"21" березня 2017 р.Справа № 916/57/17
За позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
До відповідача: Державного підприємства „Одеське лісове господарство"
про розірвання договору оренди і виселення
Суддя Д'яченко Т.Г.
Представники:
Від позивача: Данілова Л.В., за довіреністю
Від відповідача: Марочкін В.О., адвокат за ордером
У судовому засіданні 17.03.2017р. відповідно до вимог ст. 77 ГПК України було оголошено перерву по справі до 21.03.2017р. о 12 год. 00 хв.
Суть спору: Позивач - Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Державного підприємства „Одеське лісове господарство", у якій просить суд розірвати Договір оренди №262/203 від 04.04.2004р., який укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради та Державним підприємством „Одеське лісове господарство" та виселити Державне підприємство „Одеське лісове господарство" з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 281,5 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 65, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Відповідач - Державне підприємство „Одеське лісове господарство" заперечує проти заявлених позовних вимог, з підстав, які викладено у відзивах на позовну заяву, які містяться в матеріалах справи.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив.
04 березня 2004 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю міської ради (Орендодавець) та Одеським державним лісогосподарським об'єднанням „Одесаліс" було укладено Договір оренди нежитлового приміщення №262/203, відповідно до п. 1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування не житлове приміщення, розташоване за адресою: вул. Дача Ковалевського, 65, І поверх, загальною площею 287 кв.м. на підставі розпорядження міського голови №203-01р від 04 березня 1990 року під розміщення офісу.
Відповідно до п. 2.1. Договору, орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" та рішення сесії Одеської міської ради від 26.03.2003р. №1054-XXIV „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси".
Положеннями п. 2.2. Договору сторони погодили, що за орендоване приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди в рік 1 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.
Відповідно до п. 4.1. Договору, вказане у п.1.1 приміщення Орендодавцем передається Орендарю виключно для використання під розміщення офісу.
Додатковим погодженням №1 від 04 березня 2004 року строк дії договору оренди було продовжено до 01.03.2005 року.
Додатковим погодженням №2 від 12 вересня 2005 року у зв'язку з перереєстрацією Одеського державного лісогосподарського об'єднання „Одесаліс" на державне підприємство „Одеське лісове господарство", як правонаступника прав та обов'язків Одеського державного лісогосподарського об'єднання „Одесаліс" на підставі статуту, назву орендаря змінено на Державне підприємство „Одеське лісове господарство" та строк дії договору продовжено до 01.08.2006 року.
Додатковим погодженням №3 від 19 листопада 2007 року строк дії договору продовжено до 18.10.2008 року.
Додатковим погодженням №4 від 25 рудня 2008 року строк дії договору продовжено до 25.12.2011 року та розділ „права та обов'язки Орендаря" доповнено п. 4.2. підпунктом „м" наступного змісту: м) своєчасно і доброякісно забезпечувати здійснення заходів щодо очищення прилеглої території та тротуарів від снігу".
Додатковим погодженням №5 від 15 травня 2009 року змінено договір оренди №262/203 у частині зміни площі з 287 кв.м. на 281,5 кв.м. на підставі технічного паспорту КМ ОМБТІ та РОН від 07.04.2009р.
Додатковим погодженням №6 від 22 вересня 2011 року у тексті договору оренди №262/203 нежитлового приміщення, що розташоване за адресою м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 65, назву Орендодавця змінено з „Представництво по управлінню комунальної власності Одеської міської ради" на „Департамент комунальної власності Одеської міської ради" згідно з рішенням Одеської міської ради від 28.02.2011р. №384-VI „Про затвердження положень про виконавчі органи Одеської міської ради", строк дії договору оренди №262/203 продовжено до 21.09.2014р.
Додатковим погодженням №7 від 04 березня 2015 року строк дії договору оренди №262/203 продовжено до 04.08.2018р., встановлено орендну плату в розмірі 1 грн. на рік з урахуванням використання орендованого приміщення під розміщення організації.
Відповідно до п. 4.2. Договору, на протязі дії цього Договору, крім своєчасного внесення орендної плати, Орендар зобов'язаний:
а) забезпечувати збереження орендованого приміщення, своєчасно проводити капітальний і поточний ремонт приміщення, запобігати його пошкодженню і псуванню;
б) утримувати орендоване приміщення у чистоті і технічному виправному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території;
в) сплачувати фактичні витрати за користування водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, а також за користування земельною ділянкою , для чого у місячний термін оформити договори з відповідними службами;
г) за свій рахунок проводити протипожежні заходи, нести матеріальну відповідальність за збитки, спричинені пожежею, що виникла в орендованому приміщення з вини Орендаря;
д) виконувати розпорядження і накази місцевих органів влади, що відносіться до здійснення протипожежних заходів, сплачувати витрати на прибирання і очистку прилеглої території, забрудненої його виробничою діяльністю (торгівля овочами, будівельне сміття, харчові відходи тощо.).
е) застрахувати орендоване приміщення у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством;
з) своєчасно узгоджувати з Орендодавцем будь-які дії зміни профілю використання орендованого приміщення;
к) ризик випадкової загибелі чи пошкодження орендованого приміщення несе Орендар з моменту укладання цього Договору;
л) укласти з Балансоутримувачем орендованого приміщення договір на відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання приміщення.
Як зазначає позивач, Орендарем було допущено порушення своїх зобов'язань за умовами укладеного Договору нежитлового приміщення №262/203, а саме порушення п.4.1. щодо використання орендованого приміщення під розміщення організації, порушення п. 4.2. п.п. „е" щодо зобов'язання застрахувати орендоване приміщення та порушення п. 4.2 п.п. „л" щодо укладання з Балансоутримувачем орендованого приміщення договору на відшкодування витрат на утримання приміщення.
В підтвердження доводів Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, позивачем до матеріалів справи було залучено Акт обстеження нежилого приміщення комунальної власності, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 65.
Даним Актом, який складено та підписано з боку відповідача - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради засвідчено, що орендоване приміщення перебуває у незадовільному стані, використання орендованого приміщення здійснюється не в повному обсязі та зазначено, що даний об'єкт оренди не застраховано.
Відповідно до п. 5.6. Договору визначено, що за невиконання або неналежне виконання Орендарем обов'язків за цим Договором , Орендодавець має право розірвати договір оренди у відповідності з чинним законодавством.
Як пояснює позивач, на момент звернення до суду Орендарем не були усуненні вищевказані порушення умов договору, що надає право Департаменту вимагати розірвання договору оренди та виселення Орендаря в судовому порядку.
Крім того, станом на момент звернення позивача до суду з даним позовом, в Департаменті комунальної власності Одеської міської ради відсутні відомості щодо виконання орендарем Державним підприємством „Одеське лісове господарство" своїх зобов'язань щодо застрахування орендованого приміщення та щодо укладання з Балансоутримувачем орендованого приміщення договору на відшкодування витрат на утримання приміщення.
Позовні вимоги позивача у справі - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради обґрунтовано неналежним виконанням з боку Орендаря - Державного підприємства „Одеське лісове господарство" прийнятих на себе зобов'язань за умовами Договору оренди нежитлового приміщення №262/203, та направлено на розірвання Договору оренди №262/203 від 04.04.2004р., який укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради та Державним підприємством „Одеське лісове господарство", та виселення Державного підприємства „Одеське лісове господарство" з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 281,5 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 65, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Суд, розглянувши матеріали справи, вислухавши у судових засіданнях пояснення представників сторін, проаналізувавши норми чинного законодавства, дійшов наступних висновків.
До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським Кодексом України.
У відповідності до ст.11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори - основний вид правомірних дій - це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. При цьому, ст.12 Цивільного кодексу України передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд.
Згідно ч.2 ст.16 Цивільного кодексу України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Статтею 193 Господарського Кодексу України та статтею 526 Цивільного Кодексу України передбачено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов'язань не допускається, крім випадків, передбачених законом. (ч.ч.1, 7 ст. 193 ГК України).
Відповідно до п. 1 ст. 628 Цивільного Кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно вимог ст. 629 Цивільного Кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Частиною 1 ст. 760 Цивільного кодексу України визначено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. (ч. 1 чт. 762 Цивільного кодексу України).
Згідно до ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України, договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Як встановлено судом, строк дії Договору оренди нежитлового приміщення №262/203, відповідно до Додаткового погодженням №7 від 04 березня 2015 року було продовжено до 04.08.2018р.
Відповідно до ст. 773 Цивільного кодексу України, наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
У відповідності до положень ст. 783 Цивільного кодексу України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Договором або законом може бути встановлений обов'язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм. (ч. 2 ст. 771 Цивільного кодексу України).
Відповідно до ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
Як зазначалось відповідачем під час розгляду справи в суді, Орендар - Державне підприємство „Одеське лісове господарство" орендує нежитлове приміщення, розташоване за адресою: вул. Дача Ковалевського, 65, І поверх, загальною площею 287 кв.м. під розміщення офісу.
При цьому, відповідач заперечував дійсність обставин, зафіксованих в Акті обстеження нежилого приміщення комунальної власності, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 65 від 09.11.2016р., зазначаючи суду, що у позивача відсутні належні та допустимі докази щодо порушення умов договору в частині самостійної зміни цільового призначення, яке визначене п. 4.1. Договору, оскільки, посилання Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на Акт обстеження від 09.11.2016р. є неприпустимим, так як відповідний Акт складено та підписано виключно представниками позивача, що підтверджується відповідними підписами працівників Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, за відсутністю повноважних представників відповідача - Державного підприємства „Одеське лісове господарство".
Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких грунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими і речовими доказами, висновками судових експертів; поясненнями представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі. В необхідних випадках на вимогу судді пояснення представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі, мають бути викладені письмово. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
За приписами ст. 43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
З урахуванням викладеного, суд не приймає як належний доказ використання відповідачем орендованого майна не за цільовим призначенням, поданий з боку позивача Акт обстеження нежилого приміщення комунальної власності, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 65, оскільки, зазначений Акт підписаний з боку тільки однієї сторони, а саме з боку представників Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, тобто особи, яка звернулась до суду за захистом своїх порушених прав, отже, є зобов'язаною довести у встановленому порядку шляхом подання належних доказів, факт такого порушення з боку іншої особи, яка, в даному випадку, наявність такого порушення заперечує.
На думку суду, поданий позивачем в якості доказу Акт обстеження нежилого приміщення не може бути таким доказом в розумінні ст. 32 ГПК України, задля безумовного твердження можливості встановлення наявності обставин, на яких ґрунтується позовна вимога позивача, яка має значення для правильного вирішення спору у даній справі.
На спростування ж доводів позивача щодо невиконання Державним підприємством „Одеське лісове господарство" положень п.п. е п. 4.2. Договору, щодо обов'язку страхування орендованого приміщення у страховій компанії, Орендарем до матеріалів справи було залучено Договір страхування орендованого приміщення за поточний рік, а саме Договір добровільного страхування орендованого майна суб'єкта господарської діяльності №11/1169576/1602/17 від 02.03.2017р., який укладено відповідачем з Приватним акціонерним товариством „Страхова компанія „Провідна".
Наявність відповідних договорів щодо страхування майна за весь час дії договору, як стверджує відповідач, підтвердити станом на теперішній час не є можливим, оскільки, відповідні договори не збереглись у Державного підприємства „Одеське лісове господарство", однак, відповідач звертає увагу суду на те, що впродовж тривалого часу оренди нежитлового приміщення, у позивача - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради як суб'єкта, який здійснює контроль за виконанням договорів оренди комунальної власності, на кожному етапі продовженні строку дії договору оренди, шляхом укладання додаткових погоджень, не було заявлено жодних зауважень до орендаря, отже, можливо стверджувати про належне використання орендарем спірного приміщення за весь час дії договору оренди.
Крім того, суд вважає за необхідне зазначити, що умовами Договору оренди не житлового приміщення від 04.03.2004р. № 262/203, не передбачено обов'язок орендаря щодо повідомлення орендодавця про факти укладення відповідних договорів страхування майна, а передбачено тільки обов'язок самого страхування орендованого приміщення у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством (п.п. е п. 4.2 Договору), виконання якого підтверджено з боку відповідача шляхом подання до матеріалів справи Договору добровільного страхування орендованого майна суб'єкта господарської діяльності №11/1169576/1602/17 від 02.03.2017р.
Щодо порушення з боку відповідача умов п.п. л п. 4.2 Договору оренди в частині не укладення з Балансоутримувачем договору на відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання приміщення, суд зазначає наступне.
Згідно ч. 1, 3 ст. 291 Господарського кодексу України, одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Частиною 1 ст. 188 Господарського кодексу України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Відповідно до ст. 525 Цивільного кодексу України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно до 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлене договором або законом.
Відповідно до положень ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Як вбачається зі змісту ч. 2 ст. 651 ЦК України, чинним законодавством України під істотним розуміється таке порушення стороною умов договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладені договору.
Під час розгляду справи, відповідачем до матеріалів справи було залучено копії платіжних доручень в підтвердження того, що відповідачем здійснюються періодичні платежі за комунальні послуги (а.с. 51-66).
За наявних у матеріалах справи доказів, обставин, встановлених судом, на думку суду, в даному випадку відсутнє порушення, за наявності якого умовами укладеного Договору, з урахування вимог Закону, передбачено правові наслідки у вигляді розірвання договору, отже, підстави для розірвання Договору оренди нежитлового приміщення №262/203 - відсутні.
Під час розгляду справи, позивачем не доведено у встановленому законом порядку наявність суттєвих порушень з боку відповідача умов укладеного між ними Договору, у зв'язку з чим, оцінюючи докази у справі в їх сукупності, законодавство, що регулює спірні правовідносини, суд дійшов висновку щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської до Державного підприємства „Одеське лісове господарство" про розірвання Договору оренди №262/203 від 04.04.2004р., який укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради та Державним підприємством „Одеське лісове господарство", та виселення Державного підприємства „Одеське лісове господарство" з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 281,5 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 65, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
На підставі ст. ст. 44, 49 ГПК України, витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 77, 82-85 ГПК України, суд
У задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - відмовити.
Повний текст рішення складено 27 березня 2017 р.
Рішення набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.
Суддя Т.Г. Д'яченко