26 травня 2017 рокуСправа № 921/53/17-г/3
Господарський суд Тернопільської області
у складі головуючого судді Боровець Я.Я. , судді Хоми С.О. , судді Стадник М.С.
Розглянув справу
за первісним позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2, м. Борщів, Тернопільська область
до відповідача Борщівського районного споживчого товариства, м. Борщів, Тернопільська область
про зобов'язання укласти договір оренди нежитлового приміщення.
та за зустрічним позовом Борщівського районного споживчого товариства, м. Борщів, Тернопільська область
до відповідача Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2, м. Борщів, Тернопільська область
про зобов'язання звільнити нежитлове приміщення
За участю представників сторін від:
позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом):
ОСОБА_2 - підприємець (паспорт серії НОМЕР_2 виданий Борщівським РС УДМС України в Тернопільській області від 30.09.2016);
ОСОБА_4 - представник (довіреність №2970 від 30.12.2016);
відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом): Рожанська І.Я. - представник ( довіреність №108 від 01.12.2016).
Представникам сторін оголошено склад суду та роз'яснено їх права і обов'язки передбачені статтями 20, 22, 60 ГПК України.
Фіксація судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу в порядку статті 81-1 ГПК України не здійснювалася через відсутність відповідного клопотання сторін.
В судовому засіданні 26 травня 2017 року судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Суть справи:
Фізична особа - підприємець ОСОБА_2 звернувся до господарського суду Тернопільської області з позовом до відповідача Борщівського районного споживчого товариства про зобов'язання укласти договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 136 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, Тернопільська область на новий строк.
Ухвалою суду від 16.01.2017 порушено провадження у даній справі та її розгляд призначено на 02.02.2017.
31.01.2017 Борщівське районне споживче товариство звернулося із зустрічним позов до фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про зобов'язання звільнити частину нежитлового приміщення та повернути нежитлове приміщення (вх. № 112), який ухвалою суду від 02.02.2017 прийнято для спільного розгляду з первісним позовом на підставі статті 60 ГПК України.
У зв"язку з чим, розгляд справи відкладався на 21.02.2017, про що винесено відповідну ухвалу суду.
Ухвалою суду від 21.02.2017 клопотання ФОП ОСОБА_2 в порядку статті 38 Господарського процесуального кодексу України щодо витребування доказів, а саме: - Статут Борщівського районного споживчого товариства; Положення про Правління споживчого товариства; постанову про прийняття рішення про проведення конкурсу на оренду приміщень, належних споживчому товариству, задоволено, у зв"язку з чим, у судовому засіданні судом оголошувалась перерва до 07.03.2017, про що зазначено у формулярі (протоколі) судового засідання від 21.02.2017.
На виконання вимог ухвали суду від 21.02.2017 представником Борщівського РайСТ через канцелярію суду подано витребувані документи (вх. №7064 від 03.03.2017).
На задоволення клопотання представника відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) про відкладення розгляду справи (вх. № 7213 від 07.03.2017) в порядку статті 77 ГПК України розгляд справи відкладався на 13.03.2017, про що винесено відповідну ухвалу суду.
Ухвалою суду від 13.03.2017 справу № 921/53/17-г/3 прийнято до провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя Боровець Я.Я., суддя Гирила І.М., суддя Хома С.О., та призначено її до розгляду на 04.04.2017, який в порядку статті 77 ГПК України відкладався на 28.04.2017 з підстав, викладених у відповідній ухвалі суду.
Відповідно до пункту 2.3.25. Положення про автоматизовану систему документообігу суду 28.04.2017 призначено повторний автоматичний розподіл судової справи №921/53/17-г/3 у зв'язку із необхідністю внесення змін до складу колегії суддів, так як суддя Гирила І.М. перебувала у відпустці, за результатами якого визначено новий склад колегії: головуючий суддя Боровець Я.Я, суддя Хома С.О. та суддя Стадник М.С.
Ухвалою суду від 28.04.2017 справу №921/53/17-г/3 прийнято до свого провадження у складі головуючого судді Боровець Я.Я., суддів Хома С.О., Стадник М.С.
В разі необхідності заміни судді в процесі розгляду справи або додаткового введення судді (суддів) до складу суду розгляд справи з огляду на встановлений пунктом 3 частини четвертої статті 47 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" принцип незмінності судді слід починати спочатку (аналогічна правова позиція викладена у п.3 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про судове рішення" №6 від 23.03.2012 та у п. 3.8 Постанові Пленуму ВГСУ №18 від 26.12.2011 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції").
Ухвалою суду від 28.04.2017 розгляд справи відкладався на 18.05.2017 з підстав, викладених в ній.
У судовому засіданні 18.05.2017 судом оголошувалась перерва до 26.05.2017, про що зазначено у формулярі (протоколі) судового засідання.
28.04.2017 колегія суддів перейшла до розгляду справи по суті.
Представник позивача за первісним позовом в судових засіданнях позовні вимоги підтримала повністю з підстав, викладених у позовній заяві, письмових поясненнях (вх. № 11160 від 18.05.2017) та пояснень, наданих в судових засіданнях, просила суд первісний позов задоволити повністю. Також, через канцелярію суду подала документи, які витребовувались ухвалою суду (вх.№10119 від 27.04.2017).
Представник відповідача за первісним позовом в судових засіданнях щодо первісного позову заперечила, з підстав, викладених у відзиві на первісний позов (вх. №4979 від 01.02.2017) та додаткових поясненнях (вх. №10148 від 27.04.2017 та вх. № 11643 від 25.05.2017), просила у задоволенні первісного позову відмовити.
Представник позивача за зустрічним позовом в судових засіданнях зустрічні позовні вимоги підтримала повністю з підстав, викладених у зустрічній позовній заяві та пояснень, наданих в судових засіданнях, просила суд зустрічний позов задоволити повністю.
Представник відповідача за зустрічним позовом в судових засіданнях щодо зустрічного позову заперечила з підстав, викладених у письмовому відзиві (вх. № 8897 від 04.04.2017), просила у задоволенні зустрічного позову відмовити.
Розглянувши та дослідивши матеріали справи, повно та об'єктивно оцінивши подані докази в їх сукупності, судом встановлено:
По первісному позову:
24 липня 2012 року між Борщівським районним споживчим товариством (Орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 (Орендар) укладено договір оренди об"єкта нерухомості за №149, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у тимчасове платне користування - частину нежитлового приміщення райСТ: колишня державна аптека торговою площею 25 кв.м., кладовка площею 24 кв.м., підвальні приміщення площею 87 кв.м., всього загальною площею 136 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (п.1.1 Договору).
Термін дії договору сторонами визначений в пункті 4.1. Договору, який дії з 01.01.2013 до 31.12.2014.
Борщівським районним споживчим товариством передано, в свою чергу Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 отримано нежитлове приміщення загальною площею 136 кв.м. за адресою АДРЕСА_1, про що свідчить акт приймання - передачі в оренду об"єкта нерухомості від 01.08.2012, підписаний повноважними особами.
Також, 25 грудня 2014 року між Борщівським районним споживчим товариством (Орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 (Орендар) укладено договір оперативної оренди об"єкта нерухомості за №10, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування - частину нежитлового приміщення їдальні "Лакомка" (аптека) торговою площею 24,3 кв.м., кладовки площею 21,8 кв.м., підвальні приміщення площею 85 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (п.1.1 Договору).
Орендодавець зобов"язується звільнити об"єкт оренди та передати Орендарю за актом приймання - передачі об"єкта оренди (додаток , що є невід"ємною частиною даного договору), в якому Сторони зазначають склад об"єкта оренди, його стан на момент передачі в оренду. Орендар вступає в строкове платне користування об"єктом оренди 01.01.2015 (п.п. 2.1., 2.2 Договору №10).
Згідно п.3.4 Договору №10 сторони домовились, що Орендар, у разі належного виконання своїх обов"язків за цим Договором, після спливу строку Договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк. Про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк Орендар зобов"язаний письмово повідомити Орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення дії цього Договору. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право Орендаря на укладення договору припиняється.
Пунктом 4.1 Договору №10 сторони домовились, що останній набуває чинності з 01.01.2015 і діє до 31.12.2016.
На виконання умов договору №10, Борщівським районним споживчим товариством передано, а Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 отримано нежитлове приміщення їдальні "Лакомка" (аптека) торговою площею 24,3 кв.м., кладовки площею 21,8 кв.м., підвальні приміщення площею 85 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, про що свідчить акт приймання - передачі в оренду об"єкта нерухомості від 01.01.2015, підписаний повноважними особами.
Під час дії договору оренди та враховуючи згоду - лист Борщівського районного споживчого товариства за №1 від 02.01.2015, яким надано ФОП ОСОБА_2 дозвіл на встановлення керамічної плитки в орендованому об"єкті, Орендарем проведено капітальний ремонт об"єкта оренди, про що свідчить кошторисний розрахунок вартості проведених робіт об"єкта на суму 552 880,00 грн.
Постановою правління Борщівського районного споживчого товариства за №83 продовжено ФОП ОСОБА_2 дію договору оренди на нежитлове приміщення їдальні "Лакомка" до 31.12.2016 та зараховано частково кошти в сумі 89 194,25 грн. вкладених орендарем в капітальний ремонт нежитлового приміщення їдальні "Лакомка" (під аптеку), що знаходиться АДРЕСА_1, м. Борщів в орендну плату за договорами оренди №149 від 24.07.2012 та №10 від 25.12.2014.
Позивач за первісним позовом стверджує, що 01 листопада 2016 року Орендар звернувся до Орендодавця із заявою про продовження терміну дії договору за №10, в порядку статті 777 Цивільного кодексу України.
Однак, 23.12.2016 Борщівським районним споживчим товариством в газеті "Галицький вісник плюс" за №51 подано оголошення про проведення 10.01.2017 конкурсу на право оренди нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1, м. Борщів, Тернопільської області.
Також, 26 грудня 2016 року повторно Борщівським районним споживчим товариством листом за №107 повідомлено ФОП ОСОБА_2 про небажання продовжувати договір №10 оперативної оренди об"єкта нерухомості від 25.12.2014, термін дії якого закінчується 31.12.2016, з проханням звільнити орендоване приміщення та передати об"єкт оренди комісії Борщівського районного споживчого товариства - 31.12.2016.
Як стверджує позивач за первісним позовом, оскільки останній, як орендар, який належним чином виконував свої обов"язки за договором оренди, має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, відповідно до статті 777 Цивільного кодексу України, а відмова в укладенні договору на новий строк є неправомірною, у зв"язку з чим звернувся з даним позовом до суду.
По зустрічному позову:
Борщівське районне споживче товариство звернулося із зустрічним позов до відповідача фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 про зобов'язання звільнити частину нежитлового приміщення торговою площею 24,3 кв.м., кладовку площею 21,8 кв.м., підвальні приміщення площею 85 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та повернути зазначені приміщення Борщівському районному споживчому товариству.
Згідно свідоцтва про право власності за №383 від 17 грудня 2000 року нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 належить Борщівському районному споживчому товариству на праві колективної власності.
Позивач за зустрічним позовом стверджує, що 25 грудня 2014 року між Борщівським районним споживчим товариством (Орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 (Орендар) укладено договір оперативної оренди об"єкта нерухомості за №10, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування - частину нежитлового приміщення їдальні "Лакомка" (аптека) торговою площею 24,3 кв.м., кладовки площею 21,8 кв.м., підвальні приміщення площею 85 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, м. Борщів, Тернопільська область (п.1.1 Договору).
Згідно п.п.2.1, 2.2 Договору №10 Орендодавець зобов"язується звільнити об"єкт оренди та передати Орендарю за актом приймання - передачі об"єкта оренди (додаток, що є невід"ємною частиною даного договору), в якому Сторони зазначають склад об"єкта оренди, його стан на момент передачі в оренду. Орендар вступає в строкове платне користування об"єктом оренди 01.01.2015.
Відповідно п. 2.4. Договору №10 об"єкт оренди повертається Орендодавцеві Орендарем з урахуванням нормального фізичного зносу за Актом приймання - передачі об"єкта оренди, в якому сторони зазначають склад об"єкта оренди, його стан на момент повернення, протягом 5 робочих днів з моменту закінчення строку дії оренди. Умовами повернення Орендодавцеві об"єкта оренди є звільнення Орендарем орендованої площі від меблів та іншого майна, вилучення зроблених Орендарем поліпшень об"єкта оренди, які є власністю Орендаря і відокремлюються від об"єкта оренди без завдання йому шкоди.
У разі закінчення строку дії оренди, Орендар зобов"язаний повернути Орендодавцеві об"єкт оренди у належному стані ( пп. 3.3.17 п.3.3. Договору №10).
Пунктом 4.1 Договору №10 сторони домовились, що останній набуває чинності з 01.01.2015 і діє до 31.12.2016.
Дія Договору припиняється у випадках - закінчення строку, на який його було укладено ( п.4.3. Договору №10).
На виконання умов договору №10 Борщівським районним споживчим товариством передано, а Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 отримано нежитлове приміщення їдальні "Лакомка" (аптека) торговою площею 24,3 кв.м., кладовки площею 21,8 кв.м., підвальні приміщення площею 85 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, про що свідчить акт приймання - передачі в оренду об"єкта нерухомості від 01.01.2015, підписаний повноважними особами.
26 жовтня 2016 року Борщівським районним споживчим товариством листом за №97 повідомлено ФОП ОСОБА_2 про те, що "31 грудня 2016 року закінчується термін дії договору оренди №10 від 25.12.2016. Даний договір на наступний термін буде укладено по нових цінах і на всю площу приміщення, в разі Вашої незгоди Борщівське РайСТ припинить з Вами договірні зобов"язання".
07 грудня 2016 року Борщівським районним споживчим товариством листом за №102 повідомлено ФОП ОСОБА_2 про те, що термін дії Договору оренди закінчується 31.12.2016 та про небажання продовжувати дію даного Договору, у зв"язку з чим просить повернути орендоване майно до 31.12.2016 включно.
Також, 26 грудня 2016 року Борщівським районним споживчим товариством листом за №107 повторно повідомлено ФОП ОСОБА_2, про те, що Договір оренди закінчує свою дію - 31.12.2016 та на новий строк продовжуватися не буде, а також запропонував у добровільному порядку повернути орендоване майно Орендодавцю.
Докази надіслання Борщівським районним споживчим товариством та отримання ФОП ОСОБА_2 даних листів містяться в матеріалах справи.
Як зазначає позивач за зустрічним позовом на момент подання зустрічного позову, ФОП ОСОБА_2 у добровільному порядку не ередало орендоване нежитлове приміщення, а тому Борщівське районне споживче товариство звернулося до суду за захистом своїх порушених прав та охоронюваних законом інтересів.
Представник відповідача за зустрічним позовом в судових засіданнях щодо зустрічного позову заперечила з підстав, викладених у письмовому відзиві (вх. № 8897 від 04.04.2017), просила у задоволенні зустрічного позову відмовити.
При прийнятті рішення, суд виходив з наступного:
По первісному позову:
Цивільний кодекс у статтях 3, 6, 203, 626, 627 визначає загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору та формулює загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).
Відповідно до частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов"язків.
Частина 1 статті 628 Цивільного кодексу України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов"язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Як слідує із матеріалів справи, 25 грудня 2014 року між Борщівським районним споживчим товариством (Орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 (Орендар) укладено договір оперативної оренди об"єкта нерухомості за №10, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування - частину нежитлового приміщення їдальні "Лакомка" (аптека) торговою площею 24,3 кв.м., кладовки площею 21,8 кв.м., підвальні приміщення площею 85 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (п.1.1 Договору).
Орендодавець зобов"язується звільнити об"єкт оренди та передати Орендарю за актом приймання - передачі об"єкта оренди (додаток, що є невід"ємною частиною даного договору), в якому Сторони зазначають склад об"єкта оренди, його стан на момент передачі в оренду. Орендар вступає в строкове платне користування об"єктом оренди 01.01.2015 (п.п. 2.1., 2.2 Договору №10).
Факт передачі Борщівським районним споживчим товариством та отриманням Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 нежитлового приміщення їдальні "Лакомка" (аптека) торговою площею 24,3 кв.м., кладовки площею 21,8 кв.м., підвальні приміщення площею 85 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, підтверджується актом приймання - передачі в оренду об"єкта нерухомості від 01.08.2012, підписаний юридичними особами (міститься в матеріалах справи).
Як вбачається зі змісту укладеного договору за своєю правовою природою є договором оренди майна, а між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України, Глави 30 Господарського кодексу України.
Згідно статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Аналогічне положення містить стаття 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Частиною 4 статті 284 Господарського кодексу України передбачено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також встановлено статтею 764 ЦК та опосередковано нормою частини 4 статті 291 ГК, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК.
Стаття 763 Цивільного кодексу України зазначає, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Як визначено статтею 764 Цивільного кодексу України, що у разі, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Таким чином, вказана норма передбачає можливість автоматичної пролонгації договору найму в разі відсутності заперечень як зі сторони наймодавця, так і зі сторони наймача.
З наведених вище норм законодавства випливає, що можливість продовження дії договору оренди на той же термін і на тих же умовах законодавець поставив у залежність, зокрема, від відсутності волевиявлення однієї із сторін про припинення цього договору у зв'язку із закінченням терміну його дії, та зазначив про те, що таке волевиявлення має відбуватись у відповідні строки.
Тому, будь-яке документальне підтвердження факту здійснення такої заяви на адресу контрагента припиняє договір оренди, без урахування того, чи отримано іншою стороною цю заяву, оскільки нормами чинного законодавства не передбачено обов'язку орендодавців доводити факт отримання орендарями листів (заяв, повідомлень тощо) про припинення дії договорів оренди або ж пересвідчуватися в тому, чи отримував орендар повідомлення (заяви тощо) про припинення дії договору, які надсилаються, а передбачений лише обов'язок довести факт належного направлення такого повідомлення - заяви орендарю, яке свідчитиме про відсутність волевиявлення на продовження орендних правовідносин.
Так, 01 листопада 2016 року Орендар звернувся до Орендодавця із заявою про продовження терміну дії договору за №10, відповідно до вимог статті 777 Цивільного кодексу України.
Однак, 26 жовтня 2016 року Борщівським районним споживчим товариством листом за №97 повідомлено ФОП ОСОБА_2 про те, що "31 грудня 2016 року закінчується термін дії договору оренди №10 від 25.12.2016. Даний договір на наступний термін буде укладено по нових цінах і на всю площу приміщення, в разі Вашої незгоди Борщівське РайСТ припинить з Вами договірні зобов"язання".
Оскільки ФОП ОСОБА_2 не надано згоди на укладення договору на наступний термін по нових цінах і на всю площу приміщення, а тому 07 грудня 2016 року правлінням Борщівського районного споживчого товариства прийнято постанову № 99 "Про нежитлове приміщення РайСТ по АДРЕСА_1, м. Борщів", якою прийнято рішення припинити дію договору оренди №10 від 25.12.2014 - 31 грудня 2016 року, у зв"язку із закінченням терміну дію договору.
А тому, 07 грудня 2016 року Борщівським районним споживчим товариством листом за №102 повідомлено ФОП ОСОБА_2 про те, що термін дії Договору оренди закінчується 31.12.2016 та про небажання продовжувати дію даного Договору, у зв"язку з чим просить повернути орендованого майна до 31.12.2016 включно.
12 грудня 2016 року правлінням Борщівського районного споживчого товариства прийнято постанову № 100 "Про здачу в оренду на конкурсній основі нежитлового приміщення РайСТ по АДРЕСА_1, м. Борщів", якою прийнято рішення здати в оренду на конкурсній основі частину нежитлового приміщення, подати оголошення в газету про дату і умови проведення конкурсу, тощо.
На виконання вказаної постанови, Борщівським районним споживчим товариством 23.12.2016 в газеті "Галицький вісник плюс" за №51 подано оголошення про проведення 10.01.2017 конкурсу на право оренди нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 м. Борщів.
Також, 26 грудня 2016 року Борщівським районним споживчим товариством листом за №107 повторно повідомлено ФОП ОСОБА_2, про те, що Договір оренди закінчує свою дію - 31.12.2016 та на новий строк продовжуватися не буде, а також запропонував у добровільному порядку повернути орендоване майно Орендодавцю.
Докази надіслання Борщівським районним споживчим товариством та отриманням ФОП ОСОБА_2 даних листів містяться в матеріалах справи.
Як вбачається із умов договору, пунктом 4.1 Договору №10 сторони домовились, що останній набуває чинності з 01.01.2015 і діє до 31.12.2016.
Отже, Договір оренди №10 припинив свою дію - 31.12.2016 у зв'язку з закінченням строку, на який останній було укладено.
Таким чином, внаслідок висловлення Орендодавцем заперечення щодо продовження терміну дії Договору на новий термін, шляхом направлення на адресу Орендарю повідомлення, Договір припинився, а позивач за первісним позовом згідно приписів ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України мав повернути приміщення з оренди.
Проте, Орендар звернувся до суду із даним позовом про зобов'язання Борщівського районного споживчого товариства укласти договір оренди спірного нерухомого майна на новий строк.
При цьому вказує, що ФОП ОСОБА_2 як попередній Орендар має переважне право на продовження відносин з оренди нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1, м.Борщів, Тернопільська область.
Щодо переважного права позивача за первісним позовом на укладення нового договору оренди спірного нежитлового приміщення, суд зазначає наступне.
Згідно статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Відповідно до вимог статті 285 Господарського кодексу України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.
Отже, виходячи зі змісту статті 777 Цивільного кодексу України та статті 285 Господарського кодексу України поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом.
Так, згідно п.3.4 Договору №10 сторони домовились, що Орендар, у разі належного виконання своїх обов"язків за цим Договором, після спливу строку Договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк. Про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк Орендар зобов"язаний письмово повідомити Орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення дії цього Договору. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право Орендаря на укладення договору припиняється.
Суд відзначає, що в силу наведених норм переважне право наймача полягає у наданні йому переваги при укладенні договору оренди на новий строк перед іншими особами, а не у виключності права наймача на переукладення договору оренди.
Отже, позивач за первісним позовом має переважне право на укладення договору оренди майна на новий строк за інших рівних умов, тобто, при проведенні конкурсу на укладення такого договору (у випадку його проведення), і за винятком випадку, коли орендодавець не має наміру використовувати орендоване майно для власних потреб.
В матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували факт існування пропозицій інших претендентів на укладення договору оренди спірного майна, що виключає можливість реалізації позивачем за первісним позовом свого переважного права згідно положень статті 777 Цивільного кодексу України
Таким чином, з наведеного вбачається, що передумовою для реалізації переважного права законодавство визначає рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду. Тобто, переважне право позивача на оренду приміщення, в разі наявності у орендодавця в подальшому наміру передавати зазначене майно в оренду, може бути реалізовано ним, шляхом участі у призначеному відповідачем конкурсі і тільки у тому випадку, якщо інші учасники конкурсу запропонують такі самі, як і він, умови, на яких вони бажають отримати це майно в оренду. Юридичною сутністю переважного права є укладення договору на новий строк з встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. У випадку недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Крім цього, відповідно до статті 12 Цивільного кодексу України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд. Нездійснення особою своїх цивільних прав не є підставою для їх припинення, крім випадків, встановлених законом. Особа може відмовитися від свого майнового права.
Також положеннями статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Отже, свобода договору означає право громадян або юридичних осіб, та інших суб'єктів цивільного права вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини та проявляється у можливості наданій сторонам визначати умови такого договору. Положення статті 12 ЦК України наділяють носія цивільного права можливістю за власним розсудом здійснювати своє цивільне право. У зв'язку з цим, особа має право здійснювати своє майнове право лише частково чи не здійснювати його взагалі.
Крім того, суд вважає, що для набуття переважного права на укладення договору на новий строк недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає: необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду (Аналогічна позиція викладена ВГС України у постанові від 01.06.2016 у справі №910/268/16, від 29.10.2013 у справі №916/508/13-г).
Пунктом 4.1. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" №12 від 29.05.2013 роз"яснено, що зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.
Оскільки позивачем за первісним позовом не доведено вказаних обставин, як передумов для набуття орендарем переважного права на укладення договору на новий термін, а тому первісні вимоги до задоволення не підлягають.
По зустрічному позову:
Борщівське районне споживче товариство в зустрічній позовній заяві просить зобов'язати ФОП ОСОБА_2 звільнити частину нежитлового приміщення торговою площею 24,3 кв.м., кладовку площею 21,8 кв.м., підвальні приміщення площею 85 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, м. Борщів, Тернопільська область та повернути зазначені приміщення Борщівському районному споживчому.
Згідно з приписами статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені актами цивільного законодавства, але за аналогією породжують цивільні права і обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти, акти цивільного законодавства. Цивільні обов'язки виконуються в межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства; особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї (ст.14 ЦК України).
Відповідно до вимог статті 173 Господарського кодексу України господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Стаття 193 Господарського кодексу України вказує, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних вимогах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.
Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку (стаття 509 Цивільного кодексу України).
Тобто, зобов'язання - це правовідношення між, як мінімум, двома сторонами, а поєднання двох сторін у одній особі є підставою для припинення зобов'язання.
Згідно статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватись належним чином згідно умов договору та вимог діючого законодавства. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором чи законом.
Абзацом 1 частини 1 статті 530 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Статтею 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.
В силу статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Як вже зазначалось, 25 грудня 2014 року між Борщівським районним споживчим товариством (Орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 (Орендар) укладено договір оперативної оренди об"єкта нерухомості за №10, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування - частину нежитлового приміщення їдальні "Лакомка" (аптека) торговою площею 24,3 кв.м., кладовки площею 21,8 кв.м., підвальні приміщення площею 85 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (п.1.1 Договору).
Згідно п.п.2.1, 2.2 Договору №10 Орендодавець зобов"язується звільнити об"єкт оренди та передати Орендарю за актом приймання - передачі об"єкта оренди (додаток, що є невід"ємною частиною даного договору), в якому Сторони зазначають склад об"єкта оренди, його стан на момент передачі в оренду. Орендар вступає в строкове платне користування об"єктом оренди 01.01.2015.
Факт передання Борщівським районним споживчим товариством та отримання Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 отримано нежитлове приміщення їдальні "Лакомка" (аптека) торговою площею 24,3 кв.м., кладовки площею 21,8 кв.м., підвальні приміщення площею 85 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, підтверджується актом приймання - передачі в оренду об"єкта нерухомості від 01.01.2015, підписаний юридичними особами.
З природи орендних правовідносин, визначеної положеннями ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України та ч. 1 ст.759 Цивільного кодексу України, випливає, що внаслідок укладання договору оренди Орендар набуває право тимчасового правомірного володіння та користування майном - спірним орендованим приміщенням - впродовж строку дії (чинності) відповідного договору, що узгоджується із ч. 1 ст.631 Цивільного кодексу України та ч. 7 ст. 180 Господарського кодексу України.
Частиною 1 статті 763 ЦК України вказано, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Як визначено статтею 764 Цивільного кодексу України у разі, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Таким чином, вказана норма передбачає можливість автоматичної пролонгації договору найму в разі відсутності заперечень як зі сторони наймодавця, так і зі сторони наймача.
Пунктом 4.1 Договору №10 сторони домовились, що останній набуває чинності з 01.01.2015 і діє до 31.12.2016.
Дія Договору припиняється у випадках - закінчення строку, на який його було укладено ( п.4.3. Договору №10).
Стаття 291 Господарського кодексу України вказує, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Як вбачається із зустрічних позовних вимог та матеріалів справи, 26 жовтня 2016 року Борщівським районним споживчим товариством листом за №97 повідомлено ФОП ОСОБА_2 про те, що "31 грудня 2016 року закінчується термін дії договору оренди №10 від 25.12.2016. Даний договір на наступний термін буде укладено по нових цінах і на всю площу приміщення, в разі Вашої незгоди Борщівське РайСТ припинить з Вами договірні зобов"язання".
07 грудня 2016 року Борщівським районним споживчим товариством листом за №102 повідомлено ФОП ОСОБА_2 про те, що термін дії Договору оренди закінчується 31.12.2016 та про небажання продовжувати дію даного Договору, у зв"язку з чим просить повернути орендоване майно до 31.12.2016 включно.
Також, 26 грудня 2016 року Борщівським районним споживчим товариством листом за №107 повторно повідомлено ФОП ОСОБА_2, про те, що Договір оренди закінчує свою дію - 31.12.2016 та на новий строк продовжуватися не буде, а також запропонував у добровільному порядку повернути орендоване майно Орендодавцю.
Докази надіслання Борщівським районним споживчим товариством та отримання ФОП ОСОБА_2 даних листів містяться в матеріалах справи.
Згідно з нормами статті 291 Господарського кодексу України факт закінчення строку дії Договору зумовив його припинення.
В силу вимог статті 785 Цивільного кодексу України припинення договору оренди тягне за собою виникнення зобов'язання Орендаря з повернення майна Орендодавцю.
Відповідно до п. 2.4. Договору об"єкт оренди повертається Орендодавцеві Орендарем з урахуванням нормального фізичного зносу за Актом приймання - передачі об"єкта оренди, в якому сторони зазначають склад об"єкта оренди, його стан на момент повернення, протягом 5 робочих днів з моменту закінчення строку дії оренди. Умовами повернення Орендодавцеві об"єкта оренди є звільнення Орендарем орендованої площі від меблів та іншого майна, вилучення зроблених Орендарем поліпшень об"єкта оренди, які є власністю Орендаря і відокремлюються від об"єкта оренди без завдання йому шкоди.
У разі закінчення строку дії оренди, Орендар зобов"язаний повернути Орендодавцеві об"єкт оренди у належному стані (пп. 3.3.17 п.3.3. Договору №10).
Частина 1 статті 202 Господарського кодексу України та стаття 599 Цивільного кодексу України вказує, що зобов'язання припиняються виконанням, проведеним належним чином.
Як вже зазначалось, відповідно до умов Договору, неодноразово пред'являлись відповідачу за зустрічним позовом (у письмовій формі) повідомлення/вимоги про повернення об'єкту оренди (у зв'язку із припинення дії Договору), яку не виконано, Акт прийому - передачі орендованого майна стосовно його повернення - відсутній, що зумовлює висновок про наявність у позивача за зустрічним позовом як відповідного суб'єктивного права, яке підлягає судовому захисту, так і факту його порушення відповідачем за зустрічним позовом.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Вищого господарського суду України від 01.12.2015 у справі № 910/11049/15.
Враховуючи факт спливу 31.12.2016 строку дії Договору та припинення орендних відносин (у зв'язку з відмовою Орендодавця від їх продовження), у відповідача за зустрічним позовом, згідно з нормами ст.ст. 785 (ч.1), 795 (ч.2) Цивільного кодексу України та умовами Договору, наявний обов'язок повернення позивачу за зустрічним позовом об'єкт оренди, шляхом передачі його за Актом прийому-передачі.
Оскільки відповідачем за зустрічним позовом зазначений обов'язок з повернення об'єкту оренди не виконано, тому вимога позивача за зустрічним позовом щодо повернення майна, а саме: нежитлового приміщення торговою площею 24,3 кв.м., кладовки площею 21,8 кв.м., підвальних приміщень площею 85 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 повністю обґрунтована, відповідає зазначеним нормам чинного законодавства України та підлягає до задоволення.
Відповідно до статті 32 ГПК України, доказами у справі є будь - які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Статтею 33 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Згідно статті 34 ГПК України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
В силу вимог статті 43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Відповідно до статті 4-3 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами. Господарський суд створює сторонам та іншим особам, які беруть участь у справі, необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства.
З огляду на викладене, змагальність полягає в тому, що сторони у процесуальній формі доводять перед судом свою правоту, за допомогою доказів переконують суд у правильності власної правової позиції. Спір повинен вирішуватись на користь тієї сторони, яка за допомогою відповідних процесуальних засобів переконала суд в обґрунтованості своїх вимог чи заперечень. Відповідно до принципу змагальності сторони, інші особи, які беруть участь у справі, якщо вони бажають досягти бажаного для себе, або осіб, на захист прав яких подано позов, найбільш сприятливого рішення, зобов'язані повідомити суду усі юридичні факти, що мають значення для справи, вказати або надати докази, які підтверджують чи спростовують ці факти, а також вчинити інші передбачені законом дії, спрямовані на те, аби переконати суд у своїй правоті.
Враховуючи вищенаведене, суд дійшов висновку, що у задоволенні первісного позову слід відмовити та зустрічний позов задоволити повністю.
Згідно ч.ч. 1, 2, 5 статті 49 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо господарським судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, господарський суд має право покласти на неї судовий збір незалежно від результатів вирішення спору. Суми, які підлягають сплаті за проведення судової експертизи, послуги перекладача, адвоката та інші витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: при задоволенні позову - на відповідача; при відмові в позові - на позивача; при частковому задоволенні позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Отже, судовий збір, згідно статті 49 ГПК України, при первісному позові покладається на позивача за первісним позовом; при зустрічному позові - покладається на відповідача за зустрічним позовом.
Враховуючи викладене, керуючись статтями 1, 2, 4-3, 12, 32, 33, 34, 44, 49, 60, 82-85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд -
1. В задоволенні первісного позову відмовити.
2. Зустрічний позов задоволити.
3. Зобов"язати Фізичну особу - підприємця ОСОБА_2 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1, АДРЕСА_2, Тернопільської область) звільнити частину нежитлового приміщення торговою площею 24,3 кв.м., кладовку площею 21,8 кв.м., підвальні приміщення площею 85 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, м. Борщів, Тернопільська область та повернути зазначені приміщення Борщівському районному споживчому товариству (ідентифікаційний номер 01767407, вул. Шевченка, 21, м. Борщів, Тернопільська область) в 3-денний термін з дня набранням рішення суду законної сили.
4. Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1, АДРЕСА_2, Тернопільської область) на користь Борщівського районного споживчого товариства (ідентифікаційний номер 01767407, вул. Шевченка, 21, м. Борщів, Тернопільська область) - 1 600,00 грн судового збору за подання зустрічної позовної заяви.
5. Накази видати згідно статті 116 ГПК України.
Рішення господарського суду набирає законної сили в десятиденний строк з дня його прийняття (виготовлення та підписання повного тексту).
Сторони вправі подати апеляційну скаргу на рішення місцевого господарського суду, яке не набрало законної сили протягом десяти днів з дня його прийняття (виготовлення та підписання повного тексту), через місцевий господарський суд.
Повний текст рішення виготовлено та підписано "20" червня 2017 року (у зв'язку із перебуванням судді Хоми С.О. у відпустці).
Головуючий суддя Я.Я. Боровець
судді: С.О. Хома
М.С. Стадник