04116 м.Київ, вул. Шолуденка, 1 (044) 230-06-58
"08" червня 2017 р. Справа№ 910/18071/16
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Гаврилюка О.М.
суддів: Суліма В.В.
Коротун О.М.
за участю представників сторін:
від позивача: Литвин В.В. - представник, дов. б/н від 29.09.2016;
від відповідача: Телицька В.А. - представник, дов. № 225-КМР-816 від 14.03.2017;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва від 16.11.2016
у справі № 910/18071/16 (суддя Сташків Р.Б.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Печерськ-2006"
до Київської міської ради
про визнання недійсним договору оренди земельних ділянок в частині
Рішенням від 16.11.2016 Господарський суд міста Києва у справі № 910/18071/16 позов Товариства з обмеженою відповідальністю „Печерськ-2006" задовольнив повністю. Визнав недійсним абзац 9 пункту 8.4 договору від 12.08.2015 про поновлення договору оренди земельних ділянок, укладеного між позивачем та відповідачем щодо зобов'язання позивача передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради 20% загальної площі квартир у цьому житлово-офісному комплексі (крім службового житла) на підставі пункту 36 рішення Київської міської ради від 28.12.2006 № 531/588 „Про бюджет міста Києва на 2007 рік". Визнав недійсним абзац 15 пункту 8.4 договору від 12.08.2015 про поновлення договору оренди земельних ділянок, укладеного між позивачем та відповідачем щодо зобов'язання позивача сплатити до цільового фонду бюджету міста Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти у розмірі 5% витрат з будівництва загальної площі цього житлово-офісного комплексу, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 1 січня року, в якому проводиться оплата, на підставі пункту 84 рішення Київської міської ради від 28.12.2006 №531/588 „Про бюджет міста Києва на 2007 рік". Стягнув з відповідача на користь позивача 1378,00 грн. судового збору.
Не погоджуючись з зазначеним рішенням місцевого господарського суду, Київська міська рада звернулася до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 16.11.2016 у справі № 910/18071/16 та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 09.12.2016 у складі колегії суддів: головуючий суддя - Скрипка І.М., судді - Гончаров С.А., Михальська Ю.Б., апеляційну скаргу Київської міської ради було прийнято до провадження та призначено розгляд справи у судовому засіданні за участю представників сторін.
В зв'язку з перебуванням головуючого судді (судді-доповідача) Скрипки І.М. у відпустці було призначено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями, яким було визначено колегію суддів у складі: Гаврилюк О.М. (головуючий), Коротун О.М. Сулім В.В.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 27.02.2017 у справі № 910/18071/16 прийнято матеріали справи № 910/18071/16 з розгляду апеляційної скарги Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 16.11.2016 у справі № 910/18071/16 до свого провадження; розгляд апеляційної скарги призначено на 28.03.2017 у судовому засіданні за участю повноважних представників сторін.
На підставі ст.ст. 77, 99 ГПК України у судовому засіданні 28.03.2017 оголошено перерву у розгляді апеляційної скарги у справі № 910/18071/16 до 27.04.2017.
У зв'язку з перебуванням головуючого судді Гаврилюка О.М. на лікарняному, судове засідання, призначене на 27.04.2017, не відбулося.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 11.05.2017 розгляд апеляційної скарги Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 16.11.2016 у справі № 910/18071/16 призначено на 08.06.2017.
У судовому засіданні 08.06.2017 представник позивача заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив рішення Господарського суду міста Києва від 16.11.2016 у справі № 910/18071/16 залишити без змін.
Представник відповідача у судовому засіданні 08.06.2017 підтримав доводи, викладені у апеляційній скарзі та просив рішення Господарського суду міста Києва від 16.11.2016 скасувати, в задоволенні позову відмовити.
Відповідно до ст. 99 ГПК України в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у цьому розділі.
Статтею 101 ГПК України встановлено, що у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу; апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі; в апеляційній інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Заслухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши докази, що є у справі, перевіривши застосування норм матеріального та процесуального права судом першої інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду має бути залишено без змін, виходячи із наступного.
Як вбачається із матеріалів справи, на підставі рішення Київської міської ради від 01.10.2007 за № 944/3777 та договору оренди земельних ділянок від 26.03.2008 (реєстровий № 780, далі - Договір) за актом приймання-передачі відповідач, за договором орендодавець, передав, а позивач, за договором орендар, прийняв у строкове платне користування дві земельні ділянки по вул. Димитрова, 5, у Печерському районі м. Києва, для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, строком користування на 5 років (кадастрові номери та площа ділянок вказані у договорі оренди та акті, копії яких залучені до справи).
Відповідно до п. 8.4 договору, позивач зобов'язався, зокрема:
- абзац 13 п. 8.4 договору - передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 20% загальної площі квартир у цьому житлово-офісному комплексі (крім службового житла) на підставі пункту 36 рішення Київської міської ради від 28.12.2006 за № 531/588 «Про бюджет міста Києва на 2007 рік;
- абзац 20 п. 8.4 договору - сплатити до цільового фонду бюджету міста Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти у розмірі 5% витрат з будівництва загальної площі цього житлово-офісного комплексу, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 1 січня року, в якому проводиться оплата, на підставі пункту 84 рішення Київської міської ради від 28.12.2006 № 531/588 «Про бюджет міста Києва на 2007 рік».
12.08.2015 сторонами було укладено договір про поновлення договору оренди земельних ділянок на строк 10 років, яким було поновлено строк дії договору та внесено зміни в умови договору з викладенням усього тексту договору у новій редакції.
Отже фактично має місце новий договір оренди земельних ділянок від 12.08.2015, тому сторони були зобов'язані привести його умови у відповідність до норм чинного законодавства, які діяли на момент укладення нового договору, тобто станом на 12.08.2015.
Однак, відповідно до п. 8.4 договору від 12.08.2015 орендар зобов'язався, зокрема:
абзац 9 - передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 20% загальної площі квартир у цьому житлово-офісному комплексі (крім службового житла) на підставі пункту 36 рішення Київської міської ради від 28.12.2006 за № 531/588 "Про бюджет міста Києва на 2007 рік";
- абзац 15 - сплатити до цільового фонду бюджету міста Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти у розмірі 5% витрат з будівництва загальної площі цього житлово-офісного комплексу, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 1 січня року, в якому проводиться оплата, на підставі пункту 84 рішення Київської міської ради від 28.12.2006 № 531/588 «Про бюджет міста Києва на 2007 рік».
Пунктом 1 ст. 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно із п. 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Пунктом 5 ст. 60 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
Оскільки судами попередніх інстанцій не було встановлено факту внесення змін до рішень Київської міської ради № 374/1239 від 02.04.2015, від 01.10.2007 за № 944/3777 та договору оренди, позивач згідно ст. 188 Господарського кодексу України реалізував своє право на визнання недійсними абзаців 9 та 15 пункту 8.4 договору шляхом звернення з відповідним судовим позовом.
12.03.2011 набрав чинності Закон України від 17.02.2011 № 3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності".
Відповідно до п. 7 Прикінцевих положень Закону України від 17.02.2011 № 3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності" якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим Законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом.
Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.
Згідно із ч. 7 ст. 40 Закону України від 17.02.2011 № 3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності" органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.
Згідно із ч. 3 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.
Таким чином, відповідно до положень ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передача 20% площі квартир та сплата 5% витрат з будівництва на розвиток житлового будівництва не є пайовою участю.
Згідно із ч. 7 Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.
При цьому вказаний Закон не передбачає звільнення забудовників від зобов'язань, які виникли за раніше укладеними договорами, а лише передбачає можливість існування таких зобов'язань, виключно у грошовій формі.
Зазначена правова позиція викладена у постановах Вищого господарського суду України, зокрема, від 11.02.2013 у справі № 5011-38/629-2012 та від 10.12.2015 у справі № 910/15642/14.
Згідно із ст. 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Частиною 1 ст. 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції надавши оцінку умовам спірних абзаців пункту 8.4 розділу 8 договору на відповідність їх вимогам чинного законодавства, встановив наявність матеріально-правових підстав визнання недійсними абзаців 9, 15 пункту 8.4 розділу 8 спірного договору, оскільки абзаци 9 та 15 пункту 8.4 суперечать положенням ч. 7 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду, що позовні вимоги ТОВ «Печерськ-2006» є обґрунтованими, а тому правомірно задоволені судом першої інстанції.
Київський апеляційний господарський суд не погоджується із доводами апеляційної скарги, враховуючи викладене та наступне.
Посилання скаржника про те, що в новій редакції договору оренди земельної ділянки були передбачені усі зобов'язання, які покладались на позивача як рішенням Київської міської ради від 01.10.2007 № 944/3777, так і умовами договору оренди земельної ділянки від 27.03.2008 № 82-6-00490 та про те, що Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" не передбачає надання зворотної дії в часі відносно юридичних осіб є безпідставними, оскільки фактично при укладенні договору від 12.08.2015 про поновлення договору оренди землі, договір викладено у новій редакції, тобто укладено новий договір, крім того у зазначеному Законі вказано про необхідність приведення правовідносин у відповідність до положень чинного законодавства, які діяли на момент укладення договору, а саме: 12.08.2015.
Скаржник в апеляційній скарзі не вказав на існування обставин, які б свідчили про прийняття судом першої інстанції неправильного рішення.
Отже, доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час перегляду рішення судом апеляційної інстанції, скаржника не подав жодних належних та допустимих доказів на підтвердження власних доводів, які могли би бути прийняті та дослідженні судом апеляційної інстанції в розумінні ст.ст. 33, 34, 36, 43, 101 ГПК України.
Судові витрати за подання апеляційної скарги покладаються на заявника апеляційної скарги, згідно із ст. 49 ГПК України.
Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України Київський апеляційний господарський суд -
1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 16.11.2016 у справі № 910/18071/16 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 16.11.2016 у справі № 910/18071/16 залишити без змін.
3. Справу № 910/18071/16 повернути до Господарського суду міста Києва.
Повний текст постанови складено 16.06.2017.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постановою апеляційного господарського суду законної сили.
Головуючий суддя О.М. Гаврилюк
Судді В.В. Сулім
О.М. Коротун