33013 , м. Рівне, вул. Набережна, 26А
"13" березня 2017 р. Справа № 918/45/17
за позовом ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 Україна"
до відповідача ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "БАУ - ІНВЕСТ"
про визнання договору оренди поновленим
за позовом ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "БАУ-ІНВЕСТ"
до відповідача ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 Україна"
про зобов'язання повернути об'єкт оренди
Суддя Андрійчук О.В.
Представники сторін:
від позивача: ОСОБА_3, дов. від 04.01.2017 року, ОСОБА_4, дов. від 09.12.2016 року
від відповідача: ОСОБА_3, дов. від 04.01.2017 року, ОСОБА_4, дов. від 09.12.2016 року
Статті 20, 22, 91, 93 ГПК України сторонам роз'яснені.
Відводи з підстав, передбачених ст. 20 ГПК України, відсутні.
Протокол судового засідання складено відповідно до ст. 811 ГПК України.
У січні 2017 року ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Бау-Інвест" (позивач) звернулося до Господарського суду Рівненської області із позовом до ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 Україна" (відповідач) про зобов'язання повернути об'єкт оренди.
Позовні вимоги мотивовані тим, що:
01.12.2013 року між позивачем (орендодавець) та відповідачем (орендар) укладено договір оренди № 3/14, за умовами якого орендодавець надав орендарю у строкове платне користування земельну ділянку, що знаходиться на вул. Присадибна в с. Велика Омеляна, Рівненський район, Рівненська область, до 31.12.2016 року.
15.11.2016 року орендодавець направив орендарю вимогу № 23 про забезпечення повернення об'єкта оренди з 31.12.2016 року у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди.
Враховуючи, що орендар повернення земельної ділянки не здійснив, відтак позивач звернувся до суду з відповідним позовом.
У матеріально-правове обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на ст.ст. 11, 202, 509, 525, 526, 629 ЦК України, ст.ст. 173, 174, 175, 193, 291 ГК України, ст. 34 Закону України "Про оренду землі" тощо.
Ухвалою від 10.01.2017 року порушено провадження, справу призначено до розгляду на 23.01.2017 року.
Ухвалою суду від 23.01.2017 року розгляд справи відкладено на 13.02.2017 року.
Ухвалою суду від 13.02.2017 року розгляд справи відкладено на 06.03.2017 року.
Крім того, у лютому 2017 року ТОВ "ОСОБА_2 Україна" (позивач) звернулося до Господарського суду Рівненської області із позовом до ТОВ "Бау - Інвест" (відповідач) про визнання договору оренди поновленим.
Позовні вимоги мотивовані тим, що:
01.12.2013 року між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) укладено договір оренди № 3/14, за умовами якого орендодавець надав орендарю у строкове платне користування земельну ділянку, що знаходиться на вул. Присадибна в с. Велика Омеляна, Рівненський район, Рівненська область, до 31.12.2016 року.
Орендар скористався своїм правом на продовження строку договору оренди у порядку, визначеному п. 10.3. договору та ст. 33 Закону Україну "Про оренду землі", у зв'язку з чим, на його думку, строк дії договору є продовженим до 31.12.2019 року.
Оскільки відповідач відмовляється від підписання додаткової угоди до договору оренди, позивач звернувся до суду з відповідним позовом.
У матеріально-правове обґрунтування позовних вимог позивач посилається на ст.ст. 626, 777, 792 ЦК України, ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ст. 124 ЗК України тощо.
Ухвалою від 10.02.2017 року порушено провадження, справу призначено до розгляду на 20.02.2017 року.
У судовому засіданні 20.02.2017 року оголошено перерву на 06.03.2017 року.
Ухвалою суду від 06.03.2017 року для досягнення процесуальної економії, ефективнішого використання процесуальних засобів для відновлення порушеного права, а також унеможливлення винесення різних рішень за однакових обставин, суд об'єднав справу № 918/45/17 та № 918/101/17 в одне провадження, продовжив строк розгляду господарського спору на 15 днів, оголосив перерву у судовому засіданні на 13.03.2017 року.
Дослідивши матеріали справи, перевіривши копії документів на їх відповідність оригіналам, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
Щодо вимоги про поновлення строку дії договору оренди № 3/14 від 01.12.2013 року.
05.10.2007 року між Рівненською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Бау-Інвест" (орендар) укладено нотаріально посвідчений договір оренди земельної ділянки (договір оренди), за умовами якого орендодавець згідно з розпорядженням голови Рівненської районної державної адміністрації № 692 від 10.11.2006 року передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування виробничої бази по виготовленню залізобетонних виробів за рахунок земель запасу сільськогосподарського призначення (під господарськими будівлями та дворами на території Великоомелянської сільської ради Рівненського району Рівненської області (п. 1.1. договору оренди).
Вказаний договір зареєстровано Рівненською регіональною філією Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що зроблено запис від 09.10.2007 року за № 04078300032 у книзі записів державної реєстрації договорів.
За п.п. 2-4 договору оренди в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,0 га. На земельній ділянці не знаходяться об'єкти нерухомого майна. Земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування виробничої бази по виготовленню залізобетонних виробів.
Відповідно до п. 8 договору оренди договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
У п.п. 15, 16 договору оренди сторони погодили, що земельна ділянка передається для будівництва та обслуговування виробничої бази по виготовленню залізобетонних виробів.
Згідно з п. 20 договору оренди передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.
05.10.2007 року між сторонами підписано акт приймання-передавання земельної ділянки.
До прав орендаря, визначених п. 30 договору оренди, віднесено, зокрема право на передачу земельної ділянки в суборенду без зміни цільового призначення без отримання на те дозволу орендодавця, що кореспондується з вимогами ч. 1 ст. 8 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній станом на дату вчинення вказаного правочину).
Як встановлено судом, 10.03.2011 року між ТОВ "Бау-Інвест" (орендодавець) та ТОВ "ОСОБА_2 Україна" (орендар) укладено договір оренди № 2/11 (договір), згідно з п.п. 1.1., 1.2. якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння та користування об'єкт оренди: земельну ділянку площею 8010 м.кв. в с. Велика Омеляна Рівненського району Рівненської області на вул. Присадибна, 9 Б, інженерні комунікації (мережі водопостачання і водовідведення) і частину цегляної огорожі.
Відповідно до п. 1.4 договору об'єкт оренди передається орендарю з метою будівництва і обслуговування рухомого розчинного бетонного вузла, а також для здійснення продажу, ремонту, зберігання обслуговування будівельних, рухомих та інших кранів та будівельної техніки, іншої господарської діяльності орендаря згідно зі статутом.
За п. 1.10 договору у випадку припинення договору об'єкт оренди передається не пізніше 50 днів з дня припинення такого договору по акту з підписами сторін на умовах, визначених цим договором.
Пунктом 9.2 договору сторони встановили строк дії договору, а саме: з моменту його підписання сторонами до 01.12.2013 року.
01.12.2013 року за результатами переговорів сторони дійшли згоди укласти договір оренди № 3/14, який підписаний обома сторонами та скріплений відтисками їх печаток. Доказів визнання його недійсним повністю або певних його частин сторонами не надано.
Згідно з п.п. 1, 10.2. договору оренди № 3/14 орендодавець надав орендарю у строкове платне користування земельну ділянку площею 8010 кв.м., що знаходиться на вул. Присадибна, 9 б, в с. Велика Омеляна, Рівненський район, Рівненська область, до 31.12.2016 року, яка передається в суборенду.
Отже, уклавши вказаний договір, сторони припинили свої зобов'язання за договором оренди № 2/11 від 10.03.2011 року, а відтак у взаємовідносинах щодо оренди земельної ділянки їхні права та обов'язки регулюються за договором оренди № 3/14 від 01.12.2013 року.
Указане також стверджується рішенням Господарського суду Рівненської області у справі № 903/22/16 від 16.05.2016 року, яке залишене без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 10.08.2016 року, що, в силу вимог ч. 3 ст. 35 ГПК України, має преюдиціальне значення.
Відповідно до п. 1.3. договору оренди земельна ділянка, яка передається в суборенду, знаходиться у користуванні орендодавця на підставі договору оренду від 05.10.2007 року, який зареєстровано Рівненською регіональною філією Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що зроблено запис від 09.10.2007 року за № 04078300032.
Пунктом 1.4. договору оренди сторони погодили, що об'єкт оренди передається орендарю з метою будівництва і обслуговування рухомого розчинного бетонного вузла, а також для здійснення продажу, ремонту, зберігання обслуговування будівельних, рухомих та інших кранів та будівельної техніки, іншої господарської діяльності орендаря згідно зі статутом.
Як зазначалося, строк дії договору, визначений п. 10.2. договору, закінчився 31.12.2016 року.
Порядок поновлення договору оренди врегульовано ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.
Так, у ч. 1 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (ч.ч. 2 - 5 цієї статті).
Для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору оренди землі на новий строк; до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; немає письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди
Вказане позиція також викладена у постановах Верховного Суду України від 25.02.2015 року у справах № 6-219цс14, № 6-10цс15; від 18.03.2015 року у справах № 6-3цс15, № 6-4цс15).
Судом з фактичних обставин справи встановлено, що орендарем застосовано перший порядок пролонгації договору.
Так, за ч.ч. 2, 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
У свою чергу, п. 10.3. договору оренди сторони передбачили, що по закінченню строку дії цього договору орендар вправі продовжити договір на 3 роки, про це він зобов'язаний не пізніше ніж за 13 місяців до дати закінчення строку дії договору повідомити у письмовій формі про використання такого права. Якщо орендар не використовує це право у встановленій формі, то договір оренди автоматично (без укладення додаткових угод та договорів) продовжує строк дії на 2 роки, за умови, що жодна із сторін не заявить про припинення чи зміну договору до 31.12. попереднього року.
Як вбачається з матеріалів справи, 23.10.2015 року орендар направив орендодавцю повідомлення № 23/10/15 про свій намір продовжити строк дії договору оренди на 3 роки.
Вказане повідомлення направлене за 14 місяців до закінчення строку дії, що кореспондується з умовами п. 10.3. договору оренди.
У той же час судом встановлено, що всупереч вимогами ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар не додав проекту додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди.
Стосовно листа-повідомлення орендаря № 29/11/16 від 29.11.2016 року, до якого останнім долучено проект додаткової угоди, то вказаний лист скерований поза межами строків, узгоджених сторонами у п. 10.3. договору оренди та визначених ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", відтак не приймається судом як належний доказ у підтвердження дотримання орендарем процедури, пов'язаної із продовженням строку дії договору оренди землі.
У силу вимог ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
28.10.2015 року орендар направив орендодавцю відповідь за № 24, в якій повідомив про відмову продовжувати строку дії договору оренди № 2/11, також просив повернути об'єкт оренди на умовах, визначених договором.
Як вбачається з відповіді орендодавця, останній посилається на договір № 2/11 від 10.02.2011 року, який, як зазначалося, припинив свою дію 31.12.2013 року.
За визначенням, наведеним у ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).
Змістом як договору оренди № 2/11 від 10.03.2011 року, так і договору оренди № 3/14 від 31.12.2013 року сторони досягли домовленості щодо встановлення прав та обов'язків щодо користування однією і тією ж земельною ділянкою площею 8010 кв.м., що знаходиться на вул. Присадибна, 9 б, в с. Велика Омеляна, Рівненський район, Рівненська область.
Крім того, з матеріалів справи судом встановлено, що сторони після закінчення строку дії договору оренди № 2/11 від 10.03.2011 року та укладення нового договору оренди № 3/14 від 31.12.2013 року продовжували здійснювати свої договірні правовідносини саме за договором оренди № 2/11 від 10.03.2011 року, вважаючи його помилково поновленим, що, зокрема встановлено рішенням Господарського суду Рівненської області у справі № 903/22/16 від 16.05.2016 року, яке залишене без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 10.08.2016 року, рішенням Господарського суду Волинської області від 16.12.2015 року у справі № 903/360/15 про стягнення заборгованості по орендним платежам згідно з договором № 2/11 від 10.03.2011 року з вересня 2014 року по лютий 2015 року, а також підтверджується призначенням платежів, зазначених у платіжних дорученнях орендаря, тощо.
Отже, хоч орендодавець у своїй відмові послався на договір оренди, який припинив свою дію, однак висловив своє волевиявлення, спрямоване на припинення договірних відносин сторін, пов'язаних із користуванням земельною ділянкою площею 8010 кв.м., що знаходиться на вул. Присадибна, 9 б, в с. Велика Омеляна, Рівненський район, Рівненська область, у строк, визначений у п. 10.3. договору оренди, тобто до 31.12.2015 року, та протягом місяця від дня отримання листа-повідомлення орендаря про його намір продовжити строк дії договору, що узгоджується з вимогами ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Про небажання орендодавця продовжувати договірні відносини з орендарем щодо користування земельною ділянкою свідчать фактичні обставини справи, зокрема: лист № 24 від 28.10.2015 року, провадження у справі № 903/22/16, лист № 23 від 15.11.2016 року, звернення до суду із вказаним позовом.
Наведене свідчить про чітку позицію орендаря про небажання продовжувати строк дії договору оренди, а помилка у посиланні на інший договір є формальною та не впливає на позицію орендаря щодо відмови від пролонгування відносин, пов'язаних із орендою земельної ділянки.
Також для вирішення питання про наявність підстав для поновлення строку дії договору слід з'ясувати питання про належне виконання орендарем своїх обов'язків за договором.
Так, судом встановлено, що рішенням Господарського суду Волинської області від 16.12.2015 року у справі № 903/360/15 частково задоволено позов ТОВ "Бау-Інвест" до ТОВ "ОСОБА_2 Україна", предметом якого, зокрема було стягнення заборгованості по орендним платежам згідно з договором № 2/11 від 10.03.2011 року з вересня 2014 року по лютий 2015 року (яка погашена після звернення до суду з вказаним позовом).
Хоч за вказаним судом рішенням стягувалася заборгованість за договором оренди № 2/11 від 10.03.2011 року, однак, як встановлено судовими рішеннями у справі № 903/22/16, підстав для поновлення вказаного договору у встановленому чинним законодавством порядку не було, а уклавши 31.12.2013 року новий договір оренди, сторони по суті вирішили врегулювати свої права та обов'язки щодо орендованої земельної ділянки саме за вказаним правочином.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ч.ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі).
У силу вимог ч. 1 ст. 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Зважаючи, що орендар систематично не сплачував орендну плату (6 місяців), чим порушував права орендодавця на своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі, суд приходить до висновку, що неналежне виконання відповідачем зобов'язань щодо сплати орендних платежів, обумовлених договором, є істотним порушенням договору.
Отже, враховуючи період виникнення заборгованості, орендар виконував свої зобов'язання за договором оренди неналежним чином, а відтак не отримав права на поновлення договірних відносин, пов'язаних з орендою земельної ділянки.
Суд також вважає за необхідне зазначити таке.
За приписами ч. 3 ст. 8 Закону України "Про оренду землі" строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.
Як вбачається з матеріалів справи, строк дії договору оренди земельної ділянки, укладеного між Рівненською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Бау-Інвест" (орендар), закінчується 09.10.2017 року.
Отже, договір оренди № 3/14 від 01.12.2013 року, укладений щодо земельної ділянки, переданої в суборенду, не може бути поновленим до 31.12.2019 року, оскільки перевищуватиме строк дії договору оренди, що суперечить вимогам ст. 8 Закону України "Про оренду землі".
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення вимог орендаря про поновлення та продовження строку дії договору № 3/14 від 01.12.2013 року до 31.12.2019 року.
Щодо вимоги про повернення земельної ділянки, що є предметом договору оренди № 3/14 від 01.12.2013 року.
Як вбачається з фактичних обставин справи, орендодавець просить суд повернути земельну ділянку, передану в суборенду, у зв'язку із закінченням 31.12.2016 року строку дії договору оренди № 3/14 від 01.12.2013 року.
Судом за результатами оцінки доказів, поданих в обґрунтування вимоги про поновлення строку дії договору оренди, встановлено відсутність визначених умовами договору та вимогами чинного законодавства підстав для такого поновлення.
За п. 10.2. договору вказаний договір діє до 31.12.2016 року.
Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема закінчення строку, на який його було укладено.
У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця (ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі").
Пунктом 5.5. договору оренди передбачено, що по закінченню строку дії договору, незалежно від правової підстави, орендар зобов'язується вилучити за власний рахунок завод по виготовленню товарного бетону і всі інші приміщення та обладнання, збудовані під час дії договору відповідно до п. 1 договору, включаючи всі фундаменти заводу по виготовленню товарного бетону, бункери, переробне обладнання, та інші, існуючі на момент припинення договору, невід'ємні покращення території, приміщення, які знаходяться на земельній ділянці та мають огороджувальні спорудження, що зведені орендарем.
Згідно з п. 1.10. договору у випадку припинення договору об'єкт оренди передається не пізніше 50 днів з дня припинення за актом, підписаним сторонами, на умовах, визначених цим договором.
Отже, вказаною вимогою орендодавець по суті просить суд вилучити із земельної ділянки об'єкти нерухомого майна, зведені орендарем.
У свою чергу, судом встановлено таке.
12.04.2007 року ТОВ "Бау-Інвест" листом № 54 звернулося до Великоомелянської сільської ради з проханням надати дозвіл ТОВ "ОСОБА_2 Україна" на будівництво розчинно-бетонного вузла на виділеній ТОВ "Бау-Інвест" в оренду земельній ділянці площею 2,0 га, що знаходиться за адресою: вул. Присадибна, с. Велика Омеляна, Рівненський район.
25.04.2007 року рішенням Великоомелянської сільської ради № 81 "Про дозвіл на будівництво розчинно-бетонного вузла" надано дозвіл ТОВ "ОСОБА_2 Україна" на будівництво розчинно-бетонного вузла в селі Велика Омеляна по вул. Присадибній на земельній ділянці площею 0,40 га, наданій ТОВ "Бау-Інвест". Зобов'язано ТОВ "ОСОБА_2 Україна" замовити в органах архітектури будівельний паспорт та отримати вихідні дані, необхідні для розробки проектно-кошторисної документації; розробити проектно-кошторисну документацію відповідно до вихідних даних, виданих органами архітектури, та погодити її у встановленому порядку; перед початком будівництва отримати в інспекції ДАБК дозвіл на виконання будівельно-монтажних робіт; закінчений будівництвом об'єкт представити державній приймальній комісії.
07.07.2007 року між ТОВ "ОСОБА_2 Україна" (замовник) та ТОВ "Монтажстальпроект" (виконавець) укладено договір № 22-2007, за п. 1.1. якого замовник доручив, а виконавець взяв на себе зобов'язання розробити робочий проект комплексу бетонного вузла в с. В. Омеляна Рівненського району по вул. Присадибній, 9 Б.
ТОВ "Монтажстальпроект" розроблено проектну документацію (робочий проект) на будівництво бетонного вузла, яка 30.08.2007 року погоджена з ТОВ "БАУ-Інвест".
28.08.2007 року між ТОВ-фірма "Сіменс Габро" (підрядник) та ТОВ "ОСОБА_2 Україна" (замовник) укладено договір, за умовами якого замовник доручив, а підрядник прийняв на себе виконання робіт по будівництву комплексу бетонного вузла ТОВ "ОСОБА_2 Україна" по вул. Присадибна, 9 Б, в с. В. Омеляна, Рівненський район.
Факт виконання будівельних робіт стверджується актами виконаних робіт форми КБ-2в за жовтень 2007 року.
За висновком комплексної державної експертизи № 19/08 Рівненської обласної служби Української державної інвестиційної експертизи від 17.03.2008 року прийняті в робочому проекті містобудівельні та технічні рішення відповідають діючим нормативним вимогам і забезпечують експлуатаційну надійність.
При складанні вказаного висновку бралися до уваги висновки № 2147/16-2/04 від 14.03.2008 року ГУ МНС України в Рівненській області, № 21-23/51 від 14.02.2008 року Рівненської облсанепідстанції, № 164.08.56-26.13.0 від 01.02.2008 року Рівненського ЕТЦ.
Розпорядженням Рівненської районної державної адміністрації № 477 від 10.06.2008 року утворено державну приймальну комісію по прийняттю в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта - розчинно-бетонного вузла.
26.06.2008 року Рівненською міською інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю зареєстровано Акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта - розчинно-бетонного вузла, який складений 10.06.2008 року.
Відповідно до вказаного Акту на об'єкті виконані згідно з ДБН всі роботи, передбачені проектною документацією, змонтоване і випробуване обладнання, проведені пусконалагоджувальні роботи згідно з технологічним регламентом, створені безпечні умови праці виробничого персоналу та перебування людей відповідно до вимог нормативно-правових актів з охорони праці, пожежної безпеки, екологічних та санітарних норм. Інвестиційна вартість будівництва за затвердженою документацією: усього 16 497,148 тис. грн, у тому числі: витрати на будівельно-монтажні роботи - 3 297,745 тис. грн, машини, обладнання, інвентар - 8 307,487 тис. грн (п.п. 8, 12 Акту).
Розпорядження Рівненської районної державної адміністрації "Про затвердження акту державної приймальної комісії" № 511 від 24.06.2008 року затверджено акт державної приймальної комісії закінченого будівництвом об'єкту: "Розчинно-бетонний вузол" в с. Велика Омеляна Рівненського району по вул. Присадибній,9 Б.
12.06.2015 року ПП "Техноком" виготовлено технічний паспорт на розчинно-бетонний вузол по вул. Присадибній, 9 Б, с. В. Омеляна.
З наведеного вбачається, що будівництво розчинно-бетонного вузла здійснювалося на земельній ділянці, наданій в оренду ТОВ "Бау-Інвест" за договором оренди, укладеним з Рівненською районною державною адміністрацією, за згодою ТОВ "Бау-Інвест", а не за договором оренди № 3/14 від 01.12.2013 року, укладеним між ТОВ "Бау-Інвест" та ТОВ "ОСОБА_2 Україна".
За приписами ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Частинами 1, 2 ст. 3, п. 1 ч. ст. 4, ч.ч. 1, 2 ст. 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" унормовано, що загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема обов'язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації прав підлягає право власності. У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення. Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених ст. 31 цього Закону.
Судом встановлено, що державна реєстрація права власності ТОВ "ОСОБА_2 Україна" на розчинно-бетонний вузол, який знаходиться за адресою: вул. Присадибна, 9 Б, с. Велика Омеляна, Рівненський район, Рівненська область, відбулася 15.06.2015 року, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис за № 10039546.
У силу вимог ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Частинами 1-3 ст. 321 ЦК України, що кореспондуються з вимогами ст. 41 Конституції України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості.
Власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом (ч. 1 ст. 320, ч. 7 ст. 319 ЦК України).
Згідно із ст. 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Судом також встановлено, що ТОВ "ОСОБА_2 Україна" є іноземним суб'єктом господарювання, тобто діяльність останнього в Україні підпадає під дію законодавства в сфері інвестиційної діяльності. Так, за ч. 1, ст. 18, ч. 1 ст. 19 Закону України "Про інвестиційну діяльність" держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, додержання прав і законних інтересів її суб'єктів. Захист інвестицій - це комплекс організаційних, технічних та правових заходів, спрямованих на створення умов, які сприяють збереженню інвестицій, досягненню цілі внесення інвестицій, ефективній діяльності об'єктів інвестування та реінвестування, захисту законних прав та інтересів інвесторів, у тому числі права на отримання прибутку (доходу) від інвестицій. Держава гарантує захист інвестицій незалежно від форм власності, а також іноземних інвестицій. Захист інвестицій забезпечується законодавством України, а також міжнародними договорами України. Інвесторам, у тому числі іноземним, забезпечується рівноправний режим, що виключає застосування заходів дискримінаційного характеру, які могли б перешкодити управлінню інвестиціями, їх використанню та ліквідації, а також передбачаються умови і порядок вивозу вкладених цінностей і результатів інвестицій. З метою забезпечення сприятливого та стабільного інвестиційного режиму держава встановлює державні гарантії захисту інвестицій. Державні гарантії захисту інвестицій - це система правових норм, які спрямовані на захист інвестицій та не стосуються питань фінансово-господарської діяльності учасників інвестиційної діяльності та сплати ними податків, зборів (обов'язкових платежів). Державні гарантії захисту інвестицій не можуть бути скасовані або звужені стосовно інвестицій, здійснених у період дії цих гарантій.
За ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній станом на дату набуття права власності на нерухоме майно) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. (ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі").
Згідно з ч.ч. 1, 2, 6 ст. 120 ЗК України (у редакції, чинній станом на дату набуття права власності на нерухоме майно) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених ст. 121 ЗК України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).
Відповідно до ст. 377 ЦК України (у редакції, чинній станом на дату набуття права власності на нерухоме майно) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).
Положеннями ч. 1 ст. 141 ЗК України, ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", зокрема унормовано, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором (ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі").
Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається.
Аналогічна правова позиція щодо застосування наведених норм матеріального права викладена у постановах Вищого господарського суду України від 09.07.2015 року у справі № 910/23058/14 та від 19.01.2016 року у справі № 910/15520/15.
Крім того, як зазначив Верховний Суд України у своїх постановах від 24.12.2010 року у справі № 21-54а10, від 24.12.2010 року у справі № 21-59а10, відповідно до положень ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України з моменту набуття права власності на жилий будинок (будівлю або споруду) у набувача виникає право (власності чи користування) на земельну ділянку, на якій розміщений цей об'єкт, а з ним - і обов'язок сплачувати земельний податок чи орендну плату).
Положення зазначених правових норм спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об'єктів нерухомості, які на ній розташовані, оскільки закріплюють загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. Згідно з цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
Крім того, такий підхід, на думку суду, покликаний також захистити право власності осіб, яким належать об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці іншої особи, гарантоване, зокрема ст. 41 Конституції України, ст. 317 ЦК України. Йдеться про вимоги ч. 6 ст. 120 ЗК України, за якими у договорі купівлі-продажу (або іншому договорі про відчуження) будинку (будівлі, споруди) повинен позначатись кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, оскільки без отримання земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера власник об'єкта нерухомого майна буде позбавлений можливості реалізувати одну із правомочностей власника - право розпорядження таким нерухомим майном.
У той же час, за змістом ст. 377 ЦК України, ст.ст. 120, 123, 124 ЗК України, ст. 16 Закону України "Про оренду землі" з виникненням права власності на будівлю чи споруду у юридичної особи виникає право одержати земельну ділянку у користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення у строки, встановлені законом, зобов'язаний відповідний повноважний орган державної влади або місцевого самоврядування (постанови Верховного Суду України від 06.12.2010 року у справі № 3-51гс10, від 12.09.2011 року у справі № 3-68гс11, від 12.09.2011 року у справі № 3-69гс11, від 12.09.2011 року у справі № 3-70гс11, від 14.11.2011 року у справі № 3-119гс11).
Таким чином, у зв'язку з набуттям ТОВ ОСОБА_5 Україна" права власності на об'єкти нерухомого майна, збудовані на земельній ділянці, що перебуває в оренді за договором оренди земельної ділянки від 05.10.2007 року, укладеним між Рівненською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Бау-Інвест" (орендар), а також з огляду на те, що фактичне користування земельною ділянкою здійснює новий власник, право оренди ТОВ "Бау-Інвест" на частину земельної ділянки, на якій розташований об'єкт нерухомості, належний ТОВ "ОСОБА_2 Україна", та яка необхідна для його обслуговування, припинилося.
Суд також вважає за необхідне зазначити, що договір оренди № 3/14 від 31.12.2013 року не пройшов державної реєстрації у порядку, визначеному чинним законодавством.
Так, відповідно до ч. 5 ст. 8 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній станом на дату укладення договору оренди) договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
Приписами ст.ст. 125, 126 ЗК України (у редакції, чинній станом на дату укладення договору оренди) унормовано, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Тобто орендар за договором оренди № 3/14 від 31.12.2013 року не мав права приступати до використання земельної ділянки, у тому числі здійснювати її забудову.
Отже, судом з матеріалів справи встановлено, що ТОВ "ОСОБА_2 Україна" здійснив забудову земельної ділянки, належної на праві оренди ТОВ "Бау-Інвест" за договором оренди, укладеним з Рівненською районною державною адміністрацією, а не за договором оренди № 3/14 від 01.12.2013 року, укладеним між ТОВ "Бау-Інвест" та ТОВ "ОСОБА_2 Україна", відтак ТОВ "Бау-Інвест" немає права вимагати повернення земельної ділянки з урахуванням п. 5.5. договору оренди (лише з інженерними комунікаціями (мережі водопостачання і водовідведення) та частиною цегляної огорожі), оскільки станом на час укладення вказаного договору на земельній ділянці вже був збудований об'єкт нерухомого майна - розчинно-бетонний вузол, у зв'язку з чим право оренди ТОВ "Бау-Інвест" припинилося автоматично, у силу вимог закону, а у ТОВ "ОСОБА_2 Україна" виникло право одержати земельну ділянку у користування (власність) у встановленому чинним законодавством порядку.
Стаття 33 ГПК України зобов'язує сторін довести ті обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень. Відповідно до вимог ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.
Ніякі докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили і оцінюються судом в розумінні вимог ст. 43 ГПК України за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
За таких обставин суд дійшов висновку про відсутні підстав як для задоволення позову ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Бау-Інвест" до ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 Україна" про зобов'язання повернути об'єкт оренди, так і позову ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 Україна" до ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "Бау - Інвест" про визнання договору оренди поновленим.
Судовий збір відповідно до ст. 49 ГПК України покладається на позивачів.
Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 49, 82-85 ГПК України, суд
У задоволенні позову ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "БАУ-ІНВЕСТ" до ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 Україна" про зобов'язання повернути об'єкт оренди відмовити.
У задоволенні позову ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 Україна" до ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "БАУ - ІНВЕСТ" про визнання договору оренди поновленим відмовити.
Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 85 ГПК України. Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку та в строки, встановлені ст. 93 ГПК України.
Повне рішення складено 14.03.2017 року.
Суддя О. Андрійчук