29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"30" березня 2017 р.Справа № 924/81/17
Господарський суд Хмельницької області у складі: суддя Шпак В.О., розглянувши матеріали справи
за позовом Благодійної організації „Продуктова допомога”, м. Хмельницький
до ОСОБА_1 відділення Фонду державного майна України по Хмельницькій області, м. Хмельницький
до Колективного підприємства „Їдальня №33” м.Хмельницький
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Головне управління статистики у Хмельницькій області
про визнання недійсним додаткового договору від 29.12.2016 року до договору №675 оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 01.12.2006р. (у редакції від 01.12.2011р.)
Представники сторін:
від позивача: ОСОБА_2 - за довіреністю від 11.01.2017 р.
від відповідача 1: ОСОБА_3 - за довіреністю №1998 від 24.02.2016 р..
від відповідача 2: ОСОБА_4- за довіреністю від 08.07.2016 р.
ОСОБА_5 - директор
від третьої особи: ОСОБА_6 - за довіреністю від 20.02.2017 р.
В судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Суть спору: Позивач - Благодійна організація „Продуктова допомога” звернувся із позовом до відповідачів ОСОБА_1 відділення Фонду державного майна України по Хмельницькій області та до Колективного підприємства „Їдальня №33” про визнання недійсним додаткового договору від 29.12.2016 року до договору №675 оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 01.12.2006р. (у редакції від 01.12.2011р.)
В обґрунтування своїх вимог посилається на те, що предметом вказаного Додаткового договору було внесення змін до договору № 675 оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності, від 01.12.2006р. у редакції від 01.12.2011р. та фактично його пролонгація.
Вважає, що укладення Додаткового договору грубо порушує права та законі інтереси позивача та має бути визнаний судом недійсним з наступних підстав:
01.12.2011р. Договір № 675 було викладено в новій редакції. При цьому кінцевий строк закінчення оренди не змінився - 30 листопада 2016р.
Відповідно до положень ст.777 ЦК України, умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору (зокрема, щодо строку договору) переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Частиною 3 ст.17 ЗУ „Про оренду державного та комунального майна” після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване необхідне для потреб його власника. У разі, якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
Зі змісту вказаних норм законодавства вбачається, що для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду.
Тобто, поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови рівні з умовами особи, що наділена переважним правом.
Відповідач (Регіональне відділення ФДМ України) позову не визнав. У відзиві зазначив, що Орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору, згідно із статтею 285 ГК України.
Законом України „Про оренду державного та комунального майна”, зокрема, пунктом 3 статті 17 передбачено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладання договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо, орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово повідомити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
Орендар - КП „Їдальня №33” має переважне право перед іншими особами на продовження договору оренди, оскільки до закінчення строку договору оренди, підприємство надіслало регіональному відділенню лист про свій намір скористатися таким правом. Тим більше, орган, уповноважений управляти державним майном не висловлював своїх заперечень із цього приводу в передбачений законом спосіб та строки.
Пунктом 10.4 Договору №675 оренди і індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 01.12.2011 (ОСОБА_3 редакція), у разі якщо строк дії Договору закінчився, Орендар, який належно виконує свої обов'язки за договором, має право на його продовження на новий строк. Про свій намір скористатися таким правом, орендар повинен повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку дії договору.
У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладання договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладання нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця (у даному випадку органу управління) протягом трьох місяців.
Після надходження листа від орендаря про продовження договору оренди, орендодавець в місячний термін приймає рішення, перевіряє на відповідність закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про продовження договору оренди, відповідно до п. 10.4 Договору укладає з орендарем додаткову угоду. Регіональне відділення 28.12.2016 прийняло рішення Наказ про продовження Договору оренди від 28.12.2017 № 801.
Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на продовження договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 17 Закону України „Про оренду державного і комунального майна”, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Просить у позові відмовити.
Відповідач (КП „Їдальня №33”) проти позову заперечив. У поясненнях вказав, що процедура укладення, пролонгації договору оренди відбулась у суворій відповідності до умов договору, ЗУ „Про оренду державного і комунального майна”, норм цивільного і господарського законодавства , інших нормативно-правових актів , що регулюють орендні правовідносини. Це підтверджується матеріалами РВ ФДМ України та листуванням сторін договору, які свідчать про законний спосіб вирішення питання продовження договору оренди № 675 шляхом укладання додаткового договору від 29.12.2016 року.
Крім цього, орендарем за 3 місяці до закінчення договору, а саме 29 серпня 2016року надано письмову пропозицію РВ ФДМ України про продовження договору оренди. І саме з цього часу сторонами здійснювались передбачені законодавством дії з договірних відносин, які закінчились укладанням додаткового договору до договору № 675 від 29 грудня 2016 року. При цьому представник власника державного майна - РВ ФДМ України діяв у суворій відповідності до законодавства України.
Позивач є орендарем підвального приміщення і частини приміщення II поверху будівлі №36 по вул. Героїв Майдану з пільговою оплатою за оренду („ Благодійна організація” ) і ніякого відношення до орендованого КП „ Їдальня № 33” приміщення не має.
Просить в позові відмовити.
Розглядом матеріалів справи встановлено.
01 грудня 2006р. між ОСОБА_1 відділенням Фонду державного майна України по Хмельницькій області та Колективним підприємством „Їдальня №33” було укладено Договір №675 оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 01.12.2006р. (у редакції від 01.12.2011р.).
Згідно п.1.1. Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування індивідуально визначене (нерухоме) майно - нежитлове приміщення, що належить до державної власності (надалі - Майно) загальною площею 259,1кв.м., розміщене за адресою: 29000, м.Хмельницький, вул.Театральна, 36, що перебуває на балансі Головного управління статистики у Хмельницькій області (код за ЄДРПОУ 02362894) (надалі - Балансоутримувач), і знаходиться за адресою: 29000, м.Хмельницький, вул. Театральна, 36; розрахунковий рахунок №35226004000049 в УДК у Хмельницькій області, МФО 815013, вартість якого визначена за незалежною оцінкою істановить 326840 грн. Майно передається в оренду з метою організації громадського харчування, розміщення філії - їдальні №48.
Договір укладено строком на 5років, діє з 01 грудня 2006р. по 30 листопада 2011р.
01.12.2011року Договір №675 оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна викладено в Новій редакції, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене (нерухоме) майно - нежитлове приміщення (далі - Майно) загальною площею 259,1 кв.м, розміщене за адресою: м. Хмельницький, вул. Театральна, 36, на першому поверсі двоповерхової цегляної прибудови до дев'ятиповерхової адміністративної будівлі, що перебуває балансі Головного управління статистики у Хмельницькій області (далі Балансоутримувач), вартість якого визначена в звіті про незалежну оцінку Майна станом на 30.09.2011р. становить 559867,00 грн.(п.1.1 Договору).
Майне передається в оренду з метою розміщення їдальні, яка не здійснює продаж товарів підакцизної групи(п.1.2 Договору).
В п.10.1 Договору зазначено, що цей договір продовжено строком на 5 років, що діє з 01 грудня 201р. по 30 листопада 2016року включно.
Відповідно до п.п.10.3,10.4 зазначеного Договору зміни до умов цього Договору або його розірвання допускаються за взаємною згодою Сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою Стороною.
У разі, якщо строк дії Договору закінчується, Орендар, який належно виконує свої обов'язки за Договором, має право на його продовження на новий строк. Про свій намір скористатися таким правом, Орендар повинен повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку Договору. Дії щодо продовження Договору або зміну його умов, протягом одного місяця після закінчення строку чинності, оформляються додатковим договором, який є невід'ємною частиною Договору.
Пунктом 10.6 визначено, що чинність Договору припиняється внаслідок:
- закінчення строку, па який його було укладено;
- загибелі орендованого Майна;
- достроково за взаємною згодою Сторін або за рішенням суду;
- банкрутства Орендаря;
- ліквідації Орендаря.
29 серпня 2016року Колективне підприємство „Їдальня №33” звернулось до ОСОБА_1 відділення Фонду державного майна України по Хмельницькій області з листом №120 у якому у зв'язку з закінченням строку дії договору в новій редакції №675 від 01.12.2011року, та належним його виконанням, просить продовжити строк дії даного договору на той самий строк і на тих самих умовах з 1 грудня 2016р.
20 жовтня 2016року КП „Їдальня №33” листом за №150 повторно звернулись з проханням продовжити строк дії договору оренди №648
29.12.2016р. між ОСОБА_1 відділенням Фонду державного майна України по Хмельницькій області та Колективним підприємством „Їдальня №33” укладено Додатковий договір до договору № 675 оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 01.12.2006р. (у редакції від 01.12.2011р.), відповідно до якого сторони дійшли згоди змінити умови Договору № 675 оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності, від 01 грудня 2006 року, у редакції від 01 грудня 2011року (далі - Договір) (п. 1 Додаткового договору).
В 2. сторони Пункт 1.1. Договору виклали у такій редакції:
„1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене (нерухоме) майно - приміщення їдальні (далі - Майно) загальною площею 259,1кв.м., яке розміщене за адресою: вул. Героїв Майдану, 36, м. Хмельницький, 29000, на першому поверсі двоповерхової прибудови до адміністративної будівлі, що перебуває на балансі Головного управління статистики у Хмельницькій області, ідентифікаційний код 02362894 (далі - Балансоутрямувач), вартість якого визначена згідно з висновком про вартість станом на 30.11.2016р. і становить за незалежною оцінкою 1140 780,00грн.”
Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов до наступних висновків.
Приписами ч. 1 ст. 283 ГК України, ч. 1 ст.759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно ч. 1 ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
В силу ст.763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 Кодексу).
Статтею 777 Кодексу встановлено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Відповідно до ч.3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.
У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
Отже, зазначені норми встановлюють можливість для добросовісного орендаря реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк перед іншими претендентами на оренду цього ж майна і за інших рівних з ними умов, а не автоматичного і беззаперечного продовження договірних правовідносин , як вважає скаржник.
Тобто, переважне право позивача на оренду нежитлового приміщення, в разі наявності у орендодавця в подальшому наміру передавати зазначене майно в оренду, може бути реалізовано ним, шляхом участі у призначеному відповідачем конкурсі і тільки у тому випадку, якщо інші учасники конкурсу запропонують такі самі, як і він, умови, на яких вони бажають отримати це майно в оренду, втім, враховуючи намір відповідача самостійно використовувати нежитлове приміщення, про що останній зазначав у листах № 301 від 16.07.2012 та № 1-01 від 23.01.2013, адресованих позивачеві, а також відсутність будь-яких доказів об'явлення конкурсу на оренду цього приміщення, переважне право позивача, в такому випадку, не може бути реалізоване, що зумовлює відмову в позові в частині зобов'язання відповідача укласти договір оренди.
З огляду на викладене, заявлена позивачем вимога про визнання за ним першочергового права на укладення договору, через об'єктивну неможливість реалізації якого внаслідок недоведеності настання таких обставин не може вважатись порушеним відповідачем, не підлягає задоволенню.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно із ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом (п. 7 постанови Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009 № 9 „Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними”).
Оцінивши докази по справі та положення чинного законодавства суд вважає, що вказана додаткова угода не суперечить положенням чинного законодавства із наступних підстав.
По - перше, згідно у ч.3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
При цьому, вказані норми законодавства не містять застереження щодо заборони укладення додаткового договору для такої пролонгації дії договору.
По - друге, в п.10.4 договору сторони встановили, що у разі, якщо строк дії Договору закінчується, Орендар, який належно виконує свої обов'язки за Договором, має право на його продовження на новий строк. Про свій намір скористатися таким правом, Орендар повинен повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку Договору. Дії щодо продовження Договору або зміну його умов, протягом одного місяця після закінчення строку чинності, оформляються додатковим договором, який є невід'ємною частиною Договору.
Відповідно п. 2.1 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №11 від 29.05.20123р. „Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними”, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Таким чином, виходячи із положень вказаних норм чинного законодавства та положень самого договору №675 випливає, що ОСОБА_1 відділення ФДМ України, укладаючи додатковий договір від 29.12.2016року до договору №675 оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності, діяло у межах і спосіб, визначений чинним законодавство України.
З огляду на викладене, в задоволені позовних вимог Благодійної організації „Продуктова допомога”, м.Хмельницький до ОСОБА_1 відділення Фонду державного майна України по Хмельницькій області, м.Хмельницький , до Колективного підприємства „Їдальня №33” м.Хмельницький про визнання недійсним додаткового договору від 29.12.2016року до договору №675 оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 01.12.2006р. (у редакції від 01.12.2011р.) належить відмовити.
Відповідно до ст.49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покласти на позивача.
Керуючись ст.ст.44,49,82-85,116 Господарського процесуального кодексу України, суд
вирішив:
У позові Благодійної організації „Продуктова допомога”, м.Хмельницький до ОСОБА_1 відділення Фонду державного майна України по Хмельницькій області, м.Хмельницький, до Колективного підприємства „Їдальня №33” м.Хмельницький про визнання недійсним додаткового договору від 29.12.2016року до договору №675 оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності від 01.12.2006р. (у редакції від 01.12.2011р.) відмовити.
Повний текст рішення складено 04.04.2017року
Суддя Шпак В.О.