18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua
"23" лютого 2017 р. Справа № 925/88/17
Господарський суд Черкаської області в складі: головуючого - судді Спаських Н.М. з секретарем судового засідання Волна С.В., за участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_1 - за довіреністю;
від відповідача: ОСОБА_2 - за довіреністю;
третя особа ОСОБА_3 - ОСОБА_4 за довіреністю;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "ПАЛЬМІРА" до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області про визнання договору оренди землі від 01.02.2010 поновленим та додаткової угоди від 03.12.2013 до цього договору укладеною
Заявлено позов з вимогами про:
- визнання поновленим договору оренди землі від 01.02.2010, укладеного між Головним управлінням Держземагенства у Черкаській області та товариством з обмеженою відповідальністю "Кропивна" (повним правонаступником всіх прав та обов'язків є сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Пальміра"), зареєстрований у Золотоніському райвідділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" при Держкомземі України", про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 23.12.2010 року № 041078400756;
- визнання укладеною між Головним управлінням Держземагаенства у Черкаській області та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пальміра" без підписів сторін додаткової угоди від 03.12.2013 до договору оренди землі від 01.02.2010 з моменту набрання чинності судового рішення, яка викладена у прохальній частині позову.
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав повністю та просить суд їх задовольнити.
Відповідач проти позову заперечив повністю, оскільки позовні вимоги суперечать вимогам чинного законодавства щодо поновлення договору на тих же умовах і на той же строк, про що надав відзив на позов (том 2, а.с. 2-7).
Ухвалою від 03.02.2017 судом було залучено до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_3, оскільки між позивачем та цією особою мали місце ряд судових спорів щодо прав на земельну ділянку, яка є предметом спору.
Представник третьої особи проти задоволення позову заперечує та просить суд відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог через їх безпідставність, про що було надано відзив на позов ( том 2, а.с.22-27).
У відповідності до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Заслухавши доводи та пояснення представників сторін і третьої особи, які надавалися в ході розгляду справи, оцінивши наявні у справі докази, суд вважає, що в задоволенні позову слід відмовити повністю, виходячи з такого:
Відповідно до статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування.
За змістом статті 12 Земельного кодексу України, розпорядження землями територіальної громади міста, у тому числі надання їх у користування, належить до повноважень міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу.
Згідно з частиною першою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної чи комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
За частиною першою статті 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Судом встановлено, що 01.02.2010 між Золотоніською районною державною адміністрацією (далі - Орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Кропивна" (повним правонаступником всіх прав та обов'язків є сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Пальміра") (далі - Орендар) було укладено договір оренди землі (том 1, а.с. 21-24), у відповідності до якого Орендодавець на підставі ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" , договору оренди від 08.12.2005 № 040578400840, розпорядження Золотоніської РДА від 14 січня 2010 року за № 5 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку в адміністративних межах Кропивнянської сільської ради за межами населеного пункту (п. 1 договору).
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 623,4158 га ріллі із земель державної власності (п. 2 договору).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 9476611,1 грн. (п. 4 договору).
Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі і складає 284298,3 грн. в рік (п. 8 договору).
Договір укладено терміном на 5 років з 01.01.2010 по 31.12.2014 (з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 7 договору).
Договір зареєстровано у Золотоніському райвідділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23 грудня 2010 року за № 041078400756.
Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-ти денний строк після державної реєстрації його договору за актом її приймання - передачі (п. 19 договору).
23.12.2010 між сторонами підписано акт прийому - передачі ділянки, наданої в оренду СТОВ "Пальмира" (а.с. 25).
Додатковою угодою до договору землі від 21.03.2011 (том 1, а.с. 26-27) сторонами було змінено п. 4 договору, а саме нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 15 березня 2011 року ( з урахуванням коефіцієнта індексації 3,2) визначено у розмірі 59476611,1 грн. та п. 8 договору, в якому вказано, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 4,5 % від нормативної грошової оцінки землі і складає 426447,5 грн. в рік.
Змін щодо кінцевого терміну дії договору сторонами не внесено.
Додаткова угода до договору оренди зареєстрована в Золотоніському райвідділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21 березня 2011 року за № 712158664000467.
Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).
За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним Кодексом України, Законом України "Про оренду землі".
Законом України “Про оренду землі” визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Згідно із статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об'єктом оренди є земельна ділянка.
У ч. 1 статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким Орендодавець зобов'язаний за плату передати Орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а Орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об'єктом оренди є земельна ділянка.
Як зазначено в Постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", у вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Згідно частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Згідно ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Внаслідок змін у земельному законодавстві України право розпоряджатися земельними ділянками державної власності (сільськогосподарського призначення) перейшло з січня 2013р. до Державного агентства земельних ресурсів України.
Постановою Кабінету Міністрів України №442 від 10.09.2014р. «Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади» проведено реорганізацію Державного агентства земельних ресурсів України шляхом перетворення його в Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр). Згідно Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015р. №15, Держгеокадастр є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Віце-прем'єр-міністра України - Міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства і який реалізує державну політику у сфері топографо-геодезичної і картографічної діяльності та земельних відносин, а також у сфері Державного земельного кадастру, який розпоряджається землями державної власності сільськогосподарського призначення в межах, визначених Земельним кодексом України, безпосередньо або через визначені в установленому порядку його територіальні органи.
На момент розгляду спору повноваження по розпорядженню спірною земельною ділянкою сільськогосподарського призначення належить територіальному управлінню Держгеокадастру, яким є Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області.
Письмовими поясненнями від 23.02.2017 (том 2, а.с. 15) позивач висловлює свою позицію про те, що наявні у справі докази дають підстави вважати, що позов може бути задоволений з підстав, передбачених як ч. 1-3 так і ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".
03.12.2013 позивачем на адресу відповідача було направлено клопотання б/н (том 1, а.с. 41), в якому він просить відповідача поновити строком на 21 рік договір оренди землі від 01.02.2010, укладений між ТОВ "Кропивна" (повним правонаступником всіх прав та обов'язків є сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Пальміра") та Золотоніською РДА. До клопотання додано в т.ч. проект додаткової угоди, який викладено позивачем у прохальній частині позовної заяви.
З матеріалів справи вбачається, що 06.12.2013 відповідачем були видані накази (а.с. 162-200) про поновлення сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю "Пальмира" договору оренди землі від 04.02.2009 терміном на 21 рік. За доводами представника позивача, між сторонами існувала домовленість про поновлення договірних стосунків саме на 21 рік та про зміну інших істотних умов договору, які викладені у проекті додаткової угоди (а.с. 42-44).
З матеріалів справи також вбачається, що станом на 29.11.2013 року у Державному земельному кадастрі за позивачем зареєстровано право оренди на 39 земельних ділянок із окремими кадастровими номерами, які розташовані у Черкаській області, Золотоніський район, Кропивнянська сільська рада (а.с. 45-161). За доводами позивача, ці земельні ділянки утворені шляхом поділу земельної ділянки площею 623,4158 га, які орендує позивач по договору від 01.02.2010 року.
Загальна площа новоутворених ділянок відповідає площі орендованої відповідачем ділянки (623,4158 га), вказаній у договорі оренди землі від 01.02.2010.
У відповідності до ст. 79-1 Земельного Кодексу України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється:
у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;
шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок;
шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом;
за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).
Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
Отже, в період дії договору оренди землі від 01.02.2010, позивач через розробку ним технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 25.10.2005, із масиву орендованої ним земельної ділянки 623,4158 га сформував 39 окремих самостійних земельних ділянок, чим змінив об'єкт оренди.
Як вказано вище, згідно п. 7 договору оренди землі від 01.02.2010 договір із позивачем укладено на 5 років з 01.01.2010 по 31.12.2014. Після закінчення строку дії орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
З матеріалів справи вбачається, що позивач звернувся до відповідача із клопотанням від 03.12.2013 року (а.с. 41) про поновлення договору оренди землі, чим порушив вимоги п. 7 вказаного договору.
Також суд зазначає, що ч. 1-2 та 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" в аспекті поновлення договору оренди говорять лише про можливість його поновлення на тих же умовах і на той же строк. Позивач же при зверненні до відповідача намагався змінити умови свого договору оренди, зокрема, поновити його строком на 21 рік.
Частина 4 цієї статті передбачає, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
З матеріалів справи не вбачається, що сторони дійшли до згоди змінити умови договору оренди між сторонами на бажаних позивачу умовах. При цьому суд виходить з такого:
Сторони не укладали додаткову угоду про поновлення дії договору оренди землі від 01.02.2010 у добровільному порядку та на умовах, які запропонував позивач.
Надані позивачем у справу накази відповідача від 06.12.2013 року по кожній новоутвореній земельній ділянці (а.с. 162-200), які складено на підставі розгляду заяви позивача від 03.12.2013 року про поновлення договору оренди землі на 21 рік, доказом досягнення згоди про поновлення договору оренди на всіх бажаних позивачем умовах самі по собі бути не можуть.
У позивача відсутні оригінали цих наказів. Представник відповідача також заявив в про відсутність їх оригіналів у ГУ Держгеокадастру у Черкаській області. Доказів будь-якої реалізації сторонами цих наказів у справі немає.
У відповідності до ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Отже, зміни до договору оренди від 01.02.2010 можуть бути внесені лише у вигляді додаткової угоди за підписами обох сторін.
Позивач під видом додаткової угоди до договору оренди від 01.02.2010 намагається викласти договір оренди у новій редакції повністю, змінюючи при цьому, зокрема, нормативну грошову оцінку об'єкта оренди, строк дії договору (21 рік замість 5).
Як вже встановлено судом, на час вирішення спору об'єкта оренди у тому вигляді, в якому він існував на час укладення договору оренди землі від 01.02.2010, вже не існує. Замість нього фактично утворено та зареєстровано у Державному земельному кадастрі 39 самостійних та окремих земельних ділянок. Дана обставина взагалі унеможливлює фактичне поновлення договірних стосунків на тих же умовах і на той же строк.
Відповідно до п. 2 ч. 2 інформаційного листа Вищого господарського суду України від 12.12.2012 р. N 01-06/1821/2012 "Про доповнення інформаційного листа Вищого господарського суду України від 15.03.2011 N 01-06/249 "Про постанови Верховного Суду України, прийняті за результатами перегляду судових рішень господарських судів" до спірних правовідносин має застосовуватись саме та редакція закону, яка була чинною на момент їх виникнення, оскільки згідно зі статтею 58 Конституції України закон та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
У постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 року по справі № 6-219цс14 викладено правову позицію про те, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Таким чином, згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.
Оскільки позивач порушив термін звернення із клопотанням про поновлення договору, сторони не досягли згоди про поновлення договору оренди землі від 01.02.2010 із зміною при цьому істотних умов договору (бо у добровільному порядку не укладали додаткову угоду), то слід вважати, що позивач втратив переважне право на поновлення договору на підставі ч. 1-2 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" і поновлення договору не відбулося.
На підставі ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" позивач також не може претендувати на поновлення договору, оскільки позивач пропонує не укласти додаткову угоду, а викласти договір у новій редакції зі зміною умов по розміру нормативної грошової оцінки, збільшення терміну дії договору. При цьому норма ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" передбачає можливість поновлення договору оренди лише на тих же умовах і на той же строк.
Крім того, об'єкт оренди у тому вигляді, в якому він вказаний у договорі оренди від 01.02.2010 року, на час вирішення спору вже не існує.
Отже, суд приходить до висновку, що позивач не дотримався положень ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" в частині можливості поновлення договору оренди виключно на тих же умовах і на той же строк. Належної домовленості про зміну істотних умов договору оренди сторонами досягнуто та реалізовано не було, обставина поновлення договору оренди не настала, а тому у позові слід відмовити повністю.
При відмові у позові судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст. 49, 82-85 ГПК України, суд -
У позові відмовити повністю.
Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду протягом 10 днів.
Повне рішення складено 28 лютого 2017 року
Суддя Н.М. Спаських