"20" жовтня 2009 р.Справа № 12/106-09-2383
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Мацюри П.Ф.
суддів: Е. І. Андрєєвої, Н. В. Ліпчанської
при секретарі судового засідання: Бузіян А.І.
за участю представників сторін:
від позивача:Собітнюк Н.О. дов. № 01-13/14969 від 26.12.2008 р.
від відповідача: не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради
на рішення господарського суду Одеської області від 08 липня 2009 року
у справі № 12/106-09-2383
за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю “Творче об'єднання “ДЮК”
про внесення змін в договір оренди
18.05.2009 року Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі-позивач) звернулося із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю “Творче об'єднання “ДЮК” (далі-відповідач) про внесення змін в додаток “розрахунок орендної плати” до договору оренди нежитлового приміщення № 179 від 01.04.2002 року і встановлення, що орендна плата розраховується з 01 січня 2007 року в редакції позивача.
Позов мотивований тим, що 01 квітня 2002 року між ЖУ “Ренесанс” ЛТД-92”(Орендодавець) та відповідачем (Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №179 за яким орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне володіння та користування приміщення, загальною площею 92,3мІ, розташованого за адресою м. Одеса, вул. Преображенська,9а, з метою розміщення офісу.
Рішенням Одеської міської ради № 56-V від 27.06.2006 року “Про впорядкування роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання функцій орендодавця нежилих приміщень, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади м. Одеси”, функції орендодавця за цим договором передано позивачу у справі.
Законом України “Про державний бюджет України на 2007 рік” прийнятий Верховною Радою України 19.12.2006 року статтею 118 встановлено, що договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01.2007 року, у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду в частині розміру орендної плати у відповідності до порядку, встановленого Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. №786 (зі змінами).
Фонд Державного майна України для виконання зазначеної вище статті 118 своїм наказом від 18.01.2007 року затвердив Порядок перегляду договорів нерухомого державного майна, дія якого розповсюджується на комунальне майно, в пункті 5 цього порядку зазначено, що перегляд договорів має бути здійснений шляхом укладення додаткових угод до договорів оренди. Єдиним базовим місяцем для розрахунків орендної плати за новими ставками встановлюється січень 2007 року.
З метою виконання вищезазначених актів позивач направив відповідачу пропозицію № 01-15/946 від 27.06.2007 року про необхідність внести зміни до договору оренди № 179 від 01.04.2002 року в частині перерахунку орендної плати, шляхом підписання відповідного додаткового погодження до договору оренди, але відповідач відповіді на пропозицію не відіслав, як це передбачено в пропозицій та не підписав додаткове погодження до договору, а тому позивач звернувся до суду.
Рішенням господарського суду Одеської області 08.07.2009 року (суддя Цісельський О.В.) у позові відмовлено. Рішення суду мотивовано тим, що з пропозицією про внесення змін до договору оренди позивач звернувся до відповідача лише 18.05.2009 року, як свідчить штамп канцелярії.
Крім того, суд посилається на частину 2 статті 5 ЦК України, в якій зазначено, що акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду першої інстанції Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося з апеляційною скаргою до Одеського апеляційного господарського суду про скасування рішення господарського суду Одеської області від 08.07.2009 року та задоволення позову у повному обсязі, посилаючись на неправильне застосування судом матеріального права, неповно з'ясував всі обставини, що мають значення для справи, що привело до прийняття незаконного рішення та є підставою для скасування.
Представник позивача в судовому засіданні апеляційної інстанції 20.10.2009 року доводи апеляційної скарги підтримав повністю.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився доказів про сповіщення його належним чином до суду не надійшли ухвала суду про прийняття апеляційної скарги до провадження яка була надіслана відповідачу 28.07.2009 року за адресою, яка зазначена в договорі оренди нежитлового приміщення укладеного між сторонами пл. 10 Квітня,1, кім. 63 повернулася до суду з відміткою, що адресат за зазначеною адресою не проживає у зв'язку з чим судове засідання було відкладено.
В судове засідання 29.09.2009 року представник відповідача не з'явився, ухвала суду, яка була надіслана йому тепер за адресою орендованого приміщення, а саме: м. Одеса, вул. Преображенська,9а повернулася до суду з відміткою, що адресата не розшукано. Судове засідання було знову у зв'язку з цим відкладено та зобов'язано представника позивача вручити відповідачу ухвалу про відкладення на та надати суду підтвердження її отримання.
В судове засідання, яке відбулося 20.10.2009 року представник позивача пояснив,що не мав можливості вручити відповідачу ухвалу суду.
Оскільки до повноважень господарських судів не віднесено установлення фактичного місцезнаходження юридичних осіб або місця проживання фізичних осіб -учасників судового процесу на час вчинення тих чи інших процесуальних дій, то колегія суддів примірники повідомлень про вручення рекомендованої кореспонденції, повернуті органами зв'язку з позначкою „адресат за адресою не знаходиться”, з урахуванням конкретних обставин цієї справи, вважає належними доказами виконання судом обов'язку щодо повідомлення відповідача про вчинення апеляційним судом певних процесуальних дій, а тому визнає за можливе розглянути справу за відсутністю представника відповідача.
Обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представника позивача, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга обґрунтована і підлягає задоволенню частково з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи між сторонами у справі був укладений договір оренди нежитлового приміщення № 179 від 01.04.2002 року, за яким ЖУ “Ренесанс”(Орендодавець) передає, а ТОВ ТО “ДЮК” (Орендар) приймає в строкове платне володіння та користування приміщення, загальною площею 92,3мІ, розташованого за адресою м. Одеса, вул. Преображенська,9а, з метою розміщення офісу. Договір укладено на 10 років.
Рішенням Одеської міської ради № 56-V від 27.06.2006 року функції орендодавця за цим договором передано позивачу у справі(а.с. 16).
З викладеного вбачається, що позивач при укладенні спірного Договору діяв в межах наданих йому повноважень, є стороною цього Договору, а саме орендодавцем, і, відповідно, у разі порушення відповідачем умов Договору та вимог законодавства, згідно ст. 1 ГПК України, мав право на звернення до суду за захистом своїх прав та охоронюваних законом інтересів.
Позивачем 27.06.2007 року вих.№ 01-15/946 було відправлено пропозицію про внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати на виконання ст. 118 Закону України “Про державний бюджет України на 2007 рік” та додаткове погодження до договору оренди нежитлового приміщення № 179 від 01.04.2002 року.
Додатковим погодженням до договору було змінено орендну плату за використання приміщення по договору на підставі ст. 118 Закону України “Про державний бюджет України на 2007 рік” та постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.06 р. № 1846 “Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна” і тому орендна плата з 01 січня 2007 року буде розраховуватися з використанням вищезазначеної Методики та складатиме 1189,08 грн. з врахуванням 15% від експертної вартості приміщення, податку на додану вартість та індексу інфляції.
У пункті 3.3 Договору зазначено, що розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін та у випадках передбачених законодавством України.
Стаття 525 ЦК України передбачає, що одностороння зміна умов договору не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Пунктом 7.1 договору сторони передбачили, що розмір орендної плати за користування приміщенням може бути змінений відповідно до нормативних актів, тобто сторони передбачили що у разі виникнення змін в законодавстві України будуть внесені зміни до договору стосовно орендної плати такими підставами був Закон України “Про державний бюджет України на 2007 рік” та внесені в зв'язку з цим зміни до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна.
Позивач при вирішенні питання, щодо зміни розміру орендної плати користувався вимогами Закону України “Про державний бюджет України на 2007 рік”, а саме ст. 118 та Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786 (зі змінами) в якій зазначено, що договори оренди комунального майна, укладені до 01.01.2007 року у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду.
Постановою КМ України від 27.12.2006 №1846 було внесено зміни у вищезазначену Методику, згідно яких річна орендна ставка за використання майна під розміщення офісу збільшилась з 10 до 15 відсотків від вартості майна.
За таких обставин, апеляційна інстанція дійшла висновку про те, що, враховуючи вищезазначені умови договору та приписи чинного законодавства, у позивача були правові підстави вимагати від відповідача внести зміни до договору в частині збільшення розміру орендної плати.
У пункті 3 статті 762 ЦК України зазначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміна розміру плати за користування майном.
Посилання місцевого суду на ст.10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”(умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря) в обґрунтування відмови у задоволенні позову апеляційним судом визнано помилковими з огляду на таке.
Зазначена норма є загальною щодо всіх умов договору. Однак, у Законі є норма, яка безпосередньо регулює питання зміни розмірів орендної плати, а саме ч.2 ст.21 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, яка, в свою чергу, передбачає, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України також це зазначено в роз'ясненні Вищого господарського суду України від 25.05.2000 р. № 02-5/237 де вказано, що винятком з цього правила є ст. 21 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, згідно з якою збільшення цін і тарифів може бути підставою для відповідної зміни на вимогу однієї із сторін розміру орендної плати, хоча б це і погіршувало фінансове становище орендаря..
Ця норма за своїм змістом та суттю є спеціальною нормою для відносин щодо зміни розміру орендної плати і, відповідно, має пріоритетне застосування (у цих відносинах), ніж ст.10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.
Висновок місцевого суду про те, що вказана норма статті 118 Закону України “Про державний бюджет України на 2007 рік” передбачає „можливість”, а „не обов'язковість” зміни розміру плати, тобто не є імперативною, і тому розмір може і не змінюватись або змінюватись лише за згодою відповідача, на думку судової колегії, є помилковим, оскільки в даному випадку має місце не волевиявлення позивача за своїм бажанням змінити розмір орендної плати, а приведення цього розміру у відповідність до вимог законодавства і, відповідно, сторони зобов'язані виконувати ці вимоги.
Фонд Державного майна України в своєму листі від 29.12.2006 р. №10-16-19382, прямо зазначає, що, оскільки Методика розрахунку плати за оренду державного майна передбачає, що орендна плата прямо пропорційна вартості об'єкта оренди за незалежною оцінкою, то зміна законодавчого регулювання оцінки, зміна стану об'єкта з незалежних від сторін обставин, а також зміна Методики, є підставою для перегляду розміру орендної плати.
У своєму рішенні місцевий суд посилається на вимоги ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Але, як вже зазначалось вище матеріали справи свідчать, що позивач відповідно до зазначеної статті, надсилав відповідачу пропозицію внести зміни до договору та додаткове погодження, але відповідач залишив їх без відповіді.
З матеріалів справи вбачається, що змінилась вартісна ціна об'єкту оренди та встановлені законодавством розміри орендної плати, тобто змінились обставини, які в даному конкретному випадку є істотними, але відмова відповідача змінити умови договору в частині збільшення розміру орендної плати, як того вимагають вищезазначені норми та передбачено умовами договору, на думку апеляційного суду, позбавляє орендодавця і, відповідно, міську Раду (яка є власником цього майна) отримати додаткові грошові кошти, які складають доходну частину бюджету, право на отримання яких у них виникло, згідно вищезазначених змін до законодавства.
Враховуючи викладене, судова колегія дійшла висновку, що місцевий суд дав невірну оцінку вищезазначеним нормам права і дійшов необґрунтованого, тобто такого, що не відповідає фактичним обставинам та нормам матеріального права, висновку, що відповідач мав право не погоджуватись на зміну розміру орендної плати і така зміна для нього необов'язкова.
Однак колегія суддів апеляційної інстанції звертає увагу на те, що позивач в порушення Закону України “Про державний бюджет України на 2007 рік”, а саме ст. 118 та Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786 (зі змінами) в якій зазначено, що договори оренди комунального майна, укладені до 01.01.2007 року у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду, звернувся до суду лише 18.05.09р. тобто майже на півтора роки пізніше встановлено строку.
Враховуючи всі вищевказані фактичні обставини та норми матеріального права, судова колегія дійшла висновку, що позовні вимоги позивача про внесення змін до Договору оренди нежилого приміщення обґрунтовані і підлягають частковому задоволенню з моменту звернення з позовом до господарського суду, тобто з 18.05.2009 року.
Керуючись ст. ст. 99, 101-104 ГПК України, колегія суддів, -
Апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради задовольнити частково.
Рішення господарського суду Одеської області від 08.07.09р. по справі №12/106-09-2383 скасувати.
Позов Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради задовольнити частково.
Внести зміни до договору оренди від 01.04.2002 року №179 укладеного між ЖУ “Ренесанс” ЛТД-92” правоприємником якого є Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради і ТОВ “ДЮК” виклавши додаток розрахунку орендної плати з 18.05.2009 року наступним чином: орендована площа під офіс 92,3 кв.м., експертна вартість 53 096,00 грн., відсоток від експертної вартості приміщення 15%, місячна орендна плата за експертною оцінкою 663,70грн, індекс інфляції 1,493 ПДВ 20%, місячна орендна плата 990,90+198,18=1189,08 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.
Головуючий суддя П. Ф. Мацюра
Судді Е. І. Андрєєва
Н. В. Ліпчанська