Справа № 524/5177/15-ц Номер провадження 22-ц/786/2057/16Головуючий у 1-й інстанції Савічев В. О. Доповідач ап. інст. ОСОБА_1
28 листопада 2016 року м. Полтава
Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Полтавської області в складі: головуючого судді: Карпушина Г.Л.; суддів: Корнієнка В.І., Абрамова П.С., при секретарі: Коротун І.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за апеляційною скаргою керівника Кременчуцької місцевої прокуратури прокуратури Полтавської області на рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 15 жовтня 2015 року по справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання дійсним без нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, -
У червні 2015 року позивач ОСОБА_2 звернувся до Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області з вищезазначеним позовом. Уточнивши позовні вимоги у липні 2015 року позивач вніс зміни до предмета позову, відповідно до якого просив визнати дійсним без нотаріального посвідчення договір купівлі-продажу нежитлового приміщення літ. «А» - площею 63,9 кв.м., початку забудови 1991 року, що знаходиться за адресою: м. Кременчук, Полтавської області, набережна Лейтенанта ОСОБА_4, 82-Б, укладеного 16.11.2010 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, а також просив визнати за ним право власності на нежитлове приміщення літ. «А» площею 63,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Кременчук, Полтавської області, набережна Лейтенанта ОСОБА_4, 82-Б. Позивач вказував, що на даний момент у нього виникла необхідність узаконення оформлених прав власності на об'єкт нерухомого майна, а тому і просив суд визнати за ним право власності на вищезазначену нежитлову будівлю.
Рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 15 жовтня 2015 року позовну заяву ОСОБА_2 - задоволено.
Визнано дійсним без нотаріального посвідчення договір купівлі-продажу нежитлового приміщення літ. «А» - площею 63,9 кв.м., початку забудови 1991 року, що знаходиться за адресою: м. Кременчук, Полтавської області, набережна Лейтенанта ОСОБА_4, 82-Б, - укладеного 16.11.2010 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3.
Визнано за ОСОБА_2 право власності на нежитлове приміщення літ. «А» - площею 63,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Кременчук, Полтавської області, набережна Лейтенанта ОСОБА_4, 82-Б.
Додатковим рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 27 липня 2016 року стягнуто з ОСОБА_3 на користь держави судовий збір в розмірі 800,00 грн.
З рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 15 жовтня 2015 року не погодився керівник Кременчуцької місцевої прокуратури та подав на нього апеляційну скаргу, в якій просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити позивачу у задоволенні його позовних вимог, а також просив суд стягнути з позивача на користь прокуратури Полтавської області понесені витрати на сплату судового збору. Вважає, що рішення місцевого суду є незаконним і не обґрунтованим, винесеним з порушенням норм матеріального та процесуального права. Посилається на те, що судом неповно з'ясовані обставини справи, а висновки суду не відповідають дійсним обставинам справи.
Судове засідання проводилося за відсутності сторін та інших осіб, які будучи належним чином та завчасно повідомленими про час та місце слухання справи в судове засідання не зявилися.
Колегія суддів, заслухавши доповідача, перевіривши матеріали справи та мотиви апеляційної скарги, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.
У відповідності з ч.3 ст. 10, ч.1ст.11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу позовних вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно п.2 ч.1 ст. 307 ЦПК України, за наслідками розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції апеляційний суд має право скасувати рішення суду першої інстанції і ухвалити нове по суті позовних вимог.
Згідно п.4 ч.1 ст. 309 ЦПК України, підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального права.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, що між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, 16.11.2010 року було укладено угоду (попередній договір купівлі-продажу), відповідно до якої відповідач зобов'язався до кінця третього кварталу 2012 року, після вводу в експлуатацію та проведення поточної технічної інвентаризації в КП «Кременчуцьке МБТІ» з визначенням точної площі приміщення та її адреси, укласти основний договір купівлі-продажу на нежитлове приміщення в нотаріальній конторі в м. Кременчуці, по вул. Леніна, 10/7. Вказане нежитлове приміщення знаходиться за адресою: м. Кременчук, Полтавська область, набережна Лейтенанта ОСОБА_4, 82-Б.
Так, відповідно до вищевказаної угоди між сторонами було досягнуто домовленості щодо усіх істотних умов. Однак, після виконання зобов'язань покладених на позивача ОСОБА_2 умовами угоди, відповідач ОСОБА_3 умови угоди не виконала, і взагалі не бажає їх виконувати, зустрічей уникає, а тому ОСОБА_2 вимушений був звернутися до суду з позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу вказаного майна.
На підставі ухвали Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 30.06.2015 року було проведено технічну інвентаризацію та виготовлено технічний паспорт на вищезазначене нежитлове приміщення. Тому, з метою відповідного оформлення об'єкту ОСОБА_2 уточнив позовні вимоги та вніс зміни до предмета позову, де просив визнати за ним право власності не нежитлове приміщення за адресою: м. Кременчук, Полтавська область, набережна Лейтенанта ОСОБА_4, 82-Б.
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_2, суд першої інстанції виходив з того, що оскільки відповідач ОСОБА_3 умови укладеної між сторонами угоди не виконала, та ухиляється від його нотаріального посвідчення, а тому такий договір може бути визнаний дійсним у судовому порядку. При цьому суд зазначив, що оскільки при будівництві капітальної споруди у 1990-х роках будівельні роботи були виконані у чіткій відповідності до будівельних норм та правил, конструктивні елементи завершеного будівництва знаходяться в добровільному стані та можуть безпечно експлуатуватися, а тому наявні підстави для визнання права власності за позивачем на нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: м. Кременчук, Полтавської області, Набережна Лейтенанта ОСОБА_4, 82-Б, оскільки відсутні будь-які порушення прав третіх осіб.
Проте, з таким висновком місцевого суду колегія суддів погодитись не може, виходячи з наступних підстав.
Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Зазначена норма закону застосовується до правовідносин у разі, коли сторони уклали правочин, зміст якого відповідав волі сторін, і лише форма його укладення (обов'язкове нотаріальне посвідчення) не відповідала встановленим законом вимогам.
Таким чином, на підставі ч.2 ст. 220 ЦК України, суд може визнати дійсним лише такий правочин, який сторонами було укладено.
Разом з тим, з матеріалів справи вбачається, що спірний попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 16.11.2010 року за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу нерухомого майна, а тому відповідно до положень ст. 657 ЦК України (в редакції на момент укладення договору) він повинен укладатися у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
Тобто, при укладенні договорів купівлі-продажу нерухомого майна обов'язкова наявність двох елементів, а саме: нотаріального посвідчення та державної реєстрації відповідного договору.
Однак, суд першої інстанції, роблячи висновок про наявність підстав для визнання спірного договору купівлі-продажу дійсним, не встановив факт ухилення сторін від нотаріального посвідчення договору та не врахував зазначених вимог закону, в зв'язку з чим дійшов до передчасних висновків про можливість застосування положень ч.2 ст. 220 ЦК України до даних правовідносин.
Так, згідно п. 13 Постанови Пленуму Верховного суду України № 9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. При розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
Така ж сама думка, кореспондується з правовою позицією, викладеною у постанові судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30.01.2013 року у справі № 6-162 цс12, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів.
Таким чином, оскільки договір купівлі-продажу об'єкту нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому не може бути визнаний дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
Крім того, згідно вимог ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Так, відповідно до ч. 6 ст. З Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції Закону, що діяв на момент укладення договору купівлі-продажу від 16.11.2010) будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону. А тому, згідно ст. 5 цього Закону, на час укладення договору купівлі-продажу, право власності на нерухоме майно мало бути зареєстровано в Державному реєстрі прав.
Однак, матеріали справи не містять інформації щодо реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за ОСОБА_3, а також не містять жодних доказів, що підтверджують правомірність будівництва спірного об'єкту та виділення земельної ділянки для вказаних цілей.
В матеріалах справи наявний лише акт прийому-передачі основних засобів згідно Договору купівлі-продажу від 16.11.2010 р.: будівлі магазину, збудованого в 2010 р. загальною площею 56 кв. м. вартістю 80 тис. грн., що розміщена у м. Кременчуці по набережній ОСОБА_4, в районі будинку 82, від Продавця: ОСОБА_3 до Покупця: ОСОБА_2 (а.с. 15).
Крім того, згідно технічного паспорту на спірне нежитлове приміщення (інвентаризаційна справа №2835) за адресою: м. Кременчук, набер. ОСОБА_4,82-Б, вбачається, що рік побудови приміщення було у 2010 році (а.с. 24-25). Тому, висновок суду першої інстанції проте, що будівництво капітальної споруди було проведено у 1990-х роках, у чіткій відповідності до будівельних норм та правил суперечить наявним матеріалам справи та не підтверджується відповідними доказами.
Так, згідно довідки, наданої управлінням Держгеокадастру у м. Кременчуці № 10-1605-99.6-803/2-16 від 15.06.2016р., земельна ділянка за адресою: м. Кременчук, набережна ОСОБА_4,82-Б, у відповідності до земельно-кадастрової документації у власність (користування) не передавалась, в національній кадастровій системі не реєструвалась, а сам проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки за вищевказаною адресою до Управління Держгеокадастру у м. Кременчуці не подавався та не погоджувався (а.с.53).
У відповідності до вимог ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Відповідно до п. 3 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 6 від 30.03.2012 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» визнання права власності на незавершений об'єкт самочинного будівництва не допускається, оскільки це суперечить змісту як частини третьої статті 376, так і статті 331 ЦК.
Крім того, пунктом 10 зазначеної Постанови передбачено, що позов про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на чужій земельній ділянці може бути пред'явлено до органу державної влади або органу місцевого самоврядування та власника (користувача) земельної ділянки у випадку забудови на земельній ділянці, яка належить до державної чи комунальної власності або фізичній чи юридичній особі. У разі пред'явлення позову про визнання права власності на самочинно збудований об'єкт нерухомості до неналежного відповідача (наприклад, до бюро технічної інвентаризації чи лише до певної фізичної особи) суд залежно від предмета позову та обставин справи у порядку, передбаченому частиною першою статті 33 ЦПК, має вирішити питання про його заміну на належного відповідача або із власної ініціативи у порядку, передбаченому частиною другою статті 35 ЦПК, залучає відповідний державний орган чи орган місцевого самоврядування як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета позову.
Однак, судом першої інстанції в порушення вищезазначених норм процесуального права не було залучено до участі у розгляді справи власника земельної ділянки - Кременчуцьку міську раду.
Крім того, з матеріалів справи вбачається, що спірний договір по своїй суті є договором купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва, а тому відповідно до правової позиції, висловленої Верховним судом України у справі № 6-159 цс15 від 27.05.2015, визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.
Таким чином, беручи до уваги вищевикладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції в порушення вищезазначених норм права дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_2 про визнання дійсним без нотаріального посвідчення договору купівлі продажу нежитлового приміщення та визнання на нього права власності за ОСОБА_5 на підставі ст. 392 ЦК України.
За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 15 жовтня 2015 року з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Керуючись ст.ст. 307, 309, 314, 316 ЦПК України, колегія суддів, -
Апеляційну скаргу керівника Кременчуцької місцевої прокуратури - задовольнити.
Рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 15 жовтня 2015 року - скасувати.
Постановити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання дійсним без нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення та визнання права власності на нежитлове приміщення - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 (ІНФОРМАЦІЯ_1, який проживає за адресою: 39600, вул. Каховська, 6, м. Кременчук, Полтавська область, ІН НОМЕР_1) на користь прокуратури Полтавської області (м. Полтава, вул. 1100-річчя Полтави, 7, р/р 35210088006160 банк ДКСУ м. Київ МФО 820172 ЗКПО 02910060, код класифікації видатків бюджету - 2800) понесені витрати на сплату судового збору в сумі 1147, 96 грн.
Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ.
Головуючий суддя : /підпис/ ОСОБА_1
Судді: /підпис/ ОСОБА_6 /підпис/ ОСОБА_7
Суддя Апеляційного суду
Полтавської області ОСОБА_1
З оригіналом згідно: