Справа № 523/2582/14-ц
Провадження №2/523/931/17
"11" квітня 2017 р.
Суворовський районний суд міста Одеси, в складі:
головуючого - судді Малиновського О.М.
при секретарі - Шевчук М.Є.
розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду № 15, в місті Одеса, цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Сан Марин» до ОСОБА_1, за участю третіх осіб ОСОБА_2, Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округ ОСОБА_3 - про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, скасування реєстрації договору купівлі-продажу, -
ТОВ «Сан Марин» (далі за текстом Товариство) звернулося до суду з позовними вимогами в яких просить визнати недійсними договори купівлі-продажу дачного будинку №162-Б, та № 162-В, розташованих на вулиці Миколаївська дорога, в м Одесі, які були укладені між ОСОБА_2 та ОСОБА_1, посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3, реєстрові номери 1174 та 1178, скасувавши нотаріальні записи про реєстрацію вказаних договорів купівлі-продажу.
Позовні вимоги мотивовані тим, що за вказаними договорами купівлі-продажу були продані дачні будівлі, які розташовані на земельній ділянці бази відпочинку Товариства, межі якої не встановлювалися та не було отримано кадастрового номеру. Крім того, продані будинки є самочинним, а право власності ОСОБА_2, яке в нього виникло на підставі ухвали суду про затвердження мирової угоди, було скасовано. Дані обставини стали підставою звернення до суду.
В судовому засіданні представник позивача пред'явлені позовні вимоги підтримала, просить задовольнити.
Представник відповідача - ОСОБА_4 пред'явлені позовні вимоги не визнав та зазначив, що правових підстав для визнання недійсними договорів купівлі-продажу не має, так як у ОСОБА_2 на час укладання договорів були відсутні будь-які перешкоди у продажу належного йому майна на праві приватної власності. На думку представника наявність рішень судів, на які посилається позивач в обґрунтування пред'явленого позову не можуть бути прийняти до уваги, так як встановлені рішеннями судів факти на час укладання спірних договорів не існували, а позивач штучно створив спірну ситуацію стверджуючи що дачні будинки побудовані на території бази відпочинку «Лузанівка», що не відповідає дійсності, так як ОСОБА_5 була надана земельна ділянка під дачне будівництво виконавчим комітетом Одеської міської ради №823 від 23.06.1994р. Представник зазначає, що Товариством було самовільно збільшило розмір земельної ділянки. Посилаючись на зазначені обставини представник просить відмовити в задоволені позовних вимог.
ОСОБА_2, приватний нотаріус ОСОБА_6 в судове засідання не з'явилися без поважних на те причин. Про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.
Суд, заслухавши представників сторін, вивчивши наявні у справі докази в їх сукупності, встановивши факти та відповідні до них правовідносини прийшов до наступного висновку.
Матеріалами справи встановлено, що рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 22.06.1994р. №823 із землекористування бази відпочинку «Дельфін» Одеського станко-будівельного виробничого об'єднання було вилучено земельну ділянку площею 50 кв.м. і надано ОСОБА_5 в тимчасове довгострокове користування строком 25 років для ведення дачного будівництва.
ОСОБА_5 на земельній ділянці звела два двоповерхових будинку з окремими входами, які розпорядженням Суворовської райдержадміністрації від 29.06.2004 р № 809 були прийняті в експлуатацію (яким в подальшому присвоєно окремі адреси (м. Одеса, вул. Миколаївська дорога 162-б та 162-в) та видані свідоцтва про право власності від 12.07.2004 р.), та були зареєстровані в Комунальному підприємстві «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості.
08.04.2004р. Товариство за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, укладеного з ВАТ «Одеський завод радіально-свердлильних верстатів», придбало у власність нежилі будівлі бази відпочинку «Лузанівка», які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Миколаївська дорога, 166, яка знаходиться на земельній ділянці площею 3655 кв.м.
14.01.2005р. за участю Товариства був складений акт обстеження і погодження земельної ділянки, згідно якої площа земельної ділянки становила 0,4409га. З експлікації земельних угідь в цю площу земельної ділянки увійшла земельна ділянка, що знаходилася в користуванні ОСОБА_5 на якій нею були збудовані дачні будівлі.
За позовом Товариства, яке вважало, що зазначені вище дачні будівлі знаходяться на межі з будівлями бази відпочинку «Лузанівка», а також обмежують Товариство у праві користування базою, рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 20.04.2006 року (справа №20969/06) було скасовано розпорядження Суворовської райдержадміністрації Одеської міської ради № 809 від 29.06.2004р, та свідоцтва про право власності від 12.07.2004р, серії САА 440018 та серії САА 440019 на ім'я ОСОБА_5 на дачні будівлі. Рішення набуло законної сили.
Незважаючи на наявність рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 20.04.2006р., 12.06.2009р. Інспекцією ДАБК в Одеській області наказом № 494 та №495 була призначена приймальна комісія про прийняття в експлуатацію дачних будівель, №№ 162-б, 162-в. На підставі актів про готовність дачних будівель до експлуатації Інспекцією ДАБК в Одеській області були видані свідоцтва про відповідність збудованих об'єктів проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил замовнику об'єкту будівництва ОСОБА_5
Постановою Одеського окружного адміністративного суду від 05.10.2012р. дії Інспекції ДАБК в Одеській області були визнанні протиправними та скасовані накази №494, 495 а також видані свідоцтва на ім'я ОСОБА_7. Постанова набула законної сили на підставі ухвали Одеського апеляційного адміністративного суду від 16.04.2013р., залишеної без змін ухвалою Вищого адміністративного суду України. Слід зазначити, що вирішуючи спір за позовом Товариства, 14.10.2009р. судом були забезпечені позовні вимоги та було заборонено КП «ОМБТІ та РОН» вчиняти будь-які дії щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, а саме спірні дачні будівлі №№ 162-б, 162-в.
Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 13.08.2013р. (справа №523/8101/13-ц) за позовними вимогами Товариства були визнані недійсними свідоцтва про право власності на дачні будинки №162-Б, та № 162-В, розташовані на вулиці Миколаївська дорога, в м Одесі, видані на ім'я ОСОБА_5 та скасована державна реєстрація права власності.
В подальшому, незважаючи на наявність виниклого між Товариством та ОСОБА_5 спору, та наявністю ухвали про забезпечення позовних вимог від 14.10.2009р., ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 10.03.2010р. (справа № 2-7237/10) за ОСОБА_2 було визнано право власності на дачні будівлі №№ 162-б, 162-в по вул. Миколаївська дорога в м. Одесі, а КП «ОМБТІ та РОН» 19.04.2010р. було проведено державну реєстрацію прав власності. Вказана ухвала була скасована ухвалою ВССУ від 08.07.2015р., а справу було передано на новий розгляд до суду першої інстанції при розгляді якої позовні вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_5 були залишені без розгляду ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 18.02.2016р.
Постановою Одеського окружного адміністративного суду від 01.11.2013р. (справа №1570/4943/2012) за позовними вимогами Товариства була скасована державна реєстрація прав власності нерухомого майна вчиненого Комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради на дачні будинки №№ 162-б, 162-в по вул. Миколаївська дорога в м. Одесі. Постанова набула законної сили.
Втім, ОСОБА_2 за договорами купівлі-продажу від 25.05.2011р. продав ОСОБА_1 дачні будинки №162-Б, та № 162-В, розташовані на вулиці Миколаївська дорога, в м Одесі. Договори були посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3, реєстрові номери 1174 та 1178.
Отже, фактичні обставини, встановлені судом при оцінці наданих з боку сторін доказів, вказують на те, що спірні договори купівлі-продажу від 25.05.2011р., є такими, що порушують права та охоронювані законом інтереси Товариства, так як стосуються прав останнього на земельну ділянку на якій збудовані дачні будівлі, стосовно якої не було дотримано порядку її оформлення та виділення, а як наслідок було порушення порядку отримання кадастрового номеру.
Згідно ч.3 ст.61 ЦПК України, обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.
Згідно ч.3 ст.215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Згідно ст.658 ЦК України, право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.
Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (ч.2 ст.377 ЦК).
Аналогічні істотності умови договору, а саме зазначення в договорі кадастрового номеру земельної ділянки, при переході прав власності на житловий будинок, будівлю або споруду визначені у ч.6 ст.120 ЗК України. Вказаною частиною ст.120 ЗК, також зазначено, що укладання договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номеру.
Державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількість і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами.
Державна реєстрація земельної ділянки - внесення до Державного земельного кадастру передбачених цим Законом відомостей про формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера (п.1 ст.1 Закону України «Про Державний земельний кадастр» №3613-УІ від 07.07.2011р.).
Статтею 21 Закону №3613-УІ, в редакції що діяла на час укладання спірних договорів, визначено, що відомості про межі земельної ділянки вносяться до Державного земельного кадастру на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі - у разі встановлення меж земельної ділянки за її фактичним використанням відповідно до ст. 107 ЗК України.
Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється при її формуванні шляхом Поземельної книги на таку ділянку (ч.1 ст.24 Закону №3613-УІ ).
Відповідачем не надано жодного належного та допустимого доказу щодо виділення земельної ділянки ОСОБА_2 до укладання спірних договорів купівлі-продажу в окрему частину та проведення відповідної державної реєстрації, а так само і встановлення меж земельної ділянки.
Суд не приймає до уваги, як належний доказ копію кадастрового номеру № 5110137600:31:009:0 020, який був покладений в основу посвідчення нотаріусом спірних договорів, так як він стосується земельної ділянки площею 948 кв.м. в той час коли у користування ОСОБА_5 надавалася земельна ділянка у тимчасове користування площею 50 кв.м. Крім того, слід зазначити, що між Товариством та ОСОБА_5, а в подальшому і з ОСОБА_1, ОСОБА_2 майже з 2005року існує невирішений спір з приводу користування земельною ділянкою, на якій збудовані спірні дачні будівлі, що в свою чергу унеможливлює встановлення меж земельних ділянок, які перебувають у користуванні сторін.
Не можуть заслуговувати на увагу і заперечення представника відповідача щодо відсутності будь-яких перешкод під час укладання спірних договорів, так як ухвалою суду від 14.10.2009р. КП «ОМБТІ та РОН» було заборонено вчиняти дії щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, зокрема дачні будинки під №№162-б, 162-в по вул. Миколаївська дорога в м. Одесі, що знайшло своє підтвердження у постанові Одеського окружного адміністративного суду від 01.11.2013р. (справа №1570/4943/2012).
Зважаючи на викладене, приймаючи до уваги встановлені судом порушення вимог закону при посвідчення договору купівлі-продажу, в тому числі і в частині земельної ділянки, стосовно меж якої у Товариства існує до цього часу невирішений спір, а таке відчуження порушує права останнього, наявність того факту, що об'єктом продажу були дачні будівлі, які на даний час мають статус самовільних будов, право власності ОСОБА_2 рішенням суду було скасовано, та при новому розгляді справи не підтверджено, суд дійшов висновку, що в силі ч.3 ст.215, ст. 377, ст.658 ЦК України, ст. 120 ЗК України, спірні договору купівлі-продажу є недійсними.
Відтак, пред'явлені позовні вимоги в цій частині є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Втім, позовні вимоги в частині скасування нотаріального запису про реєстрація спірних договорів не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Так, порядок проведення державної реєстрації правочинів регулювався Тимчасовим порядком державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМУ №671 від 31.03.2004р., який на підставі постави КМУ №824 від 05.09.2012р. втратив чинність.
Згідно п.18 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМУ №1141 від 26.10.2011р., розділ Державного реєстру прав складається з чотирьох частин, які містять відомості про: нерухоме майно; права власності та суб'єкт цього права; інші речові права та суб'єкта цих прав; обтяження прав на нерухоме майно та суб'єкт цих прав. Внесення відомостей про реєстрацію правочинів, а так саме і їх скасування, діючим законодавством не передбачено. Отже, на даний час, реєстр правочинів, до якого нотаріусами під час вчинення нотаріальних дій вносилися відомості про реєстрацію правочинів, припинив свою дію.
Відтак, заявлені позовні вимоги в цій частині є безпідставні та не підлягають задоволенню.
Керуючись ст. ст. 10,11,57,64,88,209,212, 214,215,218 ЦПК України, -
Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Сан Марин» задовольнити частково.
Визнати недійсними договори купівлі-продажу дачного будинку №162-Б, та № 162-В, розташованих на вулиці Миколаївська дорога, в м Одесі, які були укладені між ОСОБА_2 та ОСОБА_1, посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3, реєстрові номери 1174 та 1178.
В іншій частині заявлених позовних вимог - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Сан Марин» судові витрати в розмірі 243,60 гривень.
Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Одеської області, через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 10-ти денний строк з дня його проголошення.
Суддя -