10.08.2017 Справа № 904/6737/17
За позовом Криворізької місцевої прокуратури №1 Дніпропетровської області, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область в інтересах держави в особі Андріївської сільської ради Широківського району Дніпропетровської області, с. Андріївка, Дніпропетровська область
до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, с. Андріївка, Дніпропетровська область
про повернення приміщення
Суддя Мельниченко І.Ф.
Представники:
від прокуратури: Ягольник Г.В., посв. № 032900 від 10.04.15 р., прокурор відділу;
від позивача: не з'явився;
від відповідача: не з'явився.
Криворізька місцева прокуратура №1 Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Андріївської сільської ради Широківського району Дніпропетровської області звернулась до господарського суду Дніпропетровської області із позовом про зобов'язання фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 звільнити та повернути приміщення загальною площею 32, 6 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, Андріївській сільській раді Широківського району Дніпропетровської області шляхом підписання акта приймання-передачі.
Представник позивача в судове засідання не з'явився.
Відповідач відзив на позовну заяву не надав, його представник в судове засідання також не з'явився.
Останній був належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, про що свідчить поштове повідомлення, залучене до матеріалів справи (а.с. 71).
Дослідивши матеріали справи, заслухавши прокурора, господарський суд, -
20.08.2015 р. Андріївською сільською радою Широківського району Дніпропетровської області (Позивач; Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (Відповідач; Орендар) укладено договір оренди № 10 нежитлового приміщення/Андріївський СБК (далі - Договір).
Відповідно до пункту 1.1. вище зазначеного Договору, Орендодавець надає, а Орендар отримує в користування нежитлове приміщення Андріївського СБК під торгове приміщення продовольчими товарами, загальною площею 32, 6 м2, розташоване за адресою: АДРЕСА_1. Організація торгової точки буде проведене згідно законодавства з послідуючою оплатою згідно розрахунку орендної плати з врахуванням індекса інфляції. Розрахунок суми за оренду приміщення предоставляється "Орендодателем".
Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
20.08.2015 року позивач передав відповідачу в оренду нерухоме майно, що підтверджується копією акту приймання-передачі, залученого до матеріалів справи (а.с.28).
Пунктом 7.1. Договору встановлено, що договір набуває чинності з моменту підписання і діє до 20.08.2064 року.
Згідно статті 793 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі, строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Статтею 794 ЦК України передбачено, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
У порушення вказаних вимог спірний Договір укладений строком на 49 років, нотаріально не посвідчено і не здійснено його державну реєстрацію.
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина 1 статті 220 ЦК України).
Частиною 3 статті 640 ЦК України встановлено: "Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення".
Відповідно до частини 1 статті 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Згідно з пунктом 2.6 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 11 від 29.05.2013 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними", не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено (договір, який не укладено). Зокрема, не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Встановивши відповідні обставини, господарський суд відмовляє в задоволенні позовних вимог як про визнання правочину недійсним, так і про застосування наслідків недійсності правочину. Водночас господарським судам необхідно враховувати таке. Визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним.
Пунктом 8 Постанови Пленуму Верховного суду України № 9 від 06.11.2009 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними " встановлено, що вимога про визнання правочину (договору) неукладеним не відповідає можливим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених законом. Суди мають відмовляти в позові з такою вимогою. У цьому разі можуть заявлятися лише вимоги, передбачені главою 83 книги п'ятої ЦК.
Особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно (частина 1 статті 1212 ЦК України).
Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється (частина 2 статті 795 ЦК України).
Тобто, в орендаря виникає обов'язок щодо повернення безпідставно набутого майна Андріївській сільській раді на підставі акта приймання-передачі.
Крім того, відповідно до статті 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», істотними умовами договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань, порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна.
Однак, у договорі оренди майна, ща належить до комунальної власності територіальної громади Андріївської сільської ради, укладеного з ФОП ОСОБА_1, не вказана вартість майна з урахуванням її індексації, порядок відновлення орендованого майна та умови його повернення, забезпечення виконання зобов'язань, порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди, страхування орендарем взятого ним в оренду майна, обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Пунктом 1 частини 1 статті 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України
У пункті 2 статті 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зазначено, що у разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди проводиться оцінка об'єкта оренди.
Аналогічна позиція щодо оцінки об'єкта оренди викладена в частині. 2 статті 284 ГК України, згідно якої, оцінка оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Обов'язковість проведення оцінки орендованого майна також передбачено статею 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Частиною 2 статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у комунальній власності органами місцевого самоврядування на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.
Абзацем 2 пункту 2.6 Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» визначено, що умова договору щодо вартості об'єкта оренди державного або комунального майна повинна відповідати Методиці оцінки об'єктів оренди, затвердженій постановою КМУ від 10.08.1995 № 629.
Пунктами 1, 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженою постановою КМУ від 10.08.1995 № 629 передбачено, що окремо індивідуально визначене майно, що перебуває у комунальній власності та передається в оренду, проходить відповідну оцінку.
Оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.
Проте, як зазначає прокуратура, відповідно до наданої Андріївською сільською радою інформації та копій документів, оцінка вказаного приміщення сільською радою не здійснювалася.
Поряд з цим, згідно висновку про оцінку нерухомого майна, наданого Агенством оцінки «Грош цена» на замовлення ОСОБА_3 станом на 16.03.2015 ринкова вартість майна становить 13 526, 00 грн.
Згідно пункту 5.2 Договору оренди, розрахунок оплати за оренду приміщення загальною площею 32,6 м2 проведено з урахуванням залишкової вартості будівлі та становить 39 грн. 79 коп.
Врахувуючи, що відповідно до пункту 5.1 Договору орендна плата із розрахунку 8% за 1 м2 на місяць повинна розраховуватись згідно Методики та ринкової вартості майна (13 526, 00 грн.*8% = 1 082, 08 грн.), то розмір орендної плати у розмірі 39, 79 грн. на місяць є нижчим від затверженої Методикою розрахунку.
Вказане свідчить, що відсутність істотної умови договору, а саме вартості майна, порушує вимоги статті 10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» та має своїм наслідком, в тому числі, недоотримання бюджетом грошових коштів у вигляді орендної плати.
Наявність вищевказаних фактів свідчить про порушення вимог чинного законодавства, яким врегульовано порядок укладення договорів оренди державного та комунального майна, невідповідність договору вимогам чинного законодавства.
Вказані порушення в сфері оренди майна підривають основні принципи його існування та призводять до ненадходження до бюджету сільської ради належної орендної плати за використання комунального майна у відповідності до справедливої ринкової ціни (вартості) на час укладення договору та передачі об'єкта у користування.
Відтак, користування ФОП ОСОБА_1 комунальним майном без достатньої правової підстави є прямим порушенням інтересів держави у сфері використання комунального майна, управління об'єктами комунальної власності, оскільки, вказане майно згідно свідоцтва про право власності ЯЯЯ № 326831 від 25.10.2005 та рішення Андріївської сільської ради «Про видачу свідоцтва про право власності» від 29.07.2004 № 29, а також інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно знаходиться у комунальній власності Андріївської сільської ради.
Після звернення прокурора з позовом до суду, відповідач повернув позивачеві спірне приміщення, про що свідчить залучений до матеріалів справи акт приймання-передачі нерухомого комунального майна від 18.07.2017 року.
З огляду на викладене, провадження у справі підлягає припиненню з покладення витрат на відповідача.
Керуючись п. 11 ст. 80, ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
Провадження у справі припинити.
Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ІПН: НОМЕР_1) на користь Прокуратури Дніпропетровської області (49044, м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 38, р/р 35217020000291 в Державній казначейській службі України в м. Київ, МФО 820172, код ЄДРПОУ 02909938) 1 600 (одна тисяча шістсот гривень) судового збору, про що видати наказ.
Суддя І.Ф. Мельниченко