Запорізької області
25.06.09 Справа № 20/211д/08-11/423д/08
Господарський суд Запорізької області у складі:
головуючий -суддя Гончаренко С.А.,
при секретарі судового засідання -Вака В.С.,
розглянувши в відкритому судовому засіданні матеріали справи
за первісним позовом:
за позовом: Приватне підприємство “Сокол” (юр. адреса: вул. Польова,67, с. Семенівна, Мелітопольський район, Запорізька область, 72300, фактична адреса: АДРЕСА_2, м. Мелітополь, Запорізька область, 72319)
до відповідача: Акціонерний банк “Металург” (пр. Металургів, 30, м. Запоріжжя, 69006)
третя особа: Приватний підприємець ОСОБА_1 (АДРЕСА_1)
у присутності представників:
позивача: Слюсарчук О.Р. - лиректор
відповідача: Горобець О.В. -дов.№10/009-48 від 08.04.09
третьої особи: ОСОБА_2 -дов.№1463 від 17.03.08
про: визнання недійсним іпотечного договору № 32-21-05/011-К/З від 11.07.05р., -
за зустрічним позовом:
за позовом: Акціонерний банк “Металург” (пр. Металургів, 30, м. Запоріжжя, 69006)
відповідач-1: Приватне підприємство “Сокол” (юр. адреса: вул. Польова, 67, с. Семенівка, Мелітопольський район, Запорізька область, 72300, фактична адреса: АДРЕСА_2, м. Мелітополь, Запорізька область, 72319)
відповідач-2: Приватний підприємець ОСОБА_1 (АДРЕСА_1)
у присутності представників:
позивача: Горобець О.В. -дов.№10/009-48 від 08.04.09
відповідача 1: Слюсарчук О.Р. - директор
відповідача 2: ОСОБА_2 -дов.№1463 від 17.03.08
про: визнання недійсним договору купівлі продажу об'єкта незавершеного будівництва від 04.04.05р., -
До господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява приватного підприємства “Сокол” до акціонерного банку “Металург” про визнання недійсним іпотечного договору № 32-21-05/011-К/З від 11.07.2005р.18.03.2008р. порушено провадження у справі.
Ухвалою від 24.04.2008р. до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача залучений приватний підприємець ОСОБА_1.
На підставі розпорядження голови господарського суду Запорізької області № 961 від 11.06.2008р. справа прийнята до провадження даним складом суду.
16.12.2008р. від відповідача надійшла зустрічна позовна заява про визнання недійсним договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 04.04.2005р., укладеного між ПП ОСОБА_1 та ПП “Сокол”. Ухвалою від 16.12.2008р. зустрічний позов прийнятий для сумісного розгляду разом із первісним позовом.
Щодо первісного позову.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач за первісним позовом (ПП “Сокол”) повідомив про відсутність в момент укладання спірного договору документального підтвердження набуття подальшого права власності на об'єкт нерухомого майна іпотекодавцем у майбутньому. Посилається на відсутність в іпотечному договорі такої істотної умови, як опис предмету іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні данні. Крім цього, вважає, що договір іпотеки незавершеного будівництва повинен був бути укладений тільки у формі договору іпотеки майнових прав з вірним описом об'єкту незавершеного будівництва, що передається в іпотеку.
Відповідач за первісним позовом (АБ “Металург”) проти позовних вимог заперечує, вважає їх необґрунтованими та протизаконними, при цьому вказує на необхідність застосування лише норм законодавства, в редакції станом на 11.07.2005р. Стверджує, що ПП “Сокол” неодноразово повідомляв АБ “Металург” про наявність у нього права власності на предмет застави. Вважає подання позивачем позову до суду ні чим іншим як спробою уникнути відповідальності за не виконання зобов'язань за кредитним договором.
В судове засідання викликався приватний нотаріус ОСОБА_3, яка пояснила, що Іпотекодавець -ПП “Сокол” право власності на предмет іпотеки набув до набрання чинності цивільним кодексом України в своє право власності на предмет іпотеки підтвердив документально, надавши договір купівлі-продажу від 10.12.2001р. та акт обстеження від 18.01.2002р., а також довідку-характеристику КП “Мелітопольське міжміське бюро технічної інвентаризації” № 2677 від 01.07.2005р. Крім того, згідно п. 1.5 іпотечного договору іпотекодавець гарантував, що він є власником майна, яке передається в іпотеку.
Дослідивши зібрані у справі докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що первісний позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 18 Закону України “Про іпотеку” істотною умовою іпотечного договору є опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані.
Згідно з договором купівлі продажу незакінченого будівництва вбудовано-прибудованих приміщень до житлового будинку по АДРЕСА_2 від 10.12.01р. та актом обстеження технічного стану вбудовано-прибудованих приміщень до житлового дому по АДРЕСА_2 від 18.01.02р. (правовстановлюючі документи на незавершене будівництво позивача), встановлено, що незавершене будівництво позивача -це вбудовані-прибудовані нежитлові приміщення 1-го поверху в осях 1п-9п: А-10 загальною площею 462,7 м2 відсоток готовності 93%, частина нежитлової прибудови приміщень 1-го поверху А1-1 загальною площею 633,9 м2 відсоток готовності 88%, в осях 1п-16п: підвал під А1-1 загальною площею 1002,2 м2, що підтверджується технічним паспортом. Зазначені данні повністю підтверджуються технічним паспортом на об'єкт.
Між тим, предметом іпотеки у спірному договорі вказано: незавершене будівництво готовністю 91% вбудовано-прибудованих і підвальних приміщень, прибудованих до житлового десятиповерхового будинку, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2.
Із опису предмету договору не вбачаються істотні характеристики об'єкту: його площа, положення щодо будинку, знаходження приміщень незавершеного будівництва у будинку, функціональне призначення об'єкту тощо.
Таким чином, у договорі іпотеки № 32-21-05/011-К/З від 11.07.05р. відсутній опис об'єкту іпотеки, достатній для його ідентифікації.
Відповідно до ст. 5 Закону України “Про іпотеку” в редакції від 05.06.2003р. предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.
Також у статті 16 Закону зазначається, що при іпотеці об'єктів незавершеного будівництва іпотекодавцем може бути особа, власністю якої стане відповідна будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира після завершення будівництва і реєстрації права власності на них у встановленому законом порядку.
Отже вказаними статтями Закону передбачається можливість укладення договору іпотеки незавершеного будівництва тільки при наданні іпотекодавцем документів, які б підтверджували його право на набуття у власність відповідного нерухомого майна.
Як вбачається з іпотечного договору № 32-21-05/011-К/З від 11.07.05р. та матеріалів справи, іпотекодержателем не витребувалося у іпотекодавця жодних документів, які б могли підтвердити право іпотекодавця на подальше набуття у власність вказаного майна, зокрема, виходячи зі змісту ст. 376 Цивільного кодексу України: підтвердження права власності або права користування земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, будь-яких угод з власником земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, щодо будівництва, дозволів на проведення будівництва об'єкту та проектно-кошторисної документації.
Таким чином, при укладенні зазначеного іпотечного договору не була додержана встановлена ст. 5 Закону України “Про іпотеку” обов'язкова вимога щодо документального підтвердження набуття подальшого права власності на об'єкт нерухомого майна іпотекодавцем у майбутньому.
Згідно ст. 55 Закону України “Про нотаріат” встановлено, що іпотечні договори, іпотекою за якими є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують майнові права на нерухомість. Після закінчення будівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору. У цьому разі іпотекодержатель на підставі документа про право власності реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість.
Згідно п. 30, 60 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої Наказом Міністерства юстиції України №18/5, від 14.06.1994р., встановлено, що угоди про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують право власності на майно, майнові та немайнові права, що відчужується або заставляється. Також п. 54 Інструкції передбачено, що при посвідченні договору про відчуження жилого будинку, не закінченого будівництвом, нотаріус перевіряє ті ж обставини і вимагає ті ж документи, що, й при відчуженні жилого будинку, закінченого будівництвом, крім витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно. Відомості про вартість будівельних робіт, і матеріалів, а також процент готовності незакінченого будівництвом будинку містяться в довідці органу технічної інвентаризації, яка обов'язково подається при посвідченні договору відчуження жилого будинку, не закінченого будівництвом.
Таким чином, виходячи з наведених норм, договір іпотеки незавершеного будівництва повинен був бути укладений у формі договору іпотеки майнових прав з описом об'єкту незавершеного будівництва, що передається в іпотеку.
За приписами частини першої ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Відповідно до частини першої ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою статті 203 цього Кодексу.
За таких обставин, господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги ПП “Сокол” заявлені правомірно, підтверджені зібраними у справі доказами, тому підлягають задоволенню.
Щодо зустрічного позову.
Позивач за зустрічним позовом (АБ “Металург”) в обґрунтування вимог про визнання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 04.04.2005р. недійсним, вважає його таким, що не був спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені його умовами, та укладеній всупереч вимог закону. Вказує на просту письмову форму, тоді як закон вимагає нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
Стверджує, що предмет договору було надано в іпотеку банку у якості забезпечення виконання ПП “Сокол” зобов'язань за кредитним договором, при цьому ПП “Сокол” гарантував, що він є власником майна, яке передається в іпотеку і вправі ним володіти, користуватися і розпоряджатися, в забороні, під іпотекою та в податковій заставі не перебуває, право власності на нього ніким не заперечується і не оспорюється, інших обмежень стосовно цього майна немає. Відсутність будь-яких заборон на час укладання договору іпотеки перевірялася нотаріусом, який посвідчував договір.
Представник АБ “Металург” вважає, що відповідачі за зустрічним позовом навмисно уклали договір купівлі-продажу та звернулись до третейського суду до закінчення строку дії іпотечного договору, для уникнення стягнення заборгованості за кредитним договором і намагання зробити неможливим виконання рішення суду.
Відповідач-1 за зустрічним позовом (ПП “Сокол”) проти задоволення вимог АБ “Металург” заперечив, вказав на повну відповідність договору купівлі-продажу нормам законодавства, що досліджувалось та про що вказано у рішенні третейського суду від 01.10.2007р. по справі 01/10/07. Зауважив, що деякі пункти оскаржуваного договору навіть захищають права АБ “Металург”, як іпотекодержателя.
Відповідач-2 за зустрічним позовом (ПП ОСОБА_1) підтримав заперечення ПП “Сокол”, крім цього зазначив, що твердження АБ “Металург” про необхідність нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору безпідставне, оскільки нотаріального посвідчення вимагають договори купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна, а в даному випадку предмет договору купівлі-продажу є об'єктом незавершеного будівництва.
Дослідивши надані докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що у задоволенні зустрічного позову слід відмовити виходячи з того, що позивачем за зустрічним позовом не доведений факт недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою статті 203 Цивільного Кодексу. Твердження про необхідність нотаріального посвідчення та державної реєстрації спірного договору судом до уваги не приймається, оскільки ст. 657 Цивільного кодексу України вимагає такого порядку тільки у певних випадках, перелік яких є вичерпаним. Купівля-продаж об'єкту незавершеного будівництва у цьому переліку відсутня.
Посилання АБ “Металург” на договір іпотеки № 32-21-05/011-К/З від 11.07.2005р., як на підставу для визнання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 04.04.2005р. недійсним, судом до уваги також не приймається, оскільки на момент здійснення правочину (купівлі-продажу) предмет договору -об'єкт незавершеного будівництва, був вільним від іпотеки.
Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 46, 47-1, 49, 82-85 Господарського процесуального Кодексу України, -
Первісний позов задовольнити.
Визнати недійсним іпотечний договір №32-21-05/011-К/З від 11.07.05, укладений між Акціонерним банком “Металург” і Приватним підприємством “Сокол”.
Стягнути з Акціонерного банку “Металург” (пр. Металургів 30, м. Запоріжжя, 69006, ЄДРПОУ 20496061) на користь Приватного підприємства “Сокол” (юр. адреса: вул. Польова,67, с. Семенівка, Мелітопольський район, Запорізька область, 72300, фактична адреса: вул. Леніна, 129, м. Мелітополь, Запорізька область, 72319, ЄДРПОУ 22160661) 85,00 грн. державного мита і 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
В зустрічному позові відмовити.
Суддя С.А.Гончаренко
В судовому засіданні 25.06.2009р. за згодою представників сторін оголошені вступна та резолютивні частини рішення. Повний текст рішення складений та підписаний 30.06.2009р.