотивовані тим, що п. 4.2 договорів оренди земельних ділянок не відповідають нормам Закону України «Про плату з землю», Закону України «Про оренду землі», рішенню Київської міської ради «Про орендну плату за землю в м. Києві»якими встановлено, що розмір річної орендної плати за земельну ділянку під житловим фондом становить 0,03% від її грошової оцінки, а не 5% від її нормативної грошової оцінки, як передбачено спірними пунктами договорів.
Відповідач проти задоволення позову заперечує та зазначає, що умови договорів щодо розміру річної орендної плати відповідають нормам чинного законодавства та зберігають свою силу на весь строк дії договорів. Відповідач також зазначає, що позивач, укладаючи спірні договори, не скористався своїм правом на складання протоколу розбіжностей до умов договорів, з якими позивач не згоден, а також не звертався з пропозицією стосовно зміни умов договорів.
Дослідивши наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд
Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). (ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України).
Стаття 203 Цивільного кодексу України встановлює загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Позивач обґрунтовує свої позовні вимоги стосовно невідповідності змісту укладених договорів оренди п. 2.1 Додатку до рішення Київської міської ради від 21.12.2000 № 118/1059 «Про орендну плату за землю в місті Києві»в частині визначення розміру орендної плати.
Відповідно ст. ст. 142 - 145 Конституції України до матеріальної основи місцевого самоврядування, крім інших об'єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.
Статтею 116 Земельного кодексу України, у редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин, визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влад або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
Стаття 9 Земельного кодексу України встановлює, що до повноважень Київської міської рад у галузі земельних відносин на її території належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; організація землеустрою.
В силу ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до ст. 20 Земельного кодексу України віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.
Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.
26.04.2007 Київською міською радою прийнято рішення № 499/1160 «Про передачу громадській організації «Колектив індивідуальних забудовників «Радосинь»земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування індивідуальних малоповерхових житлових будинків на вул. Леніна у Деснянському районі міста Києва», яким внесено зміни до Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року - вилучено територію площею 6,09 га на вул. Леніна у Деснянському районі міста Києва з зони зелених насаджень загального користування та віднесено її за функціональним призначенням до земель житлової та громадської забудови; передано вказаній громадській організації у довгострокову оренду на 15 років земельні ділянки площею 6,06 га (ділянка № 1 площею 3,64 га, ділянка № 2- площею 2,45 га) для будівництва, експлуатації індивідуальних малоповерхових житлових будинків на вул. Леніна у Деснянському районі міста Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.
На підставі вказаного рішення Київської міської ради, 14.09.2007 між Київською міською радою, як орендодавцем, та Громадською організацією «Колектив індивідуальних забудовників «Радосинь», як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки по вул. Леніна у Деснянському районі міста Києва розміром 36412 кв.м. для будівництва, експлуатації індивідуальних малоповерхових житлових будинків, який нотаріально посвідчений та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 21.09.2007 за № 62-6-00426.
Відповідно до п. 2.2. договору нормативна грошова оцінки земельної ділянки становить 4230516,85 грн.
Згідно з п. 4.2 договору річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 5% від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Договір укладено на 15 років (п. 3.1 договору).
Також, на підставі вказаного рішення Київської міської ради, 14.09.2007 між Київською міською радою, як орендодавцем, та Громадською організацією «Колектив індивідуальних забудовників «Радосинь», як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки по вул. Леніна у Деснянському районі міста Києва розміром 24521 кв.м. для будівництва, експлуатації індивідуальних малоповерхових житлових будинків, який нотаріально посвідчений та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 21.09.2007 за № 62-6-00427.
Відповідно до п. 2.2. договору нормативна грошова оцінки земельної ділянки становить 2963853,83 грн.
Згідно з п. 4.2 договору річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 5% від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Договір укладено на 15 років (п. 3.1 договору).
Відповідно до ст. ст. 13, 14, 18 Закону України «Про оренду землі»(в редакції, чинній на момент укладання договорів) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства; договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально; договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Згідно з ст. 15 Закону України «Про оренду землі»істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Згідно з ст. 21 Закону України «Про оренду землі»орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").
Згідно з ст. 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням землі поділяються на категорії, зокрема землі житлової та громадської забудови.
Як вбачається з матеріалів справи, земельні ділянки за спірними договорами на вул. Леніна у Деснянському районі міста Києва були передані позивачу для будівництва, експлуатації індивідуальних малоповерхових житлових будинків у 2007 році.
Згідно з ст. 4 Житлового кодексу Української РСР жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території Української РСР, утворюють житловий фонд. Житловий фонд включає: жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд); жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд); жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів); жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд); квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення).
Відповідно до п. 4.2 спірних договорів обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Відповідно до ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
З метою забезпечення економічного регулювання земельних відносин, визначення розмірів і встановлення порядку орендної плати за землю в м. Києві та відповідно до Законів України «Про плату за землю», «Про оренду землі», «Про місцеве самоврядування в Україні»21.12.2000 Київською міською радою прийнято рішення № 118/1095 «Про орендну плату за землю в місті Києві»(чинне станом на день укладання спірних договорів), яким встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки при укладанні договорів оренди залежно від її грошової оцінки згідно з додатком; зобов'язано Головне управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації при підготовці проектів договорів оренди земельних ділянок передбачати умови договорів згідно з цим рішенням.
Відповідно до п. 2.1 вказаного рішення за землі під житловою забудовою, зокрема під житловим фондом, орендна плата встановлена у розмірі 0,03% від грошової оцінки землі.
Таким чином, Київська міська рада у своєму рішенні визначила залежність розміру річної орендної плати від цільового призначення земельної ділянки та встановила фіксований відсоток від грошової оцінки землі в залежності від цільового призначення земельної ділянки.
Враховуючи те, що Київська міська рада своїм рішенням від 26.04.2007 № 499/1160 передала позивачу земельну ділянку площею 6,09 га на вул. Леніна у Деснянському районі міста Києва для будівництва, експлуатації індивідуальних малоповерхових житлових будинків, то під час укладання спірних договорів оренди сторони повинні були керуватись положеннями рішення № 118/1095 «Про орендну плату за землю в місті Києві», яким встановлено, що за землі під житловим фондом розмір орендної плати становить 0,03% від грошової оцінки землі (п. 2.1 Додатку до вказаного рішення). Натомість, спірні договори містять положення, якими передбачений обов'язок позивача сплачувати орендну плату в розмірі 5% відсотків від грошової оцінки землі, а згідно п. 3.4 та п. 3.6 Додатку до рішення №118/1095 такий розмір застосовується до земель, зайнятих речовими ринками та оптовою торгівлею нафтопродуктами.
Тому суд вважає, що положення п. 4.2 договорів оренди від 21.09.2007 № 62-6-00426, № 62-6-00427 в частині визначення річної орендної плати у розмірі 4,97% (5%-0,03%) є такими, що не відповідають нормам законодавства, чинного у момент укладення договорів. Виходячи із затверджених рішенням Київської міської ради №118/1095 розмірів орендної плати та враховуючи цільове призначення переданих позивачу в оренду земельних ділянок, розмір орендної плати мав становити 0,03%, а не 5%, як передбачено спірними пунктами договорів.
Посилання відповідача на втрату чинності рішенням Київської міської ради №118/1095 та прийняття нового рішення від 06.03.2009 №124/1179, суд не приймає, оскільки розглядаючи спір про визнання недійсними договорів застосуванню підлягають норми, які були чинні на момент укладення таких договорів. Разом з цим, затвердження рішенням Київської міської ради від 06.03.2009 №124/1179 нових розмірів орендної плати може слугувати підставою для внесення до укладених між сторонами договорів відповідних змін.
Згідно з ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
Враховуючи викладене, позов підлягає задоволенню частково. Спірні пункти договорів підлягають визнанню недійсними в частині визначення позивачу річної орендної плати у розмірі 4,97% від грошової оцінки земельних ділянок, переданих за договорами оренди від 14.09.2007, зареєстрованими 21.09.2007 за № 62-6-00426 та № 62-6-00427.
У зв'язку з частковим задоволенням позову судові витрати відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на сторони в рівних частинах.
Керуючись ст.ст. 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва
Позов задовольнити частково.
Визнати недійсним п. 4.2 договору оренди земельної ділянки, укладеного 14.09.2007 між Київською міською радою та Громадською організацією «Колектив індивідуальних забудовників «Радосинь»та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 21.09.2007 за № 62-6-00426, в частині визначення річної орендної плати за земельну ділянку у розмірі 4,97%.
Визнати недійсним п. 4.2 договору оренди земельної ділянки, укладеного 14.09.2007 між Київською міською радою та Громадською організацією «Колектив індивідуальних забудовників «Радосинь»та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 21.09.2007 за № 62-6-00427, в частині визначення річної орендної плати за земельну ділянку у розмірі 4,97%.
В іншій частині позову відмовити.
Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код 22883141, з рахунку виявленого під час виконання судового рішення) на користь Громадської організації «Колектив індивідуальних забудовників «Радо синь»(02097, м. Київ, вул. Радунська, 3, код 26315913) 42,50 грн. державного мита та 157,50 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття та може бути оскаржене в порядку та строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.
Суддя Ю.М. Смирнова