ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
04.05.2017 р. Справа №910/2655/17
За позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " Богдана Хмельницького, 12 - 14 "
До Товариства з обмеженою відповідальністю " Фонд Досліджень та Розвитку "
Про стягнення 225339,30 грн.
За зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю " Фонд Досліджень та Розвитку "
До Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " Богдана Хмельницького, 12 - 14 "
Про визнання недійсними рішення співвласників ОСББ.
Суддя Пінчук В.І.
Представники сторін:
Від позивача ( відповідача за зустрічним позовом ) Шурпо Л.Є. - голова правління
Від відповідача ( позивача за зустрічним позовом ) Барський К.М. - предст.
Рішення прийняте 04.05.2017 р., оскільки у судовому засіданні 16.03.2017 р. розгляд справи відкладався відповідно до п. 1 ст. 77 ГПК України, а у судових засіданнях 30.03.2017 р. та 20.04.2017 р. оголошувались перерви.
Позивач за первісним позовом - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " Богдана Хмельницького, 12 - 14 " звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про стягнення з відповідача за первісним позовом - Товариства з обмеженою відповідальністю " Фонд Досліджень " 225339,30 грн. заборгованості по сплаті внесків на реставрацію будинку.
Ухвалою господарського суду м. Києва від 20.02.2017 р. було порушено провадження у справі № 910/2655/17 та призначений розгляд зазначеної справи на 16.03.2017 р.
У судовому засіданні розгляд справи був відкладений до 30.03.2017 р. у зв'язку з нез'явленням у судове засідання представника відповідача.
Представник відповідача за первісним позовом у відзиві на позовну заяву проти позовних вимог позивача за первісним позовом заперечує та просить суд у задоволенні первісного позову відмовити, посилаючись на те, що рішення співвласників, які винесені шляхом письмового опитування є не законними, оскільки не підтверджені підписами співласників, а також прийняті за відсутністю кворуму, виходячи із кількості співвласників - вісім осіб.
Також відповідач посилається на необхідність перерахунку боргу, у зв'язку з тим, що у власності відповідача перебуває 4 квартири, а не 5 квартир.
30.03.2017 р. через канцелярію суду представником відповідача за первісним позовом подана зустрічна позовна заява до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " Богдана Хмельницького, 12 - 14 " про визнання недійсними:
- рішення співвласників Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " Богдана Хмельницького, 12 - 14 " від 06.05.2016 р. № 11, яке винесене шляхом письмового опитування.
- рішення співвласників Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " Богдана Хмельницького, 12 - 14 " від 20.05.2016 р. № 12, яке винесене шляхом письмового опитування.
- рішення співвласників Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " Богдана Хмельницького, 12 - 14 " від 29.06.2016 р. № 13, яке винесене шляхом письмового опитування.
- рішення співвласників Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " Богдана Хмельницького, 12 - 14 " від 16.12.2016 р. № 14, яке винесене шляхом письмового опитування.
Ухвалою господарського суду м. Києва від 03.04.2017 р. вказана зустрічна позовна заява прийнята для спільного розгляду з первісним позовом.
Представник відповідача за зустрічним позовом у відзиві проти зустрічної позовної заяви заперечує та просить суд у задоволенні зустрічного позову відмовити.
Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд -
Позивач за первісним позовом - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " Богдана Хмельницького, 12 - 14 " здійснює управління житловим будинком № 12-14 по вул. Богдана Хмельницького в м. Києві, який є пам'яткою архітектури місцевого значення (охоронний № 635-Кв) на підставі розпорядження Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації № 601 від 04.10.2013 р. та акту прийому-передачі житлового будинку з балансу на баланс від 29.05.2015 р.
14.10.2015 р. позачерговими зборами співвласників Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " Богдана Хмельницького, 12 - 14 " прийнято рішення про реставрацію будинку № 12-14 .
22.10.2015 р. між ОСББ " БХ, 12-14 " та УДНДПІ " УкрНДІпроектреставрація " підписано договір № 211-АВ про розробку проектно-кошторисної документації по пам'ятці архітектури місцевого значення - будинку № 12-14.
26.10.2015 р. УДНДПІ " УкрНДІпроектреставрація ", Управлінням збереження історичного середовища та охорони культурної спадщини Департаменту культури КМДА та ОСББ " БХ, 12-14 " були складені акти огляду технічного стану пам'ятки.
Згідно вказаних актів будинок є аварійним та непридатним для експлуатації, комплекс протиаварійних та реставраційних робіт включає 100% заміну міжетажних перекриттів та крокв, укріплення та гідроізоляцію фундаментів.
19.11.2015 р. складене УДНДПІ " УкрНДІпроектреставрація " реставраційне завдання подано на погодження Управлінню охорони культурної спадщини КМДА, 13.01.2016 р. отримано погодженим.
12.02.2016 р. від Департаменту містобудування та архітектури КМДА отримано реставраційне завдання № 1725/0/07/27-16 від 08.02.2016 р.
25.02.2016 р. в правому крилі будинку № 12-14 відбулося обрушення міжетажних перекриттів, внаслідок якого зовнішня дворова стіна правого об'єму будинку втратила запас своєї стійкості та може обрушитися.
При цьому, склад робіт, необхідних для відновлення будинку, в зв'язку з обрушенням не змінився. Проте, необхідність відновлення будинку №12-14 стало невідкладним питанням, оскільки затримка загрожує наступними обрушеннями.
09.03.2016 р. ОСББ " БХ,12-14 " отримало від Департаменту культури КМДА припис № 293/12 від 24.02.2016 р. із зобов'язанням привести пам'ятку - будинок № 12-14 до належного стану.
На теперішній час ОСББ " БХ,12-14 " розробляє проект протиаварійних робіт. На виконання проекту укладено наступні угоди:
- договір № 274 від 20.05.2015 р., що укладений з ТОВ " Ріелті ленд консалт ", предмет договору - проект землеустрою для відведення земельної ділянки за адресою м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, 12-14 площею 0,2031 га, вартість робіт - 35000,00 грн., без ПДВ.
- кошторис № 2 з підготовки документації для заключення охоронного договору по пам'ятці архітектури місцевого значення (охоронний номер № 635-Кв) - будинку по вул. Богдана Хмельницького, 12-14 в Шевченківському районі м. Києва, що укладений з Українським державним науково - дослідним та проектним інститутом " УкрНДІпроектреставрація ", предмет - проект охоронного договору, вартість робіт - 6156, 00 грн. в т.ч. ПДВ.
- кошторис № 3 з розробки протиаварійних та консерваційних робіт по пам'ятці архітектури місцевого значення ( охоронний номер № 635-Кв ) - будинку по вул. Богдана Хмельницького, 12-14 в Шевченківському районі м. Києва, що укладений з Українським державним науково-дослідним та проектним інститутом " УкрНДІпроектреставрація ", предмет - комплексні наукові дослідження, вартість робіт - 133053,60 грн. в т.ч. ПДВ.
- договір на створення і передачу науково-технічної продукції від 31.03.2016 p., що укладений з ДП НДІБК
- додаткова угода № 2 від 26.04.2016 р. до договору на створення і передачу науково - технічної продукції від 31.03.2016 p., що укладена з ДП НДІБК, предмет угоди - інженерно - геологічні вишукування ділянки при протиаварійних та невідкладних консерваційних роботах по реставрації пам'ятки архітектури місцевого значення ( охор. №635 - Кв ) - будинок по вул. Богдана Хмельницького, 12-14 в Шевченківському районі м. Києва, вартість робіт - 88670,47 грн., вт. ч. ПДВ;
- додаткова угода № 3 від 31.05.2016 p., до договору на створення і передачу науково - технічної продукції від 31.03.2016 p., що укладена з ДП НДІБК, предмет угоди - комплексне обстеження технічного стану, розробка робочих креслень на несучі конструкції при протиаварійних та невідкладних консерваційних роботах по реставрації пам'ятки архітектури місцевого значення (охор. №635-Кв) - будинок по вул. Богдана Хмельницького, 12-14 в Шевченківському районі м. Києва, вартість робіт - 599700,00 грн., в т.ч. ПДВ.
- договір підряду від 16.05.2016 p., що укладений з ТОВ " MH-Груп ", предмет договору - встановлення захисного паркану перед фасадом житлового будинку № 12-14 по вул. Б.Хмельницького в Шевченківському районі міста Києва, вартість робіт - 48800,00 грн., в т.ч. ПДВ.
- договір № 00-2175-16/ЦБ на виконання експертизи проекту будівництва від 06.12.2016 p., що укладений з ДП " Спеціалізована державна експертна організація - Центральна служба Української державної будівельної експертизи ", предмет договору - протиаварійні та невідкладні консерваційні роботи по реставрації пам'ятки архітектури місцевого значення (охор. № 635-КВ) - будинок на вул. Богдана Хмельницького, 12-14 в Шевченківському районі міста Києва, вартість робіт - 52075,73 грн., в т.ч. ПДВ.
Згода на укладення всіх вказаних договорів була підтверджена загальними зборами співвласників. Фінансування робіт за наведеними договорами відбувається за рахунок внесків співвласників, розмір яких затверджується загальними зборами співвласників.
Обґрунтовуючи свої позовні вимоги позивач посилається на те, що закінчення розробки проекту протиаварійних робіт ускладнюється в зв'язку з неоплатою внесків деякими співвласниками. Зокрема, ТОВ " Фонд Досліджень та Розвитку " ( відповідач ), який володіє житловими приміщеннями, розташованими в будинку № 12 по вул. Богдана Хмельницького в м. Києві, зокрема: квартира № 2 загальною площею 264,70 кв. м, квартира № 4 загальною площею 173,20 кв. м, квартира № 5 загальною площею 133,80 кв. м, квартира № 7 загальною площею 129,60 кв. м, квартира № 8 загальною площею 272,40 кв. м, відмовляється оплачувати внески на реставрацію.
Відповідач є членом ОСББ " БХ, 12-14 " відповідно до власної заяви від 20.10.2014 p., уклав з ОСББ договір відносин власника нежитлових приміщень та управителя № 2-0/2015 від 15.07.2015 р. та 14.10.2015 р. на позачергових зборах ОСББ " БХ, 12-14 " підтримав початок реставрації в будинку № 12-14.
Станом на день подання позовної заяви до суду заборгованість відповідача по внесках на реставрацію становить 225339,30 грн., зокрема:
- внесок на науково - технічний супровід реконструкції ДП НДІБК( геологія ), 24,44 грн./кв.м. ( борг в розмірі 26016,81 грн. )
- внесок на розробку проекту землеустрою, 9,65 грн./кв.м. ( 5131,85 грн. )
- внесок на науково - технічний супровід реконструкції ДП НДІБК ( комплексне обстеження та розробка робочих креслень ), 165,27 грн./кв.м. ( 175962,98 грн. )
- внесок на оплату фінансових санкцій у сфері охорони культурної спадщини, 2,76 грн./кв.м. ( 2938,57 грн. )
- внесок на проведення експертизи проекту протиаварійних робіт, 14,36 грн./кв.м. ( 15289,09 грн. )
Відповідно до ст. 385 ЦК України, власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку для забезпечення експлуатації такого будинку, користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Згідно ст.ст. 4,12 Закону України " Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання. Управління багатоквартирним будинком здійснює об'єднання через свої органи управління. Об'єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об'єднання.
Статтею 1 Закону України " Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку " передбачено, що управління багатоквартирним будинком полягає у вчиненні співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов'язків співвласників, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Законом України " Про житлово-комунальні " послуги також передбачено, що балансоутримувачем будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд є власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом. Балансоутримувач зобов'язаний в т.ч. забезпечити умови для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів відповідно до встановлених стандартів, нормативів, норм та правил; забезпечити належні експлуатацію та утримання майна, що перебуває на його балансі.
Згідно ст. 7 Закону України " Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " співвласники зобов'язані 1) забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; 2) забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку; 5) виконувати рішення зборів співвласників; 6) забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин; кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Відповідно до ст. 15 Закону України " Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " співвласник зобов'язаний забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення; забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Статтею 27 Закону України " Про охорону культурної спадщини " передбачено, що у разі, коли пам'ятці загрожує небезпека пошкодження, руйнування чи знищення, власник або уповноважений ним орган, особа, яка набула права володіння, користування чи управління, зобов'язані привести цю пам'ятку до належного стану (змінити вид або спосіб її використання, провести роботи з її консервації, реставрації, реабілітації, музеєфікації, ремонту та пристосування).
Суд вважає, що відповідач за первісним позовом як співвласник будинку № 12-14 зобов'язаний здійснювати платежі та внески на утримання і ремонт спільного майна.
За таких обставин, суд вважає, що позовні вимоги позивача за первісним позовом такими, що підлягають задоволенню.
Обґрунтовуючи свої зустрічні позовні вимоги позивач за зустрічним позовом посилається на те, що рішення співвласників Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " Богдана Хмельницького, 12 - 14 " від 06.05.2016 р. № 11, від 20.05.2016 р. № 12, від 29.06.2016 р. № 13 та від 16.12.2016 р. № 14 винесені методом опитування та містять лише підпис в.о. голови правління, натомість підписи співвласників на протоколах відсутні.
Товариство з обмеженою відповідальністю " Фонд Досліджень та Розвитку "вважає вказані протоколи підробленими та такими, що не створюють жодних правових наслідків для співвласників.
Обгрунтовуючи зазначене позивач за зустрічним позовом посилається на те, що порядок проведення опитування врегульовано пунктом 5.6 Статуту ОСББ " БХ, 12-14 ( в редакції, затвердженій 14.10.2015 р., протокол № 7 )
Згідно цього пункту, опитування здійснюється шляхом направлення правлінням анкети або листа голосування і рішення вважається прийнятим, якщо за нього віддано більше 50% голосів від загальної кількості голосів співвласників.
Натомість, згідно інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, власниками приміщень були лише 8 ( вісім ) осіб ( а не 9-10, як про це зазначено у протоколах ).
Разом з тим, суд вважає зустрічні позовні вимоги позивача за зустрічним позовом такими, що не підлягають задоволенню, з наступних підстав:
Як встановлено судом, письмові опитування проводилися в порядку, встановленому статутом ОСББ " БХ, 12-14 " шляхом розсилання співвласникам рекомендованими листами анкет або вручення їх особисто.
ТОВ " Фонд Досліджень та Розвитку " отримувало анкети шляхом надсилання рекомендованих листів і до порушення провадження у цій господарській справі власними діями підтверджувало згоду щодо трьох з чотирьох оспорюваних рішень ОСББ " БХ, 12-14 ", зокрема:
- рішення № 11 від 06.05.2016 р. ( затверджений рішенням внесок на встановлення захисного паркану перед фасадом будинку в розмірі 13,45 грн./кв.м. сплачено ТОВ " Фонд Досліджень та Розвитку " в повному обсязі з розрахунку площі всіх п'яти квартир 1064,7 кв. м.
- рішення № 12 від 20.05.2016 р. ( затверджений рішенням внесок на підготовку документації для заключення охоронного договору в розмірі 1,7 грн./кв. м. сплачено ТОВ " Фонд Досліджень та Розвитку " в повному обсязі з розрахунку площі всіх п'яти квартир 1064,7 кв. м. Затверджений рішенням внесок на розробку проекту землеустрою в розмірі 9,65 грн./кв. м. сплачений ТОВ " Фонд Досліджень та Розвитку " в розмірі 50% з розрахунку площі всіх п'яти квартир 1064,7 кв. м.
- рішення № 13 від 29.06.2016 р. ( ТОВ " Фонд Досліджень та Розвитку " взяло участь у цьому письмовому опитуванні, проголосувало " за " з єдиного питання та сплатило в повному обсязі затверджений рішенням внесок на комплексні наукові дослідження УкрНДІпроектреставрація в розмірі 36,67 грн./кв.м з розрахунку площі всіх п'яти квартир 1064,7 кв. м.
Підрахунки відповідача щодо 8 співвласників будинку не відповідають дійсності, а оспорювані ТОВ " Фонд Досліджень та Розвитку " рішення виносилися в умовах нагальної необхідності відновлення будинку № 12-14 після обрушення 25.02.2016 р. міжетажних перекриттів.
З урахуванням викладеного, керуючись ст. ст. 33, 49, ст.ст. 82-85 ГПК України, суд, -
Первісний позов задовольнити.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю " Фонд Досліджень та Розвитку " ( 03061, м. Київ, вул. Бакуніна, 3 код 36728490 ) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку " Богдана Хмельницького, 12 - 14 " ( 01030, м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, 12-14, код 38871397 ) 225339 ( двісті двадцять п'ять тисяч триста тридцять дев'ять ) грн. 30 коп. заборгованості по сплаті внесків на реставрацію, 3380 ( три тисячі триста вісімдесят ) грн. 09 коп. судового збору.
Видати наказ.
У задоволенні зустрічного позові відмовити.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, а у разі, якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення, воно набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 ГПК України.
дата підписання повного тексту рішення 22.05.2017 р.
СуддяВ.І.Пінчук