10.11.09р. Справа № 25/181-09(7/11-09)
За позовом Підприємця - фізичної особи ОСОБА_1, м. Дніпропетровськ
до Дніпропетровської міської ради, м. Дніпропетровськ
Третя особа-1 без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Комунальне житлово-експлуатаційне підприємство "Південне", м. Дніпропетровськ
Третя особа-2 без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Управління житлового господарства міської ради, м. Дніпропетровськ
Третя особа-3 без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Управління комунальної власності Дніпропетровської міської ради, м. Дніпропетровськ
про визнання права власності
Суддя Чередко А.Є.
Представники:
Від позивача: ОСОБА_1 - паспорт №НОМЕР_2 від 01.02.96р., ОСОБА_2 - дов. №5210 від 09.06.09р.
Від відповідача: Підберезний О.А. - дов. №7/11-2466 від 08.01.09р.
Від третьої особи-1: не з'явився.
Від третьої особи-2: Черненкова Г.М. - дов. № 3/8061 від 30.12.08р.
Від третьої особи-3: Сидорова М.С. - дов. №21/3-3 від 08.01.09р.
Позивач звернувся до господарського суду з позовом до відповідача про визнання за ним права власності на нежитлове приміщення загальною площею 89,5 кв.м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, без додаткових актів вводу до експлуатації.
08.10.2009р. позивач звернувся до суду з заявою про зміну позовних вимог відповідно до якої просить суд визнати за ОСОБА_1 право власності на 88/100 частин (88 %) нежитлового приміщення III в підвалі житлового будинку А-4 (поз. 1-4), загальною площею 92,4 кв.м., прибудову "а-1", площею 14,3 кв.м., приямок з козирком "а", площею 2 кв.м., та ґанок "а1", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 без додаткових актів введення в експлуатацію.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач орендує спірне нежитлове приміщення на підставі договору оренди комунального майна № 93П від 29.05.2007р., укладеного з Управлінням житлового господарства міської ради. Строк дії договору оренди до 07.05.2010р. За згодою орендодавця в орендованому приміщенні позивачем виконані невід'ємні поліпшення орендованого майна, внаслідок чого площа орендованого приміщення збільшилася, а його функціональне призначення змінилося, отже позивачем була створена нова річ. Частка вартості витрат Позивача у вартості створеного невід'ємного поліпшення орендованого нежитлового приміщення площею 89,5 кв.м. по АДРЕСА_1 після проведення невід'ємних поліпшень складає 88/100 часток.
Позивач вважає, оскільки в результаті здійснених ним ремонтних робіт орендованого нежитлового приміщення, які є невід'ємними поліпшеннями, створена нова річ, з огляду на положення ст. 778 ЦК України та ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", він є власником 88/100 часток спірного не житлового приміщення.
Відповідач надав відзив на позов де вказує, що ним дійсно було надано дозвіл позивачу на виконання невід'ємних поліпшень орендованого приміщення, після чого останнім були виконані невід'ємні поліпшення орендованого майна, внаслідок чого значно збільшилася його ринкова вартість та просить суд прийняти рішення у відповідності до вимог чинного законодавства.
Третя особа-1 проти позову заперечує та зазначає, що договір оренди комунального майна № 93П від 29.05.2007р. був укладений позивачем з Управлінням житлового господарства міської ради, яке не надавало дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна.
Третя особа-2 не надала письмових пояснень по справі, а у судовому засіданні представник пояснив, що Управління житлового господарства міської ради заперечує проти позову з підстав наведених третіми особами-1,3.
Третя особа-3, також заперечує проти позову та зазначає, що позивач не одержував дозволу на проведення будівельних робот в орендованому приміщенні, отже вчинив її самовільно, тому згідно з ст. 332 ЦК України не набуває право власності на нову річ. Не створено позивачем і нової речі, а здійснено її поліпшення, що виключає набуття ним права власності на орендоване майно. Право ж на отримання у власність орендованого майна позивач має набути лише в процесі приватизації цього майна.
Третя особа-1 не забезпечила явку представника до судового засідання. Суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника третьої особи-1, оскільки остання була належним чином повідомлена судом про час та місце судового засідання у справі.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та третіх осіб, господарський суд, -
29 травня 2007 року між Управлінням житлового господарства міської ради (далі -Орендодавець) та суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1 (далі - Орендар) було укладено договір оренди комунального майна № 93П, відповідно до умов якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 загальною площею 89,5 кв.м. для використання під кафетерій, яке перебуває на балансі комунального житлово-експлуатаційного підприємства „Південне". Відповідно до пункту 10.1 договору оренди комунального майна договір діє з 29 травня 2007 року до 07 травня 2010 року.
Згідно ст. 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Договір оренди комунального майна від 29.05.2007 року, зокрема п. 5.14, п. 6.1., надають право орендарю, за письмовим дозволом орендодавця, вносити зміни у склад орендованого майна, проводити його реконструкцію, переобладнання та перепланування.
26 грудня 2007 року рішенням Дніпропетровської міської ради № 41/26 було надано дозвіл Орендарю - суб'єкту підприємницької діяльності - фізичній особі ОСОБА_1 на виконання невід'ємних поліпшень орендованого нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 за умов погодження у встановленому порядку проектної документації та наявності дозволу інспекції державного архітектурно-будівельного контролю міської ради на проведення ремонтно-будівельних робіт.
Умова щодо погодження у встановленому порядку проектної документації була виконана, що підтверджується відповідною відміткою головного архітектурно-планувального управління Дніпропетровської міської ради на робочому проекті невід'ємних поліпшень приміщень будинку АДРЕСА_1 та встановлено, також висновком судово будівельно-технічної експертизи № 693-09, що призначалася у даній справі.
На виконання умови щодо наявності дозволу інспекції державного архітектурно-будівельного контролю міської ради на проведення ремонтно-будівельних робіт Позивачем було отримано від зазначеної інспекції лист від 06.10.2009 року за № К-573-110-7/616 де вказано, що роботи які плануються до виконання на об'єкті, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт та об'єкт не підлягає вводу в експлуатацію після закінчення робіт.
Таким чином, Позивачем було узгоджено виконання невід'ємних поліпшень орендованого нежитлового приміщення з Дніпропетровською міською радою, яка є суб'єктом права власності на об'єкти комунального майна, яким є і спірне приміщення. Управління ж житлового господарства міської ради є органом місцевого самоврядування, утвореним Дніпропетровською міською радою, до компетенції якого в тому числі віднесено укладення договорів оренди комунального майна. Отже, надання Дніпропетровською міською радою, тобто власником спірного майна, дозволу на здійснення поліпшень зазначеного приміщення є достатньою підставою для здійснення позивачем відповідних поліпшень, тому відповідні заперечення третіх осіб є необґрунтованими.
Як вбачається з матеріалів справи, на підставі одержаного від Дніпропетровської міської ради дозволу Позивачем були здійснені невід'ємні поліпшення орендованого приміщення.
Так, за клопотанням позивача у справі судом було призначено проведення у справі судово-технічної-будівельної експертизи, яку було доручено провести експерту Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз, а на розгляд експертизи були поставлені наступні питання:
1. Чи проведені Підприємцем - фізичною особою ОСОБА_1 (49050, АДРЕСА_2 ідентифікаційний номер НОМЕР_1) поліпшення орендованого ним за договором оренди комунального майна від 29.05.2007р., укладеного з Управлінням житлового господарства міської ради, нежитлового приміщення по АДРЕСА_1, площею 89,5 кв.м, яке перебуває на балансі Комунального житлово-експлуатаційного підприємства "Південне", наданого в оренду для використання під кафетерій, в чому вони полягають (їх перелік).
2. Чи є проведені Підприємцем - фізичною особою ОСОБА_1 поліпшення орендованого нежитлового приміщення по АДРЕСА_1, площею 89, 5 кв.м, невід'ємними поліпшеннями (чи можуть поліпшення бути відокремлені від речі без її пошкодження).
3. Чи відповідають проведені Підприємцем - фізичною особою ОСОБА_1 поліпшення орендованого нежитлового приміщення по АДРЕСА_1, площею 89, 5 кв.м, погодженій у встановленому порядку проектній документації (п.1 рішення Дніпропетровської міської ради від 26.12.2007р. № 41/26).
4. Яка була вартість орендованого Підприємцем - фізичною особою ОСОБА_1 нежитлового приміщення по АДРЕСА_1, площею 89, 5 кв.м, до початку проведення робіт, внаслідок яких поліпшене орендоване нежитлове приміщення, а поліпшення є невід'ємними.
5. Яка вартість робіт, виконаних Підприємцем - фізичною особою ОСОБА_1 (за його замовленням іншими особами), внаслідок яких поліпшене орендоване нежитлове приміщення, по АДРЕСА_1, площею 89, 5 кв.м, а поліпшення є невід'ємними.
6. Яка вартість орендованого Підприємцем - фізичною особою ОСОБА_1 нежитлового приміщення по АДРЕСА_1, площею 89, 5 кв.м, після проведення робіт, внаслідок яких поліпшене орендоване нежитлове приміщення, а поліпшення є невід'ємними.
7. Чи створена в результаті невід'ємного поліпшення орендованого нежитлового приміщення по АДРЕСА_1, площею 89, 5 кв.м, нова річ.
8. Яка частка вартості витрат Підприємця - фізичної особи ОСОБА_1 у вартості створеної в результаті невід'ємного поліпшення орендованого нежитлового приміщення по АДРЕСА_1, площею 89, 5 кв.м, нової речі (у вартості не створеної нової речі -орендованого приміщення після проведення невід'ємних поліпшень).
12.05.2008р. експертом Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз ОСОБА_6 було складено експерний висновок судової будівельно-технічної експертизи № 693-09 по даній справі та були надані насупні відповіді на поставлені питання:
1. В результаті проведеного візуального обстеження об'єкту, технічних висновків про стан конструкцій приміщень до проведення реконструкції та після проведення реконструкції, робочого проекту та переліку будівельних робіт, зазначених у акті приймання виконаних підрядних робіт від 02.02.2009р., після проведеного аналізу експерт зазначає, що підприємцем - фізичною особою ОСОБА_1 проведені та виконані поліпшення орендованого ним за договором оренди комунального майна від 29.05.2007р. укладеного з Управлінням житлового господарства міської ради у нежитловому приміщенню площею 89,5 кв.м. по АДРЕСА_1, яке перебуває на балансі Комунального житлові "Південне" та наведено перелік виконаних робот.
2. Аналізуючи, перелік виконаних будівельно-монтажних робіт по реконструкції об'єкту, зазначених у акті виконаних робіт за 02.02.09р., поліпшення орендованого нежитлового приміщення площею 89,5м2 по АДРЕСА_1, що проведені підприємцем - фізичною особою ОСОБА_1, в цілому є невід'ємними. На думку експерта, повністю відокремити матеріальні ресурси, враховуючи витрачені на їх виконання трудові витрати без нанесення пошкоджень вже поліпшеного на момент проведення дослідження об'єкту - не можливо.
3. Згідно п. 1 рішення Дніпропетровської міської ради від 26.12.2007р. № 41/26 та наданих на дослідження матеріалів: будівельно-ремонтні роботи проведені підприємцем - фізичною особою ОСОБА_1 по поліпшенню орендованого нежитлового приміщення площею 89,5кв.м. по АДРЕСА_1, в цілому виконані згідно розробленої проектної документації, а саме робочого проекту на невід'ємні поліпшення не житлового приміщення будинку по АДРЕСА_1 та паспорту зовнішнього оздоблення, розробленими ТОВ „Арела-Будінвест”, 2009р., що погоджено у встановленому законом порядку головним архітектурно-планувальним управлінням Дніпропетровської міської ради.
4. Найвірогідна ринкова вартість об'єкта - нежитлового приміщення, площею 89,5м2 по АДРЕСА_1 до проведення ремонтних робіт станом на квітень 2007 року, складає: 681 856грн. (шістсот вісімдесят одна тисяча вісімсот п'ятдесят шість гривень).
5. Вартість фактично виконаних робіт по реконструкції орендованого нежитлового приміщення площею 89,5 кв.м. по АДРЕСА_1, виконаних підприємцем - фізичною особою ОСОБА_1 (за його замовленням підрядник - виробничій кооператив "Профтехобразование") складає: 519 500грн.(п'ятсот дев'ятнадцять тисяч п'ятсот гривень).
6. Ринкова вартість орендованого підприємцем - фізичною особою ОСОБА_1 нежитлового приміщення площею 89,5 кв. м. по АДРЕСА_1, після проведення робіт, на момент оцінки (червень 2009р.) складає: 592 252грн. (п'ятсот дев'яносто дві тисячі двісті п'ятдесят дві гривни).
7. Згідно "Науково-методичних рекомендації з питань підготовки матеріалів та призначення судових експертиз" Інструкція в редакції наказу Міністерства юстиції України від (Із змінами, внесеними згідно з Наказами Міністерства юстиції N 144/5 від 30.12.2004, N 59/5 від 10.06.2005, N 126/5 від 29.12.2006, N 1198/5 від 15.07.2008, N 965/5 від 01.06.2009) поставлене в ухвалі питання не входить до орієнтованого переліку вирішуваних питань поставлених на виробництво будівельно-технічних експертиз.
8. Частка вартості витрат підприємця - фізичної особи ОСОБА_1 у вартості створеного невід" ємного поліпшення орендованого нежитлового приміщення площею 89,5 кв. м по АДРЕСА_1 після проведення невід"ємних поліпшень складає: 88/100 часток.
Частка вартості витрат підприємця - фізичної особи ОСОБА_1 у вартості нежитлового приміщення площею 89,5 кв. м по АДРЕСА_1 до проведення невід"ємних поліпшень, складає: 76/100 часток.
Також, позивачем долучено до матеріалів справи обстеження та оцінку технічного стану конструкцій нежитлового приміщення житлового будинку, входу до підвалу по АДРЕСА_1 за № 080522-1, здійсненим Державно-кооперативним проектно-вишукувальним інститутом "Дніпроагропроект” у 2009р. (ліцензія Державного комітету України з будівництва та архітектури АБ № 204592, видана 09.08.2005р. та дійсна до 09.08.2010р.).
Висновком вищевказаного обстеження, згідно висновку № 693-09 судової будівельно-технічної експертизи науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України від 02.07.2009 р., інформаційної довідки від 06.10.2009 р. № К-573-110-7/616 Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Дніпропетровській області та паспорту зовнішнього облицювання та робочого проекту ТОВ "Арела-будінвест" та виконаного обстеження, вивчення матеріалів робочого проекту на реконструкцію приміщення виконаного ТОВ "Арела-будінвест" (об.6/04-2009) встановлено, що можливо використовувати приміщення, як нежитлове та вважати новою річчю.
Відповідно до висновку проведеного обстеження та оцінки технічного стану будівельних конструкцій нежитлового приміщення житлового будинку, входу у підвал, ґанок по АДРЕСА_1 у Кіровському районі м. Дніпропетровська № 080522-1, здійсненого Державно - кооперативним проектно - вишукувальним інститутом „Дніпроагропроект" у 2008р. (ліцензія Державного комітету України з будівництва та архітектури АБ № 204592, видана 09.08.2005р. та дійсна до 09.08.2010р.) встановлено, що будівельні конструкції знаходяться в нормальному та задоволеному стані та відповідають вимогам категорії К-1 і К - 2 (К - 1 - стан конструкцій нормальний. Фактичні зусилля в елементах не перевищують допустимих. Відсутні дефекти та пошкодження, які перешкоджають нормальній експлуатації, або знижують несучі здібності та довговічність; К - 2 - стан конструкцій задоволений. По несучій здібності та умовам експлуатації відповідають стану К - 1. Мають місце дефекти та пошкодження, які призводять до погіршення експлуатаційної якості будівельних конструкцій, необхідні заходи захисту та ремонту). Ґанок знаходиться в нормальному стані та відповідає вимогам категорії К-1. Можлива експлуатація нежитлового приміщення за функціональним призначенням.
Після проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна з метою правильного вирішення спору між сторонами та для встановлення відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства України, а також для встановлення інвентаризаційних характеристик об'єкта нерухомого майна - нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 з'явилася необхідність у проведенні інвентаризації. На виконання ухвали Господарського суду Дніпропетровської області від 10.03.2009 року Комунальним підприємством "Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації" Дніпропетровської обласної ради була проведена інвентаризація вищевказаного об'єкта нерухомості про що свідчить технічний паспорт від 23.03.2009 року.
За даними технічного паспорту від 23.03.2009 року на нежитлове приміщення III в підвалі житлового будинку А-4, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 було з'ясовано наступне: загальна площа нежитлового приміщення III складає 92,4 кв.м., прибудова "а-1", площею 14,3 кв.м., приямок з козирком "а", площею 2 кв.м., та ґанок "а"'.
Отже, оцінюючи наявні у справі докази в їх сукупності, слід дійти висновку, що Позивачем внаслідок виконання ремонтно-будівельних робот та реконструкції орендованого нежитлового приміщенні площею 89,5 кв.м по АДРЕСА_1 було змінено функціональне призначення орендованого приміщення, збільшена його площа та здійснені невід'ємні поліпшення в розмірі 88% вартості об'єкта, тобто фактично створена нова річ з новими властивостями, якістю та технічними характеристиками, вартість якої істотно перевищує вартість попередньої речі.
З огляду на викладене заперечення третіх осіб щодо не доведеності створення позивачем нової речі внаслідок проведення виконання ремонтно-будівельних робот в орендованому приміщеннями, судом відхиляються.
Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно ч. 3 ст. 773 ЦК України, наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за зголою наймодавця.
Відповідно до ч. 4 ст. 778 ЦК України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з ст. 356 ЦК України власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Суб'єктами права спільної часткової власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.
Таким чином, 88% вартості спірного об'єкта нерухомого майна складають саме невід'ємні покращення, здійснені Позивачем, а отже Позивач, є власником 88/100 нежитлового приміщення III в підвалі житлового будинку А-4 (поз. 1-4), загальною площею 92,4 кв.м., прибудову "а-1", площею 14,3 кв.м., приямок з козирком "а", площею 2 кв.м., та ґанок "а1", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1
Твердження ж третьої особи на можливість отримання у власність орендованого майна лише в процесі приватизації цього майна, судом відхиляється, оскільки набуття у власність відповідної частки майна передбачено спеціальною нормою ст. 778 ЦК України, якою врегульовані саме правовідносини з поліпшення орендованого майна.
Враховуючи усе вищенаведене, а також висновки інспекції державного архітектурно-будівельного контролю міської ради викладені в листі від 06.10.2009 року за № К-573-110-7/616 щодо того, що об'єкт не підлягає додатковому вводу в експлуатацію після закінчення робіт, суд вважає позовні вимоги позивача, викладені в заяві про зміну позовних вимог від 08.10.2009р. обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, а відповідні заперечення третіх осіб безпідставними.
Судові витрати по сплаті позивачем держмита у сумі 6894,00грн., інформаційно-технічному забезпеченню судового процесу у сумі 118,00грн., враховуючи визнання за позивачем права власності на частину спірного приміщення слід розподілити між сторонами пропорційно, виходячи з розміру частки позивача (88%) в спірному нерухомому майні.
З підстав наведеного та керуючись ст.ст. 15, 16, 778 ЦК України, ст.ст. 33, 34, 44, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд, -
Позовні вимоги позивача задовольнити.
Визнати за суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1 (49050, АДРЕСА_2 ідентифікаційний номер НОМЕР_1) право власності на 88/100 частин (88 %) нежитлового приміщення III в підвалі житлового будинку А-4 (поз. 1-4), загальною площею 92,4 кв.м., прибудову "а-1", площею 14,3 кв.м., приямок з козирком "а", площею 2 кв.м., та ґанок "а1", що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 без додаткових актів введення в експлуатацію.
Стягнути з Дніпропетровської міської ради (м. Дніпропетровськ, пр. К.Маркса, 75, р/р 33219815800004 в УДКУ в Дніпропетровській області, МФО 805012, ЄДРПОУ 26510514) на користь суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 (49050, АДРЕСА_2 ідентифікаційний номер НОМЕР_1) судові витрати по сплаті держмита у сумі 6066,72грн. та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу у сумі 103,84грн., видати наказ.
Суддя А.Є. Чередко
Рішення підписано