29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"05" січня 2017 р.Справа № 924/1071/16
Господарський суд Хмельницької області у складі: суддя Шпак В.О., розглянувши матеріали справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” м.Красилів
до Професійно-технічного навчального закладу Красилівська автомобільна школа Товариства сприяння оборони України м.Красилів
до Товариства з обмеженою відповідальністю „Агропартнер-1” с.Воскодавинці, Красилівський р-н, Хмельницька область.
за участю третіх осіб, без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів:
ФОП Ґонтар ОСОБА_1,
ФОП ОСОБА_2,
ФОП ОСОБА_3,
про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 03.11.2016 р., та застосування наслідків недійсності договору купівлі-продажу від 03.11.2016 р.
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Агропартнер-1” с.Воскодавинці, Красилівський р-н, Хмельницька область
до Товариства з обмеженою відповідальністю „Торговий дім „Фірма „Київська Русь м.Красилів
про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території від 01.02.1997 року укладений між ТОВ „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” та Професійно - технічним навчальним закладом Красилівська автомобільна школа ТСОУ
Представники сторін:
позивач ОСОБА_4 - за довіреністю № бн від 01.01.16
ОСОБА_5 - директор;
відповідач 1 - не з'явився
відповідач 2 - ОСОБА_6- за довіреністю від 20.11.2016
від третьої особи 1 - не з'явився
від третьої особи 2 - не з'явився
від третьої особи 3 - не з'явився
В судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Суть спору.
Товариство з обмеженою відповідальністю „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” м.Красилів звернулось із позовом до Професійно-технічного навчального закладу Красилівська автомобільна школа Товариства сприяння оборони України м.Красилів, Товариства з обмеженою відповідальністю „Агропартнер-1” с.Воскодавинці, Красилівський р-н, Хмельницька область про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 03.11.2016р. та застосування наслідків недійсності договору купівлі-продажу від 03.11.2016р.
В обґрунтування своїх вимог посилається на те, що згідно з ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
ТОВ „ТД „Фірма „Київська Русь” є наймачем, який належно виконує свої обов'язки за договором, отже має переважне право перед іншими особами на придбання орендованого майна.
Бажаючи скористатися своїм правом викупу орендованого майна, Позивач неодноразово звертався до Відповідача-1 з заявами про намір викупу вказаного об'єкту оренди.
Натомість, 03.11.2016р. між Професійно-технічний навчальний заклад Красилівська автомобільна школа Товариства сприяння оборони України та Товариством з обмеженою відповідальністю „Агропартнер-1№ було укладено Договір купівлі-продажу, згідно з яким Відповідач-1 передав Відповідачу-2 у власність орендований Позивачем майновий комплекс. Про що Позивач дізнався з наказу №36 директора ПТНЗ Красилівська автомобільна школа Товариства сприяння оборони України, який було отримано 04.11.2016 року.
Позивач, як орендар (наймач) відчуженого Відповідачем-1 майна мав переважне право на придбання орендованого ним майнового комплексу.
Проте, в порушення приписів ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України та зазначених умов договору оренди, Відповідач-1 здійснив відчуження орендованого Позивачем майна всупереч переважному праву Позивача перед іншими особами на придбання вказаного майна, уклавши з Відповідачем-2 оспорюваний договір купівлі-продажу. Отже, діями відповідачів було порушено переважне право позивача на придбання об'єкта оренди.
З посиланням на ст.ст. 203,2015 ЦКУ України просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу від 03.11.2016р. та застосувати наслідки недійсності договору купівлі-продажу.
Відповідач позову не визнав. У відзиві зазначив, що згідно з приписами статті 289 Господарського кодексу України орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Тобто, цією нормою встановлено право орендаря на викуп об'єкта оренди, якщо таке передбачено умовами договору.
Проте, в п. 5.4 Договору від 01.02.1997р. вказано, що у випадку припинення діяльності організації ТСОУ або окремих його структур, в тому числі Красилівської ТСОУ, орендар отримує право на подальше використання всього майна чи першочергового викупу з урахуванням заборгованості.
Тобто, ця норма є відсильною до настання певного події та конкретного факту, що означає - лише за припинення діяльності ТСОУ в т.ч. Красилівської автошколи у Позивача з'являється право на такий першочерговий викуп.
З моменту створення та по даний час, Красилівська автошкола ТСОУ та її вищестоящі органи не припиняли свою діяльність як юридичні особи, в процесі припинення не перебували.
Враховуючи дані обставини у Позивача відсутнє право на першочергову купівлю-продаж, а з'являється лише у разі припинення діяльності ТСОУ.
Але, ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ діючи добросовісно та розуміючи важливість продовження господарської діяльності орендарем на вказаному об'єкті багаторазово пропонувала останньому купити орендовані приміщення не за ринковою ціною, а за ціною не вищою незалежної експертної оцінки. Даний факт встановлено у судовому порядку, а саме в рішенні Господарського суду Хмельницької області у справі № 924/382/16 між тими з сторонами було встановлено, що позивач неодноразово звертався із пропозиціями використати ТОВ „ТД „Київська Русь” право на першочергову купівлю приміщення. на адресу ТОВ „ТД Фірма „Киїська Русь” ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ було надіслано звіт про оцінку майна - будівлю спортивно-технічного клубу площею 416,77 м. кв. та гаражі площею 212,2 м. кв., із зазначенням вартості майна для укладення договору.
Просить у позові відмовити.
Відповідачем (ТОВ „Агропартнер-1”) подано зустрічний позов про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території від 01.02.1997 року укладений між ТОВ „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” та Професійно - технічним навчальним закладом Красилівська автомобільна школа ТСОУ.
В обґрунтування поданого зустрічного позову зазначає, що 31 січня 1995 року між ТОВ „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” (надалі-Відповідач) та Красилівською автомобільною школою Товариства сприяння оборони України укладено договір оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території (надалі-Договір).
14 березня 1996 року даний договір визнано недійсним у судовому порядку за Рішенням арбітражного суду Хмельницької області по справі №108/5. 17 липня 1996 року Рішенням арбітражного суду Хмельницької області у справі №578/5 встановлено, що ТОВ „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” витратила кошти на добудову до приміщення, яке належить на праві власності автошколі та літнього кафе, понесло витрати на виготовлення технічної документації на проведення зазначених вище робіт.
Судом вирішено стягнути на користь ТОВ „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” 10.997.989.000 крб., з яких 439.870.000 крб. вартість робочого проекту. Тим же рішенням зобов'язано орендаря звільнити приміщення загальною площею 648 кв.м. та прилеглу територію площею 3687 кв.м.
01 лютого 1997 року між тими ж сторонами укладено мирову угода договір оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території (надалі-Договір), відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду приміщення площею 400 кв.м., гаражі цегляні площею 248 кв.м. та територію площею 3000 кв.м.
25 березня 1997 року за наслідком перегляду рішення арбітражного суду у справі 578/5, колегія арбітражного суду Хмельницької області, встановила: ТОВ „Торговий-дім „Фірма „Київська Русь” від позову про стягнення 4398,70 грн. відмовився у зв'язку із укладенням мирової угоди.
03 листопада 2016 року на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна власником приміщення став ТОВ „Агропартнер-1”, а отже до нього перейшли права Орендодавця. На даний час Відповідач використовує приміщення всупереч Договору оренди укладеного сторонами та загальних норм законодавства України.
У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
18 листопада 2016 року Комісія ТОВ „Агропартнер-1” у здійснила виїзд за адресою місцезнаходження приміщення. ТОВ „ТД „Київська Русь” не допустила Комісію власника ТОВ „Агропартнер-1” для огляду орендованого приміщення. Директор ТОВ „ТД „Фірма „Київська Русь” ОСОБА_7 категорично відмовився надати комісії можливість здійснити внутрішній огляд приміщення, доступу до комунікацій та лічильників надано не було.
Комісія, при виїзді за адресою: м. Красилів, вул. Грушевського. 50 здійснивши поверхневий огляд приміщення встановила:
- зовнішньо переміщення перебуває в аварійному стані, з моменту укладення договору та по даний час жодного поточного ремонту здійснено не було. Орендар вказаний обов'язок не виконував жодним чином.
- до ТОВ „Агропартнер-1” та минулого власника Красилівська автомобільна школа Товариства сприяння оборони України орендар жодних листів про проведення поточних
та капітальних ремонтів не надсилалося.
- паркан, який оточує територію та переміщення знаходиться в пошкодженому та
занедбаному стані. За результатами огляду складено відповідний акт від 18.11.2016 року.
Орендар не виконав вимоги ч. 1 ст. ст. 776 ЦК України, а саме не забезпечив поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Крім того, 18 листопада 2016 року при виїзді не місце огляду було встановлено, що орендарем без дозволу власника здійснено передачу частини орендованих приміщень у суборенду іншим підприємцям, які на даний час здійснюють торгівлю у приміщення що належить ТОВ „Агропартнер-1”, за даним фактом також відповідальними особами ТОВ „Агропартнер-1” складено комісійний акт від 18.11.2016 року.
Відповідно до п. 2 ч.1 ст.783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.
Доказами, які підтверджують викладені в заяві обставини є: Договір оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території від 01.02.1997 року, ОСОБА_8 про недопущення власника приміщення для проведення огляду від 18.11.2016 року, ОСОБА_8 про встановлення факту передачу орендованих приміщень в суборенду без дозволу власника від 18.11.2016 року, Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 03.11.2016 року.
Представник просить зустрічний позов задоволити.
Відповідач за зустрічним позовом вимоги не визнав. В поясненні вказав, що 06.07.2016р. рішенням господарського суду Хмельницької області у справі №924/397/16 частково задоволено позов ТОВ „ТД „Фірма „Київська Русь” і стягнуто з ПТНЗ Красилівська автошколи ТСОУ на користь ТОВ "ТД "Фірма "Київська Русь" 21 237,38 грн. основного боргу, 195 326,50 гри. інфляційних втрат, 12 209,60 грн. 3% річних та 3431,56 грн. судового збору. У задоволенні зустрічного позову ПТНЗ Красилівської автошколи ТСОУ про стягнення заборгованості та розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 01,02.1997р. відмовлено.
Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 11.10.2016року рішення Господарського суду Хмельницької області від 06.07.2016 р. в частині задоволення позову ТОВ „ТД „Фірма „Київська Русь” до ПТНЗ Красилівської автошколи ТСОУ про стягнення 21 237,38 грн. основного боргу, 195 326,50 гри. інфляційних втрат, 12 209,60 грн. 3% річних скасовано. Прийнято нове рішення , яким відмовлено в позові повністю.
Твердження ТОВ „Агропартнер-1” директор ТОВ „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” не допустив 18.11.2016року комісію ТОВ „Агропартнер-1” до огляду орендованого майна не відповідає дійсності. Насправді, 18.11.2016р. невідомі особи, які не представилися, дійсно не буди допущені до огляду майна, так як не надали жодного підтвердження своїх повноважень, про що був складений відповідний ОСОБА_8. Також, 28.11.2016р. невідомі особи, які не представилися, повторно не буди допущені до огляду майна, так як не надали жодного підтвердження своїх повноважень, про що був складений відповідний ОСОБА_8
Крім того, посилання ТОВ „Агропартнер-1” на те, що, наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі не відповідає дійсності, оскільки пунктом 3.1 Договору оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території від 01.02.1997 р. передбачено, що Орендодавець зобов'язаний надати орендарю дозвіл надавати частину орендованого майна в суборенду.
ОСОБА_8 приписів ст. 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. В даному випадку право наймача передати частину орендованого майна в суборенду випливає з п. 3.1 зазначеного Договору оренди.
Твердження ТОВ „Агропартнер-1” на те, що ТОВ „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” не проводилося покращень та поточного ремонту орендованого майна також не відповідає дійсності.
ОСОБА_8 виконаних робіт від 17.09.2004 р. ТОВ „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” встановила котел АОГВ-20. Також ТОВ „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” проводилися будівельно-ремонтні роботи вказаного приміщення, що підтверджується ОСОБА_8 виконаних робіт від 26.05.2006 року та товарним чеком №38.
Розглядом матеріалів справи встановлено.
1 лютого 1997 року між Товариством з обмеженою відповідальністю „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” (надалі - Орендар) та Професійно-технічний навчальний заклад Красилівською автомобільною школою Товариства сприяння оборони України (надалі Орендодавець) було укладено договір оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території.
ОСОБА_8 п.п.1.1, 1.2 зазначеного Договору, Орендодавець передав Орендарю в користування: двоповерхову цегляну будівлю площею 400 кв.м., гаражі цегляні площею 248 кв.м. та територію 3000 кв.м. Вартість орендованого майна і території на час його передачі становить 92 629грн.
Орендна плата зараховується в розмірі 4630грн. В рік з врахуванням індексу інфляції (п.2.3 договору).
ОСОБА_8 п.3.1 договору дозволено орендарю проводити надання частини приміщень та території у суборенду.
В п. 5.4 Договору сторони погодили, що у випадку припинення діяльності організації ТСОУ або окремих його структур, в тому числі Красилівської ТСОУ, орендар отримує право на подальше використання всього майна чи першочергового викупу з урахуванням заборгованості.
Відповідно до п.5.5 Договору строк дії договору оренди становить 10 років з 01.02.1197року без права перегляду ні однією із сторін.
По акту приймання-передачі 01.02.1997року Орендодавець передав Орендарю в користування приміщення та прилеглу територію, розташовані по вул.. 0років Жовтня,50, а саме:
- 2-х поверхову споруду площею 400м2;
- гаражі - 248м2;
- територію - 3000м2.
Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 27 січня 2015 року по справі №924/1901/14 вказаний Договір оренди був визнаний діючим та пролонгованим до 01.02.2017року.
07.12.2015р. ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ направила на адресу ТОВ „ТД „Київська Русь” лист за №121 з пропозицією про викуп нежитловиж будівель, розташованих за адресою: Хмельницька область, місто Красилів, вулиця Грушевського М., номер 50 для чого необхідно з'явитись до офісу приватного нотаріуса Красилівського районного нотаріального округу.
Листом № 126 від 28.12.2015р. ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ направила на адресу Орендаря: Звіт про оцінку майна нежитлового приміщення спортивно-технічного клубу ТСОУ, загального площею 628,97м2; Рахунок №3 від 28.12.2015 року про вартість нежитлового приміщення спортивно-технічного клубу ТСОУ. Місце знаходження: Хмельницька область, Красилівський район, м.Красилів, вул. Грушевського,50.
Свідоцтвом приватного нотаріуса Красилівського районного нотаріального округу Хмельницької області ОСОБА_9 від 11.01.2016р. засвідчено, що мною 07 грудня 2015 року заяву Професійно-технічного навчального закладу - Красилівської автомобільної школи Товариства сприяння обороні України від 07.12.2015 року за вихідним № 121 передано Товариству з обмеженою відповідальністю „Торговий дім „Фірма „Київська Русь”, місцезнаходження якого: Хмельницька область, місто Красилів, вулиця Грушевської о.50.
Заява містила відомості щодо наміру продати та пропозицію купити нежитлові будівлі, що знаходяться за адресою: Хмельницька область, місто Красилів. вулиця Грушевського.50 за ціною 737348 грн.00 коп. (сімсот тридцять сім тисяч триста сорок вісім гривень 00 копійок). У заяві були викладені наступні умови продажу: 100 % передоплата до дня нотаріального посвідчення договору: приймання-передавання майна -у день нотаріального посвідчення договору: витрати, пов'язані з укладанням, посвідченням договору та реєстрацію права власності сплачує покупець. Також були зазначені банківські реквізити для зарахування коштів та пропозиція, з метою реалізації права на першочергове придбання зазначеного вище нерухомого майна, прибути 05.01.2016 року на 10-00 годину до офісу приватного нотаріуса Красилівського районного нотаріального округу ОСОБА_9 за адресою: вул. Центральна.43. м.Красилів, маючи документи, необхідні для укладання та нотаріального посвідчення договору
Заява була передана нотаріусом особисто директору Товариства з обмеженою відповідальністю „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” ОСОБА_5 та отримана ним 07 грудня 2015 року.
16.03.2016р. ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ направила на адресу ТОВ „ТД „Київська Русь” лист за №16 з пропозицією про викуп нежитловиж будівель, розташованих за адресою: Хмельницька область, місто Красилів, вулиця Грушевського М., номер 50 для чого необхідно з'явитись до офісу приватного нотаріуса Красилівського районного нотаріального округу. У вказаному листі було зазначено продажу майна.
Супровідним листом №206/02-24 від 31.03.2016 року приватний нотаріус Красилівського районного нотаріального округу Хмельницької області ОСОБА_9 передала в Позивачу заяву директора ПТНЗ Красилівської автомобільної школи ТСО України за №23 від 31.03.2016р. з пропозицією викупу орендованого приміщення.
03.11.2016 р. між Професійно-технічним навчальним закладом Красилівська автомобільна школа Товариства сприяння оборони України (Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Агропартнер-1” (Покупець ) було укладено Договір купівлі-продажу, відповідно до якого Продавець передав Покупцю у власність нежитлову будівлю, функціональне призначення якої визначено як спортивно-технічний клуб ТСОУ, що розташована за адресою: Хмельницька область, місто Красилів, вулиця Грушевського М., номер 50 (п'ятдесят)
В п.1.3 договору купівлі-продажу зазначено, що Представник Продавця повідомив Представника Покупця про те, що відчужуване майно передане в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” згідно договору від 01 лютого 1997 року. Продавець надіслав орендарю 07 грудня 2015року пропозицію купити майно, що підтверджується свідоцтвом про передачу заяви, виданим приватним нотаріусом Красилівського районного нотаріального округу Хмельницької області ОСОБА_9 11 січня 2016 року за реєстровим №11. Продавець надіслав орендарю повідомлення про те, що договір оренди терміном дії до 01 лютого 2017 року, на новий строк не буде пролонгований.
Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов до наступних висновків.
Стосовно первісного позову.
Загальні підстави недійсності правочину встановлені ст.215 ЦК України. Так, згідно з ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Так, статтею 203 ЦК України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (ч.ч. 1, 2, 4 ст. 203 ЦК України).
При цьому, статтею 215 ЦК України визначені підстави недійсності правочину, зокрема: підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Вирішуючи спір про визнання правочину недійсним, господарському суду належить встановити наявність саме тих обставин, з якими закон пов'язує недійсність правочинів, зокрема: відповідність змісту правочину вимогам Цивільного кодексу України іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; правоздатність сторін правочину; свободу волевиявлення учасників правочину та відповідність волевиявлення їх внутрішній волі; спрямованість правочину на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
ОСОБА_8 ч.1 ст. 207 ГК України господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.
В п.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №11 від 29 травня 2013року „Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними” зазначено, що правочин може бути визнаний недійсним з підстав, передбачених законом. Загальні підстави і наслідки недійсності правочинів (господарських договорів) встановлені статтями 215, 216 ЦК України, статтями 207, 208 ГК України. Правила, встановлені цими нормами, повинні застосовуватися господарськими судами в усіх випадках, коли правочин вчинений з порушенням загальних вимог частин першої - третьої, п'ятої статті 203 ЦК України і не підпадає під дію інших норм, які встановлюють підстави та наслідки недійсності правочинів
Отже, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Позивач в якості підстави позовних посилається на те, Орендодавець (ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ), уклавши договір купівлі-продажу від 03.11.2016р., порушив його переважне право на викуп орендованого приміщення.
Відповідно до ч.2 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Однак, як вбачається з умов договору оренди №1-08 від 03.03.2008, сторонами не було закріплено переважне право орендаря на придбання об'єкту в разі його продажу, як і не визначено порядок реалізації переважного права наймача на придбання речі у випадку її продажу.
Дійсно, порядок та умови реалізації орендарем цього права законом не визначені. Проте, виходячи зі змісту ч.2 ст.777 ЦК України, орендодавець, який бажає продати об'єкт оренди, насамперед повинен заздалегідь повідомити орендаря про свій намір та про умови продажу, і лише в разі відмови орендаря придбати майно на запропонованих умовах, орендодавець вправі запропонувати майно для продажу іншим особам.
Між тим, порушення цього порядку та продаж власником будівлі з порушенням переважного права купівлі наймача не зумовлює недійсність такого правочину та не є підставою для визнання укладеного договору купівлі-продажу недійсним. У цьому разі будь-яка особа, яка має переважне право на укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна має право пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця за аналогією з нормою частини четвертої статті 362 ЦК.
Відповідно до частини 2 статті 20 Господарського кодексу України кожний суб'єкт господарювання має право на захист своїх прав і законних інтересів.
ОСОБА_8 зі статтею 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Способи захисту, передбачені статтею16 Кодексу, за своїм змістом є видами матеріально-правових вимог, які може заявити особа в суді.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
З наведеного вбачається, що позивач, звернувшись з позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним, обрав неналежний спосіб захисту порушеного права, що є підставою для відмови в задоволенні позову. (Аналогічна правова позиція висвітлена в постанові Вищого господарського суду України у справі №15/5005/5452/2012 від 03.03.2013р. ).
Поряд з цим, судом було встановлено, що ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ пропонувала ТОВ „ТД „Київська Русь” викупити орендовані приміщення не за ринковою ціною, а за ціною не вищою незалежної експертної оцінки.
Зокрема, 07.12.2015р. ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ направила на адресу ТОВ „ТД „Київська Русь” лист за №121 з пропозицією про викуп нежитловиж будівель, розташованих за адресою: Хмельницька область, місто Красилів, вулиця Грушевського М., номер 50 для чого необхідно з'явитись до офісу приватного нотаріуса Красилівського районного нотаріального округу.
Листом № 126 від 28.12.2015р. ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ направила на адресу Орендаря: Звіт про оцінку майна нежитлового приміщення спортивно-технічного клубу ТСОУ, загального площею 628,97м2; Рахунок №3 від 28.12.2015 року про вартість нежитлового приміщення спортивно-технічного клубу ТСОУ. Місце знаходження: Хмельницька область, Красилівський район, м.Красилів, вул. Грушевського,50.
Свідоцтвом приватного нотаріуса Красилівського районного нотаріального округу Хмельницької області ОСОБА_9 від 11.01.2016р. засвідчено, що мною 07 грудня 2015 року заяву Професійно-технічного навчального закладу - Красилівської автомобільної школи Товариства сприяння обороні України від 07.12.2015 року за вихідним № 121 передано Товариству з обмеженою відповідальністю „Торговий дім „Фірма „Київська Русь”, місцезнаходження якого: Хмельницька область, місто Красилів, вулиця Грушевської о.50.
Заява містила відомості щодо наміру продати та пропозицію купити нежитлові будівлі, що знаходяться за адресою: Хмельницька область, місто Красилів. вулиця Грушевського.50 за ціною 737348 грн.00 коп. (сімсот тридцять сім тисяч триста сорок вісім гривень 00 копійок). У заяві були викладені наступні умови продажу: 100 % передоплата до дня нотаріального посвідчення договору: приймання-передавання майна -у день нотаріального посвідчення договору: витрати, пов'язані з укладанням, посвідченням договору та реєстрацію права власності сплачує покупець. Також були зазначені банківські реквізити для зарахування коштів та пропозиція, з метою реалізації права на першочергове придбання зазначеного вище нерухомого майна, прибути 05.01.2016 року на 10-00 годину до офісу приватного нотаріуса Красилівського районного нотаріального округу ОСОБА_9 за адресою: вул. Центральна.43. м.Красилів, маючи документи, необхідні для укладання та нотаріального посвідчення договору
Заява була передана нотаріусом особисто директору Товариства з обмеженою відповідальністю „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” ОСОБА_5 та отримана ним 07 грудня 2015 року.
16.03.2016р. ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ направила на адресу ТОВ „ТД „Київська Русь” лист за №16 з пропозицією про викуп нежитловиж будівель, розташованих за адресою: Хмельницька область, місто Красилів, вулиця Грушевського М., номер 50 для чого необхідно з'явитись до офісу приватного нотаріуса Красилівського районного нотаріального округу. У вказаному листі було зазначено продажу майна.
Супровідним листом №206/02-24 від 31.03.2016 року приватний нотаріус Красилівського районного нотаріального округу Хмельницької області ОСОБА_9 передала в Позивачу заяву директора ПТНЗ Красилівської автомобільної школи ТСО України за №23 від 31.03.2016р. з пропозицією викупу орендованого приміщення.
Таким чином, Орендодавцем було виконано вимоги закону про надання можливості Орендарю скористатись своїм правом на першочерговий викуп орендованого приміщення.
ТОВ„Торговий дім „Фірма „Київська Русь” хоча і повідомляло Орендодавця про бажання викупити орендоване приміщення проте ніяких дій на реалізацію свого права протягом значного проміжку часу не вчиняло, що порушувало права Орендодавця як власника майна на його відчуження.
При цьому, суд звертає увагу, що переважне право на викуп предмета договору найму перед іншими покупцями наймач має лише за рівних інших умов договору купівлі-продажу, тобто вказана норма не передбачає безумовного права наймача на привілейоване придбання орендованого майна.
Статтею 627 Цивільного кодексу України унормовано, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Посилання позивача про встановлення права на першочерговий викуп приміщення рішенням господарського суду області у справі 924/282/16 судом не приймаються до уваги, оскільки судом було встановлено лише відсутність правових підстав для задоволення позову Красилівська автомобільна школа Товариства сприяння оборони України про визнання відсутності переважного права на викуп у зв'язку із неналежним виконанням орендарем зобов'язань за договором оренди.
З огляду на викладене, в позові ТОВ„Торговий дім „Фірма „Київська Русь” м.Красилів до Професійно-технічного навчального закладу Красилівська автомобільна школа Товариства сприяння оборони України м.Красилів, Товариства з обмеженою відповідальністю „Агропартнер-1” про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 03.11.2016р. та застосування наслідків недійсності договору купівлі-продажу від 03.11.2016 р. належить відмовити.
Стосовно зустрічного позову.
ОСОБА_8 ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Правовідносини, які виникли між сторонами за своїм характером являються господарськими, виходячи зі змісту ст.ст. 173, 174 ГК України, як такі, що виникли з господарського договору (усного), і відповідно до ст. 1 Господарського кодексу України є предметом його регулювання.
Відповідно до ч.2 ст. 175 Господарського кодексу України майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.
У відповідності із ст. 173 Господарського кодексу, господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Із матеріалів справи вбачається, що 1 лютого 1997 року між Товариством з обмеженою відповідальністю „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” (надалі - Орендар) та Професійно-технічний навчальний заклад Красилівською автомобільною школою Товариства сприяння оборони України (надалі Орендодавець) було укладено договір оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території.
Відповідно до ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
ОСОБА_8 ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
У відповідності з ч. 1 ст. 760 Цивільного кодексу України, предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (ч. 1 ст. 761 ЦК України).
ОСОБА_8 пунктів 1 та 7 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.
Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Аналогічне положення міститься в ст. 188 Господарського кодексу України.
Суд звертає увагу на те, що розірвання договору найму може мати місце не тільки виключно у випадках, передбачених ст.ст.782,783 ЦК України.
Слід застосовувати положення статті 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” згідно з якою на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з підстав, передбачених законодавчими актами.
В п. 6.2 договору сторони передбачили, що розірвання договору можливе лише за згодою сторін.
Зокрема ст. 783 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача
Однією із для розірвання договору оренди орендодавець зазначає передання без дозволу орендодавця частини майна у суборенду.
Однак, вказане твердження не відповідає фактичним обставинам справи.
ОСОБА_8 приписів ст. 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.
В даному випадку право наймача передати частину орендованого майна в суборенду випливає з п. 3.1 зазначеного Договору оренди, в якому зазначено: дозволити орендарю проводити надання частини приміщень та території у суборенду. Таким чином, право передання майна в суборенду (піднайм) встановлено самим договором.
Не найшли свого підтвердження доводи відповідача про не проведення Орендарем поточного ремонту орендованого приміщення.
В п.4.1,4.2 договору сторони погодили обов'язок орендаря утримувати приміщення і територію відповідно до санітарних та протипожежних норм. Своєчасно проводити поточний ремонт орендованого приміщення, а також усувати пошкодження, як в приміщеннях, так і в інших місцях, які виникли з вини Орендаря.
Проведення Орендарем ремонтних робіт підтверджується, ОСОБА_8 виконаних робіт від 17.09.2004 р., в якому зафіксовано виконання ТОВ „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” робіт по встановленню котла АОГВ-20 і його підключення до водяної та теплової мережі (копія акту в матеріалах справи).
Також, ТОВ „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” проводилися будівельно-ремонтні роботи орендованого приміщення з матеріалів замовника, а саме:
- штукатурка стін;
- облицювання стін глазурованою плитою;
- лакування дверей.
Роботи виконані якісно і в установлений термін, що підтверджується, зокрема ОСОБА_8 виконаних робіт від 26.05.2006року та товарним чеком №38 на суму 581грн.
Вказані акти підписані представниками Орендаря та Орендодавця.
Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості. Отже, обов'язок доказування певних обставин покладається на особу, яка посилається на ці обставини.
Відповідно до статті 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі усіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.
Позивачем не було надано належних та допустимих доказів, які б свідчили про істотне порушення відповідачем зобов'язань за договором оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території від 01.02.1997 року.
З огляду на викладене, в задоволенні зустрічного позову належить відмовити.
Відповідно до ст.49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покласти на сторони.
Керуючись ст.ст. 44, 49, ст.ст.82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
В позові Товариства з обмеженою відповідальністю „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” м.Красилів до Професійно-технічного навчального закладу Красилівська автомобільна школа Товариства сприяння оборони України м.Красилів, Товариства з обмеженою відповідальністю „Агропартнер-1” с.Воскодавинці, Красилівський р-н, Хмельницька область, за участю третіх осіб, без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: ФОП Ґонтара ОСОБА_1, ФОП ОСОБА_2 Дофінівної, ФОП ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 03.11.2016р. та застосування наслідків недійсності договору купівлі-продажу від 03.11.2016 р. відмовити.
У зустрічному позові Товариства з обмеженою відповідальністю „Агропартнер-1” с.Воскодавинці, Красилівський р-н, Хмельницька область до Товариства з обмеженою відповідальністю „Торговий дім „Фірма „Київська Русь м.Красилів про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території від 01.02.1997 року, укладеного між ТОВ „Торговий дім „Фірма „Київська Русь” та Професійно - технічним навчальним закладом Красилівська автомобільна школа ТСОУ відмовити.
Повний текст рішення складено 09.01.2017р.
Суддя Шпак В.О.
Віддрук. 4 прим. :
1 - до справи,
2 - позивачу, м.Красилів, вул.Грушевського, 50
3 - відповідачу. м.Красилів, вул. Котовського, 3а рекомендованим із повідомленням
4- відповдачу - Хмельницька обл., Красилівськи р-н, с Воскодавинці, вул.Леніна
5 ФОП Ґонтар ОСОБА_1, (31000, АДРЕСА_1.): рекомендованим із повідомленням
6 ФОП ОСОБА_2, (31000, АДРЕСА_2, рекомендованим із повідомленням
7 ФОП ОСОБА_3, (31000, Хмельницька область, Красилівський район, м.Красилів, вул. Щорса 44б. рекомендованим із повідомленням