"31" березня 2017 р.Справа № 916/203/17
За позовом ОСОБА_1 міська рада Одеської області;
до відповідача ОСОБА_2 організація "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є"
про розірвання договору, зобов'язання повернути земельну ділянку та стягнення 1240696,84грн.
Суддя Гуляк Г.І.
Представники:
Від позивача: ОСОБА_3 - за дорученням;
Від відповідача: ОСОБА_4 - за дорученням;
Суть спору: ОСОБА_1 міська рада Одеської області звернулась до господарського суду Одеської області з позовною заявою до ОСОБА_2 організації "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є” про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 42,63 га, в тому числі 42,63 га - відкритих земель без рослинного покрову або з незначним рослинним покровом, за адресою м. Білгород-Дністровський, мкр. „Південний-1/2” та „Південний-4”, який укладений 17.05.2007 року між ОСОБА_1 міською радою Одеської області ОСОБА_2 організацією "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є" терміном на 49 років для розміщення житлового масиву, зареєстрований у ОСОБА_1 міському відділі Одеської регіональної філії ДП „Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах” за №04.07.506.00033 від 21.05.2007 року та зобов'язати ОСОБА_2 організацію "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є" повернути до комунальної власності ОСОБА_1 міської ради земельну ділянку загальною площею 31,9486 га, вартістю 33105139,32 гривень, за адресою м. Білгород-Дністровський, мкр. „Південний-1/2” та „Південний-4”, яка використовується згідно договору оренди земельної ділянки, укладеного 17.05.2007 року між ОСОБА_1 міською радою Одеської області ОСОБА_2 організацією "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є" терміном на 49 років для розміщення житлового масиву, зареєстрований у ОСОБА_1 міському відділі Одеської регіональної філії ДП „Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах” за №04.07.506.00033 від 21.05.2007 року, стягнути збитки в сумі 1 240 696,84 гривень.
Ухвалою суду від 25 січня 2017 року порушено провадження у справі №916/203/17 та призначено до розгляду на 27 лютого 2017 року.
Представник відповідача в свою чергу 24.02.2017 року надав до суду за вх.№ГСОО4699/17 відзив на позовну заяву, в якому вимоги позивача не визнає та просить суд у задоволенні вимог відмовити повністю, з підстав викладених у відзиві на позов.
27.02.2017 року представник позивача надав до суду уточнений розрахунок суми орендної плати та лист, які долучено до матеріалів справи.
13.03.2017 року представник позивача надав заяву про зміну підстав позову та зменшення позовних вимог, в якій останній просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки площею 42,63 га, в тому числі 42,63 га - відкритих земель без рослинного покрову або з незначним рослинним покровом, за адресою м. Білгород-Дністровський, мкр. „Південний-1/2” та „Південний-4”, який укладений 17.05.2007 року між ОСОБА_1 міською радою Одеської області ОСОБА_2 організацією "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є" терміном на 49 років для розміщення житлового масиву, зареєстрований у ОСОБА_1 міському відділі Одеської регіональної філії ДП „Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах” за №04.07.506.00033 від 21.05.2007 року та зобов'язати ОСОБА_2 організацію "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є" повернути до комунальної власності ОСОБА_1 міської ради земельну ділянку загальною площею 31,9486 га, вартістю 33105139,32 гривень, за адресою м. Білгород-Дністровський, мкр. „Південний-1/2” та „Південний-4”, яка використовується згідно договору оренди земельної ділянки, укладеного 17.05.2007 року між ОСОБА_1 міською радою Одеської області ОСОБА_2 організацією "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є" терміном на 49 років для розміщення житлового масиву, зареєстрований у ОСОБА_1 міському відділі Одеської регіональної філії ДП „Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах” за №04.07.506.00033 від 21.05.2007 року, стягнути збитки в сумі 599998,26 гривень, судові витрати покласти на відповідача, прийняти рішення про повернення з бюджету зайво сплаченої суми судового збору у розмірі 15 661,11 гривень. Вказану заяву прийнято до розгляду.
Позовні вимоги обґрунтовані наступним.
Пунктом 1.10 Рішення ОСОБА_1 міської ради від 15.01.2007 року №187 ОСОБА_2 організації "Житлово-будівельне об'єднання "ЗАГОР'Є” (далі - ГО «ЖБО « ЗАГОР'Є») передано в оренду терміном на 49 років земельну ділянку площею 42,63 га за адресою: м. Білгород-Дністровський, мкр. «Південний-1/2» та «Південний-4» для розміщення житлового масиву. На підставі зазначеного рішення між ОСОБА_1 міською радою та ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є» 17.05.2007 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 42,63 га, в тому числі 42,63 га - відкритих земель без рослинного покриву або з незначним рослинним покривом, терміном на 49 років за адресою: м. Білгород-Дністровський, мкр. «Південний-1/2» та «Південний-4» для розміщення житлового масиву (далі - Договір). Відповідно до п.2 Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 42,63 га, в межах плану, в тому числі 42,63 га - відкритих земель без рослинного покриву або з незначним рослинним покривом. Договір оренди земельної ділянки підписаний сторонами та нотаріально посвідчений 17.05.2007 року та зареєстрований у ОСОБА_1 міському відділі Одеської регіональної філії ДП «Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.07.506.00033 від 21.05.2007 року.
Як зазначив позивач, відповідачу згідно експлікації земель, що відповідно до п.39 Договору є невід'ємною частиною договору, відповідачу фактично передано в оренду 35 сформованих земельних ділянок, загальною площею 42,6300 га.
Крім того позивач звертає увагу суду на те, що рішенням ОСОБА_1 міської ради від 03.12.2009 № 894, із змінами, внесеними рішенням ОСОБА_1 міської ради від 25.02.2010 № 967, вилучено у ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є» земельні ділянки загальною площею 5,3732 га за адресою: м. Білгород-Дністровський, мікрорайони «Південний-1/2» та «Південний-4», Одеської області; зобов'язано ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є» укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого у ОСОБА_1 міському відділі Одеської регіональної філії ДП «Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» за № 04.07.506.00033 від 21.05.2007 у зв'язку із зменшенням площі на 5,3732 га, яка становить 37,2568 га; передано безкоштовно у власність громадянам України, членам ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є», для будівництва та обслуговування жилих будинків, господарських будівель та споруд (присадибні ділянки), за адресою: м. Білгород-Дністровський, мікрорайони «Південний-1/2» та «Південний-4», Одеської області земельні ділянки загальною площею 5,3732 га.
Також рішенням ОСОБА_1 міської ради від 08.07.2010 № 1073 вилучено у ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є» земельні ділянки загальною площею 5,3082 га за адресою: м. Білгород-Дністровський, мікрорайони «Південний-1/2» та «Південний-4», Одеської області; зобов'язано ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є» укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого у ОСОБА_1 міському відділі Одеської регіональної філії ДП «Центру державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» за № 04.07.506.00033 від 21.05.2007 у зв'язку із зменшенням площі на 5,3082 га, яка становить 31,9486 га; передано безкоштовно у власність громадянам України, членам ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є» для будівництва та обслуговування жилих будинків, господарських будівель та споруд (присадибні ділянки), за адресою: м. Білгород-Дністровський, мікрорайони «Південний-1/2» та «Південний-4», Одеської області земельні ділянки загальною площею 5,3732 га.
Як зазначив позивач у своєму позові, відповідно інформації відділу Держземагенства у м. Білгород-Дністровському від 05.05.2015 № 10-1529-0.14-708/2-15 ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24, ОСОБА_25, ОСОБА_26, ОСОБА_27, ОСОБА_28, ОСОБА_29, ОСОБА_30, ОСОБА_31, ОСОБА_32, ОСОБА_33, ОСОБА_34, ОСОБА_35, ОСОБА_36, ОСОБА_37, ОСОБА_38, ОСОБА_39 на підставі рішення ОСОБА_1 міської ради від 03.12.2009 № 894, із змінами, внесеними рішенням ОСОБА_1 міської ради від 25.02.2010 № 967. та рішення ОСОБА_1 міської ради від 08.07.2010 № 1073 отримано державні акти на право власності на земельні ділянки. При цьому, до теперішнього часу ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є» додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки з міською радою не укладено, що є порушенням вимог вищезазначених рішень ОСОБА_1 міської ради.
На думку позивача, договір оренди земельної ділянки від 17.05.2007 року має бути розірваний за рішенням суду з наступних підстав. Як передбачено п.3.3 Договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Разом з тим, пунктом 35 Договору прямо передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.
У зв'язку з тим, що право власності на земельні ділянки, переданих у користування ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є» перейшло до інших осіб, а відповідач, в порушення рішень ОСОБА_1 міської ради, не здійснив заходів щодо укладення додаткових угод до договору оренди земельної ділянки, позивач змушений звернутися до суду із позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі п.35 Договору та ч.4 ст.32 Закону України «Про оренду землі».
Також представник позивача зазначив, що з моменту оформлення громадянами на підставі рішення Білгород-Дшстровської міської ради від 03.12.2009 № 894, із змінами, внесеними рішенням ОСОБА_1 міської ради від 25.02.2010 № 967, та рішення ОСОБА_1 міської ради від 08.07.2010 № 1073 права власності на земельні ділянки за документаціями із землеустрою, із земельної ділянки, належної ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є», остання змінила свої розміри, конфігурацію та межі, а тому в розумінні ст.ст. 79, 79-1 ЗК України перестала бути сформованою земельною ділянкою площею 42,63 га. На даний час у ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є» фактично перебуває у користуванні земельна ділянка площею 31,9486 га. Разом з тим, враховуючи, що вказана земельна ділянка не є належним чином сформованою у відповідності до ст.ст. 79, 79-1 ЗК України, така земельна ділянка не може бути істотною умовою (предметом) договору оренди земельної ділянки.
Таким чином, внаслідок вилучення земельних ділянок із земельної ділянки, що перебуває у користуванні ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є», змінився предмет зобов'язання, а відтак - і суттєві умови виконання зобов'язання.
На думку позивача, відповідачем по справі - громадською організацією «Житлово-будівельне об'єднання «ЗАГОР'Є» з моменту укладення договору оренди не виконуються умови зазначеного договору, а саме: не здійснюються жодні дії щодо будівництва та обслуговування жилих будинків, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка) та житлово-будівельних кооперативів та інших організацій, чим порушуються права позивача як власника земельної ділянки в частині її раціонального використання згідно генерального плану міста Білгорода-Дністровського, що є підставою для розірвання договору за рішенням суду у відповідності до п.33 Договору.
Крім того позивач зазначає, що підставою для звернення до суду є те, що відповідачем допущене істотне порушення умов договору оренди земельної ділянки, яке полягає у не сплаті орендних платежів. Відповідач є орендарем земельної ділянки площею 31,9486 га, що знаходиться за адресою: м. Білгород-Дністровський, мкр. «Південний-1/2» та «Південний-4», на підставі договору оренди укладеного з позивачем. Умовами вказаного договору сторони узгодили, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, тощо. В зв'язку з набранням чинності Податковим Кодексом України, законодавчо змінено мінімальний розмір орендної плати за землю не менше 3% від нормативної грошової оцінки землі.
Пунктом 11 Договору оренди встановлено, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, ів інших випадках, передбачених законом.
Так, з 1 січня 2014 року введена в дію нова нормативно-грошова оцінка земель міста на підставі рішення ОСОБА_1 міської ради від 31.05.2013 року №565-VI «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста ОСОБА_1». Вказане рішення було прийнято в порядку, передбаченому Законом України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності». Так, вказаний регуляторний акт був оприлюднений в ЗМІ - на сайті міської ради та в газеті «Советское Приднестровье» (випуск №29 від 11.04.2013 року).
Відповідно до довідки відділу Держземагентства в місті ОСОБА_1 №01-08/411 від 27.01.2014 року, станом на 01.01.2014 р., нормативно-грошова оцінка орендованої земельної ділянки площею 42,6300 га становила 35 365 848,00 грн. (тридцять п'ять мільйонів триста шістдесят п'ять тисяч вісімсот сорок вісім грн.). Так, нормативно-грошова оцінка 1 кв.м. земельної ділянки становить: 35 365 848,00 грн. / 426300 кв.м. = 82,96 грн.
Рішеннями ОСОБА_1 міської ради №894-У від 03.12.2009 року та №967-У від 25.02.2010 року та рішення №1073-У від 08.07.2010 року із земельної ділянки площею 42,6300 га було вилучено та передано у приватну власність земельні ділянки громадянам України загальною площею 10,6814 га (5,3732 га та 5,3082 га), однак, ГО «ЖБО „ЗАГОР'Є” не було укладено додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки щодо зміни площі.
Водночас, фактична площа, яка залишилася в оренді ГО «ЖБО „ЗАГОР'Є” становить:
42,6300 - (5,3732 + 5,3082) = 31,9486 га. Так, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 31,9486 га в 2014 році становила: 319486 кв.м. х 82,96 грн. = 26 504 558,56 грн.. Розмір орендної плати розраховується у відповідності до рішень ОСОБА_1 міської ради №473-У від 17.04.2008 року, та №731-VI від 27.12.2013 року, якими передбачені коефіцієнти цільового використання землі та порядок розрахунку.
За розрахунком позивача, річна орендна плата в 2014 році повинна була становити: 795 136,76 грн., фактично, за даними податкової інспекції, підприємство звітувало на суму 646 611,84 грн. за рік. В 2015 році нормативну грошову оцінку необхідно проіндексувати на коефіцієнт 1,249 за формулою: НГО2014 X 1,249 = НГО2015 та становить 993 125,81 грн. Фактично, за даними податкової інспекції, підприємство звітувало на суму 807 625,35 грн. В 2016 році нормативну грошову оцінку необхідно проіндексувати на коефіцієнт 1,433 за формулою: НГО2015 X 1,433 = НГО2016 та становить 1 423 149,28 грн. Фактично, за даними податкової інспекції, підприємство звітувало на суму 1 157 176,40 грн., недоотримано до міського бюджету 599 998,26 грн. ОСОБА_19 з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 15.01.2016 р. №19-1529-99.14-106/2-16, наданий Головним управлінням Держземагенства в Одеській області в межах повноважень та відповідно
Позивач вважає, що відповідачем не виконувались зобов'язання щодо сплати орендної плати згідно Договору оренди спірної земельної ділянки, що згідно норм чинного земельного законодавства та умов пункту 33 Договору є підставою для його дострокового розірвання та повернення спірної земельної ділянки орендодавцю - позивачу.
Представник відповідача вважає, що вимоги ОСОБА_1 міської ради є необґрунтованими, безпідставними, не відповідають нормам чинного законодавства, а також дійсним обставинам справи, підстави відмови викладені у відзиві на позов, який було подано до канцелярії суду 30.03.2017 року за вх. ГСОО №7469/17.
Представник відповідача зазначив, що позивачем було визначено підставу розірвання договору - використання орендарем земельної ділянки, не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена Договором. З цими підставами відповідач не погоджується та зазначив, що умовами договору передбачені умови використання земельної ділянки, а саме: земельна ділянка передається в оренду для розміщення житлового масиву (п. 13); цільове призначення земельної ділянки та його код згідно УКЦВЗ - 1.8 для будівництва та обслуговування жилих будинків, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), та 1.9. Житлово-будівельних кооперативів та інших організацій (п.14). Відповідно до пп. 29.1 п. 29 Договору, Орендар зобов'язаний забезпечити використання орендованої земельної ділянки відповідно до цільового призначення та умов надання, передбачених договором оренди.
Представник відповідача звертає увагу суду на те, що договором оренди не передбачений будь-який конкретний термін або строк, з якого або в межах якого Відповідач, як орендар земельної ділянки, повинен розпочати або виконати будь-які будівельні роботи на земельній ділянці та/або ведення будь-якої іншої діяльності в межах цільового призначення земельної ділянки.
Крім того, відповідач стверджує, що позивачем не надано жодного доказу використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Крім того відповідач зазначив, що позивач у 2011 році звертався до господарського суду Одеської області із позовом про внесення змін до Договору та просив суд внести зміни до п.8 Договору щодо розміру орендної плати шляхом укладання додаткової угоди до Договору. Підставою для звернення до суду була зміна нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за Договором, а саме: у 2009 році - 20 351 562 грн., у 2010 році - 21 553 728 грн., у 2011 р. - 21 553 728 грн. та відповідно рішенням господарського суду Одеської області від 03.10.2011р. у справі №12/17-2189-2011 позов було задоволено, та внесено наступні зміни до Договору:
- пункт 4 договору «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 21553728,00 грн. (двадцять один мільйон п'ятсот п'ятдесят три тисячі сімсот двадцять вісім грн.)»;
- пункт 8 договору «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з застосуванням 3%, який застосовується на підставі рішення ОСОБА_1 міської ради № 473-У від 17.04.2008 року «Про визначення та встановлення орендної плати за землю у м. Білгород-Дністровському» та складає - 53 884,32 грн. (п'ятдесят три тисячі вісімсот вісімдесят чотири грн.) 32 коп. і підлягає щомісячному перерахуванню (протягом 30-ти календарних днів наступних за останнім календарним днем звітного місяця) на розрахункових рахунок № 33218812700011, одержувач - Держказначейство, код: 23215019, банк: УДК в Одеській області м. Одеса, МФО: 828011, код платежу - 13050200. Орендна плата за рік складає 646 611,84 грн».
На думку представника відповідача, Позивач не скористався правом на захист своїх прав та інтересів у спосіб та порядок, передбаченими умовами Договору та чинним законодавством. Будь-яких інших змін та доповнень до умов Договору у спосіб та порядок, передбаченими умовами Договору та чинним законодавством, до теперішнього часу не здійснювалось. З моменту укладення Договору, з урахуванням внесення змін до нього на підставі вищевказаного рішення суду, Відповідач належним чином та сумлінно виконує свої обов'язки за Договором, зокрема, своєчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату на умовах Договору..
Крім того, відповідач звертає увагу суду на лист ОСОБА_1 об'єднаної державної податкової інспекції головного управління ДФС в Одеській області №15789/15-01 від 15.12.2015р., який наданий Позивачем та міститься у матеріалах справи. Відповідно до змісту даного листа державна податкова інспекція звертає увагу Голови ОСОБА_1 міської ради на те, що у зв'язку із прийняттям нової нормативної грошової оцінки землі по місту ОСОБА_1 необхідно терміново укласти додаткові угоди до договорів оренди, які вступають в силу з дати їх підписання, а тому, чим пізніше буде укладена угода, тим менша сума орендної плати буде задекларована на 2015 рік. Тобто, безпосередньо ОСОБА_1 об'єднана державна податкова інспекція головного управління ДФС в Одеській області вказує Позивачу на необхідність укладення відповідних додаткових угод до договорів оренди землі, оскільки саме після укладення таких угод буде змінений розмір орендної плати і виникає обов'язок у орендарів на оплату нового розміру орендної плати. Крім того, відповідно до листа ОСОБА_1 об'єднаної державної податкової інспекції головного управління ДФС в Одеській області № 10466/1501 від 02.09.2015р., будь-якої заборгованості у ГО «Житлово-будівельне об'єднання «ЗАГОР'Є» по сплаті орендної плати за землю станом на 2015 р. не було.
Таким чином, відповідно до умов Договору та норм чинного законодавства, одностороння або автоматична зміна умов Договору не допускається. Зміна умов Договору може відбуватись але за взаємною згодою сторін шляхом укладення відповідної додаткової угоди або укладення нової угоди, чи на підставі рішення суду.
Відповідач звертає увагу суду на той факт, що позивач направляв на адресу відповідача угоду про перерахунок розміру орендної плати за земельну ділянку від 01.10.2015р. Однак умови даної угоди є некоректними, суперечать об'єктивним обставинам та не відповідають майновим інтересам Відповідача, оскільки, не зважаючи на обізнаність Позивача про фактичну та значну зміну розміру земельної ділянки у зв'язку із вилученням саме Позивачем земельних ділянок із користування Відповідача, він намагався примусити Відповідача до підписання угоди, виходячи із розміру земельної ділянки площею саме 42,63 га., а не 31,94 га., що, в першу чергу, позначається на розмірі орендної плати за землю. Так, сума орендної плати, сплачена Відповідачем протягом строку належного виконання Договору, яка повинна бути врахована судом при визначенні наслідків розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням Договору, значно перевищує суму заявлених Позивачем збитків, що, в першу чергу, негативно позначиться саме на Позивачі. До теперішнього часу в порядку та спосіб, передбаченими умовами Договору (п.31) та положеннями чинного законодавства, між сторонами Договору не було укладено відповідну додаткову угоду до Договору щодо внесення відповідних змін до предмету Договору в частині зміни загальної площі наданої в оренду земельної ділянки. Тобто юридично предмет зобов'язання не змінився, а тому Договір є чинним у той редакції, що є на даний час і саме умови такого Договору, відповідно до вимог чинного законодавства, Відповідач виконує сумлінно та у повному обсязі. Не зважаючи на рішення Позивача щодо вилучення земельних ділянок із складу земельної ділянки, що знаходиться у користуванні Відповідача, Відповідач з дати укладення Договору по теперішній час на виконання чинних умов Договору сплачує орендну плату, виходячи із площі земельної ділянки, що надавалась на момент укладення Договору, а саме - 42,63 га., а не 31,9486 га, як зазначає Позивач. Будь-яких підстав для розірвання Договору відповідно до умов Договору та положень чинного законодавства не має.
Відповідач також зазначає, що строк позовної давності в три роки, передбачений ст.257 ЦК України. Даний строк починається з дня, коли особа дізналась або могла дізнатись про порушення свого права або про особу, котра його порушила (ч.1 ст. 261 ЦК України). З урахуванням того, що рішення про вилучення земельних ділянок були прийняті Позивачем у 2009 та 2010 роках, то строк позовної давності з вимогою про розірвання Договору з підстав, зазначених Позивачем, сплинув.
31.03.2017 року представник позивача звернувся до суду з клопотанням про витребування доказів, вказане клопотання судом розглянуто та у задоволені відмовлено, оскільки вказані для витребування матеріали для розгляду справи по суті не потрібні.
Заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов до наступних висновків.
Між Позивачем (Орендодавець) та Відповідачем (Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки від 17.05.2007 № 2864, відповідно до умов договору, а саме на підставі п. 1.10 рішення від 15.01.2007 № 187-У ОСОБА_1 міської ради «Про затвердження проектів відведення, матеріалів інвентаризації земельних ділянок та надання суб'єктам підприємницької діяльності в оренду земельних ділянок на території м.Білгород-Дністровського».
Відповідно до п. 2 Договору, Позивач передав Відповідачу в оренду земельну ділянку загальною площею 42,630 га. в межах плану, яка розташована за адресою: мкр.«Південний-1/2» та «Південинний-4» в м.Білгород-Дністровському, Одеської області.
Договір був зареєстрований 17.05.2007 року.
Згідно п.7 Договору, Договір укладено на 49 років.
Відповідно до п. 4 Договору, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить - 17 184 153 грн.
В п. 8 Договору вказано, що розмір орендної плати на момент укладення правочину становить 171 840 грн. на рік та складає не більше 10% від нормативно грошової оцінки.
Згідно п. 11 Договору, розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіціентів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених законом.
Відповідно до п. 26.5 Договору, Позивач має право вимагати від Відповідача збільшення розмірів орендної плати у разі збільшення відповідно до закону розмірів земельного податку, а також у випадках визначених у п.11 договору.
Згідно п. 31 Договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.
Як вказує відповідач та не оспорюється позивачем, в подальшому згідно рішення господарського суду Одеської області від 03.10.2011р. у справі №12/17-2189-2011, до договору оренди було внесено зміни, а саме:
- пункт 4 договору «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 21553728,00 грн. (двадцять один мільйон п'ятсот п'ятдесят три тисячі сімсот двадцять вісім грн.)»;
- пункт 8 договору «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з застосуванням 3%, який застосовується на підставі рішення ОСОБА_1 міської ради № 473-У від 17.04.2008 року «Про визначення та встановлення орендної плати за землю у м. Білгород-Дністровському» та складає - 53 884,32 грн. (п'ятдесят три тисячі вісімсот вісімдесят чотири грн.) 32 коп. і підлягає щомісячному перерахуванню (протягом 30-ти календарних днів наступних за останнім календарним днем звітного місяця) на розрахункових рахунок № 33218812700011, одержувач - Держказначейство, код: 23215019, банк: УДК в Одеській області м. Одеса, МФО: 828011, код платежу - 13050200. Орендна плата за рік складає 646 611,84 грн. (шістсот сорок шість тисяч шістсот одинадцять грн.) 84 коп.».
Таким чином, суд приходить висновку, що Позивач скористався правом на захист своїх прав та інтересів у спосіб та порядок, передбаченими умовами Договору та чинним законодавством. Будь-яких інших змін та доповнень до умов Договору у спосіб та порядок, передбаченими умовами Договору та чинним законодавством, не здійснювалось, оскільки доказів, які б спростовували ці обставини позивачем не надано.
Крім того суд звертає увагу позивача на те, що відповідач з моменту укладення Договору, з урахуванням внесення змін до нього на підставі вищевказаного рішення суду, належним чином та сумлінно виконує свої обов'язки за Договором, зокрема, своєчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату на умовах Договору, що підтверджується наданими платіжними документами, які містяться у матеріалах справи та позивачем не заперечується.
ОСОБА_1 об'єднаної державної податкової інспекції головного управління ДФС в Одеській області №15789/15-01 від 15.12.2015р., яким податкова інспекція звертає увагу Голови ОСОБА_1 міської ради на те, що у зв'язку із прийняттям нової нормативної грошової оцінки землі по місту ОСОБА_1 необхідно терміново укласти додаткові угоди до договорів оренди, які вступають в силу з дати їх підписання, а тому, чим пізніше буде укладена угода, тим менша сума орендної плати буде задекларована на 2015 рік. Безпосередньо ОСОБА_1 об'єднана державна податкова інспекція головного управління ДФС в Одеській області вказала Позивачу на необхідність укладення відповідних додаткових угод до договорів оренди землі, оскільки саме після укладення таких угод буде змінений розмір орендної плати і виникає обов'язок у орендарів на оплату нового розміру орендної плати.
А відповідно до листа ОСОБА_1 об'єднаної державної податкової інспекції головного управління ДФС в Одеській області № 10466/1501 від 02.09.2015р., будь-якої заборгованості у ГО «Житлово-будівельне об'єднання «ЗАГОР'Є» по сплаті орендної плати за землю станом на 2015 р. не було.
В матеріалах справи міститься додаткова угода, яку позивач направляв на адресу Відповідача, щодо перерахунку розміру орендної плати за земельну ділянку від 01.10.2015р., вказану угоду відповідачем не підписано та вмотивовано відмовлено, оскільки умови даної угоди є некоректними, суперечать об'єктивним обставинам та не відповідають майновим інтересам Відповідача, оскільки, не зважаючи на обізнаність Позивача про фактичну та значну зміну розміру земельної ділянки у зв'язку із вилученням саме Позивачем земельних ділянок із користування Відповідача, в якій зазначено розмір земельної ділянки площею саме 42,63 га., а не 31,94 га..
Як було встановлено судом, відповідно до п. 26.5 Договору, Позивач має право вимагати від Відповідача збільшення розмірів орендної плати у разі збільшення відповідно до закону розмірів земельного податку, а також у випадках визначених у п.11 договору.
Згідно п. 31 Договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку. Тобто, умовами Договору не передбачені права Позивача на внесення змін до Договору в частині збільшення розміру орендної плати в односторонньому порядку, або автоматичне коригування розміру орендної плати без укладення між сторонами відповідної письмової угоди про внесення змін до умов Договору. Більш того, Договором взагалі не передбачено такої підстави для внесення змін до Договору як зміна нормативної грошової оцінки земель.
Відповідно до п. 33 Договору, дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Відповідно до положень ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Як було встановлено в ході розгляду справи та випливає із вищевикладених обставин, з моменту укладення Договору до теперішнього часу Відповідач належним чином та сумлінно виконує свої обов'язки за Договором, зокрема, своєчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату, передбачену умовами Договору, а тому суд приходить висновку, що будь-яких підстав для розірвання Договору з підстав, передбачених умовами Договору та/або положеннями ст. 651 ЦК України, не має.
Статтею 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Зважаючи на зазначені норми, підставою для розірвання Договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору за одночасної наявності передбачених у ч. 2, 3 та 4 ст. 652 Цивільного кодексу України умов. В момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане
Відповідно до п.11 та п 26.5 договору, передбачена можливість настання таких змін та як наслідок, передбачили можливість за взаємною згодою сторін або за рішенням суду привести договір у відповідність із такими обставинами.
А зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися. Позивач міг усунути обставини, які на його думку є істотними, оскільки мав можливість скористатись своїм правом на звернення до суду, та врегулювати спірні відносини за Договором. Більш того, це є саме тим способом захисту інтересів та вирішення спірних відносин, що передбачений сторонами безпосередньо у Договорі , п.31.
Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Отже, Позивачем не доведено наявність одночасно всіх умов, встановлених ст.652 ЦК України щодо можливості для розірвання Договору.
Згідно п.3 ч.1 ст. 3 ЦК України, однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору. Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.
Згідно положень ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Частиною 1 статті 2 ЗУ «Про оренду землі» встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За договором найму (оренди) земельної ділянки згідно зі статтею 792 ЦК України, наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Статтями 526 і 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання за ним має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства, а згідно статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
За змістом частини першої статті 32 ЗУ «Про оренду землі”, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до статей 24 та 25 Закону орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення останнім орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Статтею 143 ЗК України передбачено, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
За умовами договору передбачені умови використання земельної ділянки, а саме земельна ділянка передається в оренду для розміщення житлового масиву (п. 13); цільове призначення земельної ділянки та його код згідно УКЦВЗ - 1.8 для будівництва та обслуговування жилих будинків, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), та 1.9. Житлово-будівельних кооперативів та інших організацій (п.14).
Відповідно до пп. 29.1 п. 29 Договору, Орендар зобов'язаний забезпечити використання орендованої земельної ділянки відповідно до цільового призначення та умов надання, передбачених договором оренди.
Положеннями ст. 25 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що Орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Відповідно до пп. 28.1 п. 28 Договору, Орендар має право самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору.
Умовами договору оренди не передбачені терміни або строк, з яких або в межах яких Відповідач, як орендар земельної ділянки, повинен розпочати або виконати будь-які будівельні роботи на земельній ділянці та/або ведення будь-якої іншої діяльності в межах цільового призначення земельної ділянки.
Відповідно до ч. 1 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ОСОБА_1 міська рада, як суб'єкт владних повноважень, реалізує свої повноваження шляхом прийняття рішень. Також рада може виступати, як учасник цивільно-правових та господарських правовідносин шляхом укладання різного виду угод. Уклавши Договір з Відповідачем, ОСОБА_1 міська рада набула статусу сторони за Договором та взяла на себе зобов'язання передбачені Договором, погодивши відповідний розмір орендної плати, змінити який за відсутності передбачених умовами Договору та законом підстав для цього, ОСОБА_1 міська рада має змогу лише як учасник цивільно-правових та господарських правовідносин шляхом укладання нової угоди, або шляхом внесення змін до раніше укладеного договору оренди земельної ділянки.
Зміна органом місцевого самоврядування нормативної грошової оцінки землі не є законодавчою зміною граничного розміру орендної плати. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. Зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок не може ототожнюватися зі зміною розміру орендної плати, а є лише її передумовою.
Суд не погоджується з висновками позивача та зазначає наступне , що відсутні приписи про обов'язкову зміну розміру орендної плати і в Податкову кодексу України, статтями 288, 289 ПК України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди з урахуванням нормативної грошової оцінки (річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки). Проте, наведене правило стосується саме встановлення розміру орендної плати, а не її зміни, тобто ці норми застосовуються під час укладання договору, а не протягом його виконання.
Стаття 289 ПК України, яка передбачає індексацію нормативної грошової оцінки земель також не містить жодного припису, який би давав підстави для висновку про те, що індексація нормативної грошової оцінки автоматично означає необхідність збільшення розміру орендної плати пропорційно збільшенню розміру нормативної оцінки землі. Взагалі, жодною з норм Податкового кодексу не передбачено обов'язку вносити зміни в договір у разі, якщо після його укладення змінився розмір нормативної грошової оцінки.
Відповідно до п. 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. N 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин», статтею 30 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору. Якщо зі зміною граничного розміру орендної плати таку ж зміну до договору оренди в установленому законом порядку не внесено, то застосуванню підлягає відповідна умова договору.
Законом України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України” від 02.12.2010р. № 2756-VІ було внесено зміни до статті 21 Закону України „Про оренду землі”, у зв'язку з чим вказана стаття закону була викладена у такій редакції: „Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України)...”.
Так, пунктом 288.1. ст. 288 Податкового кодексу України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Пунктом 288.4. ст. 288 вказаного Кодексу передбачено, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Відповідно до п. 288.5. ст. 288 того ж Кодексу розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди.
Відповідно до п. 1 ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.
Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
Згідно приписів ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до підпункту „в” ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Ч. 3 ст. 285 ГК України визначено, що орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
В свою чергу невиконання зобов'язання або виконання зобов'язання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання), а саме невнесення орендарем орендної плати, згідно ст. 610 Цивільного кодексу України є порушенням зобов'язання.
Так, несплата орендарем відповідної плати за орендовану земельну ділянку по договору оренди є порушенням вимог чинного законодавства та умов цього договору, що є недопустимим згідно ст. 525 Цивільного кодексу України. У такому випадку орендодавець має право на захист своїх порушених прав.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Згідно ч. 1, 3 ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Частиною 1 ст. 188 Господарського кодексу України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлене договором або законом.
Відповідно до положень ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Як вбачається зі змісту ч. 2 ст. 651 ЦК України, чинним законодавством України під істотним розуміється таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладені договору.
Ч. 3, 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
За положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до статей 24 та 25 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення останнім орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Згідно п. 32. спірного договору оренди дія договору припиняється: закінченням строку, на який його було укладено, придбання Орендарем земельної ділянки, викуп земельної ділянки, ліквідація юридичної особи - Орендаря; договір припиняється і в інших випадках, п.33 договору: за взаємною згодою сторін, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Судом встановлено, що розділом 7 договору ”права та обов'язки орендаря” визначено обов'язки орендаря, зокрема: 29.1.забезпечити використання орендованої земельної ділянки відповідно до цільового призначення та умов її надання, передбачених договором оренди; 29.2. додержувати вимог чинного земельного, екологічного, природоохоронного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил, проектних рішень щодо використання землі, не допускати погіршення екологічної обстановки на території в результаті своєї господарської діяльності; 29.3 відшкодувати орендодавцеві заподіяну ним шкоду стану земельної ділянки; 29.4 своєчасно вносити орендну плату згідно з вимогами пункту 8, 9 цього договору; 29.5 у разі припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки, повернути Орендодавцеві земельну ділянку в належному стані по акту. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до Орендодавця; 29.6 не порушувати права інших землекористувачів, додержуватися правил добросусідства: 29.7 утримувати в належному стані примикаючи території та проводити їх благоустрій; 29.8 дотримуватися зобов'язань землекористувача згідно положень ст. 96 Земельного кодексу України; 29.9. виконувати вимоги та умови щодо землекористування, визначені службами і організаціями міста та області та викладені у проектах відведення земельних ділянок, матеріалах інвентаризації земельних ділянок.
Згідно ст. 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Виходячи за наведеного, умовами спірного договору та чинним законодавством передбачена можливість розірвання договору саме у разі систематичної несплати орендних платежів.
Так, підставою для розірвання спірного договору оренди земельної ділянки від 17.05.2007 р. позивачем визначено невиконання відповідачем зобов'язання щодо внесення орендної плати.
Згідно зі статтями 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Разом з тим, доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватися належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність або відсутність заборгованості за земельним податком та орендною платою (п. 2.23 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. N 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин").
За таких обставин суд доходить до висновку, що в даному випадку відсутнє порушення, за яке діючим законодавством та договором передбачено розірвання договору оренди земельної ділянки, та, відповідно, і підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки відсутні.
Також суд вважає за необхідне зазначити наступне, що посилання позивача на те, що відбувся перехід права власності на земельні ділянки та є підставою для розірвання договору, відповідно до ч.4 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Умовами п. 35 Договору передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - Орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Суд робить висновок, що сторони за договором передбачили перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, тобто перехід права власності від ОСОБА_1 міської ради до іншої особи на всю земельну ділянку, яка передається у користування ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є», є підставою для зміни умов або розірвання договору. Договір не містить посилання на те, що підставою для розірвання договору є перехід права власності до другої особи на частину орендованої земельної ділянки.
Своїми рішеннями № 894 від 03.12.2009р. та № 1073 від 08.07.2010р. позивач вилучив у відповідача земельну ділянку у розмірі 10,75 га для її безкоштовної передачі у власність членам ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є» та зобов'язано ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є» укласти додаткові угоди до договору оренди.
Таким чином суд приходить висновків, що із власності ОСОБА_1 міської ради та фактичного користування ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є» вибула лише частина земельної ділянки у розмірі 10,75 га. У користуванні відповідача фактично залишилось ще 31,8 га. При цьому, сторони договору були обізнані щодо переходу права власності на земельні ділянки та не заперечували проти цього. Більш того, перехід права власності був здійснений за згодою ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є» безпосередньо до членів ГО «ЖБО «ЗАГОР'Є».
Суд не приймає посилання відповідача на застосування наслідків позовної давності.
Відтак, суд вважає необґрунтованими вимоги позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки від 17.05.2007 р., укладеного між позивачем та відповідачем.
В свою чергу безпідставними суд вважає вимоги позивача про зобов'язання відповідача - ОСОБА_2 організації „Житлово-будівельне об'єднання „ЗАГОР'Є” повернути орендовану земельну ділянку до комунальної власності, оскільки ці вимоги є похідними від вимог про розірвання договору.
Так, в ч. 1 ст. 34 Закону України „Про оренду землі” визначено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Згідно п. 19 договору оренди земельної ділянки після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
В свою чергу оскільки спірний договір оренди земельної ділянки не розірвано судом, відповідно відсутні правові підстави для покладення на відповідача - ОСОБА_2 організації „Житлово-будівельне об'єднання „ЗАГОР'Є” обов'язку повернути вказану земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому було її одержано в оренду.
Крім того безпідставними суд вважає вимоги позивача про стягнення збитків в сумі 599 998,26 гривень, як вже було зазначено вище та проаналізовано норми чинного законодавства, вимога про стягнення збитків не підлягає задоволенню, оскільки між сторонами відсутня угода щодо зміни орендованої площі земельної ділянки та узгоджено вартість самої земельної ділянки - зазначення нормативно-грошової оцінки та вартість орендних платежів..
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
В силу ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інших обставин, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Таким чином, оцінюючи наявні в матеріалах справи докази в сукупності, суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 міської ради Одеської області про розірвання спірного договору оренди земельної ділянки від 17.05.2007 р. та зобов'язання повернути земельну ділянку, стягнення збитків не відповідають вимогам чинного законодавства, тому не підлягають задоволенню.
У зв'язку з тим, що рішення відбулось не на користь позивача, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору, понесені позивачем при подачі позову, відносяться за рахунок позивача.
Керуючись ст.ст. 32, 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У задоволенні позовних вимог відмовити.
Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного господарського суду, яка подається через місцевий господарський суд протягом 10-денного строку з моменту складення та підписання повного тексту рішення.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо не буде подано апеляційну скаргу. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Повне рішення складено 05 квітня 2017 р.
Суддя Г.І. Гуляк