"08" лютого 2017 р.Справа № 916/2991/16
Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:
Головуючого судді: Савицького Я.Ф.
Суддів: Колоколова С.І.,
ОСОБА_1
секретар судового засідання Федорончук Д.О.
за участю представників сторін в судовому засіданні від 08.02.2017р.:
від позивача: ОСОБА_2, за довіреністю;
від відповідача: ОСОБА_3, за довіреністю;
від третьої особи: ОСОБА_4, за довіреністю;
Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Одеської міської ради
на рішення господарського суду Одеської області
від 21 грудня 2016 року
по справі №916/2991/16
за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю “КОМЕТА-М”
до відповідача: Одеської міської ради
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі
Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.
В судовому засіданні 08.02.2017р. відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Рішенням господарського суду Одеської області від 21.12.2016р. по справі №916/2991/16 (суддя Бездоля Ю.С.) задоволено позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю “КОМЕТА-М” до Одеської міської ради за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнано укладеною в редакції позивача додаткову угоду від 20.11.2015р. до договору оренди землі загальною площею 1,3512 га, яка знаходиться за адресою: м. Одеса, 13 ст. В. Фонтану, укладеного 28.09.2007р. між Товариством з обмеженою відповідальністю “КОМЕТА-М” та Одеською міською радою, зареєстрованого ОРФ ДП ЦДКЗ від 13.12.2007р. за №040750500182, із викладенням відповідної редакції додаткової угоди.
Вказане рішення обґрунтоване тим, що позивач, з урахуванням вимог ст. 33 Закону України “Про оренду землі”, належним чином повідомив відповідача про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, надавши необхідні за даних умов документи. Крім того, протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди землі від 28.09.2007р., тобто, до 31.01.2016р., відповідач не направив позивачу лист-повідомлення про наявність заперечень проти поновлення договору оренди землі. За таких обставин, суд першої інстанції встановив, що договір оренди землі від 28.09.2007р., укладений між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “КОМЕТА-М”, є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Дослідивши положення додаткової угоди до договору оренди землі від 28.09.2007р., визнання укладеною якої в редакції позивача є предметом позову по даній справі, місцевий господарський суд дійшов висновку, що її умови відповідають вимогам чинного законодавства та положенням договору оренди землі від 28.09.2007р., відтак, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю “КОМЕТА-М” є правомірними та підлягають задоволенню.
Не погодившись з вказаним рішенням суду, Одеська міська рада звернулась до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій відповідач просить скасувати рішення господарського суду Одеської області від 21.12.2016р. по справі №916/2991/16 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, мотивуючи це тим, що оскаржуване рішення винесено з порушенням норм матеріального та процесуального законодавства, оскільки, по-перше, до заяви позивача про поновлення договору оренди землі від 28.09.2007р. не було додано проекту додаткової угоди, що вказує на порушення процедури поновлення договору оренди землі, встановлену ч.ч.1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», по-друге, скаржник вказує, що неукладення додаткової угоди до договору свідчить про неможливість застосування ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» до спірних правовідносин.
Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 16.01.2017р. апеляційна скарга прийнята до провадження.
20.01.2017р. від Одеської міської ради до Одеського апеляційного господарського суду надійшло клопотання про залучення до матеріалів справи доказів сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
Розглянувши матеріали справи та доводи апеляційної скарги Одеської міської ради, заслухавши представників сторін, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що рішення першої інстанції слід залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.
Як вбачається з матеріалів справи, 28.09.2007р. на підставі рішення Одеської міської ради №1258-V від 05.04.2007р. між Одеською міською радою (Орендодавець, відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю “КОМЕТА-М” (Орендар, позивач) укладений договір оренди землі, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, площею 13512 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, 13 ст. В. Фонтану, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору.
Згідно з п.2.1 договору в оренду передається земельна ділянка площею 13512 кв.м., у тому числі по угіддях: під спорудами - 32 кв.м., під зеленими насадженнями - 13480 кв.м.
За положеннями п. 2.3 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва становить: 2520663,60 грн., згідно довідки-витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 23.11.2006р. №1166/К, складеної Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах.
Відповідно до п.3.1 договору договір укладено терміном на 3 роки для проектування, будівництва готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчими та культурно-розважальним комплексом.
Згідно з п.3.2 договору після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
Пунктом 4.1 договору встановлено, що орендна плата за земельну ділянку площею 13512 кв.м. розрахована у розмірі 5 відсотків нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 126033,18 грн. на рік (на період будівництва). Орендна плата вносить Орендарем у грошовій безготівковій формі.
Відповідно до п.5.1 договору земельна ділянка передається в оренду ТОВ “КОМЕТА-М”, для проектування, будівництва готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом.
Згідно з п.5.2 договору категорія земель за основним цільовим призначенням - землі рекреаційного призначення.
Пунктом 12.5 договору встановлено, що дія цього договору припиняється у випадку:
- закінчення терміну, на який Орендарю було надано в користування земельну ділянку;
- придбання Орендарем земельної ділянки у власність;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
- ліквідації юридичної особи - Орендаря.
Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Матеріали справи свідчать, що договір оренди землі від 28.09.2007р. зареєстрований в Одеській регіональній філії ДП “Центр ДЗК”, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.12.2007р. за №040750500182.
Рішенням Одеської міської ради від 09.10.2013р. №4005-VI поновлено договір оренди землі, укладений між Одеською міською радою та ТОВ “КОМЕТА-М” на земельну ділянку (кадастровий номер 5110136900:28:001:0026) площею 1,3512 га, для проектування, будівництва готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом, який зареєстрований у Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК, про що Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.12.2007р. за №040750500182, терміном до 31.12.2015р.
21.11.2013р. між Одеською міською радою (Орендодавець, відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю “КОМЕТА-М” (Орендар, позивач) укладений додатковий договір (угоду) про поновлення договору оренди землі, посвідченого 28.09.2007р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстровим №3089, відповідно до якого за взаємною згодою та керуючись рішенням Одеської міської ради №4005-VI від 09.10.2013р. сторони дійшли згоди поновити договір оренди землі, укладений між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “КОМЕТА-М”, на земельну ділянку площею 1,3512 га, кадастровий номер 5110136900:28:001:0026, що знаходиться за адресою: м. Одеса, 13 ст. В. Фонтану, терміном до 31.12.2015р.
У додатковому договорі сторони домовились:
- викласти п.2.3 договору в наступній редакції: “2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 13512 кв.м. становить 4626238,56 грн., згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси №375/К від 09.08.2013р., складеної управлінням Держземагентства у м. Одесі Одеської області головного управління Держземагентства в Одеській області Держземагентства України”;
- викласти п.3.1 договору в наступній редакції: “3.1. Договір укладено терміном до 31.12.2015р., для проектування, будівництва готелю на 120 місць зі спортивно-оздоровчим та культурно-розважальним комплексом.”;
- викласти п.4.1 договору в наступній редакції: “4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 13512 кв.м. розрахована у розмірі 5 відсотків нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 231311,93 грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі”.
20.11.2015р. позивач звернувся до відповідача із заявою від 20.11.2015р. за вих.№32 про продовження дії договору оренди землі від 28.09.2007р., укладеного між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “КОМЕТА-М” на земельну ділянку, кадастровий номер 5110136900:28:001:0026, площею 13512 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, 13 ст. В. Фонтану та поновлення його на новий строк, до якої додано: копію договору оренди землі, копію виписки з ЄДР юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців ТОВ “КОМЕТА-М” та проект додаткової угоди.
Вказана заява позивача від 20.11.2015р. за вих.№32 залишена відповідачем без відповіді та задоволення.
10.12.2015р. від Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради на адресу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надійшов лист, в якому ним було повідомлено, що ТОВ “КОМЕТА-М” за отриманням містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки за адресою: 13-а ст. Великого Фонтану, не зверталось; земельна ділянка за адресою: 13-а ст. Великого Фонтану, розміщена на озеленених територіях загального користування - парк “Ювілейний”, в проектній водоохоронній зоні Чорного моря і лиманів; детальний план території не розроблений, межі парку “Ювілейний” не встановлені; розгляд питання про поновлення договору оренди землі ТОВ “КОМЕТА-М” за адресою: м. Одеса, 13-а станція Великого Фонтану вважається неможливим.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідачем надано акт перевірки земельної ділянки від 31.10.2016р., складений Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням земельного законодавства, з якого вбачається, що при проведенні обстеження 27.10.2016р. встановлено, що на земельній ділянці проводяться будівельні роботи з будівництва 3-х окремих багатоповерхових будівель; по периметру огородження встановлено рекламу з інформацією про продаж апартаментів на 13 ст. В. Фонтану.
Судом першої інстанції встановлено, що протягом 2016 року позивач продовжував користуватись земельною ділянкою, кадастровий номер 5110136900:28:001:0026, та щомісячно сплачував орендну плату, про що свідчать відповідні платіжні доручення №361 від 20.01.2016р., №399 від 18.02.2016р., №414 від 18.03.2016р., №4 від 20.04.2016р., №30 від 20.05.2016р., №56 від 16.06.2016р., №39 від 05.07.2016р., №88 від 18.08.2016р., №126 від 19.09.2016р., №167 від 18.10.2016р.
Відсутність розгляду відповідачем у визначені строки заяви про поновлення договору оренди землі від 28.09.2007р. стало підставою для звернення позивача до господарського суду з відповідним позовом в порядку ч.ч. 6-8 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”.
Дослідивши обставини справи, апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.
За положеннями ст. 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.
Згідно з ч.ч. 4,5 ст. 188 Господарського кодексу України у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Відповідно до ст. 1 Закону України “Про оренду землі” (в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст. 2 Закону України “Про оренду землі” відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Вимогами ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України “Про оренду землі” встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відповідно до ч.ч. 6-9 ст. 33 Закону України “Про оренду землі” у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Вказаними нормами визначений порядок реалізації орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі.
Можливість поновлення договору оренди на новий строк за письмовим повідомленням позивача передбачена також умовами договору оренди землі від 28.09.2007р.
Дослідивши положення законодавства, чинного на момент виникнення спірних правовідносин, судова колегія зазначає, що для поновлення договору оренди землі позивач повинен був дотриматись встановленого ст. 33 Закону України “Про оренду землі” порядку, при цьому у розумінні ст. 33 Закону України “Про оренду землі” орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Таким чином, вимогами ст. 33 Закону України “Про оренду землі” встановлено граничний термін для повідомлення позивачем відповідача про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк - до 30.11.2015р.
Проаналізувавши матеріали справи, колегія суддів зазначає, що позивач звернувся до відповідача з відповідною заявою 20.11.2015р., тобто, з дотриманням строку, встановленого чинним законодавством.
Отже, дослідивши фактичні обставини справи, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивачем дотримано встановлений ст. 33 Закону України “Про оренду землі” порядок поновлення договору оренди землі від 28.09.2007р.
Судова колегія не приймає до уваги твердження скаржника про те, що позивачем не було надано проекту додаткової угоди до листа позивача про поновлення договору оренди, оскільки з наявної в матеріалах справи заяви позивача від 20.11.2015р. за вих.№32 про поновлення договору оренди землі від 28.09.2007р. вбачається, що позивачем до заяви додано проект додаткової угоди.
Колегія суддів погоджується з твердженням місцевого господарського суду про те, що відповідачем та третьою особою не надано до суду доказів на підтвердження обставин, визначених в акті перевірки земельної ділянки від 31.10.2016р. та у листі Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради від 10.12.2015р.; посилання відповідача та третьої особи на те, що позивачем неналежним чином виконуються свої обов'язки за договором оренди землі з огляду на акт перевірки земельної ділянки від 31.10.2016р. не спростовують визначений вимогами ст. 33 Закону України “Про оренду землі” порядок поновлення договору оренди землі; відповідачем та третьою особою не доведено обставин, що виключають застосування судом до спірних правовідносин вимог ст. 33 Закону України “Про оренду землі”.
Матеріали справи свідчать, що строк дії договору оренди землі від 28.09.2007р. закінчився 31.12.2015р., після чого орендар продовжив користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, проти чого відповідач та третя особа не заперечують.
Протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди землі від 28.09.2007р., тобто, до 31.01.2016р., відповідач не направив позивачу лист-повідомлення про наявність заперечень проти поновлення договору оренди землі.
За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку, що договір оренди землі від 28.09.2007р., укладений між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю “КОМЕТА-М”, зареєстрований в Одеській регіональній філії ДП “Центр ДЗК”, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.12.2007р. за №040750500182, є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Проаналізувавши положення додаткової угоди до договору оренди землі від 28.09.2007р., визнання укладеною якої в редакції позивача становить предмет позову по даній справі, господарський суд першої інстанції, на думку апеляційного суду, дійшов правомірного висновку, що її умови відповідають вимогам чинного законодавства, положенням договору оренди землі від 28.09.2007р. з наступними змінами та доповненнями до нього та фактичним обставинам справи, з огляду на що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю “КОМЕТА-М” є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Інші доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, є безпідставними та жодним чином не спростовуються висновків суду першої інстанції.
За таких обставин, приймаючи до уваги вищезазначене, колегія суддів приходить до висновку, що рішення господарського суду Одеської області від 21.12.2016р. по справі №916/2991/16 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу Одеської міської ради - без задоволення.
Керуючись ст.ст. 99, 101-103, 105 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
Рішення господарського суду Одеської області від 21.12.2016р. по справі №916/2991/16 залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.
Повний текст постанови підписаний 13.02.2017р.
Головуючий суддя Савицький Я.Ф.
Суддя Колоколов С.І.
Суддя Головей В.М.