ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
02.03.2017Справа №910/7372/16
Господарський суд міста Києва в складі:
головуючого судді Привалова А.І.
при секретарі Купній В.В.
розглянувши справу № 910/7372/16
за позовом приватного підприємства «Вілєкс»
до Київської міської ради
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: 1) ОСОБА_1;
2) ОСОБА_2;
3) ОСОБА_3;
4) товариства з обмеженою відповідальністю "Виробниче підприємство
"Побутрембудматеріали";
про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Представники сторін:
від позивача: не з'явився;
від відповідача: Безносик А.О., довіреність №225-КМГ-20 від 10.01.2017р.;
від третіх осіб: не з'явився.
обставини справи:
До Господарського суду міста Києва звернулось приватне підприємство "Вілєкс" (надалі - позивач) з позовом до Київської міської ради (надалі - відповідач) про розірвання договору оренди землі.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що, у зв'язку зі зміною власника об'єкта нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, та відмовою Київської міської ради у добровільному порядку розірвати договір оренди земельної ділянки, позивач, відповідно до вимог ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України статей 31, 32 Закону України «Про оренду землі», просить розірвати Договір оренди земельної ділянки від 24.09.2004р. у судовому порядку.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.06.2016р. у справі № 910/7372/16 в задоволенні позову відмовлено повністю.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 02.08.2016р. рішення Господарського суду міста Києва від 15.06.2016р. у справі № 910/7372/16 скасовано та прийнято нове рішення про задоволених позовних вимог повністю.
Постановою Вищого господарського суду України від 27.10.2016р. касаційну скаргу Київської міської ради задоволено частково; постанову Київського апеляційного господарського суду від 02.08.2016р. та рішення Господарського суду міста Києва від 15.06.2016р. скасовано, а справу №910/7273/15 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
Згідно з розпорядженням Керівника апарату суду від 10.11.2016р., призначено повторний автоматичний розподіл справи, за результатами якого справу № 910/7273/16 передано на розгляд судді Привалову А.І.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 11.11.2016р. прийнято до свого провадження справу № 910/7372/16 та призначений розгляд на 08.12.2016р.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.12.2016р. розгляд справи відкладено на 10.01.2017р., у зв'язку з неявкою в судове засідання представника позивача та неподанням витребуваних судом доказів.
У судовому засіданні 10.01.2017р. представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги в повному обсязі, надав письмові пояснення з витребуваними доказами та клопотання про продовження строку розгляду справи на 15 днів.
Представник відповідача проти позову заперечив.
Відповідно до ч. 3 ст. 77 ГПК України, в засіданні суду оголошено перерву до 19.01.2017р.
Ухвалою суду від 12.10.2017р. продовжено строк вирішення спору на п'ятнадцять днів.
Присутній у судовому засіданні 19.01.2017р. представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги у повному обсязі.
Представник відповідача заперечив щодо задоволення позовних вимог.
За результатом розгляду матеріалів справи, витребуваних доказів та враховуючи обов'язковість вказівок, що містяться в постанові касаційної інстанції, суд дійшов висновку про залучення до участі у розгляді справи в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_1; ОСОБА_2; ОСОБА_3; товариство з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство «Побутрембудматеріали», як власників нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, переданій позивачу за спірним договором оренди.
Також, у суду виникла необхідність витребування нових доказів у справі.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.01.2017р. суд відклав розгляд справи на 09.02.2017р., у зв'язку із залученням третіх осіб та витребуванням нових доказів у справі.
Представники позивача та третіх осіб у судове засідання 09.02.2017р. не з'явились, про причини неявки господарський суд не повідомили та витребувані докази не подали.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.02.2017р. розгляд справи було відкладено на 02.03.2017р., у зв'язку з неявкою в судове засідання представників позивача та третіх осіб, а також неподанням витребуваних судом доказів.
Після судового засідання через загальний відділ господарського суду від представника позивача надійшла заява про залишення позовної заяви без розгляду.
Представники позивача та третіх осіб у судове засідання 02.03.2017р. не з'явились, про причини неявки господарський суд не повідомили; витребувані докази не подали.
Позивач і треті особи належним чином повідомлені про призначення справи до розгляду в засіданні господарського суду, про час і місце його проведення.
Особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання останнім вимог частини першої статті 64 та статті 87 ГПК України. (п. 3.9.1. постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 18 від 26.12.2011 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції»).
У відповідності до ст. 87 Господарського процесуального кодексу України, ухвали від 19.01.2017р. та від 09.02.2017р. були надіслані позивачу та третім особам рекомендованою кореспонденцією з повідомленням про вручення на адреси, що містяться в матеріалах справи.
Суд, розглянувши клопотання представника позивача про залишення позовної заяви без розгляду, відмовив у його задоволенні, оскільки підстави, з яких позивач просить залишити позов без розгляду не приписам ст. 81 ГПК України.
Представник відповідача підтримав свої заперечення проти позову, які були подані раніше.
Оскільки про поважні причини неявки в судове засідання представників позивача і третіх осіб суд не повідомлений; клопотань про відкладення розгляду справи від позивача і третіх осіб не надходило, тому суд вважає, що, у відповідності до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України, справа може бути розглянута за наявними в ній матеріалами, без участі представників позивача і третіх осіб, яких достатньо для винесення рішення по суті.
Відповідно до вимог ч. 2 ст. 82 Господарського процесуального кодексу України, рішення прийнято господарським судом за результатами оцінки доказів, поданих сторонами, у нарадчій кімнаті.
Згідно ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, в засіданні суду була оголошена вступна та резолютивна частини рішення.
Розглянувши подані сторонами документи і матеріали, заслухавши пояснення представника відповідача, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -
Пунктом 38 рішення Київської міської ради від 29.04.2004 за № 237/1447 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" затверджено проект відведення земельної ділянки ПП "Вілєкс" для обслуговування та експлуатації офісних будинків на вул. Борисоглібській, 15 (літ. "В", Г") у Подільському районі м. Києва та передано ПП "Вілєкс" в довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,09 га для обслуговування та експлуатації офісних будівель на вул. Борисоглібській, 15 (літ. "В", "Г") у Подільському районі м. Києва за рахунок земель міської забудови.
На виконання вказаного рішення, між Київською міською радою та ПП "Вілєкс" 24.09.2004р. укладено Договір оренди земельної ділянки строком на 15 років, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР, про що зроблений запис № 85-6-00-150 у книзі записів державної реєстрації договорів.
Згідно пункту 2 договору, об'єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 876 кв.м. за кадастровим номером НОМЕР_1. На даній земельній ділянці знаходяться будівлі, які розташовані за адресою АДРЕСА_1 (літ. В,Г) у Подільському районі м. Києва.
Відповідно до пункту 8 договору, сторонами погоджено, що зазначений договір укладено на 15 років.
Як вбачається з доданої до справи Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, 18.02.2012р. треті особи: ОСОБА_1; ОСОБА_2; ОСОБА_3; товариство з обмеженою відповідальністю «Виробниче підприємство «Побутрембудматеріали» на підставі Свідоцтв про право власності, виданих Головним управлінням комунальної власності м. Києва набули у власність нежилі приміщення, розташовані у АДРЕСА_1, в Літ. В, Г, загальною площею 1671,10 кв.м., та знаходяться на земельній ділянці за кадастровим номером НОМЕР_1.
27.01.2016р. ПП "Вілєкс" звернулося до Голови виконавчого органу Київської міської ради та Київському міському голові із заявою №8 про розірвання договору оренди земельної ділянки від 24.09.2004р.
У відповідь на вказаний лист Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 29.02.2016 за № 057027-9317 повідомив процедуру щодо припинення дії договору оренди земельної ділянки.
У зв'язку з набуттям права власності іншою особою на об'єкти нерухомості, що розташовані на орендованій земельній ділянці, позивач звернувся до господарського суду з даним позовом про розірвання договору оренди землі.
Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди землі.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу.
Згідно п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання надання земельної ділянки в оренду чи припинення такого права вирішується на пленарному засіданні сесії ради шляхом прийняття рішення.
Згідно з ст. 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Разом з тим, відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
При цьому законом чітко передбачені підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання (ст. 32 Закону України "Про оренду землі"), а саме: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України,
Підстав для дострокового розірвання в судовому порядку укладеного сторонами у справі договору оренди земельної ділянки, що відповідали б наведеним вище нормам, позивач не навів.
Також, суд звертає увагу на те, що питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України.
Положеннями статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент набуття іншими особами об'єкту нерухомості) унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди (п.4 ст.120 Земельного кодексу України).
Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.
Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера (п.6 ст.120 Земельного кодексу України).
За змістом частини другої статті 377 Цивільного кодексу України та частини шостої статті 120 Земельного кодексу України, кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).
Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.
Положення зазначених правових норм спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об'єктів нерухомості, які на ній розташовані.
Таким чином, у договорі купівлі-продажу (або іншому договорі про відчуження) будинку (будівлі, споруди) повинен позначатись кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить, у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.
Тобто, застосування положень ст. 120 Земельного кодексу України може відбутись при встановленні визначеного цією статтею певного кола обставин справи.
З метою виконанні вказівок Вищого господарського суду України, наведених в постанові від 27.10.2016р., та на підтвердження правовідносин, які виникли між ПП «Вілєкс» та третім особами, позивач надав до матеріалів справи копії інвестиційних договорів № 5 від 31.03.2003р., № 06/25 від 25.06.2003р., № 07/14 від 14.07.2003р., № 07/16 від 16.07.2003р.
Як вбачається з умов зазначених вище інвестиційних договорів, предметом договору є участь третіх осіб у реконструкції нежитлового будинку № 15 (літ. В, Г) по вул. Борисоглібській у м. Києві, яка пов'язана з перебудовою будинку з метою поліпшення умов його експлуатації, зміни кількості загальної площі тощо, а також із зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, зміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників.
Відповідно до п. 2.5. інвестиційних договорів, після завершення будівництва і введення в експлуатацію будинку замовник (позивач) передає інвесторові об'єкт інвестування за актом приймання-передачі, на підставі якого інвестор оформлює право власності на об'єкт інвестування у встановленому законодавством порядку.
При цьому, умови укладених між позивачем та третіми особами інвестиційних договорів не містять положень, пов'язаних з переходом права користування земельною ділянкою, на якій розташовані реконструйовані будівлі.
Відсутні в матеріалах справи і докази, які свідчать про добровільну відмову позивача від користування спірною земельною ділянкою.
Відповідно до ст.ст. 33 та 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягай згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення І перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Частиною другою ст. 15 Закону України "Про оренду землі" установлено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
Відповідно до положень ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право (тобто право набути земельну ділянку в оренду, а не автоматична заміна сторони за договором) користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Отже, положення вказаних норм не змінюють загального порядку щодо оформлення права користування земельною ділянкою.
Крім того, статтею 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Відповідно до ч. 3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Водночас, судом встановлено відсутність між позивачем та третіми особами договору, який передбачав би набуття права власності на нежитлові приміщення та припинення договору оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки.
Також, у відповідності до пункту 14 рішення Київської міської ради від 04.03.2015р. №195/1060 "Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 28.02.2013 № 63/9120 "Про Тимчасовий порядок передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві", власники нерухомого майна протягом одного місяця з моменту набуття права власності на нерухоме майно зобов'язані відповідно до чинного законодавства та нормативно-правових актів Київської міської ради звернутись до Київської міської ради з клопотанням про оформлення (переоформлення) права оренди земельної ділянки та оформити право оренди земельної ділянки протягом одного року з моменту набуття права власності на нерухоме майно.
Отже, фактично на даний час має місце неналежного виконання своїх обов'язків третіми особами щодо оформлення (переоформлення) права оренди спірної земельної ділянки. Проте, протиправна бездіяльність третіх осіб - власників приміщень, які розташовані у АДРЕСА_1, в Літ. В, Г, загальною площею 1671,10 кв.м., та знаходяться на земельній ділянці за кадастровим номером НОМЕР_1, не повинна впливати на права відповідача та перешкоджати отримувати орендну плату від надання вказаної земельної ділянки в оренду.
З огляду вищевикладені обставини, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Судові витрати, відповідно до ст. 49 ГПК України, покладаються на відповідача.
Керуючись ст. ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -
В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття, оформленого відповідно до вимог ст. 84 Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено: 03.03.2017р.
Суддя А.І. Привалов