ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 11/336 28.09.09
За позовом Генічеської районної державної адміністрації
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Симбуд»
про внесення змін до договору
Суддя Смирнова Ю.М.
Представники:
від позивача не з'явились
від відповідача Людвик І.В.-представник
На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Генічеської районної державної адміністрації до Товариства з обмеженою відповідальністю «Симбуд»про внесення змін до абзацу першого та другого п. 9 договору оренди землі від 02.11.2007 № 4АА002202-040772000022 та викладення їх в такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та трикратному розмірі земельного податку. На момент укладання цієї угоди відповідно до статті 6 Закону України «Про плату за землю»земельний податок справляється в розмірі 50% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по Херсонській області з урахуванням щорічної індексації. Грошова оцінка одиниці площі ріллі по Херсонській області з урахуванням індексації складає 12450,64 гривень за 1 га на рік. Розмір земельного податку становить 6 225,32 гривень щороку за 1 га. Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України»від 03 червня 2008 року № 309-VІ річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній власності або комунальній власності, надходять до відповідних бюджетів, розподіляються відповідно до закону і не може бути меншою трикратному розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про податок на землю». Таким чином, орендна плата становить 130 636,47 грн. щороку за 6,9949 га».
Також позивач просить встановити, що зміни до п. 9 Договору оренди землі від 02.11.2007 № 4АА002202-040772000022 набирають чинності з моменту набрання чинності Закону України «Про державний бюджет на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України», тобто з 01 січня 2008 року.
Позовні вимоги мотивовані тим, що Законом України «Про державний бюджет на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України», Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 03.06.2008 № 309-ІV внесені зміни до ст. 21 Закону України «Про оренду землі»у частині встановлення розміру орендної плати на земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності. Відповідно до внесених змін орендна плата не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю». Позивач вказує на те, що виходячи з вимог Закону України «Про плату за землю»та враховуючи встановлену грошову оцінку одиниці ріллі по Херсонській області з урахуванням коефіцієнта індексації станом на 01 січня 2009 року розмір земельного податку становить 6 225,32 гривень щороку за 1 га землі, розмір орендної плати для укладання договорів оренди повинен становити 18 675,96 гривень за 1 га. щорічно. У зв'язку з цим позивач вважає, що розмір орендної плати за передану відповідачу в оренду за договором оренди землі від 02.11.2007 № 4АА002202-040772000022 земельну ділянку площею 6,9949 гп повинен складати 130 636,47 грн. щороку.
Відповідач проти позову заперечує та вказує, що підстави для перегляду розміру орендної плати за землю, передбачені п. 12 Договору оренди землі від 02.11.2007 № 4АА002202-040772000022, відсутні. Відповідач також зазначає, що розмір річної орендної плати, розрахований та запропонований позивачем, не відповідає вимогам ч. 5 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», тому внесення змін до договору оренди земельної ділянки, які полягають у збільшенні розміру річної орендної плати, є безпідставним.
07.09.2009 до Господарського суду міста Києва надійшов лист позивача, в якому останній просить розглядати справу без участі представника позивача. У письмових поясненнях від 25.09.2009 позивач підтримує свої позовні вимоги у повному обсязі.
Дослідивши наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представника відповідача, суд
31.10.2007 між Генічеською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Симбуд», як орендарем, укладений договір оренди землі, який зареєстрований у Генічеському районному окрузі Херсонської регіональної філії ДП «Центру ДЗК»про що у Державному реєстрі земель вчинений запис від 02.11.2007 № 4АА002202-040772000022 (надалі - Договір).
Відповідно до п. 1 Договору орендодавець на підставі розпорядження голови Херсонської обласної державної адміністрації від 11.10.2007 №1200 «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення, надання в оренду земельних ділянок та встановлення розміру орендної плати за користування нею»надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із земель запасу рекреаційного призначення, розташовану за межами населеного пункту на території Щасливцевської сільської ради Генічеського району Херсонської області для розміщення бальнеологічного комплексу для лікування людей.
Об'єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 6,9949 га (п. 2 Договору).
Згідно із п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі земельного податку. На момент укладення цього договору відповідно до ст. 9 Закону України «Про плату за землю»земельний податок справляється у розмірі 50% від грошової оцінки площі ріллі по Херсонській області з врахуванням щорічної індексації, що складає 5 255,10 грн.
Відповідно до Розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки державної власності грошова оцінка яких проведена станом на 9 серпня 2007 року, що є додатком до Договору оренди землі, розмір орендної плати за орендовану відповідачем площу земельної ділянки становить 36 758,90 грн.
Відповідно до ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
Умови щодо орендної плати є істотними умовами договору, тому зміна орендної ставки тягне внесення змін до Договорів.
Порядок зміни та розірвання господарських договорів передбачений ст. 188 Господарського кодексу України.
Згідно з ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договорами оренди сторонам не надано право односторонньої відмови від договору.
Пунктом 34 Договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Згідно з ч. 2 та 3 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
За змістом ст. 651 Цивільного кодексу України внесення змін до договору повинно бути пов'язане з істотним порушенням його умов, а також у випадку існування інших підстав, встановлених договором або законом, з якими пов'язано право звертатися до суду з вимогами про зміну або розірвання договору.
Позивач, посилаючись на Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 03.06.2008 № 309-ІV, яким внесені зміни до п. 4 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»у частині встановлення розміру орендної плати на земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, звернувся до відповідача з пропозицією від 12.05.2009 №302/04-243/0218 про перегляд умов Договору щодо зміни розміру орендної плати, шляхом підписання Угоди про внесення змін до договору оренди землі від 02.11.2007 № 4АА002202-040772000022. Позивач запропонував відповідачу внести зміни до розділу «Орендна плата», виклавши абзац перший та другій п. 9 Договору оренди в новій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та трикратному розмірі земельного податку. На момент укладання цієї угоди відповідно до статті 6 Закону України «Про плату за землю»земельний податок справляється в розмірі 50% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по Херсонській області з урахуванням щорічної індексації. Грошова оцінка одиниці площі ріллі по Херсонській області з урахуванням індексації складає 12450,64 гривень за 1 га на рік. Розмір земельного податку становить 6 225,32 гривень щороку за 1 га. Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України»від 03 червня 2008 року № 309-VІ річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній власності або комунальній власності, надходять до відповідних бюджетів, розподіляються відповідно до закону і не може бути меншою трикратному розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про податок на землю». Таким чином, орендна плата становить 130 636,47 грн. щороку за 6,9949 га».
Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Відповідач у встановлені ст. 188 Господарського кодексу України строки відповіді про результати розгляду пропозиції позивача щодо зміни (збільшення) розміру річної орендної плати за Договором оренди землі від 02.11.2007 № 4АА002202-040772000022 не надавав, угоду про внесення змін до договору не підписав, що стало підставою для звернення позивача з позовом до суду.
Відповідно до ч. 4 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:
для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю»;
для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю».
Частина 4 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»викладена у редакції Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України»від 03.06.2008 № 309-VI.
Відповідно до ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Крім того, прикінцеві положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України»від 03.06.2008 № 309-VІ не передбачають обов'язку для орендодавців та орендарів щодо обов'язкового перегляду умов вже укладених договорів.
Згідно з п. 8 Договору оренди землі договір укладено на 49 років, тобто до 2056 року.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі»відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Статтею 23 Закону України «Про оренду землі»визначені підстави для зміни орендної плати, а саме:
Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди.
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
У відповідності до п. 12 Договору оренди землі розмір орендної плати переглядається щороку у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнту індексації, визначених законодавством;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами;
- в інших випадках, передбачених законом.
Доказів на підтвердження настання хоча б однієї з обставин, перелічених у п. 12 Договору, а також підстав, зазначених у ст. 23 Закону України «Про оренду землі», необхідних для зміни орендної плати, позивачем суду не надано.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України»від 03.06.2008 № 309-VІ також не було змінено розмірів земельного податку, орендної плати. Не змінився розмір грошової оцінки землі, не відбулось підвищення цін і тарифів чи зміни коефіцієнтів індексації, що підлягають застосуванню до земельної ділянки, переданої відповідачу в оренду.
Крім того, відповідно до ч. 4 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
Згідно з ч. 1 ст. 284 Господарського кодексу України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря (ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України).
Таким чином, доводи позивача про наявність підстав для внесення змін до Договору оренди землі від 02.11.2007 № 4АА002202-040772000022 в частині зміни розміру щорічної орендної плати суд вважає необґрунтованими.
За розрахунком позивача, наведеним у позовній заяві, розмір орендної плати за Договором оренди землі від 02.11.2007 № 4АА002202-040772000022 повинен складати 130 636,47 грн. щороку.
Відповідно до ч. 5 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.
Згідно п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 257 147,00 грн. згідно з технічною документацією з нормативної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення, виготовленої приватним підприємством «Профіт-Херсон»(м. Херсон, ліцензія Держкомзему України № 293139 від 23.11.2008) та висновку державної експертизи землевпорядної документації від 09.08.2007 № 1819.
Як зазначено позивачем у письмових пояснення на відзив від 25.09.2009, але не підтверджено документально, вартість орендованої земельної ділянки відповідно до нормативної грошової оцінки, проведеної ліцензійним підприємством та з урахуванням коефіцієнту індексації на 2009 рік, становить 304 527,88 грн.
Отже, запропонований позивачем розмір орендної плати за Договором оренди землі від 02.11.2007 № 4АА002202-040772000022 є вищим за встановлені 12 відсотків від нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки, як то передбачено ч. 5 ст. 21 Закону України «Про оренду землі».
Згідно з ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
Враховуючи викладене, суд вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають.
У зв'язку з відмовою в позові державне мито і судові витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва
В задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, оформленого відповідно до ст. 84 Господарського процесуального кодексу України, та може бути оскаржене в порядку та строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.
Суддя Ю.М. Смирнова
Дата підписання рішення: 04.11.2009