Кіровоградської області
16 грудня 2016 рокуСправа № 912/3660/16
Господарський суд Кіровоградської області в складі судді Тимошевської В.В. розглянув у відкритому судовому засіданні справу № 912/3660/16
за позовом: Фермерського господарства "Південне", с. Нова Прага. Олександрійський район, Кіровоградська область
до відповідача: Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, м. Кропивницький
про визнання додаткової угоди укладеною
Представники:
від позивача - ОСОБА_1, голова; ОСОБА_2, довіреність № б/н від 20.09.16;
від відповідача - участі не брали.
В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Фермерське господарство "Південне" звернулось до господарського суду з позовною заявою до Головного управління Держегеокадастру у Кіровоградській області з вимогою про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі (кадастровий номер 3520355400:02:000:9057) підписаного 20.12.2006 між Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області (орендодавцем) та ФГ "Південне" (орендар) та укладеного 22.12.2006, котрий зареєстрований в Олександрійському районному відділ КРФ ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.12.2006 за № 445 з урахуванням змін від 22.11.2011 до договору оренди землі № 445, укладеного 22.12.2006, зареєстрованих в управлінні Держкомзему у Олександрійському районі 14.12.2011 за номером 352030004001642, з урахуванням всіх інших змін і доповнень, які були чинними до моменту поновлення договору в наступній редакції:
"Додаткова угода
до договору оренди землі
№445 від 22.12.2006
м. Кіровоград "19" серпня 2016р.
Орендодавець: Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, в особі_______________________, що діє на підставі______________________з одного боку, та
Орендар: Фермерське господарство "Південне" в особі голови господарства ОСОБА_1, який діє на підставі Статуту з другого, уклали дану угоду про нижченаведене:
1. Орендодавець та Орендар домовилися поновити на 5 років строк дії договору оренди землі №445 від 22.12.2006, зміни до якого зареєстровані 14.12.2011 р. за №352030004001642.
2. Вказана угода набирає чинності з моменту її підписання сторонами.
3. Угода укладена в трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий - в Орендаря, третій - в органі, який здійснює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.
4. Інші умови договору оренди землі №445 від 22.12.2006 залишаються незмінними.
Реквізити та підписи сторін:
Орендодавець Орендар
Головне управління Держгеокадастру у Фермерське господарство "Південне"
Кіровоградській області
ідентифікаційний код: 39767636 ідентифікаційний код: 30798865
Місцезнаходження: Місцезнаходження:
25030, м. Кіровоград, вул. Академіка 28000, Україна, Кіровоградська область
Корольова, буд. 26 Олександрійський район с.Нова Прага вул.
______________________ Голова ФГ "Південне"
ОСОБА_3В."
В обґрунтування підстав позову позивач послався, зокрема на приписи ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначив, що в межах і в порядку, встановленому договором оренди землі і наведеними вище нормами законодавства, звернувся до Головного управління Держегеокадастру у Кіровоградській області з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, яке не було розглянуто відповідачем, що свідчить про невизнання відповідачем права позивача на поновлення договору, а тому таке право підлягає захисту в судовому порядку згідно поданого позову.
Ухвалою господарського суду від 05.10.2016 позовну заяву прийнято до розгляду та порушено провадження у справі № 912/3660/16.
Відповідачем позовні вимоги заперечено, про що надано до справи письмовий відзив, з тих підстав, що позивачем не було вчинено необхідних та достатніх дій, передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі", направлених на укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі (а.с. 72-74).
Розгляд справи № 912/3660/16 відкладався з підстав, наведених в ухвалах господарського суду від 23.11.2016 та від 01.12.2016.
Згідно ухвали від 23.11.2016 господарський суд не встановив підстав для залучення третіми особами, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, зазначених в позові осіб - Олександрійської районної державної адміністрації та Новопразької селищної ради Олександрійського району.
В судовому засіданні 16.12.2016 позивачем подано письмове клопотання від 16.12.2016 про колегіальний розгляд справи, яке вмотивовано різним застосуванням господарським судом Кіровоградської області норм ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Частина перша ст. 4-6 Господарського процесуального кодексу України встановлює, що справи у місцевих господарських судах розглядаються суддею одноособово. Будь-яку справу, що відноситься до підсудності цього суду, залежно від категорії і складності справи, може бути розглянуто колегіально у складі трьох суддів.
На підставі вказаної норми та наведених в ній критеріїв для колегіального розгляду справи, господарський суд не встановив підстав для призначення у даній справі колегіального розгляду справи. Доводи позивача у клопотанні про різну судову практику не є свідченням складності даної справи.
З підстав викладеного господарський суд відхиляє клопотання позивача від 16.12.2016 про колегіальний розгляд справи № 912/3660/16.
В судовому засіданні 16.12.2016 господарський суд перейшов до розгляду справи по суті
Представниками позивача в судовому засіданні 16.12.2016 позовні вимоги згідно поданого позову підтримано повністю.
Відповідач участі уповноваженого представника в судовому засіданні 16.12.2016 не забезпечив, разом з цим, на адресу господарського суду надійшло клопотання відповідача від 16.12.2016 про розгляд справи за відсутності його представника.
Враховуючи викладене та з огляду на те, що участь сторін в судовому засіданні є процесуальним правом, яким відповідач добровільно не скористався, господарський суд вважає можливим розглянути справу за відсутності представника відповідача та за наявними у справі матеріалами.
Розглянувши наявні у справі матеріали та оцінивши подані сторонами докази, заслухавши пояснення представників позивача, господарський суд
20.12.2006 між Олександрійською районною державною адміністрацією Кіровоградської області (Орендодавець) та Фермерським господарством "Південне" (Орендар) укладено договір оренди, за умовами якого в оренду позивача передано земельну ділянку загальною площею 72,62 га, кадастровий номер 3520355400:02:000:9057 (далі - Договір) (а.с. 17-19).
За вказаним Договором в оренду передавалась земельна ділянка сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Новопразької селищної ради.
Строк дії Договору - на 5 років.
Договір зареєстровано у Олександрійському районному відділі КРФ ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.12.2006 № 445.
Земельна ділянка за Договором передана у фактичне користування Фермерського господарства "Південне" за Актом приймання-передачі 22.12.2006 (а.с. 21).
22.11.2011 сторонами до Договору підписано зміни, зокрема щодо строку дії Договору, та передбачено, що Договір укладено на 5 років з моменту реєстрації змін до договору оренди (а.с. 20). Вказані зміни зареєстровано в управлінні Держкомзему у Олександрійському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.12.2011 за № 352030004001642.
З матеріалі справи слідує, що 19.08.2016 Фермерське господарство "Південне" звернулося до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області через ЦНАП Олександрійської районної державної адміністрації з листом № 3-19/08/16, в якому повідомило про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (а.с. 23, 24). За змістом вказаного листа, до нього додано проект додаткової угоди з пропозицією поновити дію договору оренди землі № 445 від 22.12.2006 року на той же самий строк і на тих самих умовах.
Як повідомляє позивач, відповідач у встановлений місячний строк не відповів на вказаний лист. За мотивами позивача, Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, як сторона договору, не надавши відповідь на лист-повідомлення не заперечує проти поновлення вищевказаного договору, оскільки відповідачем не запропоновано інші умови договору, не заперечено та не відмовлено в поновленні договору на умовах, запропонованих Фермерським господарством "Південне". В той же час, на думку позивача, не підписавши додаткову угоду до договору оренди землі від 22.12.2006, відповідач своїми діями зволікає в поновленні Договору, що свідчить про невизнання відповідачем права позивача на поновлення такого Договору.
Наведені вище обставини стали підставою для звернення Фермерського господарство "Південне" з позовом у даній справі. Обґрунтовуючи позовну вимогу, позивач послався на приписи ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Даючи юридичну оцінку обставинам справи, господарський суд виходить з наступного.
01.01.2013 набрав чинності Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності” від 06.09.2012 № 5245-17, відповідно до якого райдержадміністрації не наділено повноваженнями щодо розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності за межами населених пунктів. Вищезазначені повноваження передано до центральних органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів. На території Кіровоградської області дані функції передано Головному управлінню Держземагенства у Кіровоградській області.
Наказом від 25.01.2013 № 40 Міністерство аграрної політики України затвердило зміни до Положення про Головні управління Держземагенства в областях, згідно з пунктом 4.32 якого Головні управління Держземагенства в областях наділені повноваженнями передавати відповідно до закону земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або у користування для всіх потреб в межах областей.
Відповідно до пунктів 2 та 5 частини першої постанови Кабінету Міністрів України від 10.09.2014 № 442 “Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади” Державне агентство земельних ресурсів України реорганізоване шляхом перетворення в Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру. Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру є правонаступником Державного агентства земельних ресурсів України.
Постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 №5 “Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру” утворені як юридичні особи публічного права територіальні органи Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, у тому числі і Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області; реорганізовані територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів шляхом їх приєднання до відповідних територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, у тому числі і Головне управління Держземагенства у Кіровоградській області шляхом його приєднання до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області. Встановлено, що територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів, які реорганізуються, продовжують виконувати свої повноваження до передачі таких повноважень територіальним органам Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру.
Згідно з розпорядженням Кабінету Міністрів України від 31.03.2015 № 294-р “Питання Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру” функції та повноваження Державного агентства земельних ресурсів у зв'язку з розформуванням покладено на Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру.
Відповідно до положень ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
Приймаючи до уваги вищенаведене, розпорядником земель за договором оренди землі від 20.12.2006 та відповідачем у справі на час вирішення даного спору є Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області.
Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно із статтею 13 Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди.
Згідно з частиною першою статтею 19 Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Одночасно статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено можливість поновлення договору оренди землі.
Так, за наведеною нормою по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. (ч. 2).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. (ч. 4).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. (ч. 5).
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). (ч. 6).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч. 7).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку (ч. 8).
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9).
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (ч. 10).
Таким чином наведеною нормою унормовано дві окремі самостійні конструкції поновлення договору оренди землі: 1) поновлення на умовах переважного права перед іншими особами (ч.1-5 Закону); 2) поновлення за умови продовження користування земельною ділянкою та за відсутності заперечення орендодавця (ч.6 Закону).
Правова позиція, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди, неодноразово виловлювалась в постановах Верховного Суду України (зокрема, постанови від 25.02.2015 № 6-10цс15, від 25.05. 2016 № 3-312гс16 та інші).
Позивач згідно поданого у даній справі позову обґрунтовує позовну вимогу про визнання укладеною додаткову угоду до Договору оренди землі посиланням саме на ч.ч.1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". За своїм змістом вказана додаткова угода є угодою про поновлення строку дії Договору оренди землі № 445 від 22.12.2006 на 5 років.
Як слідує з пункту 7 Договору, з урахуванням внесених змін, після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар зобов'язаний повідомити про це Орендодавця до спливу строку Договору оренди землі у строк, встановлений цим Договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку Договору оренди землі.
З матеріалів справи слідує, що позивач дотримався наведених вище умов Договору та в межах визначеного строку звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області з листом, в якому повідомив про свій намір скористатися переважним правом на укладення Договору на новий строк. Так, виходячи з внесених змін до Договору і дати їх реєстрації, строк дії Договору встановлено сторонами по 14.12.2016 включно, тоді як позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням через Центр надання адміністративних послуг 19.08.2016. До вказаного листа позивач додав проект додаткової угоди, що відповідає вимогам ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Окрім того, згідно довідки Новопразької селищної ради Олександрійського району Кіровоградської області від 12.09.2016 № 3407/2, земельна ділянка використовується Фермерським господарством "Південне" за цільовим призначенням, орендна плата сплачується вчасно та в повному обсязі, інші умови Договору не порушуються (а.с. 22). Відповідно до довідки Олександрійської ОДПІ Головного управління ДФС у Кіровоградській області від 26.09.2016 Фермерське господарство "Південне" не має заборгованості із сплати податків, зборів, платежів (а.с. 43).
Таким чином, з наведених вище документів слідує, що позивачем дотримано строк і процедуру повідомлення про намір реалізувати переважне право поновити Договір, позивач належно виконує свої обов'язки за Договором.
Виходячи з положень ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", відповідач повинен був розглянути надісланий позивачем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди у місячний термін.
Як повідомляє позивачем та що не спростовано відповідачем і матеріалами справи, в порушення вимог ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області не надало відповідь на лист-повідомлення Фермерського господарства "Південне" від 19.08.2016 та не підписало додаткову угоду, додану до такого звернення. На час розгляду справи відповідач не надав господарському суду докази розгляду зазначеного звернення.
Разом з цим, відсутність відповіді Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на лист-повідомлення Фермерського господарства "Південне" від 19.08.2016 та не підписання додаткової угоди про поновлення договору, не є достатньою підставою для укладення за рішенням суду на підставі ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
Так, як зазначено вище, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає дві окремі конструкції поновлення договору оренди землі - на умовах переважного права перед іншими особами (ч.ч. 1-5) та за умови продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору (ч. 6).
Поняття переважного права орендаря перед іншими особами означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови рівні з умовами особи, що наділена переважним правом. Тобто, поновлення договору оренди земельної ділянки у такий спосіб можливе виключно за інших рівних умов з іншими особами-претендентами на право оренди цієї земельної ділянки.
Між тим, матеріалами справи не встановлено обставин надання земельної ділянки, яка орендується позивачем за Договором, іншим особам на будь-якому правовому титулі. Не повідомляє про вказане і позивач у справі.
Оскільки переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк може бути реалізоване перед іншими претендентами на оренду і за інших рівних умов, а із встановлених обставин в даній справі вбачається лише відсутність розгляду відповідачем звернення позивача та не встановлено існування прав або інтересів до відповідної земельної ділянки інших осіб, господарський суд дійшов висновку, що переважне право позивача на укладення Договору перед іншими особами (ч.ч.1 - 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі") не є порушеним, а тому підстави для поновлення Договору у спосіб, передбачений ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду зелі", відсутні.
Окрім того, частиною 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), та укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
Виходячи з наведених положень частини 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та враховуючи приписи ст. ст. 319, 626 Цивільного Кодексу України, господарський суд дійшов висновку, що поновлення договору за вказаною процедурою можливо за наявності волевиявлення обох сторін. При цьому, при продовженні договору оренди землі у спосіб реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, сторони можуть змінювати умови договору (крім сторін договору, розміру земельної ділянки і її цільового призначення). Разом з цим, відсутність в установлений законом строк заперечень відповідача щодо поновлення Договору не є свідченням про надання згоди останнього на укладення додаткової угоди до Договору у запропонованій позивачем редакції.
З підстав викладеного господарський суд відмовляє у задоволенні позову Фермерського господарства "Південне" про визнання укладеною додаткову угоду до Договору.
Одночасно господарський суд зазначає, що при розгляді даної справи не застосовує положення ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з тих підстав, що вказана норма не є підставою поданого позову та, крім того, на час розгляду справи умови для застосування такої норми не настали.
Також господарський суд не приймає доводи відповідача, які наведено у відзиві на позов, оскільки свої заперечення відповідач ґрунтує виходячи з положень ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", які не зазначаються позивачем як підстава поданого позову.
За правилами ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на позивача.
Керуючись ст. ст. 22, 32, 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
У задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи Дніпропетровським апеляційним господарським судом.
Апеляційна скарга на рішення подається через місцевий господарський суд, який розглянув справу, протягом десяти днів з дня підписання рішення, оформленого відповідно до ст. 84 Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено 21.12.2016.
Суддя В.В.Тимошевська