ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м. Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
14.06.2017Справа №910/5963/17
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний Універсал"
до Київської міської ради
про визнання незаконним та скасування рішення
Суддя Якименко М.М
Представники сторін:
від позивача: Лавренюк Б.С. - за довіреністю від 14.05.2017 року;
від відповідача: Баранов М.С. - за довіреністю №225-КМР-1089 від 03.04.2017 року.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Торговельний Універсал» звернулося до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення.
Позовні вимоги мотивовані тим, що на думку позивача рішення Київської міської ради від 23.07.2015 року №921/1785 про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торговельний Універсал" від 16.07.2007 №75-6-00351 на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 №537/1119, є таким, що порушує права орендаря, які забезпечуються законодавством України на рівні із захистом прав власності на земельну ділянку.
З цих підстав позивач просив суд задовольнити позов визнавши незаконним та скасувавши Рішення III сесії VII скликання Київської міської ради №921/1785 від 23.07.2015 року «Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Торговельний універсал» від 16.07.2007 №75-6-00351 на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 №537/1119».
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.04.2017 року порушено провадження у справі та призначено її розгляд на 17.05.2017 року.
В судовому засіданні 17.05.2017 року оголошено перерву до 24.05.2017 року.
24.05.2017 року через канцелярію Господарського суду міста Києва представник відповідача подав відзив на позовну заяву.
В судовому засіданні 24.05.2017 року оголошено перерву до 07.06.2017 року.
В судовому засіданні 07.06.2017 року оголошено перерву до 14.06.2017 року.
В судовому засіданні 14.06.2017 року представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив суд їх задовольнити, представник відповідача позовні вимоги не визнав та просив суд в їх задоволенні відмовити.
Відповідно до статті 85 ГПК України в судовому засіданні 14.06.2017 року оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши подані матеріали справи в їх сукупності та заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, Господарський суд міста Києва, -
Рішенням Київської міської ради (далі по тексту - відповідач) від 24.05.2007 №537/1198 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Торговельний універсал» земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом на вул. Булгакова, 9 у Святошинському районі м. Києва» був затверджений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю «Торговельний універсал» для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом на вул. Булгакова, 9 у Святошинському районі м. Києва. Крім того, було прийнято рішення про передання відповідачу земельної ділянки площею 0,40 га для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом на вул. Булгакова, 9 у Святошинському районі м. Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування, в тому числі:
- площею 0,37 га - у довгострокову оренду на 10 років для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом;
- площею 0,03 га, в межах червоних ліній, - у короткострокову оренду на 5 років для організації будівельних робіт.
16.07.2007 року, на виконання вищевказаного рішення, між Товариством з обмеженою відповідальністю "Торговельний Універсал" (далі по тексту - позивачем) та відповідачем (орендодавець) укладено Договір оренди земельної ділянки, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 16.07.2007 за № 75-6-00352 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі по тексту - Договір оренди).
Згідно з п. 1.1 Договору оренди, орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 р. № 537/1198, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку визначену цим договором.
Пунктом 2.1 Договору оренди передбачено, що об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- місце розташування - вул. Булгакова, 9 (дев'ять) у Святошинському районі м. Києва;
- розмір - 3727 (три тисячі сімсот двадцять сім) кв. м.;
- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом;
- кадастровий номер - 8 000 000 000:75:319:0069.
16.07.2007 орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння і користування земельну ділянку, площею 3727 кв. м., розташовану за адресою вул. Булгакова, 9 (дев'ять) у Святошинському районі м. Києва (далі по тексту - земельна ділянка), що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки.
Відповідно до п. 3.1 Договору оренди, договір укладено на 10 (десять) років.
Згідно з п. 8.4 Договору оренди, орендар, зокрема, зобов'язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.
Таким чином, враховуючи положення п. 8.4 Договору оренди, відповідач зобов'язувався завершити будівництво до 17.07.2010 року.
Київською міською радою прийнято рішення від 23.07.2015 №921/1785 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "ТОРГОВЕЛЬНИЙ УНІВЕРСАЛ" від 16.07.2007 N 75-6-00351 на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 №537/1119" (далі по тексту - рішення №921/1785, оскаржуване рішення).
Рішення №921/1785 вирішено розірвати договір оренди земельної ділянки від 16.07.2007 №75-6-00351 загальною площею 0,37 га, укладений між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "ТОРГОВЕЛЬНИЙ УНІВЕРСАЛ" на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 №537/1119 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "ТОРГОВЕЛЬНИЙ УНІВЕРСАЛ" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом на вул. Булгакова, 9 у Святошинському районі м. Києва".
Спір виник в зв'язку з тим, що на дуку позивача рішення Київської міської ради від 23.07.2015 року №921/1785 про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торговельний Універсал" від 16.07.2007 №75-6-00351 на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 №537/1119, є таким, що порушує права орендаря, які забезпечуються законодавством України на рівні із захистом прав власності на земельну ділянку, в зв'язку з чим має бути визнано судом незаконним та скасованим.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Згідно з ст. 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно - правовими актами.
Відповідно до ст. 9 Земельного кодексу України Київській міській раді надано широкі повноваження у галузі земельних відносин.
Згідно з пунктом 34 частини 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вирішення відповідно до Закону питань регулювання земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільських, селищних, міських рад, а за пунктом 2 ст. 22 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ» Київська міська рада має право визначати особливості землекористування.
Відповідно до ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» Київська міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
Згідно з частиною 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Відповідно до змісту цієї норми закону право власності або право користування земельною ділянкою із земель державної або комунальної власності виникає лише за наявності рішення зазначених органів і тільки в межах, вказаних в цих рішеннях.
Тобто, такі повноваження на території м. Києва є виключною компетенцією Київської міської ради.
При прийнятті оскаржуваного рішення Київська міська рада керувалася Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні", статтею 9 Земельного кодексу України, статтею 32 Закону України "Про оренду землі", пунктами 8.4, 11.4 договору оренди земельної ділянки від 16.07.2007 №75-6-00351 та тим, що ТОВ "ТОРГОВЕЛЬНИЙ УНІВЕРСАЛ" не виконано умов пункту 8.4 договору оренди, а саме: не завершено забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, а також беручи до уваги численні звернення громадськості щодо неприпустимості будівництва.
За змістом п. 8.4 Договору орендар зобов'язаний, в тому числі, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим Договором, та після підписання цього договору і акта приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації; своєчасно вносити оренду плату.
Пунктом 11.4 Договору визначено, що договір може бути розірваний:
- за взаємною згодою сторін;
- за рішенням суду, в порядку, встановленому законом;
- в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.
В пункті 11.5 Договору передбачено, що Договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов'язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього Договору.
У зв'язку з тим, що позивачем не виконано умов п. 8.4 договору оренди в частині завершення забудови земельної ділянки, а також беручи до уваги те, що мешканці прилеглих житлових будинків категорично виступають проти забудови земельної ділянки, Київською міською радою прийнято рішення про розірвання договору оренди.
Як на підставу для визнання недійсним та скасування рішення позивач вказує на те, що порушення строків здійснення забудови відбулося не з його вини.
Статтею 19 Конституції України унормовано, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов'язковий характер для суб'єктів цих відносин.
Залежно від компетенції органу, який прийняв такий документ, і характеру та обсягу відносин, що врегульовано ним, акти поділяються на нормативні і такі, що не мають нормативного характеру, тобто індивідуальні.
Статтею 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Отже, підставами для визнання недійсним акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.
Згідно з приписами статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно - правовими актами та договором оренди землі.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Виходячи зі змісту статті 93 Земельного кодексу України, статей 762, 792 Цивільного кодексу України, статей 13 та 21 Закону України «Про оренду землі» правовідносини щодо оренди земельної ділянки передбачають передачу орендарю земельної ділянки у володіння та користування на певний строк для її використання відповідно до умов договору та положень земельного законодавства; в силу статей 177, 181, 373, 374 Цивільного кодексу України земельна ділянка (як індивідуалізований об'єкт, що має ознаки у вигляді кадастрового номеру, площі, меж) є об'єктом права власності територіальної громади, а правомочності щодо володіння та користування орендованою земельною ділянкою, як і правомочність розпорядження, є складовими права власності територіальної громади щодо земельної ділянки.
Відповідно до частини 2 статті 2 ЦК України територіальні громади є учасниками цивільних відносин, діючи у цивільних відносинах на рівних правах з іншими учасниками цих відносин, набуваючи та здійснюючи цивільні права та обов'язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом (статті 169 та 172 ЦК України).
Цивільні права та обов'язки виникають (змінюються та припиняються) із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема, із договорів та інших правочинів, що являють собою дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків; цивільні права та обов'язки можуть виникати (змінюватися, припинятися) безпосередньо з актів органів місцевого самоврядування у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.
За приписами статті 626 ЦК України договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов'язки.
За загальним правилом, встановленим частиною 1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором; разом з тим, за частиною 3 наведеної статті у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
За приписами статті 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Таким чином, наведене вище правове регулювання не містить заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку (аналогічного правового висновку притримується Вищий господарський суд України у постановах від 10.11.2015 у справі №910/27023/14 та від 26.10.2016 у справі № 910/28532/15).
Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість розірвання договору на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором. З огляду на що, обрання правового способу врегулювання спору є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує, а право на односторонню відмову від договору є позасудовою процедурою, яка не потребує погодження іншою стороною договору.
За умовами пункту 11.4 договору оренди однією з підстав для розірвання орендодавцем договору в односторонньому порядку є порушення орендарем строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору.
Так, за змістом п. 8.4 Договору орендар зобов'язаний, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації.
16.07.2007 року Договір оренди зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів за №75-6-00351.
Таким чином, згідно умов п. 8.4 вказаного договору, товариство зобов'язалося завершити забудову земельної ділянки у строк до 16.07.2010.
Відповідно до ч. 1 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
Суд звертає увагу, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами в розумінні приписів ст.ст. 33, 34 ГПК України неможливості виконати умови п. 8.4 договору оренди в частині своєчасного завершення забудови, з огляду на наступне.
Позивач був обізнаний з умовами договору оренди в частині існування у нього обов'язку закінчити забудову земельної ділянки не пізніше, ніж через 3 роки після державної реєстрації договору оренди, і відповідні наслідки не закінчення такої забудови у вигляді можливості орендодавця в односторонньому порядку відмовитися від договору.
На підставі положень п. 11.1 Договору оренди ТОВ "Торговельний Універсал" не позбавлене права в установленому порядку звернутися до Київської міської ради як орендодавця з пропозицією продовжити строки здійснення забудови спірної земельної ділянки, доказів здійснення чого позивачем суду не надано.
Щодо посилання позивача на те що зміст оскаржуваного рішення не відповідає положенням рішення Конституційного Суду України від 16.04.09 у справі № 1-9/2009 яким передбачено, що органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення, то слід зазначити наступне.
Оскільки рішенням Київської міської ради від 23.07.2015 №921/1785 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "ТОРГОВЕЛЬНИЙ УНІВЕРСАЛ" від 16.07.2007 N 75-6-00351 на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 N 537/1119" не скасовувалося попереднє рішення ради від 24.05.2007 № 537/1198, тому застосування до спірних правовідносин положення рішення Конституційного Суду України від 16.04.09 у справі № 1-9/2009 є необґрунтованим.
20.12.2016 на адресу Київської міської ради надійшла пропозиція ТОВ "Торговельний універсал" щодо внесення змін до договору.
За дорученням заступника міського голови-секретаря Київської міської ради від 20.12.2016 № 08/22654 вказаний лист направлений до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
Листом від 06.01.2017 № 057028/292 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив позивача, що договір оренди земельної ділянки від 16.07.2007 № 75-6-00351 скасовано.
Враховуючи викладене, не може братися до уваги посилання позивача на те, що Київська міська рада не надала відповідь на звернення позивача від 12.12.2016 №029/16.
Крім того, згідно з частиною 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Згідно з статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Враховуючи вищевикладене, суд зазначає, що відповідачем правомірно винесено (прийнято) рішення Київської міської ради від 23.07.2015 року №921/1785 про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торговельний Універсал" від 16.07.2007 №75-6-00351 на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 №537/1119.
Згідно статті 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідно до ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.
Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Обов'язок доказування та подання доказів відповідно до ст. 33 ГПК України розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення.
Це стосується позивача, який мав довести наявність тих обставин, на підставі яких він звернувся до господарського суду з позовними вимогами.
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов до висновку що позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження свої позовних вимог, а тому позовні вимоги не підлягають задоволенню.
Відповідно до статті 49 ГПК України судові витрати покладаються судом на позивача.
Враховуючи вищевикладене та керуючись ст. 32, 33, 49, 82 - 85 ГПК України, господарський суд міста Києва, -
1. В задоволенні позовних вимог - відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Суддя М.М. Якименко
Дата складання (підписання) повного тексту рішення: 03.07.2017 року.