Справа: № 825/117/17 Головуючий у 1-й інстанції: Д'яков В.І. Суддя-доповідач: Чаку Є.В.
Іменем України
17 травня 2017 року м. Київ
Київський апеляційний адміністративний суд у складі:
Головуючого судді: Чаку Є.В.,
суддів: Файдюка В.В., Мєзєнцева Є.І.
за участю секретаря Муханькової Т.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу державного реєстратора Чернігівської районної державної адміністрації Пінчука Івана Юрійовича на постанову Чернігівського окружного адміністративного суду від 21 березня 2017 року у справі за адміністративним позовом приватного підприємства «Куликівські аграрні інвестиції» до державного реєстратора Чернігівської районної державної адміністрації Пінчука Івана Юрійовича, Чернігівської районної державної адміністрації, за участю третіх осіб на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору - ОСОБА_3, товариства з обмеженою відповідальністю «Горбів Агро», Куликівської районної державної адміністрації про визнання протиправним та скасування рішення,
ПП «Куликівські аграрні інвестиції» (далі - позивач) звернулося до Чернігівського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до державного реєстратора Чернігівської районної державної адміністрації Пінчука Івана Юрійовича (далі - відповідач 1), Чернігівської районної державної адміністрації (далі - відповідач 2) за участю третіх осіб на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору - ОСОБА_3 (далі - третя особа 1), товариства з обмеженою відповідальністю «Горбів Агро» (далі - третя особа 2), Куликівської районної державної адміністрації (далі - третя особа 3) про визнання протиправним та скасування рішення відповідача 1 індексний 31115884 від 27.08.2016 року про реєстрацію права оренди земельної ділянки, відповідно до укладеного договору між ТОВ «Горбів Агро» та ОСОБА_3 № 343 від 02.08.2016 року.
Чернігівський окружний адміністративний суд своєю постановою від 21 березня 2017 року адміністративний позов задовольнив.
Не погоджуючись з вказаним судовим рішенням, відповідач 1 подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Чернігівського окружного адміністративного суду від 21 березня 2017 року та прийняти нову постанову про відмову у задоволенні адміністративного позову в повному обсязі. На думку апелянта, зазначену постанову суду прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, виходячи з наступного.
Як убачається з матеріалів справи, 01.03.2008 року між ПП «Куликівські аграрні інвестиції» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди землі, площею 2,97 га, яка розташована на території Дроздівської сільської ради Куликівського району Чернігівської області. Даний договір був зареєстрований Куликівським районним відділом Чернігівської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах» 17.04.2008 за № 040883500167 (а.с.9).
Після смерті ОСОБА_4, відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 26.11.2015 року за ОСОБА_3 було зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_1, площею 2,9662 га (а.с. 57, 58).
26.11.2015 року між ОСОБА_3 та ПП «Куликівські аграрні інвестиції» було укладено договір оренди землі, яка розташована на території Дроздівської сільської ради Куликівського району Чернігівської області, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 2,9662 га (а.с. 10-12).
Також з матеріалів справи убачається, що 02.08.2016 року між ТОВ «Горбів Агро» (орендар) та ОСОБА_3 (орендодавець) укладено договір оренди землі № р343, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Дроздівської сільської ради Куликівського району Чернігівської області (загальна площа 2,9662 га, кадастровий номер НОМЕР_1) (а.с. 64-66).
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна (а.с. 18, 140) убачається, що 27.08.2016 року державним реєстратором Чернігівської районної державної адміністрації Пінчуком І.Ю. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 31115884 (а.с. 142) щодо державної реєстрації права власності та іншого речового права (права оренди землі) на земельну ділянку за кадастровим номером НОМЕР_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом № 599, виданого 26.11.2015 року та договору оренди землі № р343 від 02.08.2016 року, укладеного між сторонами: орендодавець - ОСОБА_3, орендар - ТОВ «Горбів Агро».
Вважаючи рішення відповідача № 31115884 протиправним та таким, яке підлягає скасуванню, позивач звернувся до суду з позовом за захистом своїх прав та інтересів.
З приводу даних спірних правовідносин, колегія суддів апеляційної інстанції вважає за необхідне звернути увагу на наступне.
Так, правовідносини, пов'язані з набуттям права оренди на земельні ділянки, укладенням договорів оренди землі та їх реєстрацією, регулюються Земельним кодексом України та Законом України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час прийняття оскаржуваного рішення) (далі - Закон № 1952-IV).
Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час прийняття оскаржуваного рішення) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
В силу вимог приписів частини 3 статті 10 Закону № 1952-IV державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
Згідно з частиною 4 статті 18 Закону № 1952-IV державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Статтею 29 Закону № 1952-IV встановлені особливості державної реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки, право власності на які виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року, зокрема, державна реєстрація похідного речового права на таку земельну ділянку, здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності на таку земельну ділянку (крім випадків, коли право власності на таку земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав) на підставі заяви про державну реєстрацію прав.
Відповідно до пункту 3 частини 3 статті 10 Закону № 1952-IV державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов'язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі.
Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що саме державний реєстратор, як суб'єкт владних повноважень, під час державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов'язаний перевірити інформацію щодо відсутності суперечностей між заявленими правами та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно, тобто наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, для запобігання випадкам одночасного існування подвійної державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Як убачається зі змісту свідоцтва про право на спадщину за заповітом № 599, виданого 26.11.2015 року, право власності на земельну ділянку виникло у ОСОБА_4 на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_2, виданого Куликівською районною державною адміністрацією Чернігівської області 25.04.2003 року, а реєстрація права власності та іншого речового права відбулася 27.08.2016 року.
При цьому, матеріали реєстраційної справи не містять жодних доказів щодо звернення державного реєстратора із запитом про наявність або відсутність зареєстрованих договорів оренди щодо спірної земельної ділянки до відділу Держгеокадастру у Куликівському районі Чернігівської області, як до правонаступника відділу Держземагентства у Куликівському районі Чернігівської області - органу, який здійснював таку реєстрацію до 01.01.2013 року.
Разом з тим, у матеріалах справи міститься лист відділу Держгеокадастру у Куликівському районі Чернігівської області № 19-28-99.1-587/2-17 від 20.03.2017 року, у якому зазначено, що в «Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі», (розділ 4) за № 040883500167 від 17.04.2008 міститься інформація про реєстрацію договору оренди землі від 01.03.2008 року, укладеного між ПП «Куликівські аграрні інвестиції» та ОСОБА_4, стосовно земельної ділянки площею 2,97 га, кадастровий номер НОМЕР_1, термін дії договору - 10 років.
Також у листі вказано, що кадастровий номер НОМЕР_3, щодо земельної ділянки площею 2,97 га, яка належала ОСОБА_4, був помилково зазначений в «Книзі записів реєстрації державних актів, на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі». Фактично за вищезазначеною ділянкою визначено кадастровий номер НОМЕР_1 (а.с. 111).
Суд першої інстанції правильно звернув увагу на те, що реєстрація договору оренди землі з новим орендарем можлива лише після реєстрації угоди про розірвання договору оренди землі з попереднім орендарем або закінченням строку його дії (припинення його дії на підставі договору або закону).
Так, відповідно до умов договору від 01.03.2008 року, укладеного між ОСОБА_4 та ПП «Куликівські аграрні інвестиції» (далі - договір) дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (п. 37 договору).
Відповідно до п. 38 договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є систематична несплата орендованої плати протягом трьох місяців після закінчення терміну розрахунків.
При цьому, відповідно до п. 40 договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Вказане також дублюється положенням частини 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі».
Стаття 31 Закону України від 06.10.1998 №161-ХІV «Про оренду землі» (в редакції станом на день набуття права спадкування ОСОБА_3І.) передбачає підстави припинення договору оренди землі, а в статті 32 вказаного закону визначені випадки дострокового розірваний договору оренди землі в односторонньому порядку та за згодою сторін.
Відповідно до частини 1 статті 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
Згідно статті 1218 Цивільного кодексу України до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.
Отже, ні умовами договору, ні вимогами Закону України «Про оренду землі» не передбачено, що смерть фізичної особи - орендодавця є підставою для припинення договору, оскільки разом із правом власності на земельну ділянку до його спадкоємців переходять права та обов'язки за договором оренди, якщо інше прямо не передбачено в самому договорі.
Таким чином договір оренди землі, який був укладений 01.03.2008 року між ОСОБА_4 та ПП «Куликівські аграрні інвестиції» є чинним, оскільки до ОСОБА_3, як спадкоємця, перейшли всі права та обов'язки, які належали спадкодавцеві - ОСОБА_4, у тому числі і по договору оренди землі від 01.03.2008 року.
Матеріали справи також не містять жодних доказів щодо розірвання договору оренди землі від 01.03.2008 року, укладеного між ОСОБА_4 та ПП «Куликівські аграрні інвестиції» або визнання недійсною державну реєстрацію договору оренди.
За таких обставин, колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що державний реєстратор при проведенні державної реєстрації права оренди земельної ділянки за договором оренди землі № р343 від 02.08.2016 року, укладеним між ТОВ «Горбів Агро» та ОСОБА_3, не виконав свого обов'язку щодо встановлення суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та не перевірив належним чином, чи зареєстровано станом на 01.01.2013 року право оренди на спірну земельну ділянку чи ні. Внаслідок чого відповідачем здійснено повторну реєстрацію договору оренди однієї і тієї ж земельної ділянки, що є недопустимим, оскільки зумовлює ситуацію, за якої одна і та ж земельна ділянка була передана в оренду різним орендарям.
Вказане спростовує твердження відповідача щодо відсутності у нього обов'язку запитувати інформацію від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, а саме про наявність або відсутність зареєстрованих договорів оренди на спірну земельну ділянку у органів, які здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 року.
Що стосується посилання третьої особи - ТОВ «Горбів Агро» на відсутність відомостей про державну реєстрацію договору оренди землі від 01.03.2008 року у Поземельній книзі, то суд зазначає наступне.
У відповідності до вимог статті 18 Закону України «Про оренду землі», в редакції на час реєстрації договору від 01.03.2008 року, укладеного між ОСОБА_4 та ПП «Куликівські аграрні інвестиції», договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Згідно статті 202 Земельного кодексу України, в редакції на час реєстрації договору від 01.03.2008 року, державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. Державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок; б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.
Державний земельний кадастр ведеться уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Порядок ведення державного земельного кадастру встановлюється законом.
Постановою Кабінету Міністрів України 2073 від 25.12.1998 року затверджений Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, (далі - Порядок № 2073), який визначає єдині умови реєстрації договорів оренди та договорів суборенди земельних ділянок.
Пунктом 1 Порядку № 2073 встановлено, що цей Порядок визначає єдині умови реєстрації договорів оренди та договорів суборенди земельних ділянок (далі - договори оренди).
Згідно пункту 2 Порядку № 2073 державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.
Пунктом 3 Порядку № 2073 передбачалося, що державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.
Відповідно до п. 4 Порядку № 2073 забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів: районні відділи земельних ресурсів; управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міське управління земельних ресурсів.
Згідно пункту 11 Порядку № 2073 державний орган земельних ресурсів у 20-денний термін перевіряє подані документи на відповідність чинному законодавству та за результатами перевірки готує висновок про державну реєстрацію або обґрунтований висновок про відмову у такій реєстрації і передає реєстраційну справу відповідно виконавчому комітету сільської, селищної та міської ради, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації.
Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи. Печатка та підпис ставляться на всіх примірниках договору оренди (суборенди). Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком (пункти 12,13 Порядку № 2073).
Згідно з пунктом 14 Порядку № 2073 датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації.
Як убачається з копії договору оренди землі від 01.03.2008 року, він підписаний уповноваженою посадовою особою та засвідчений гербовою печаткою, а також містить реєстраційний напис від 17.04.2008 року за № 040883500167 про його державну реєстрацію Куликівським районним відділом Чернігівської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному Комітеті України по земельних ресурсах» у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі.
Вказане також підтверджується листом Відділу Держгеокадастру у Куликівському районі Чернігівської області № 19-28-99.1-587/2-17 від 20.03.2017 року, відповідно до якого в «Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі», (розділ 4) за № 040883500167 від 17.04.2008 року міститься інформація про реєстрацію договору оренди землі від 01.03.2008 року, укладеного між ПП «Куликівські аграрні інвестиції» та ОСОБА_4 (а.с. 111).
Таким чином суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що договір оренди землі від 01.03.2008 року, який укладений між ПП «Куликівські аграрні інвестиції» та ОСОБА_4, пройшов державну реєстрацію у встановленому законом порядку. Не внесення відповідачем до Поземельної книги відомостей про реєстрацію договору оренди землі не свідчить про відсутність державної реєстрації як такої, що не відбулася.
Крім того, обов'язок щодо внесення відомостей у Поземельну книгу покладався на реєстратора державного реєстру земель, який і повинен нести відповідальність за неналежне виконання своїх обов'язків.
За таких обставин, з урахування частини 3 статті 3 Закону № 1952-IV та того факту, що відповідачем проведено реєстрацію договору оренди землі № р343 від 02.08.2016 року без дотримання вимог діючого законодавства, а саме не здійснено дій по встановленню факту наявності або відсутності вже зареєстрованих прав оренди спірної земельної ділянки, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог.
Також, суд при вирішенні цього спору застосовує закріплений у судовій практиці Європейського Суду з прав людини принцип «належного урядування», згідно якого державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків (рішення у справі «Лелас проти Хорватії» (Lelas v. Croatia), п.74).
Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки» (PincovdandPine v. theCzechRepublic), п.58, а також рішення у справі «Ґаші проти Хорватії» (Gashiv. Croatia), заява № 32457/05, п.40, від 13 грудня 2007 року та у справі «Трго проти Хорватії» (Trgo v. Croatia), заява № 35298/04, п.67, від 11 червня 2009 року).
Відповідно до статті 200 Кодексу адміністративного судочинства України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а постанову або ухвалу суду - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Приймаючи до уваги те, що судом першої інстанції правильно встановлені обставини справи, судове рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, висновки суду доводами апелянта не спростовані, колегія суддів дійшла висновку про відсутність правових підстав для задоволення апеляційної скарги.
Керуючись ст. ст. 160, 195, 196, 198, 200, 205, 206, 212, 254 КАС України, суд, -
Апеляційну скаргу державного реєстратора Чернігівської районної державної адміністрації Пінчука Івана Юрійовича - залишити без задоволення.
Постанову Чернігівського окружного адміністративного суду від 21 березня 2017 року - залишити без змін.
Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена протягом двадцяти днів шляхом подачі касаційної скарги до суду касаційної інстанції.
Головуючий суддя:
Судді:
Повний текст ухвали виготовлено 17.05.2017 року.
Головуючий суддя Чаку Є.В.
Судді: Мєзєнцев Є.І.
Файдюк В.В.