Ухвала
іменем україни
14 червня 2017 рокум. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах
Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:
головуючого Ткачука О.С.,
суддів: Висоцької В.С., Демяносова М.В.,
КафідовоїО.В., Ситнік О.М.,
розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4 до ОСОБА_5, третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс Ріал Сіті», про визнання попереднього договору дійсним та стягнення грошових коштів; за зустрічним позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс Ріал Сіті», Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Сімонова Ольга Юріївна, про визнання дійсним договору, за касаційною скаргою представника ОСОБА_5 - ОСОБА_8 - на рішення апеляційного суду Одеської області від 05 грудня 2016 року,
У листопаді 2015 року ОСОБА_3 та ОСОБА_4 звернулись до суду з указаним позовом, обґрунтовуючи його тим, що 07 серпня 2015 року між ОСОБА_4, за згодою чоловіка ОСОБА_3, та ОСОБА_5 було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, з зобов'язанням укласти основний договір до 30 вересня 2015 року.
Відповідно до п. 6 вказаного попереднього договору ОСОБА_4 передала відповідачу 500 936 грн 90 коп.
07 серпня 2015 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 за участю ТОВ «Альянс Ріал Сіті» укладено додатковий договір до попереднього договору, відповідно до умов якого покупець передав, а продавець прийняв в якості додаткового авансу грошову суму в розмірі 1 540 000 грн, що еквівалентно 70 000 доларів США. Додатковою умовою договору визначено, що аванс передається для погашення іпотечного кредиту з послідуючим підписанням договору купівлі-продажу до 30 вересня 2015 року.
Цього ж дня між ОСОБА_3 та ТОВ «Альянс Ріал Сіті» було укладено договір про передачу авансу, в якому зазначено що загальна сума, яка підлягає сплаті при укладанні угоди з відчуження об'єкта нерухомості - квартири АДРЕСА_1 становитиме 308 000 грн.
Посилаючись на те, сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов основного договору купівлі-продажу квартири і на підтвердження дійсних намірів про наступне укладання основного договору позивачем було передано відповідачу грошові кошти у якості авансу в рахунок основного договору, однак основний договір купівлі-продажу квартири між ними укладено не було, на думку позивачів відповідач навмисно ухиляється від будь-яких пропозицій, не реагує на усні та письмові вимоги щодо повернення суми авансу.
Посилаючись на наведене, позивачі, з урахуванням уточнень позовних вимог, просили визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 07 серпня 2015 року, яка належить ОСОБА_5, та стягнути з останньої на свою користь грошову суму в розмірі 2 785 574 грн.
У березні 2016 року ОСОБА_5 звернулась до суду з зустрічною позовною заявою, у якій просила суд визнати дійсним попередній договір від 07 серпня 2015 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу СімоновоюО.Ю. та зареєстрований в реєстрі за № 3124; визнати додаткову угоду до попереднього договору частково недійсною в частині передачі продавцю грошових коштів в розмірі 1 540 000 грн; визнати недійсною угоду про передачу авансу від 07 серпня 2015 року, укладену між ОСОБА_3 та ТОВ «Альянс Ріал Сіті», на суму 308 000 грн.
Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_5 обґрунтовувала тим, що договір купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 не було укладено з вини покупців, враховуючи їх посилання на брак коштів у розмірі 11 000 доларів США.
Посилаючись на те, що з її боку було вчинено всі необхідні дії для укладання договору купівлі продажу квартири, разом з тим покупці ухилялись від укладання цього договору, просила відмовити у задоволенні первинного позову та задовольнити зустрічні позовні вимоги.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 22 березня 2016 року первинний позов задоволено.
Визнано дійсним додатковий договір від 07 серпня 2015 року до договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, яка належить ОСОБА_5
Стягнуто з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 грошові кошти в сумі 2 785 574 грн.
У задоволенні зустрічного позову відмовлено.
Рішенням апеляційного суду Одеської області від 05 грудня 2016 року рішення суду першої інстанції в частині стягнення грошових коштів з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3, ОСОБА_4 змінено.
Зменшено розмір грошової суми, що підлягає стягненню з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3, ОСОБА_4 до 2 060 936 грн 90 коп.
У касаційній скарзі представник ОСОБА_5 - ОСОБА_8, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване рішення апеляційного суду та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Відповідно до п. 6 розд. XII«Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.
У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України від 18 березня 2004 року.
Вивчивши матеріали цивільної справи, доводи касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Відповідно до вимог ст. 324 ЦПК України підставами для касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Судами встановлено, що 07 серпня 2015 року між ОСОБА_4, за згодою чоловіка ОСОБА_3, та ОСОБА_5 було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімоновою О.Ю. та зареєстрований в реєстрі за № 3124.
Згідно з умовами попереднього договору сторони зобов'язуються в порядку та на умовах, встановленим попереднім договором у строк до 30 вересня 2015 року укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна, покупець зобов'язується сплатити продавцю під час підписання основного договору 737 262 грн, під час підписання попереднього договору покупцем було передано продавцю грошову суму у розмірі 500 936 грн 90 коп.
Відповідно до п. 9 попереднього договору, у разі відмови від укладання основного договору покупцем, передана сума грошей, яка зазначена в договорі, йому не повертається. У разі відмови від укладання основного договору продавцем передана сума грошей повертається покупцю та сплачується штраф у розмірі 500 936 грн 90 коп.
07 серпня 2015 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 за участю ТОВ «Альянс Ріал Сіті» укладено додатковий договір до попереднього договору, відповідно до умов якого покупець передав, а продавець прийняв в якості додаткового авансу грошову суму в розмірі 1 540 000 грн, що еквівалентно 70 000 доларів США. Додатковою умовою в якому визначено, що аванс передається для погашення іпотечного кредиту з послідуючим підписанням договору купівлі-продажу до 30 вересня 2015 року.
07 серпня 2015 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Альянс Ріал Сіті» було укладено договір про передачу авансу, в якому зазначено що загальна сума, яка підлягає оплаті при укладанні угоди з відчуження об'єкта нерухомості - квартири АДРЕСА_1 становитиме 308 000 грн.
Задовольняючи первинний позов та відмовляючи у задоволенні зустрічних позовних вимог, суд першої інстанції, з висновками якого в цій частині погодився й апеляційний суд, виходив з того, що в тих випадках, коли сторони домовились укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі визнаються авансовими і повертаються в тому розмірі, в якому вони надавалися.
При цьому судами зазначено, що договір купівлі-продажу не було укладено, в установлений в попередньому договорі термін, з вини продавця ОСОБА_5, а тому штрафні санкції передбачені попереднім договором у сумі 500 936 грн 90 коп. підлягають стягнення з останньої на користь позивачів за первинним позовом згідно з умовами попереднього договору.
Крім того судами зазначено, що сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов попереднього договору, вказаний договір не оспорюється, а отже підстави для задоволення зустрічних вимог, в частині визнання дійсним попереднього договору купівлі-продажу, відсутні.
Змінюючи рішення районного суду в частині визначення суми авансу, сплаченого ОСОБА_4 та ОСОБА_3 на виконання умов попереднього договору та додаткової угоди до нього, апеляційний суд виходив з того, що під час апеляційного перегляду рішення суду першої інстанції, сторони визнали, що сума авансу передавалась частинами в гривнях, що підтверджується попереднім та додатковим договором і загальна сума переданого авансу станом на 07 вересня 2015 року склала 1 560 000 грн.
Таким чином, апеляційний суд дійшов висновку про зменшення суми грошових коштів, які підлягають стягненню з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до 2 060 936 грн 90 коп., оскільки грошові кошти, сплачені ОСОБА_4 на виконання умов попереднього договору та додатковий аванс, переданий ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5, становить саме таку суму, а не 2 785 574 грн, як було помилково зазначено судом першої інстанції.
Проте повністю погодитись із такими висновками судів попередніх інстанцій не можна.
Згідно з вимогами ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Положення ч. 2 ст. 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.
Цією нормою встановлено обов'язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку про те, що вирішуючи спір про повернення авансу та відшкодування збитків, завданих одній із сторін попереднього договору, суду слід встановити причину не укладення основного договору, чи мало місце необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення договору, а також з'ясувати умови відповідальності, які були встановлені попереднім договором.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
Аналіз положень ст. 614 ЦК України дає підстави для висновку про те, що, установлюючи презумпцію вини особи, яка порушила зобов'язання, ЦК України покладає на неї обов'язок довести відсутність своєї вини.
Особа звільняється від відповідальності лише у тому випадку, коли доведе відсутність своєї вини у порушенні зобов'язання.
Згідно зі ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувались вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Ухвалюючи рішення про задоволення первинного позову, суд першої інстанції, з висновками якого в цій частині погодився і апеляційний суд, вищезазначеного не врахував, не встановив причину не укладення основного договору, не звернув уваги на те, що доказів про вчинення дій покупцями на забезпечення укладання основного договору матеріали справи не містять, разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_5 в день підписання попереднього договору та додаткової угоди до нього, внесла грошові кошти на виконання зобов'язань за кредитним договором та договорами забезпечення, в цей же день було знято заборону відчуження спірної кватири, що може свідчити про те, що остання мала намір виконати зобов'язання за попереднім договором.
Вищевказане також підтверджується поясненнями третьої особи, проте залишилось поза увагою судів попередніх інстанцій.
За положеннями ч. 3 ст. 335 ЦПК України суд касаційної інстанції не обмежений доводами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено неправильне застосування норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, є підстави для скасування рішення.
Ураховуючи, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, судами не встановлені, рішення судів попередніх інстанцій не відповідають вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що в силу ст. 338 ЦПК України є підставою для його скасування із направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ
Касаційну скаргу представника ОСОБА_5 - ОСОБА_8 - задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 22 березня 2016 року та рішення апеляційного суду Одеської області від 05 грудня 2016 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Ухвала оскарженню не підлягає.
Головуючий О.С. Ткачук
Судді: В.С. Висоцька
М.В.Дем'яносов
О.В. Кафідова
О.М.Ситнік