ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
24.11.2016Справа №910/4557/16
За позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1
До Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області
Третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, державне підприємство «Міжнародний аеропорт «Бориспіль»
Про визнання договору оренди від 26.11.2014 № 1640 недійсним
Суддя Ковтун С.А.
Представники учасників процесу:
від позивача ОСОБА_1, ОСОБА_2 (за дов.)
від відповідача Колода Є.Г. (за дов.)
від третьої особи Дзюбайло О.О. (за дов.)
обставини справи:
Фізична особа-підприємець (далі - ФОП) ОСОБА_1 звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області (далі - РВ ФДМУ по Київській області) про визнання недійсним договору № 1640 від 26.11.2014 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області та фізичною особою підприємцем ОСОБА_1.
Позовні вимоги вмотивовані тим, що укладання спірного договору відбулося із порушенням вимог ч. 2 ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Зокрема, станом на дату укладення спірного договору, оцінка об'єкта оренди, яка була проведена 31.01.2014, втратила свою чинність.
Суд своєю ухвалою від 16.03.2016 порушив провадження у справі №910/4557/16.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.05.2016, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 29.06.2016, позов задоволено повністю.
Постановою Вищого господарського суду України від 27.09.2016 рішення Господарського суду міста Києва від 17.05.2016 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 29.06.2016 у справі №910/4557/16 скасовано, а справу передано на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Вищий господарський суд України зазначив, що суди попередніх інстанцій не встановили обставини існування і обсягу зобов'язань позивача перед відповідачем та наявність чи відсутність у зв'язку з цим між сторонами будь-яких неврегульованих питань, а відповідно і відсутність чи наявність спору між сторонами.
Під час нового розгляду позивач позовні вимоги підтримав повністю. У наданих суду поясненнях позивач зазначив, що в провадженні Господарського суду міста Києва перебуває справа № 910/12447/15 за позовом державного підприємства «Міжнародний аеропорт «Бориспіль» (далі - ДП «МА «Бориспіль») до ФОП ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди. Крім того, на виконання пунктів 3.10. та 5.2 договору оренди позивач (орендар) сплатив орендодавцю завдаток (в забезпечення виконання своїх зобов'язань по сплаті орендної плати) в розмірі 130000 грн. Оскільки орендованим майном позивач не скористався з причин не підключення електроенергії (що встановлено постановою Вищого господарського суду України від 02.03.2016 у справі № 910/12447/15), а договір оренди розірваний, позивач вважає, що сума завдатку має бути повернута. Водночас, за твердженням позивача, наявність спору щодо заборгованості не перешкоджає визнанню договору недійсним.
Відповідач позовні вимоги відхилив повністю. Відповідач вважає, що матеріали оцінки орендованого майна були використані орендодавцем в межах терміну дії оцінки. Зокрема, розмір орендної плати за перший місяць - січень 2014 року, визначена на підставі чинної оцінки.
Третя особа, заперечуючи проти задоволення позову, послалась на таке:
- процедура укладення договору оренди, зокрема у разі визначення орендаря за конкурсом, є багатоступеневою та довготривалою. Як правило, укладення договору оренди за конкурсом перевищує 5 місяців, тому РВ ФДМУ по Київській області при укладенні договору керувалось приписами чинного законодавства України, вчиняло всі передбачені законодавством поетапні процедури та в регламентовані законодавством строки;
- матеріали оцінки орендованого майна були використані орендодавцем в межах терміну дії оцінки;
- предмет спору у справі відсутній, оскільки спірний договір припинив свою дію з 15.07.2015.
Розглянувши надані документи і матеріали, заслухавши пояснення учасників процесу, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:
26.11.2014 РВ ФДМУ по Київській області (орендодавець) і ФОП ОСОБА_1 (орендар) уклали договір оренди № 1640 нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - Договір). Предметом Договору є оренда позивачем приміщення, балансоутримувачем якого є державне підприємство «Міжнародний аеропорт «Бориспіль». Зокрема, відповідно до п. 1.1 Договору, орендодавець зобов'язався передати, а орендар прийняти в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно - частину приміщення АДРЕСА_2, та обліковується на балансі державного підприємства «Міжнародний аеропорт «Бориспіль» (балансоутримувача), вартість якого визначена згідно з висновком про вартість на 31.01.2014 і становить за незалежною оцінкою 443710 грн. без ПДВ.
Даний Договір було укладено за результати конкурсу, оголошення про проведення якого було опубліковано 17.09.2014 у газеті «Відомості приватизації». Конкурс проведено у жовтні 2014 року, в результаті якого ФОП ОСОБА_1 визнаний його переможцем.
Вартості майна, що є предметом оренди за Договором, була визначена незалежним оцінювачем 31.01.2014.
Відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, врегульовані Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII (далі - Закон).
Даний Закон покликаний забезпечити ефективне використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду. У зв'язку з цим Законом запроваджені механізми забезпечення даної ефективності, одним із яких є обов'язкова оцінка об'єкта оренди.
Статтею 11 Закону визначено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України та обов'язково передує укладенню договору оренди.
Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу» (далі - Методика).
Пунктом 8 Методики встановлена формула, за якою визначається розмір річної орендної плати нерухомого майна для юридичних та фізичних осіб (Опл = Вп х Сор/100, де Вп - вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.; Сор - орендна ставка, визначена згідно з додатком 2) та передбачено, що результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дати оцінки, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки.
В розумінні Закону України від 12.07.2001 № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінкою майна, майнових прав є процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Відповідно до ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» датою оцінки є дата, за станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна. Нормативно-правовими актами з оцінки майна можуть бути передбачені строки дії звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) від дати оцінки або дати її затвердження (погодження) замовником.
Зміст, форма, порядок складання, затвердження та строк дії акта оцінки майна встановлюються Кабінетом Міністрів України (ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).
Отже, відповідно до законодавства України, звіт про оцінку майна, складений за результатами проведеної оцінки з метою визначення розміру орендної плати за державне майно, є чинним протягом 6 місяців від дати оцінки, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки.
Звіт про незалежну оцінку нежитлових приміщень терміналу «D» площею 8 кв.м, що є предметом оренди за Договором, не містить інформації щодо терміну його чинності, що свідчить про те, що вона сплила 31.07.2014.
Згідно із частиною другою статті 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках оренди державного майна.
Статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Таким чином, наявність оцінки від 31.01.2014, в силу втрати нею чинності, не забезпечує реалізацію вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо обов'язкової оцінки орендованого майна (ст. 11), порядку визначення орендної плати (ст. 19), ефективного використання майна і вірного визначення такої істотної умови як орендна плата.
В свою чергу, дане свідчить про недодержання в момент вчинення Договору вимог законодавства.
Частиною першою статті 203 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
В силу ч. 1 ст. 215 ЦК України недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, є підставою його недійсності.
Отже, позовні вимоги є обґрунтованим та підлягають задоволенню.
Посилання третьої особи на те, що датою завершення складання звіту про оцінку майна є 21.05.2014, є не підтвердженими та не спростовують інформації, зазначеної у звіті про незалежну оцінку - дата оцінки 31.01.2014.
Також є не обґрунтованим доводи третьої особи про відсутність предмету спору у зв'язку з розірванням Договору. Рішення суду, прийняте за результатами розгляду вимоги про недійсність правочину, пов'язано з встановленням обставин, які свідчать про наявність чи відсутність дефектів, з якими закон пов'язує дійсність правочину, на момент його вчинення. А тому стан правовідносин між сторонами (діючі, припинені) не впливає на висновок щодо наявності чи відсутності даних дефектів на момент вчинення правочину.
Розірвання Договору не обумовлює неможливості визнання його недійсним внаслідок припинення.
Правові наслідки недійсності правочину врегульовані ст. 216 ЦК України, якими є настання для кожної сторони зобов'язання повернути другій стороні все, що вона одержала на виконання цього правочину. Водночас, закон розмежовує момент недійсності правочину, яким є момент його вчинення (ч. 1 ст. 236 ЦК України), від моменту припинення прав і обов'язків, які передбачались лише на майбутнє (ч. 2 ст. 236 ЦК України). Таким чином, спір щодо стану виконання обов'язків до визнання недійсним правочину (спір щодо обсягу зобов'язань) перебуває тільки у правовому зв'язку з моментом припиненням цих правовідносин, однак жодним чином не спростовує факту порушень закону при укладені договору і, відповідно, не свідчить про відсутність спору між сторонами про його дійсність.
Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір покладається на відповідача.
На підстав викладеного, керуючись ст. ст. 33,49, 82 - 85 ГПК України, суд
1. Позов задовольнити повністю.
2. Визнати недійсним з моменту укладення договір № 1640 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, який укладений 26.11.2014 між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області.
3. Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області (вул. Симона Петлюри, 15, м. Київ, 01032, код 19028107) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, 01032, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) 1378 грн. судового збору.
Рішення підписано 19.12.2016
Суддя С. А. Ковтун