Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 322
Іменем України
11.11.2009Справа №2-27/2545-2009
За позовом - АТЗТ "Футбольний клуб "Таврія", м. Сімферополь, вул.. Желябова, 20
До відповідача - СПД Кожухарь Олени Анатоліївни, м. Сімферополь, вул.. Новоросійська, 7/47
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - СПД Маслюков С.А., м. Сімферополь, вул.. Київська, 163, кв. 20.
Про розірвання договору
Суддя Воронцова Н.В.
Від позивача - Антоненко, Куліш О.В., дов. у справі.
Від відповідача - не з'явився.
Від третьої особи - Маслюков, паспорт.
Сутність спору:
Позивач звернувся до Господарського суду з позовом до відповідача, та просить суд витребувати у відповідача завірену належним чином договору оренди від 25.12.2000р. нежитлових приміщень загальною площею 214,5 кв.м. за адресою : вул.. Горького, 2 в м. Сімферополі, АР Крим, розірвати договір оренди від 25.12.00 р., також просить стягнути судові витрати.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що передбачений договором оренди від 25.12.2000 р. розмір орендної плати явно протирічить законним інтересам позивача, які відповідно до ч. 1 ст. 20 ГК України підлягають обов'язковому захисту з боку держави, в тому числі шляхом припинення господарського правовідношення.
З метою вирішення справи по суті судом було направлено запит від 12.05.2009 р. до Сімферопольського міжміського бюро реєстрації і технічної інвентаризації з проханням представити до суду інвентарну справу нежитлових приміщень загальною площею 214,5 кв.м., які знаходяться за адресою по пр. Кірова , 30/вул.. Горького, 2 в м. Сімферополі АР Крим.
У виконання вказаного запиту до суду була надіслано вказану інвентарну справу.
Також судом було надіслано запити до Сімферопольської міської ради, архіву Сімферопольської міської ради та Державного архіву в АР Крим з проханням представити до суду копію рішення Сімферопольської мі сякої ради 8 -ої сесії 22 - ого скликання №92 від 23.12.1997 р.
У відповідь на вказані запити суду було представлено вказане рішення Сімферопольської мі сякої ради 8 -ої сесії 22 - ого скликання №92 від 23.12.1997 р.
Відповідач у відзиві на позов повідомив про те, що договором оренди від 25.12.2000 р. орендна плата встановлена за взаємною згодою сторін, в зв'язку з чим до його положень не можуть бути застосовані положення Закону України «Про оренду державного і комунального майна». Орендна плата відповідачем сплачується своєчасно і у повному обсязі, відповідно до вказаного договору, відносно індексації ніяких додаткових угод між сторонами не укладалося, пропозиції або претензії з боку позивача до відповідача не надходили.
На підставі вказаного відповідач вважає, що підстави для розірвання договору відсутні, а у позовних вимогах необхідно відмовити.
Ухвалою Голови господарського суду АР Крим Луцяк М. І. від 08.07.2009 р. строк розгляду справи було продовжено.
Позивач у доповненнях до позову від 30.07.2009 р. повідомив про те, що під користування переданими в оренду приміщеннями відповідач самовільно здійснив їх реконструкцію шляхом збудування капітальної прибудови до них, в наслідок чого було змінено їх технічні характеристики, що підтверджується висновком будівельно - технічної експертизи №2026 від 16.01.2006 р.. проведеної по справі №2-22/535 - 2006. Орендовані приміщення відповідач без згоди орендодавця передав СПД Маслюкову С. О., що встановлено актом від 23.11.2007 р., актом від 25.06.2009 р. перевірки дотримання умов договору оренди. Відповідно до норм чинного законодавства України вказане, за думкою позивача, є підставою для розірвання спірного договору від 25.12.2000 р.
Ухвалою ГС АР Крим від 10.08.2009 р. строк розгляду справи було продовжено за згодою сторін.
Судом було направлено запит до ДПІ в м. Сімферополь від 10.08.2009 р. з проханням надати Свідоцтво про сплату єдиного податку на 2009 р. (та попередні періоди ), Свідоцтво про державну реєстрацію СПД Маслюкова Сергія Олександровича № 098087 (інд. код 2756803575), який по відомостям позивача здійснює підприємницьку діяльність за адресою спірного нерухомого майна : м. Сімферополь, вул.. Горького, 2.
У відповідь на вказане, суду було представлено вказані документи.
Відповідач у додатковому відзиві на позов повідомив про те, що споруджена відповідачем прибудова до орендованих приміщень не є самовільною і відповідає всім будівельно - технічним, санітарним і пожежним нормам, при цьому цільове призначення орендованих приміщень змінено не було, а значить не має підстав для розірвання договору оренди від 25.12.2000 р. З СПД Маслюковим С. О. відповідачем було у встановленому порядку укладено договір про сумісну діяльність.
Ухвалою ГС АР Крим від 10.08.- 26.08.-04.09.-08.09.2009 р. судом було залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - СПД Маслюкова С.А., м. Сімферополь, вул.. Київська, 163, кв. 20.
Також судом було направлено запит до ДПІ в м. Сімферополь з проханням надати належним чином завірені копії звітів Фізичної особи- підприємця Кожухарь Олени Анатоліївни та СПД Маслюкова Сергія Олександровича про доходи та витрати за 2008, 1,2 квартал 2009 року. Також просив повідомити чи зареєстровано договір про сумісну діяльність від 25.12.08р., укладений між - Фізичною особою- підприємцем Кожухарь Оленою Анатоліївною та СПД Маслюковим Сергієм Олександровичем.
У відповідь на вказаний запит ДПІ в м. Сімферополь представило копії вказаних звітів повідомила про те, що договір про сумісну діяльність між відповідачем і третьою особою не зареєстрований.
Судом також було направлено запит до Сімферопольського міського центру зайнятості з проханням повідомити чи зареєстровані договори Фізичної особи - підприємця Кожухарь Олени Анатоліївни та СПД Маслюкова Сергія Олександровича з найомними працівниками, якщо так, то просимо надати належним чином завірені копії.
У відповідь на запит суду від Сімферопольського міського центру зайнятості надійшов лист, у якому зазначено, що станом на 22.09.2009р. у базі даних Сімферопольського міського центру зайнятості зареєстровані трудові договори між СПД Кожухар О.А. з найманими працівниками в кількості десяти чоловік, та між СПД Маслюковим С.О. з найманими працівниками в кількості чотирьох чоловік. Разом з листом також надіслані належним чином завірені копії трудових договорів.
Позивач позовні вимоги підтримав у повному обсязі.
Відповідач явку представника в судове засідання не забезпечив, про час та місце розгляду справи був сповіщений належним чином.
Третя особа у поясненнях по справі повідомила про те, що вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.
Справа слуханням відкладалася та оголошувалася перерва, в порядку ст.. 77 ГПК України.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та третьої особи, суд, -
Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму ( оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачу майно в користування за плату на певний строк.
25.12.2000 р. між позивачем по справі ( Орендодавець ) з одного боку і відповідачем по справі ( Орендар ) було укладено договір б/н оренди.
Відповідно до п. 1.1. вказаного договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду нежитлове приміщення для розміщення і організації діяльності перукарні, що знаходиться за адресою: м. Сімферополь, вул. Горького, 2, загальною площею 214, 5 кв. м.
Відповідно до п.1.3. вказаного договору приміщення повинне використовуватися орендарем за цільовим призначенням, відповідно до договору оренди.
Відповідно до п. 6.1 вказаного договору строк дії договору складає 10 років і діє до 25.12.2010 р.
Судом встановлено, що позивачем по справі було направлено пропозицію вих.. №37 від 12.03.2009 р. про підписання додаткової угоди про збільшення розміру орендної плати з 600 грн. до 26294,91 грн. на місяць. У разі не згоди зі збільшенням розміру орендної плати, відповідачу було запропоновано розірвати достроково договір оренди від 25.12.2000 р.
Відповіді на вказану пропозицію від відповідача позивачем отримано не було, що зумовило його звернення до суду з вказаним позовом.
При таких обставинах, у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити у повному обсязі, виходячи з наступних підстав.
Власні вимоги позивач обґрунтовував тим, що відповідно до звіту про оцінку вих.. №15 від 29.12.2008 р., підготовленого оцінщиком СПД Костюк Т. В., ринкова вартість нежитлових приміщень, переданих в оренду, складає 3 155 392 грн.
З урахуванням вказаного, позивач вважає, що ставку орендної плати необхідно підняти, у відповідності Постанови КМУ «Про методику розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна» від 04.10.1995 р. №786, оскільки вважає, що на данні відносини оренди розповсюджуються норми Закону України «Про оренду державного і комунального майна».
Відповідно до ч. 4 ст. 1 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди.
Суд не згоден з твердженнями позивача з приводу того, що положення Закону України «Про оренду державного і комунального майна» можно застосовувати до даних орендних відносин в зв'язку з наступним.
Вказаний Закон покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам, що зазначено у його преамбулі.
Цивільним же кодексом України регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників, в тому числі і відносини оренди.
Відповідно до ч. 4 ст. 203 Цивільного кодексу України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Відповідно до ст.. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
Відповідно до ст.. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 12 Цивільного кодексу України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.
Згідно зі статтею 13 Цивільного кодексу України цивільні права особа здійснює в межах, наданих їй договором.
Стаття 14 Цивільного кодексу України містить положення про те, що цивільні обов'язки виконуються в межах, встановлених договором.
Відповідно до ст.. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Відповідно до п. 4.1 договору б/н оренди вбачається, що сторони дійшли згоди про те, що орендна плата складає 600 грн., з врахуванням ПДВ, на місяць, і вноситься на розрахунковий рахунок орендодавця щомісячно не пізніше 10 - ого числа місяця, що слідує за звітним.
Відповідно до п. 4.3 вказаного договору розмір орендної плати є фіксованим та зміні не підлягає.
Відповідно до ст.. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Таким чином, розмір орендної плати встановлено договором, можливість і порядок перегляд її розміру сторонами не передбачено, а тому позивач не має права вимагати підвищення орендної плати та застосування положень Закону України «Про оренду державного і комунального майна».
Крім того, позивач не звертався до суду з позовною заявою про спонукання відповідача підписати додаткову угоду про збільшення орендної плати.
Також позивач в обґрунтування своїх вимог посилається на п. 1.4 договору б/н від 25.12.2000 р., відповідно до якого орендар має право на свій розсуд пристосовувати та переобладнувати орендоване приміщення для використання його за цільовим призначенням.
Однак відповідач, під час користування орендованими приміщеннями, самовільно здійснив реконструкцію шляхом спорудження капітальної прибудови до нього, в наслідок чого було змінено технічні характеристики об'єкту оренди.
У відповідності до ст. 773 ЦК України визначено, що наймач зобов'язаний коритуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору . Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм , лише за згодою наймодавця.
Судом встановлено, що Позивач - АТЗТ Футбольний клуб “Таврія” звертався до суду з позовною заявою, у якій просив розірвати договір оренди , укладений 25.12.2000 р. з суб'єктом підприємницької діяльності Кожухарь О.А. Вимоги мотивовав тим, що відповідачем не виконані зобов'язання за договором оренди, що виразилось у збудуванні додаткового приміщення без згоди позивача.
Потім вказані позовні вимоги були уточнені та він просив забовязати СПД Кожухарь О.А. демонтувати прибудову розміром 3,3 кв. м. на 3,4 кв. м., яка примикає до задній частині будинку №2 по вул.. Горького в м. Сімферополь.
Рішенням ГС АР Крим від 01.11.2007 р. по справі №2-22/535 - 2006 у задоволенні вказаного позову було відмовлено. Вказане судове рішення ніким оскаржене не було та вступило в законну силу.
При цьому під час розгляду вказаної справи було встановлено, що відповідно до експертного висновку № 2026 від 16.01.2006 р., в якому зафіксоване те, що демонтаж прибудови , яка збудована до будинку №2 по вул. Горького 2 у м. Сімферополь, є технічно можливим, зазначена прибудова не порушує цілості зазначеного будинку .
Під час розгляду справи відповідачем надана копія листа відповідача від 19.12.2000 р., яким він звертався до позивача в період дії попереднього договору оренди приміщення, укладеного між сторонами 20.11.2000 р., та він просив згоду на спорудження прибудови для покращення роботи перукарні. На зазначеному листі є відмітка керівника позивача про надання такої згоди, яка засвідчена печаткою АТЗТ Футбольний клуб “Таврія”. З урахуванням вказаного, суд встановив, що відповідач, діючи згідно з умовами укладеного договору оренди для поліпшення використання орендованого приміщення за цільовим призначенням збудував прибудову до орендованого будинку, яка не порушує його цілості. На думку суду такі дії відповідача не тільки не порушують умови договору оренди, права позивача, але і не спричиняють шкоди об'єкту оренди , що спростовує твердження позивача про порушення , невизнання або оспорювання з боку орендаря будь - яких прав АТЗТ Футбольний клуб “Таврія”, як власника орендованого приміщення.
Відповідно до ч. 2 ст.35 ГПК України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.
Також позивач в обґрунтування позовних вимог посилається на той факт, що відповідач передав орендовані приміщення без згоди позивача, як орендодавця, у користування третій особі по справі.
Відповідно до ст.. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Відповідно до ст.. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо, зокрема, наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі або наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.
Однак з вказаним суд не може погодитися в зв'язку з наступним.
Дійсно, відповідно до п. 1.5 договору оренди від 25.12.2000 р. тимчасова передача орендарем вказаних приміщень або їх частини в суборенду, без згоди орендодавця, не допускається.
Однак, в матеріалах справи наявний договір б/н про сумісну діяльність від 25.12.2008 р., укладений між відповідачем ( сторона -1 ) і третьою особою по справі ( сторона - 2 ).
Відповідно до п. 1 вказаного договору сторони забовязалися шляхом обєднання майна і зусиль сумісно діяти в сфері надання побутових послуг - перукарні для досягнення общої мети - отримання прибутку , без створення юридичної особи.
Відповідно до п. 2.1 вказаного договору сторони забовязалися: обмінюватися наявною у їх розпорядженні інформацією про аспекти взаємного інтересу; проводити загальні консультації для обговорювання питань сумісної діяльності; у разі необхідності проводити кредитування і фінансування на безвідсоткової і безоплатної основі у відповідності з окремими угодами; виконувати загальні замовлення і замовлення друг друга по предмету сумісної діяльності.
Відповідно до п. 6.1 вказаного договору внеском відповідача є особиста трудова участь і частина нежитлового приміщення за адресою: м. Сімферополь, вул.. Горького, 2, загальною площею 214,5 кв. м.
Внеском третьої особи є особиста трудова участь, а також щомісячне покриття витрат відповідача по сплаті орендної плати в порядку і на умовах, передбачених п. 4.1.5 даного договору.
Відповідно до ст.. 1130 ЦК України за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов'язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об'єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об'єднання вкладів учасників.
Відповідно до ст.. 1131 ЦК України умови договору про спільну діяльність, у тому числі координація спільних дій учасників або ведення їхніх спільних справ, правовий статус виділеного для спільної діяльності майна, покриття витрат та збитків учасників, їх участь у результатах спільних дій та інші умови визначаються за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.
З урахуванням вказаного, суд дійшов висновку, що орендовані за договором від 25.12.2000 р. приміщення, не були передані відповідачем по справі в суборенду третій особі, а було внеском у сумісну діяльність вказаних осіб, що не є одним і тим самим.
Той факт, що орендовані приміщення продовжують використовуватися за призначенням, тобто для діяльності перукарні, підтверджується матеріалами справи, в тому числі і самим наданим позивачем актом перевірки дотримання умов договору оренди від 25.06.2009 р.
Також треба вказати, що відповідно до ст.. 652 Цивільного кодексу України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
За думкою суду вищевказані умови у своєї сукупності відсутні, оскільки, позивач, на момент укладення вказаного договору строком на 10 років, не міг знати того, що вартість оренди зростатиме, також як і відповідача. Також оскільки розмір орендної плати у договорі від 25.12.2000 р. вказаний у твердій грошовій сумі, то з суті договору та звичаїв ділового обігу слідує, що ризик змінення обставин несе зацікавлена сторона.
За таких обставин вимоги позивача про розірвання договору з підстав порушення умов договору відповідачем є безпідставними.
Відповідно до ст.. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
Однак позивач належним чином не довів викладених у позовної заяві обставин.
При таких обставинах справи, у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити у повному обсязі.
З обліком викладеного, керуючись ст.ст. 82 - 84 ГПК України, суд, -
У позові відмовити.
Суддя Господарського суду
Автономної Республіки Крим Воронцова Н.В.