18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua
"04" січня 2017 р. Справа № 925/1393/16
За позовом Черкаської міської ради
до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1
про стягнення 87861 грн. 27 коп.
Суддя Дорошенко М.В.
Секретар судового засідання Биченко М.О.
Представники сторін:
від позивача: ОСОБА_2 за довіреністю від 03.01.2017 № 6-01-21;
від відповідача: адвокат ОСОБА_3
Черкаська міська рада звернулася до Господарського суду Черкаської області з позовом до фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 про стягнення з відповідача на користь міського бюджету м. Черкаси 87861 грн. 27 коп., у тому числі: 86957 грн. боргу з орендної плати за землю та 903 грн. 91 коп. пені за прострочення сплати орендної плати за землю.
У позові позивач також просить господарський суд стягнути з відповідача на користь Департаменту фінансової політики Черкаської міської ради витрати останнього на сплату судового збору за подання позову.
В обґрунтування позову позивач вказав на неналежне виконання відповідачем зобов'язань за укладеним між сторонами договором оренди землі від 16.11.2009 щодо своєчасності і повноти сплати орендної плати, нарахованої станом на 01.10.2016.
Ухвалою від 09.11.2016 Господарський суд Черкаської області прийняв позовну заяву Черкаської міської ради до розгляду, порушив провадження у цій справі і призначив її розгляд у судовому засіданні на 09 годину 30 хвилин 01.12.2016 у приміщенні Господарського суду Черкаської області.
Ухвалою від 01.12.2016 Господарський суд Черкаської області відклав розгляд справи на 09 годину 04.01.2017 у приміщенні Господарського суду Черкаської області.
У судовому засіданні, яке відбулося 04.01.2017 за участю представників обох сторін, з'ясувалося, що позивач у позовній заяві допустив описку в імені відповідача, помилково вказавши її по батькові ОСОБА_5 замість Едуардівна. Ця описка була виправлена у вказаному судовому засіданні і не стала перешкодою для продовження розгляду справи. При цьому представник позивача підтримав позов до фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 з вказаних у ньому підстав, а представник відповідача заперечив проти позову, пославшись у відзиві на позов на відсутність зі сторони відповідача порушень договору оренди землі від 16. 11.2009 і відсутність боргу з орендної плати за землю. Також представник відповідача заявив про застосування до позовних вимог загального трирічного строку позовної давності, який на його думку на день подання позивачем позову сплив.
Дослідивши наявні у справі письмові докази, заслухавши пояснення представників позивача і відповідача, Господарський суд Черкаської області
18 червня 2006 року Черкаська міська рада прийняла рішення №4-1325 "Про надання приватному підприємцю ОСОБА_1 земельної ділянки по вул. Котовського, 70".
Цим рішенням Черкаська міська рада вирішила, зокрема:
затвердити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку приватному підприємцю ОСОБА_1 по вул. Котовського, 70;
надати приватному підприємцю ОСОБА_1 земельну ділянку площею 780 кв. м. по вул. Котовського, 70 в оренду на 49 років (без права передачі її в суборенду) під незавершене будівництво офісних приміщень з гаражами з метою його завершення та подальшого використання за рахунок землекористування приватного підприємця ОСОБА_6;
віднести земельну ділянку за основним цільовим призначенням до земель житлової та громадської забудови, за функціональним використанням:
на період будівництва - до категорії земель, зайнятих та віднесених під майбутнє будівництво;
після завершення будівництва - до категорії земель комерційного використання.
16 листопада 2009 року Черкаська міська рада як орендодавець і фізична особа - підприємець ОСОБА_1 як орендар уклали договір оренди землі (далі - договір від 16.11.2009), згідно з яким орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 18.06.2009 №4-1325 надає, а орендар приймає в строкове платне користування строком на 49 років з дати прийняття рішення від 18.06.2009 № 4-1325 земельну ділянку площею 780 кв. м., що за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м. Черкаси по вул. Котовського, 70, під незавершене будівництво офісних приміщень з гаражами.
01 грудня 2009 року договір від 16.11.2009 був зареєстрований у Черкаському міськрайонному відділі Черкаської регіональної філії ДП „Центр ДЗК”, про що у державному реєстрі земель вчинено запис № 040980200030.
Відповідно до п. 5 договору від 16.11.2009 нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 06.07.2009 № 516-гр-2009 становить:
на період будівництва - 72579,00 грн.
після завершення будівництва - 362918,00 грн.
Згідно з п. 9 договору від 16.11.2009 за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється:
за землі зайняті поточним будівництвом - у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становить 2177,00 грн. на нормативний термін будівництва, але не більше ніж на 3 роки, та не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію;
за землі комерційного використання - у розмірі 7% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становить 25404,00 грн.
Відповідно до п.10 договору від 16.11.2009, обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженою Кабінетом Міністрів України формою, що заповнюється під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Пунктом 11 договору від 16.11.2009 визначено, що орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним.
У п. 13 договору від 16.11.2009 його сторони передбачили, що у разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору. В інших випадках у встановленому порядку вносяться зміни до цього договору.
Відповідно до п. 14 договору від 16.11.2009 за несвоєчасне внесення орендної плати стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який стягується пеня, від суми заборгованості за кожний день прострочення платежу, але не більше визначеної законом ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку.
Згідно з пп. "м" п. 31 договору від 16.11.2009 орендар зобов'язався відшкодувати орендодавцю суму упущеної вигоди (не отриманого прибутку) у розмірі орендної плати за весь період з дати прийняття рішення від 18.06.2009 № 4-1325 до моменту набуття чинності договору оренди.
Станом на 01.10.2016 відповідач будівництво офісних приміщень з гаражами, розташованих на орендованій за договором від 16.11.2009 земельній ділянці, не закінчив.
За період оренди з дня прийняття Черкаською міською радою рішення від 18.06.2009 №4-1325 по 30.09.2016 відповідач сплатив до міського бюджету м. Черкаси 33256 грн. 50 коп. орендної плати, у тому числі 985 грн. 70 коп. передбаченої пп. "м" п. 31 договору від 16.11.2009 упущеної вигоди, що позивач визнав у поданому ним разом з позовом розрахунку стягуваної суми боргу з орендної плати за землю. При цьому відповідач за увесь вказаний вище період оренди нараховував і сплачував орендну плату як за землі зайняті поточним будівництвом у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, встановленої на період будівництва пунктом 5 договору від 16.11.2009, а з набранням чинності рішенням Черкаської міської ради від 13.05.2010 №5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель у м. Черкаси" від нормативної грошової оцінки, встановленої на підставі цього рішення для земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво із застосуванням відповідних коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки землі.
Позивач на відміну від відповідача застосований останнім порядок нарахування орендної плати застосував лише для визначення орендної плати за період оренди з дня прийняття Черкаською міською радою рішення від 18.06.2009 №4-1325 по 18.06.2012 року - день закінчення трирічного нормативного строку будівництва офісних приміщень з гаражами, розташованих на орендованій за договором від 16.11.2009 земельній ділянці. За період оренди з 19.06.2012 по 30.09.2016 позивач нарахував відповідачу орендну плату як за землі комерційного використання у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, встановленої на період після завершення будівництва із застосуванням відповідних коефіцієнтів індексації цієї нормативної грошової оцінки землі.
Отож розбіжності між сторонами у розрахунках орендної плати полягають лише у застосуванні відповідачем і відповідно у не застосуванні позивачем за період оренди з 19.06.2012 по 30.09.2016 меншої суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки, встановленої на підставі рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 №5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель у м. Черкаси" для земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво.
Розбіжностей у інших показниках (ставці орендної плати, коефіцієнтів індексації тощо), застосованих сторонами для розрахунку орендної плати за період оренди з 18.06.2009 по 30.09.2016, немає.
За розрахунком позивача орендної плати за землю за період оренди з 18.06.2009 по 30.09.2016 її сума становить 120213 грн. 86 коп., у тому числі 985 грн. 70 коп. передбаченої пп. "м" п. 31 договору від 16.11.2009 упущеної вигоди. Відповідно за цим розрахунком борг відповідача перед позивачем з орендної плати за землю за вказаний період оренди станом на 01.10.2016 становить 86957 грн. 36 коп. (120213 грн. 86 коп., -33256 грн. 50 коп.).
Крім того, за період прострочення з 31.03.2016 по 30.09.2016 у сплаті орендної плати за землю за лютий, березень, квітень, травень, червень, липень 2016 року позивач нарахував відповідачу до сплати 903 грн. 91 коп. передбаченої п. 14 договору від 16.11.2009 пені.
За розрахунком відповідача орендної плати за землю за період оренди з 18.06.2009 по 30.09.2016 її сума є меншою від фактично сплаченої відповідачем суми орендної плати за землю станом на 01.10.2016 у розмірі 33256 грн. 50 коп. і відповідно боргу у відповідача перед позивачем з орендної плати за землю за вказаний період оренди немає.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом частин 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Згідно з ч. 4 ст. 21Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній до 01.01.2011, п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України в редакції, чинній до 01.04.2014 розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може перевищувати для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку і не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Відповідно до п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України в редакції, чинній з 01.04.2014 до 01.01.2017 розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки і не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Відповідно до ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту.
Статтею 629 Цивільного кодексу України визначено, що договір є обов'язковим для виконання.
Відповідно до ч. 1 ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
З огляду на викладені вище обставини та норми законодавства, Господарський суд Черкаської області дійшов до таких висновків.
З договору від 16.11.2009 у відповідача виникло зобов'язання перед позивачем щодо сплати до міського бюджету м. Черкаси орендної плати за землю в установленому цим договором розмірі, але не менше мінімального і не більше максимального її розмірів, встановлених чинним законодавством.
Конкретна сума орендної плати за землю визначається за встановленою договором процентною ставкою від відповідної суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Пункт 5 договору від 16.11.2009, яким встановлені суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки на період будівництва і після його завершення, не обумовлює порядок застосування цих сум у часі нормативним терміном будівництва або іншим граничним строком будівництва.
Отож відповідно до п. 5 договору від 16.11.2009 для визначення орендної плати слід застосовувати нормативну грошову оцінку землі, встановлену цим договором чи на підставі рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 №5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель у м. Черкаси" для земель, зайнятих поточним будівництвом, незалежно від періоду такого будівництва.
Пункт 9 договору від 16.11.2009, яким встановлені процентні ставки орендної плати: 3% від нормативної грошової оцінки землі зайнятої поточним будівництвом і 7% від нормативної грошової оцінки землі комерційного використання, обумовлює застосування цих ставок у часі нормативним терміном будівництва, але не більше 3 років та не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію.
Отож відповідно до п. 9 договору від 16.11.2009 нормативний термін будівництва, але не більше 3 років та не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію, має значення лише для застосування тієї чи іншої процентної ставки для обчислення суми орендної плати і ніяким чином не стосується нормативної грошової оцінки землі, яку при цьому слід застосовувати.
Таким чином, враховуючи незавершеність відповідачем будівництва офісних приміщень з гаражами, розташованих на орендованій ним земельній ділянці, розрахунок позивача орендної плати за землю за період оренди з 19.06.2012 по 30.09.2016 в частині застосування нормативної грошової оцінки землі, встановленої договором від 16.11.2016 та на підставі рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 №5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель у м. Черкаси" для земель комерційного використання, а не для земель зайнятих поточним будівництвом, як це зробив відповідач, не відповідає умовам договору від 16.11.2009, тому є неправильним.
Застосування обома сторонами у розрахунку орендної плати за землю за період оренди з 19.06.2012 по 30.09.2016 процентної ставки у розмірі 3% ґрунтується на рішенні Черкаської міської ради від 13.05.2010 №5-657 "Про плату за оренду землі", що відповідає вимогам п. 13 договору від 16.11.2009 та вимогам чинного законодавства.
Отже, позивач не довів наявності у відповідача заявленої у позові суми боргу з орендної плати за період оренди з 18.06.2009 по 30.09.2016, а значить не довів порушення своїх прав за договором від 16.11.2009 на своєчасне і повне одержання від відповідача орендної плати за землю.
Відповідно до ст. 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Недоведеність позивачем порушення своїх прав, вказаних у позовній заяві, виключає можливість застосування до заявлених у позові вимог строку позовної давності.
За таких обставин позов задоволенню не підлягає.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 82-84 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд Черкаської області
У позові від мовити повністю.
Це рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду у порядку та строки, передбачені розділом ХІІ Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено і підписано 23.01.2017.
СУДДЯ М.В. Дорошенко