02 серпня 2017 року Справа № 917/866/16
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
Коробенка Г.П.- головуючого,
Мачульського Г.М., Рогач Л.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007"
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 26.04.2017
у справі№917/866/16 Господарського суду Полтавської області
за позовомЛохвицької районної державної адміністрації Полтавської області
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007"
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: 1) Відділ Держгеокадастру у Лохвицькому районі Полтавської області, 2) ОСОБА_4,
пророзірвання договору оренди землі
У судовому засіданні взяли участь представники:
від позивача: Пономаренко В.М. (представник за дов. від 24.03.17);
від відповідача: Ульянов Р.А. (представник за дов. від 29.03.2016);
від третьої особи-1: Ємець В.Г. (начальник Відділу);
від третьої особи-2: ОСОБА_8 (представник за дов. від 31.01.17);
У травні 2016 року Лохвицька районна державна адміністрація Полтавської області звернулася до господарського суду Полтавської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007" про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного 21.11.2012 між Лохвицькою районною державною адміністрацією Полтавської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007" про передачу земельної ділянки площею 899,7715 га, що знаходяться на території Яхниківської сільської ради Лохвицького району Полтавської області на підставі приписів статті 32 Закону України "Про оренду землі" та статті 651 Цивільного кодексу України.
Позовні вимоги, мотивовані порушенням відповідачем істотних умов договору та вимог законодавства, відсутністю законного права у відповідача на користування земельними ділянками, так як договір оренди не зареєстрований у встановленому законодавством порядку, а також тим, що земельні ділянки перебувають в оренді інших суб'єктів господарювання.
Рішенням господарського суду Полтавської області від 17 серпня 2016 року у справі № 917/866/16, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 26.04.2017 року позов задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений 21.11.2012 р. між Лохвицькою районною державною адміністрацією Полтавської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007" про передачу земельної ділянки площею 899,7715 га, що знаходяться на території Яхниківської сільської ради Лохвицького району Полтавської області.
Не погоджуючись з рішенням та поставною, Товариство з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду Полтавської області від 17.08.2016 року і постанову Харківського апеляційного господарського суду від 26.04.2017 року скасувати та прийняти у справі нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права.
Скаржник зазначає, що судами попередніх інстанцій неправомірно не застосовано до спірних правовідносин положення статті 638 Цивільного кодексу України, статей 125, 126 Земельного кодексу України, виходячи з яких цивільні права та обов'язки за укладеним договором оренди землі набуваються після відповідної його державної реєстрації, так як момент набуття чинності такого правочину пов'язується з державною реєстрацією такого правочину, то, оскільки спірний договір не зареєстровано, він не може бути визнаний недійсним чи неукладеним та не може бути розірваний.
Крім того, скаржник зазначає, що починаючи з 01.01.2013 року ним вчинялись дії щодо державної реєстрації спірного договору, що підтверджується постановою Полтавського окружного адміністративного суду у справі №816/4156/14.
Також заявник касаційної скарги наголошує на тому, що приписами статті 25 Закону України "Про оренду землі" не передбачено обов'язку орендаря вчиняти державну реєстрацію договору оренди, крім того, такого обов'язку не передбачено і спірним договором.
В судовому засіданні представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007" підтримав касаційну скаргу та просив рішення господарського суду Полтавської області від 17.08.2016 року і постанову Харківського апеляційного господарського суду від 26.04.2017 року скасувати, а справу передати до суду 1-ї інстанції на новий розгляд.
Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судами норм матеріального та процесуального права при винесенні оспорюваних судових актів, знаходить необхідним задовольнити касаційну скаргу з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та було встановлено судами попередніх інстанцій розпорядженням Голови Лохвицької районної адміністрації від 23.06.2011 року №259 ТОВ "Полтава-2007" надано дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право користування земельними ділянками площею 919,36 га із земель запасу сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території адміністративного підпорядкування Яхниківської сільської ради.
Розпорядженням Голови Лохвицької районної адміністрації від 25.06.2011 року №270 ТОВ "Полтава-2007" надано в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 919,36 га ріллі із земель запасу на території Яхниківської сільської ради терміном оренди до 20.05.2023року.
Розпорядженням Голови Лохвицької районної адміністрації від 29.10.2012 року №661 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право ТОВ "Полтава-2007" користування земельними ділянками площею 899,7715 та внесено зміни в розпорядження від 25 червня 2011 року №270 "Про надання земельних ділянок на умовах оренди ТОВ "Полтава-2007" в якому розмір земельних ділянок було зменшено.
21 листопада 2012 року між Лохвицькою районною державною адміністрацією (Орендодавець) та ТОВ "Полтава-2007" (Орендар) укладено договір оренди, за умовами якого Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що знаходяться на території Яхниківської сільської ради загальною площею 899, 7715 га, яка складається з 48 земельних ділянок.
Договір укладено на строк до 20 травня 2023 року.
Також в Договорі сторони погодили розмір орендної плати та порядок її перегляду, умови та строки передачі земельної ділянки і умови використання земельної ділянки, з урахуванням реєстрації Договору, відповідальність сторін, умови страхування об'єкта оренди орендарем, а також порядок і підстави зміни умов Договору і припинення його дії.
Згідно з актом приймання-передачі земельна ділянка передана Орендодавцем Орендарю.
Предметом даного позову є вимога позивача про розірвання вказаного договору оренди земельної ділянки від 21.11.2012р. з підстав істотного порушення відповідачем, як умов Договору, так і норм закону в частині невиконання обов'язку щодо державної реєстрації спірного Договору.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що відповідачем порушено істотні умови договору та вимоги земельного законодавства в частині обов'язку щодо державної реєстрації спірного договору. А оскільки оспорюваний договір не був зареєстрований в установленому порядку, то наявні підстави для його розірвання.
Крім того, як на додаткову підставу для припинення спірного договору шляхом його розірвання,суди посилалися на те, що більшість земельних ділянок, що є предметом оренди за даним Договором, передано ОСОБА_4, у зв'язку з чим відсутній предмет оренди і земельна ділянка площею 899,7715 га не може використовуватися відповідачем, що є підставами для розірвання Договору.
Проте з такими висновками судів погодитись не можна виходячи із наступного.
Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За приписами статті 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Статтею 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов'язки орендаря. Зокрема, вказаною статтею визначено, що орендар земельної ділянки має право приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Пунктом 20 спірного Договору оренди сторони передбачили, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього Договору за актом приймання-передачі.
Пунктами 37-40 оспорюваного Договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
З аналізу викладених норм законодавства та умов спірного договору слідує, що реєстрація договору оренди земельної ділянки є правом, а не прямим обов'язком орендаря, та відповідно умовою, виконання якої є підставою для передачі орендарю земельної ділянки та виникнення у останнього права на її використання.
Отже, твердження судів попередніх інстанцій про те, що у відповідача, як орендаря за спірним Договором оренди землі, з моменту його укладення існував обов'язок з державної реєстрації спірного Договору, невиконання якого і стало підставою для розірвання договору оренди землі, не ґрунтується на нормах чинного законодавства.
Окрім цього, з матеріалів справи вбачається, що відповідачем вчинялись дії спрямовані на державну реєстрацію права оренди на підставі спірного Договору, що підтверджується обставинами, встановленими у постанові Полтавського окружного адміністративного суду від 17.12.2014 року у справі №816/4156/14.
З матеріалів справи також слідує, що відповідачем у 2016 було частково здійснено державну реєстрацію права оренди на підставі спірного Договору щодо 6 із 48 орендованих земельних ділянок, що в сукупності свідчить про вчинення відповідачем дій спрямованих на здійснення реєстрації спірного договору оренди землі та труднощі, які виникли не з вини останнього, на що суди попередніх інстанцій уваги не звернули та належної оцінки вказаним обставинам не надали.
Отже, враховуючи, що нездійснення державної реєстрації спірного договору не є істотним порушенням договору, що є підставою для його розірвання в розумінні частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України та частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі", висновки місцевого та апеляційного господарського суду про задоволення позову колегія визнає передчасними.
Враховуючи, що судами не встановлено усю сукупність обставин, які мають значення для справи, не з'ясовано дійсні правовідносини сторін та не застосовано законодавство, яке регулює спірні правовідносини, всі ухвалені у справі судові рішення не можна визнати законними й обґрунтованими, у зв'язку з чим вони підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.
Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119-11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -
Касаційну скаргу задовольнити.
Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 26.04.2017р. та рішення Господарського суду Полтавської області від 17.08.2016 у справі №917/866/16 скасувати.
Справу направити до Господарського суду Полтавської області на новий розгляд.
Головуючий суддя: Г.П. Коробенко
Судді: Г.М. Мачульський
Л.І. Рогач