31.10.2016 року Справа № 904/3559/16
Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Коваль Л.А. (доповідач)
суддів: Вечірка І.О., Кузнецова В.О.
при секретарі судового засідання: Крицькій Я.Б.
за участю представників сторін:
від позивача: представник ОСОБА_1, довіреність № б/н від 06.06.2016 року; спеціаліст-землевпорядник Покровської сільської ради ОСОБА_2, довіреність № б/н від 28.03.2016 року
від відповідача: адвокат ОСОБА_3, договір про надання правової допомоги № 37 від 26.09.2016 року
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива" на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 19.07.2016 року у справі № 904/3559/16
за позовом Покровської сільської ради, с. Покровське Нікопольського району Дніпропетровської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива", с. Покровське Нікопольського району Дніпропетровської області
про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки
Покровська сільська рада звернулась до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива" про зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива" укласти з Покровською сільською радою договір оренди земельної ділянки площею 1,3027га (кадастровий номер 1222985500:06:024:0001, адреса: Нікопольський район, с. Покровське, вул. Господарська, 4) із земель комунальної власності терміном на 25 років, починаючи з дати державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, з розміром орендної плати 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
08.06.2016 року позивач подав до суду до початку розгляду справи по суті заяву про зміну предмета позову, відповідно до якої просить визнати укладеним договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,3027 га (кадастровий номер 1222985500:06:024:0001), яка розташована за адресою: с. Покровське, вул. Господарська, 4, на території Покровської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області, між Товариством з обмеженою відповідальністю "Перспектива" та Покровською сільською радою в редакції, наведеній в заяві.
Також, заява про зміну предмета позову надійшла до суду від позивача і 20.07.2016 року, відповідно до якої позивач просить визнати укладеним договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,3027 га (кадастровий номер 1222985500:06:024:0001), яка розташована за адресою: с. Покровське, вул. Господарська, 4, на території Покровської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області, між Товариством з обмеженою відповідальністю "Перспектива" та Покровською сільською радою в редакції, наведеній в цій заяві. Редакція договору оренди земельної ділянки, про визнання укладеним якого заявлені позовні вимоги, наведена в заяві позивача, що надійшла до суду 20.07.2016 року, є тотожна редакції договору оренди земельної ділянки, наведеній в заяві позивача, що надійшла до суду 08.06.2016 року.
Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 19.07.2016 року у справі № 904/3559/16 (суддя Ніколенко М.О.) позов задоволено; визнано укладеним договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,3027 га (кадастровий номер 1222985500:06:024:0001), яка розташована за адресою: с. Покровське, вул. Господарська, 4, на території Покровської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області, між Товариством з обмеженою відповідальністю "Перспектива" та Покровською сільською радою в редакції, наведеній у рішенні суду; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива" на користь Покровської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області судовий збір в розмірі 1 378, 00 грн.
Приймаючи рішення про задоволення позовних вимог, місцевий господарський суд виходив з тих обставин, що на земельній ділянці площею 1,3027 га, кадастровий номер 1222985500:06:024:0001, яка є комунальною власністю територіальної громади с. Покровське в особі Покровської сільської ради, розташоване належне на праві власності відповідачу нерухоме майно (будівлі автогаражу). Рішенням Покровської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області від 26.05.2011 року № 77-9/VI затверджено проект землеустрою щодо відведення зазначеної земельної ділянки в оренду відповідачу для іншого сільськогосподарського призначення (для обслуговування гаражного комплексу) та вирішено надати відповідачу вказану земельну ділянку в оренду за рахунок земель житлової та громадської забудови строком на 25 років, починаючи з моменту державної реєстрації договору оренди. Також, рішенням Покровської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області від 27.08.2014 року № 489-41/VI вирішено надати відповідачу цю земельну ділянку іншого сільськогосподарського призначення (для обслуговування комплексу будівель автогаражу) в оренду за рахунок земель житлової та громадської забудови строком на 25 років, починаючи з моменту державної реєстрації договору оренди, з розміром орендної плати 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Проте, земельна ділянка використовується відповідачем без правовстановлюючих документів. 08.11.2013 року та 15.03.2016 року сільською радою передано та направлено відповідно відповідачу договір оренди спірної земельної ділянки, проект якого відповідач не підписав та не повернув позивачу. Врахувавши наведене вище, застосувавши приписи ст.ст.142, 144, 145 Конституції України, ст.ст. 12, 116, 124 Земельного кодексу України, ст.ст. 641, 632, 648 Цивільного кодексу України, ст.ст. 181, 179, 187 Господарського кодексу України, місцевий господарський суд дійшов висновку, що отримавши від позивача проект запропонованого до укладення договору оренди земельної ділянки, укладення якого є обов'язковим для сторін в силу закону, та який відповідає вимогам ст. 15 Закону України "Про оренду землі", Типовій формі договору оренди землі, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року № 220, землевпорядній документації та дійсним правовідносинам сторін, відповідач повинен був у двадцятиденний строк підписати запропонований проект договору або надати позивачу два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором, чого не вчинив, у зв'язку з чим договір підлягає визнанню укладеним у судовому порядку.
Не погодившись з прийнятим судом рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Перспектива" подало апеляційну скаргу. Посилаючись на неповне з'ясування місцевим господарським судом при прийнятті рішення у справі обставин, що мають значення для справи, порушення норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, відповідач просить скасувати це рішення та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги відповідач зазначає, що місцевий господарський суд безпідставно зазначив у описовій частині прийнятого ним рішення про те, що відповідач не заперечує проти позову, оскільки вказане не відповідає дійсності та підтверджується відзивом на позовну заяву, поданим відповідачем. Також, за доводами відповідача, зазначивши у оскаржуваному рішенні, що позивач 15.03.2016 року направив відповідачу договір оренди земельної ділянки, суд першої інстанції не дослідив у повному обсязі лист відповідача № 93 від 21.03.2016 року, який був надісланий позивачу вже після отримання відповідачем проекту спірного договору оренди та яким відповідач просив позивача зменшити площу спірної земельної ділянки до доцільно обґрунтованого розміру, а також просив надати дозвіл на виготовлення проекту землеустрою на земельну ділянку, зайняту під виробничими приміщеннями, в сторону зменшення розміру такої земельної ділянки. Відповідач зазначає, що таким своїм зверненням до позивача він не погоджувався із вказаною у договорі площею земельної ділянки, оскільки не вбачав за доцільне використовувати усю площу земельної ділянки відповідно до раніше виготовленої документації через значне підвищення грошової оцінки земель та ставок орендної плати у 2016 році, порівняно з установленою раніше, та неможливістю у зв'язку з цим сплачувати у майбутньому орендну плату в повному обсязі. Зазначена позиція відповідача, на його думку, свідчить про незгоду останнього з істотними умовами договору оренди землі, встановленими ст. 15 Закону України "Про оренду землі", а саме - об'єктом оренди (розміром земельної ділянки) та, відповідно, з розміром орендної плати, яка, в свою чергу, залежить від розміру земельної ділянки. За наведеного, дійшовши висновку, що сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, та посилаючись на частину восьму ст. 181 ГК України, відповідач вважає, що договір є неукладеним (таким, що не відбувався), однак ця обставина при прийнятті рішення у даній справі не була врахована місцевим господарським судом. Відповідач звертає увагу суду і на ті обставини, що позивач не розглянув лист відповідача про зменшення площі земельної ділянки у відповідності до вимог чинного законодавства. За доводами відповідача, розгляд заяви щодо зменшення розміру земельної ділянки та надання дозволу на виготовлення проекту землеустрою на земельну ділянку в сторону зменшення її розміру повинен вирішуватись на відповідному пленарному засіданні з прийняттям вмотивованого рішення. Не вирішення позивачем відповідно до законодавства питання зменшення розміру земельної ділянки суперечить нормам Земельного кодексу України та Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні". Окрім цього, наведене свідчить про бездіяльність позивача та про перевищення повноважень сільським головою, що, в свою чергу, є навмисною перешкодою для відповідача на законних підставах отримати дозвіл на розробку технічної документації зі зменшеною площею земельної ділянки з метою укладення договору оренди. Отже, на думку відповідача, висновки суду першої інстанції про те, що процедура узгодження умов договору має відбуватися шляхом направлення протоколу розбіжностей до договору, є безпідставними та необґрунтованими, оскільки існує інша спеціальна процедура щодо зменшення розміру земельної ділянки, яка є об'єктом оренди, і направленням протоколу розбіжностей рішення щодо цього не приймаються.
10.10.2016 року до апеляційного господарського суду від відповідача надійшли додаткові письмові пояснення в обґрунтування вимог апеляційної скарги. Так, відповідач вважає, що суд першої інстанції не мав правових підстав для визнання спірного договору оренди земельної ділянки укладеним, оскільки в порушення вимог частини першої ст. 203, частини першої статті 638 Цивільного кодексу України, ст. 15 Закону України "Про оренду землі", пункту 10 Типового договору оренди землі визнаний укладеним судовим рішенням договір оренди земельної ділянки не містить такої істотної умови договору, як умова щодо індексації орендної плати. Також, відповідач звертає увагу на п. 12.7. визнаного укладеним договору оренди земельної ділянки, відповідно до якого право на орендовану земельну ділянку у разі смерті юридичної особи - орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду не переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем, та зазнає, що таке явище як смерть може відбутися лише по відношенню до фізичної особи. За доводами відповідача, спірний договір оренди земельної ділянки, враховуючи його зміст, укладений на підставі рішень сесії Покровської сільської ради від 26.05.2011 року № 77-9/VI та від 27.08.2014 року № 489-41/VI, відповідно до яких спірна земельна ділянка надана в оренду відповідачу для іншого сільськогосподарського призначення за рахунок земель житлової та громадської забудови. Проте, відповідач вважає, що надання в оренду земельної ділянки з цільовим призначенням - для іншого сільськогосподарського призначення не може бути здійснене за рахунок земель житлової та громадської забудови, до яких відноситься земельна ділянка, а рішення щодо зміни цільового призначення земельної ділянки позивачем, з дотриманням вимог ст. 20 Земельного кодексу України, не приймалось. Окрім цього, відповідач зазначає, що в рішенні Покровської сільської ради від 11.02.2009 року № 242-23/V "Про дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки" відсутні будь-які посилання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою для зміни цільового призначення спірної земельної ділянки, з одночасною передачею її в оренду. Також, в пояснювальній записці до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, на підставі якого Покровською сільською радою приймалося рішення № 77- 9/VI від 26.05.2011 року про надання вказаної земельної ділянки в оренду, зазначено, що даним проектом передбачено відвести в оренду земельну ділянку відповідачу без зміни категорії із земель житлової та громадської забудови (угіддя під господарськими будівлями і дворами), які знаходяться у державній власності Покровської сільської ради (землі загального користування). За наведених обставин відповідач вважає, що рішення Покровської сільської ради № 77-9/VI від 26.05.2011 року та № 489-41/VI від 27.08.2014 року про передачу спірної земельної ділянки в оренду відповідачу для іншого сільськогосподарського призначення були прийняті сільською радою в порушення ст.ст. 19, 20 Земельного кодексу України, а саме за відсутності проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв'язку зі зміною цільового призначення та за відсутності рішення про зміну цільового призначення цієї земельної ділянки. Отже, на думку відповідача, визнання укладеним договору оренди земельної ділянки від 10.03.2016 року між позивачем та відповідачем суперечить положенням частини першої ст. 203 ЦК України, ст.ст. 19, 20, 21 Земельного кодексу України. Аналізуючи зміст приписів ст.ст. 123, 124 Земельного кодексу України, ст. 16 Закону України "Про оренду землі", відповідач стверджує і про те, що укладення договору оренди однієї земельної ділянки здійснюється на підставі одного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки в оренду, прийнятого за результатами розгляду одного клопотання зацікавленої особи про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою, одного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою. Разом з тим, договір оренди земельної ділянки від 10.03.2016 року укладений на підставі двох рішень сільської ради, які є різними, не є взаємопов'язаними між собою та на даний час обидва ці рішення є чинними. Також, за доводами відповідача, рішення Покровської сільської ради № 489-41/VI від 27.08.2014 року прийняте в порушення положень ст.ст. 123, 124 Земельного кодексу України, оскільки відповідач не звертався до позивача з клопотанням про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведеної земельної ділянки, а рішення сільської ради про надання дозволу на розробку даного проекту не приймалось. Відсутність відповідного клопотання відповідача, на його думку, свідчить про відсутність у товариства вільного волевиявлення на прийняття позивачем рішення № 489-41/VI від 27.08.2014 року та укладення на підставі нього договору оренди земельної ділянки. При цьому відповідач вважає, що позивач не мав правових підстав для прийняття 27.08.2014 року рішення № 489-41/VI на підставі клопотання відповідача про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, поданого товариством у 2009 році, та на підставі рішення позивача від 11.02.2009 року про надання дозволу на розробку проекту землеустрою, оскільки на підставі цих документів позивачем вже було прийнято рішення № 77-9/VI від 26.05.2011 року, а з новим клопотанням відповідач до позивача не звертався.
У судовому засіданні 31.10.2016 року представник відповідача додатково зазначив про те, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який надано до матеріалів справи на вимогу суду, включає недостовірні дані щодо виду угідь, до яких відносяться землі під господарськими будівлями і дворами.
Позивач проти задоволення апеляційної скарги заперечує, вважає, що посилання в рішенні суду на ті обставини, що відповідач не заперечує проти позову, є опискою. Відносно тверджень відповідача, що його позиція означає незгоду з істотними умовами договору оренди землі, встановленими ст. 15 Закону України "Про оренду землі", а саме з об'єктом оренди та розміром орендної плати, позивач зазначає, що вказане спростовується матеріалами справи. Сам відповідач в особі його повноважного органу просив затвердити проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки в оренду для іншого сільськогосподарського призначення, що підтверджується відповідним клопотанням відповідача. Позивач зазначає, що спірна земельна ділянка належить до комунальної власності територіальної громади с. Покровське в особі Покровської сільської ради. На земельній ділянці розташоване нерухоме майно (будівлі автогаражу), яке належить відповідачу на праві власності; земельна ділянка у повному розмірі з 2011 року та на даний час використовується підприємством відповідача без правовстановлюючих документів. За доводами позивача, на усі звернення та заяви відповідача про зменшення розміру земельної ділянки до доцільно обґрунтованого розміру позивач надавав відповіді, якими роз'яснив порядок звернення із клопотаннями про надання дозволу на розробку землеустрою на земельні ділянки. У відповідях Покровської сільської ради на клопотання відповідача зазначалося, що відповідачем не було приведено обґрунтування необхідності зменшення земельних ділянок та не надавалась технічна можливість даного зменшення, не додавалися графічні матеріали, на яких зазначене бажане місце розташування, а тому розглянути клопотання відповідача та прийняти відповідні рішення на сесії сільської ради не було можливим. Окрім цього, позивач посилається на ті обставини, що постановою Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області по справі № 182/4542/16-а від 22.09.2016 року відповідачу відмовлено у задоволенні позову про зобов'язання позивача розглянути вищезазначені заяви з тих підстав, що Покровська сільська рада діяла в межах своїх повноважень, у рамках чинного законодавства, розглянула дані заяви та надала обґрунтовані і вмотивовані відповіді. Позивач не погоджується з твердженням відповідача, що висновки суду першої інстанції у прийнятому ним рішенні про те, що процедура узгодження умов договору має відбуватись шляхом направлення протоколу розбіжностей до договору, є безпідставними та необґрунтованими; в противагу цим твердженням зазначає, що предметом позову є саме визнання договору оренди земельної ділянки укладеним, а не розгляд окремих заяв відповідача про зменшення розміру земельної ділянки; відповідачем протокол розбіжностей до договору оренди земельної ділянки позивачу не надсилався, а відтак судом обґрунтовано не прийняті посилання відповідача, що сторонами не узгоджено усі істотні умови договору оренди земельної ділянки, оскільки процедура узгодження умов договору має відбуватись шляхом направлення протоколу розбіжностей до нього, чого виконано не було.
17.10.2016 року до апеляційного господарського суду надійшли письмові пояснення позивача, відповідно до яких позивач не погоджується з доводами відповідача про те, що в порушення вимог законодавства до договору оренди земельної ділянки від 10.03.2016 року не були включені істотні умови щодо індексації орендної плати, що договір оренди не відповідає типовому договору оренди землі. Позивач вважає, що викладення умов договору у спосіб, відмінний від застосованого у типовому договорі (викладення умов договору іншими словами), не є відступом від змісту типового договору. На думку позивача, під таким відступом слід розуміти включення сторонами до господарського договору умов, які створюють регулювання, що за змістом прав і обов'язків сторін суперечить відповідному регулюванню, передбаченому типовим договором. Разом з тим, пунктом 5.8.7. договору оренди земельної ділянки від 10.03.2016 року встановлено, що розмір орендної плати переглядається щорічно; підставами для зміни розміру, порядку, строків та умов виплати орендної плати можуть бути: інші випадки, передбачені законодавством України. Позивач зазначає, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються рядом законодавчих та нормативно-правових актів, а також договором оренди землі. Законом, який регулює оподаткування землі, є Податковий кодекс України, відповідно до приписів якого базою оподаткування земельним податком є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації; розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3-х відсотків нормативної грошової оцінки; для визначення податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Також, відповідно до п. 289.2. ст. 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається відповідно до формули. Виходячи з наведеного, нормативна грошова оцінка земельних ділянок державної та комунальної власності щороку уточнюється на коефіцієнт індексації, а тому, як вважає позивач, відповідно до п. 5.8.7. договору від 10.03.2016 року розмір орендної плати переглядається щорічно з урахуванням коефіцієнтів індексації. Позивач зазначає і про те, що пунктом 10 Типового договору оренди землі встановлено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Відтак, позивач вважає, що не зазначення пункту Типового договору дослівно у договорі від 10.03.2016 року не може свідчити про неузгодження істотних умов договору. Щодо посилань відповідача на п. 12.7. договору оренди земельної ділянки від 10.03.2016 року, дія якого, виходячи з його змісту, поширюється на фізичних осіб, на думку позивача, такі обставини не впливають на істотні умови договору та не є підставою для не укладення договору. За доводами позивача, враховуючи загальний порядок укладання господарських договорів, врегульований ст. 181 ГК України, процедура узгодження умов договору має відбуватись шляхом направлення протоколу розбіжностей до нього; якщо відповідач вважав, що умови індексації розміру орендної плати необхідно викласти окремим пунктом у договорі, відповідач повинен був направити позивачу протокол розбіжностей до договору. Позивач не погоджується з доводами відповідача і про те, що рішення № 77-9/VI та № 489-41/VI про передачу земельної ділянки в оренду ТОВ "Перспектива" для іншого сільськогосподарського призначення прийняті Покровською сільською радою в порушення ст.ст.19, 20, 21 Земельного кодексу України, а саме за відсутності проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв'язку зі зміною цільового призначення та за відсутності рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки. Як вважає позивач, такі доводи відповідача спростовуються матеріалами справи. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення. У спірних відносинах рішення Покровської сільської ради від 26.05.2011 року № 77-9/VI про затвердження проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки в оренду відповідачу для іншого сільськогосподарського призначення та про надання земельної ділянки в оренду відповідачу прийняте на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду відповідачу для іншого сільськогосподарського призначення. До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування. Отже, як зазначає позивач, земельні ділянки, які знаходяться в межах села Покровське, відносились до земель житлової та громадської забудови. Оскільки відповідач є власником господарської будівлі автогаражу, яка розташована на спірній земельній ділянці, а також враховуючи склад земель сільськогосподарського призначення, визначений ст. 22 Земельного кодексу України, позивач вважає, що Покровська сільська рада мала право передати цю земельну ділянку із цільовим призначенням за КВЦПЗ 01.13 - для іншого сільськогосподарського призначення. Також, позивач посилається на висновок відділу Держкомзему у Нікопольському районі Дніпропетровської області щодо погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, який містить інформацію про категорію, цільове використання, склад угідь та форму власності земель, до складу яких передбачається переведення земельних ділянок - землі житлової та громадської забудови, угіддя - під господарськими будівлями та дворами, які передаються в оренду, код згідно КВЦПЗ - 01.13 - для іншого сільськогосподарського призначення, за рахунок земель державної власності на території Покровської сільської ради; на витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 26.02.2016 року, у якому зазначено, що цільове призначення - для іншого сільськогосподарського призначення; на витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 17.12.2015 року, відповідно до якого цільове призначення земельної ділянки - 01.13 для іншого сільськогосподарського призначення. За наведеного позивач вважає, що його рішенням № 77-9/VI від 26.05.2011 року було передано земельну ділянку в оренду із зміненим цільовим призначенням земельної ділянки з дотриманням вимог чинного законодавства. Щодо посилання у запропонованому до укладення договорі оренди земельної ділянки на два рішення сільської ради, які за змістом є суперечливими щодо визначеного ними розміру орендної плати, позивач зазначає, що прийняття сільською радою рішення № 489-41/VI від 27.08.2014 року, яким встановлювалась орендна плата відповідачу за використання земельної ділянки на рівні 3% від нормативної грошової оцінки землі, було необхідним у зв'язку з прийняттям Закону України "Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні", змін до Податкового кодексу, які носять не рекомендований, а обов'язковий характер щодо зміни умов нарахування та розміру орендної плати за використання земельних ділянок, а тому, як вважає позивач, п. 2 рішення Покровської сільської ради № 77-9/VI від 26.05.2011 року втрачає чинність та не підлягає застосуванню, необхідно застосовувати п. 2 рішення Покровської сільської ради № 489-41/VI від 27.08.2014 року, яким затверджено орендну плату. В обґрунтування неможливості задоволення звернень відповідача щодо надання дозволу на коригування раніше виготовленої технічної документації в сторону зменшення площі земельної ділянки, дозволу на розробку проекту землеустрою на земельну ділянку за спірною адресою, яка зайнята під виробничі приміщення відповідача (проекту землеустрою на земельну ділянку меншою площею), позивач посилається на ті обставини, що у відповідних клопотаннях відповідача не зазначалось обґрунтування необхідності зменшення земельних ділянок та відповідачем не надавалась технічна можливість такого зменшення, не додавалися графічні матеріали, на яких зазначене бажане місце розташування, тобто звернення відповідача не відповідали вимогам ст. 123 Земельного кодексу України. Окрім того, в підтвердження правомірності своїх дій позивач посилається на постанову Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 22.09.2016 року по справі № 182/4542/16-а.
Апеляційний господарський суд відкладав розгляд апеляційної скарги з 28.09.2016 року на 17.10.2016 року, з 17.10.2016 року на 31.10.2016 року.
У судовому засіданні 31.10.2016 року оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню в силу наступного.
Як вбачається з матеріалів справи, Товариство з обмеженою відповідальністю "Перспектива" є власником будівель автогаражу за адресою: вул. Господарська, 4, с. Покровське Нікопольського району Дніпропетровської області, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно (а.с. 18, т. 1).
Земельна ділянка площею 1,3027 га, кадастровий номер 1222985500:06:024:0001, розташована за адресою: Дніпропетровська область, Нікопольський район, с. Покровське, вулиця Господарська, 4, тобто земельна ділянка, на якій знаходиться належне на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "Перспектива" нерухоме майно (будівлі автогаражу), зареєстрована на праві власності за територіальною громадою села Покровське в особі Покровської сільської ради, є комунальною власністю, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с. 17, т. 1). Розміщення на вказаній земельній ділянці належних на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "Перспектива" об'єктів нерухомого майна (господарські будівлі і двори) підтверджується також кадастровим планом земельної ділянки (кадастровий номер 1222985500:06:024:0001) (а.с. 15, т. 1).
11.02.2009 року Покровською сільською радою за результатами розгляду заяви директора Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива" прийнято рішення № 242-23/V "Про дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки", яким директору Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива" надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо передачі земельних ділянок (зайнятих під виробничими приміщеннями), зокрема, щодо передачі земельної ділянки, розташованої за адресою: с. Покровське, вул. Господарська, 4 (автогараж) - 1, 40 га, в тимчасове користування (а.с. 228, т. 1).
На замовлення відповідача (а.с. 229, т. 1) Приватним підприємством "Геохора" (має ліцензії на виконання топографо-геодезичних, картографічних робіт, серія АВ № 078349, та проведення землевпорядних робіт, серія АБ № 349499) розроблено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Перспектива" для іншого сільськогосподарського призначення (для обслуговування гаражного комплексу) на території с. Покровське, вул. Господарська, 4, Покровської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області (а.с. 222-255, т. 1).
25.05.2011 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Перспектива" в особі його директора звернулось на ім'я голови Покровської сільської ради з проханням затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для іншого сільськогосподарського призначення загальною площею 1, 3027 га, яка знаходиться за адресою: с. Покровське, вул. Господарська, 4, та надати в оренду дану земельну ділянку на максимально можливий термін (а.с. 12, т. 1).
Рішенням Покровської сільської ради від 26 травня 2011 року № 77-9/VІ затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Перспектива" по вулиці Господарська, 4 в селі Покровське для іншого сільськогосподарського призначення (для обслуговування гаражного комплексу) (п. 1 рішення); надано відповідачу земельну ділянку по вулиці Господарська, 4 в селі Покровське іншого сільськогосподарського призначення (для обслуговування гаражного комплексу) площею 1,3027 га в оренду за рахунок земель житлової та громадської забудови, угіддя - під господарськими будівлями і дворами, які перебувають у державній власності сільської ради, строком на 25 років, починаючи з моменту державної реєстрації договору оренди, з встановленням орендної плати 415, 20 грн. за рік (5%) (п. 2 рішення); зобов'язано директора відповідача укласти договір оренди земельної ділянки (п. 3 рішення) (а.с. 11, т. 1).
27.08.2014 року Покровською сільською радою прийнято рішення № 489-41/VІ "Про встановлення орендної плати ТОВ "Перспектива" за використання земельних ділянок, зайнятих під виробничими приміщеннями", яким надано ТОВ "Перспектива" земельну ділянку по вул. Господарська, 4 в с. Покровське іншого сільськогосподарського призначення (для обслуговування комплексу будівель автогаражу), кадастровий номер 1222985500:06:024:0001, площею 1,3027 га, в оренду, за рахунок земель житлової та громадської забудови, угіддя - під господарськими будівлями та дворами, які перебувають у комунальній власності сільської ради, строком на 25 років, починаючи з моменту державної реєстрації договору оренди (п. 1 рішення); затверджено орендну плату згідно постанови № 4576 від 27.03.2014 року за використання земельних ділянок під виробничими приміщеннями, які перебувають у комунальній власності сільської ради, починаючи з моменту комунальної реєстрації договору оренди, з встановленням орендної плати 18 243, 01 грн. за рік (3% від нормативної грошової оцінки землі) (п. 2 рішення); зобов'язано директора відповідача укласти договір оренди земельної ділянки (п. 3 рішення) (а.с. 13, т. 1).
Протягом 2012-2016 років позивач неодноразово звертався до відповідача з листами, в яких зазначав по необхідність укладення договору оренди спірної земельної ділянки та належного оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку (а.с. 28-53, 55, 58, 59, 61, т. 1), а також наводив прохання надати витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку для отримання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права для реєстрації договору оренди спірної земельної ділянки.
Актами про передачу та приймання договорів оренди на земельну ділянку від 08.11.2013 року та про передачу та приймання документації від 10.03.2016 року підтверджується передача позивачем відповідачу проекту договору оренди спірної земельної ділянки (а.с. 26-27, т. 1). Акт від 08.11.2013 року підписано директором відповідача та скріплено відтиском печатки відповідача; на акті від 10.03.2016 року проставлено штамп вхідної кореспонденції відповідача (вхідний № 9 від 15.03.2016 року).
Згідно умов запропонованого до укладення договору оренди земельної ділянки від 10.03.2016 року (а.с. 78-82, т. 1) цільове призначення земельної ділянки згідно КВЦПЗ - код 01.13 (для іншого сільськогосподарського призначення) (п. 3.2.); орендна плата є договірною, становить 3% нормативної грошової оцінки, що на момент укладання договору складає 32 648, 27 грн. за 1,3027 га в рік (п. 5.2.); нормативна грошова оцінка станом на 2016 рік земель у межах населеного пункту с. Покровське з урахуванням коефіцієнту індексації 1,249 та 1,433 складає 83, 54 грн. за 1 м кв. (п. 5.5.).
Підписаний примірник проекту договору оренди земельної ділянки відповідач позивачу не повернув.
29.05.2014 року, вих. № 58, (а.с. 141, т. 1) відповідач надіслав на адресу позивача лист, у якому зазначив, що у зв'язку зі значним підвищенням грошової оцінки земель та ставок орендної плати від раніше наданих рішень відповідач не вбачає доцільним використання частини земельних ділянок (згідно до раніше виготовленої технічної документації), на яких знаходяться виробничі об'єкти, а також не зможе сплачувати орендну плату в повному обсязі. У листі наведене прохання зменшити площу земельної ділянки до доцільно обґрунтованого розміру, а також надати дозвіл щодо коригування раніше виготовленої технічної документації в сторону зменшення земельної ділянки.
У адресованому позивачу листі від 18.01.2016 року, вих. № 15, відповідач послався на обставини неможливості укладення договору оренди спірної земельної ділянки у зв'язку з тим, що проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду відповідачу та державна реєстрація вказаної земельної ділянки втратили свою чинність відповідно до ч. 10 ст. 24 Закону України "Про Державний земельний кадастр", а саме: державна реєстрація земельної ділянки скасовується, якщо протягом одного року з дня здійснення державної реєстрації земельної ділянки речове право на неї не зареєстровано; з огляду на вказане, відповідач просив надати дозвіл на розробку проекту землеустрою, у тому числі на спірну земельну ділянку за адресою: вул. Господарська, 4 (автогараж), с. Покровське, площею 0, 340 га (а.с. 105, 142, т. 1).
25.01.2016 року, вих. № 25, у відповідь на лист відповідача від 18.01.2016 року, вих. № 15, позивач зазначив, що рішення про передачу в оренду спірної земельної ділянки вже приймалось; витяги з Державного земельного кадастру про земельну ділянку отримані Покровською сільською радою 28.12.2015 року та на даний час Покровською сільською радою проводиться реєстрація речового права на земельну ділянку за сільською радою (комунальна власність); окрім того, позивач послався на ті обставини, що у клопотанні відповідача не зазначено обґрунтування необхідності зменшити площу земельної ділянки; вказано, що у відповідності до ч. 2 ст. 123 Земельного кодексу України особа, яка зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу місцевого самоврядування, у клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки), а також копії документів, що підтверджують право власності на об'єкти нерухомого майна, які розміщені на земельній ділянці (а.с. 54, т. 1).
24.02.2016 року, вих. № 62, (а.с. 143, т. 1) відповідач знову звернувся до позивача з листом, у якому навів прохання зменшити площу спірної земельної ділянки до доцільно обґрунтованого розміру, а також надати дозвіл на виготовлення проекту землеустрою земельної ділянки зі зменшеним її розміром (0, 340 га), пославшись на підвищення грошової оцінки земель та ставок орендної плати, що зумовлює недоцільність використання відповідачем частини земельних ділянок (згідно до раніше виготовленої технічної документації), а також відсутність можливості сплачувати орендну плату в повному обсязі.
25.02.2016 року, вих. № 61, (а.с. 56, т. 1) у відповідь на вищевказаний лист відповідача позивач послався на вимоги до клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із земель комунальної власності для надання її в оренду, встановлені ч. 2 ст. 123 Земельного кодексу України, зазначив, що спірна земельна ділянка є сформованою, здійснена її державна реєстрація, сільською радою прийняті рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки та про передачу її в оренду відповідачу, а також про те, що даних щодо невикористання земельної ділянки відповідачем у розмірі, вказаному у рішенні сільської ради, немає, прийняте сільською радою рішення не скасоване.
У адресованому позивачу листі від 21.03.2016 року, вих. № 93, (лист складе після отримання відповідачем від позивача проекту договору оренди земельної ділянки) (а.с. 103, т. 1) відповідач знову навів прохання надати дозвіл на виготовлення проектної документації на земельну ділянку в меншому розмірі, а саме на ту її частину, на якій розміщені об'єкти нерухомості відповідача, та просив розглянути вказане питання на сесії сільської ради.
22.03.2016 року, вих. № 72, (а.с. 60, т. 1) позивач у відповідь на вказане звернення відповідача зазначив, що для розгляду клопотання відповідача про надання дозволу на виготовлення проектної документації відповідачу необхідно дотриматися вимог ч. 2 ст. 123 Земельного кодексу України, а також навів інформацію, аналогічну тій, яка вказана в листі позивача від 25.02.2016 року, вих. № 61.
Переглядаючи оскаржуване рішення місцевого господарського суду в апеляційному порядку та керуючись при цьому приписами ст. 101 ГПК України, відповідно до яких у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу; апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі, колегія суддів виходить з наступного.
Відповідно до ст.ст. 142-145 Конституції України матеріальною основою органів місцевого самоврядування є, наряду з іншими об'єктами, земля, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, управління якою здійснюють територіальні громади безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права місцевого самоврядування захищаються у судовому порядку.
Статтею 12 Земельного кодексу України передбачено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Відповідно до частини першої ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
В силу частини першої ст. 124 Земельного кодексу України в редакції станом на 26.05.2011 року передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу (ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України).
За приписами частини другої ст. 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
За встановленими обставинами справи, відповідачу належать на праві власності об'єкти нерухомого майна, розташовані на спірній земельній ділянці, що виключає прийняття відповідним органом місцевого самоврядування рішення про надання в оренду спірної земельної ділянки за результатами проведення земельних торгів.
Відповідно до частини третьої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.
З аналізу наведених норм матеріального права, які регулюють земельні правовідносини, вбачається, що надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності в оренду шляхом укладення відповідного договору здійснюється на підставі рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, прийнятого за результатами розгляду заяви (клопотання) особи, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду, поданої відповідно до ст. 123 Земельного кодексу України.
Отже, необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про передачу земельної ділянки в оренду.
Як було встановлено вище, рішенням Покровської сільської ради від 26.05.2011 року № 77-9/VІ затверджено проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки в оренду відповідачу, вирішено надати відповідачу спірну земельну ділянку в оренду. Також, рішенням Покровської сільської ради від 27.08.2014 року № 489-41/VІ вирішено надати відповідачу в оренду спірну земельну ділянку та визначено новий розмір орендної плати.
Відповідно до ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
Згідно з частиною першою ст. 641 ЦК України пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття.
Чинною редакцією статті 181 ГК України передбачено, що господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами (ч. 1). Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках (ч. 2). Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору (ч. 3). За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором (ч. 4). У разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся) (ч. 8).
Відповідно до частини третьої ст. 179 ГК України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.
Згідно зі ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту (ч. 1 ст. 648 ЦК України).
Відповідно до частини першої ст. 187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.
Проект договору оренди земельної ділянки від 10.03.2016 року, який позивач надав відповідачу, повинен відповідати вимогам ст. 15 Закону України "Про оренду землі" та Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року № 220.
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" в редакції станом на 10.03.2016 року однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до частин першої та другої статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Частиною першою пункту 289.1. статті 289 Податкового кодексу України і частиною першою статті 13 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").
Отже, законодавець чітко визначив, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності.
Згідно з частиною першою ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель").
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель").
Згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання: затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України; вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.
Статтею 288 Податкового кодексу України визначено, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4.). Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки (пп. 288.5.1. п. 288.5.); не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (пп. 288.5.2. п. 288.5.); може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах (пп. 288.5.3. п. 288.5.).
Позивач взяв за основу розрахунку розміру орендної плати, вказаної у проекті договору оренди земельної ділянки від 10.03.2016 року, дані довідки (інформація) про визначення нормативної грошової оцінки земель в межах населеного пункту с. Покровське з урахуванням коефіцієнту індексації 1,249 та 1,433 станом на 2016 рік, а не дані витягу про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, зазначеної у проекті договору оренди земельної ділянки, як того вимагає ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель".
Довідки про визначення нормативної грошової оцінки земель від 01.02.2016 року № 34-405-0.5-1052/2-16 (а.с. 221, т. 1) та від 06.10.2016 року № 34-405-0.5-7011/2-16 (а.с. 5, т.2), надані позивачем та відповідачем на вимогу апеляційного господарського суду надати витяг про нормативну грошовому оцінку спірної земельної ділянки (ухвала від 28.09.2016 року), не є належними і допустимими доказами підтвердження нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки - у даному випадку спірної земельної ділянки.
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої (спірної) земельної ділянки, який би був сформований відповідним органом до/на дату складання позивачем проекту договору оренди земельної ділянки (10.03.2016 року), ні позивачем, ні відповідачем до матеріалів справи не надано.
На повторну вимогу апеляційного господарського суду (ухвала від 17.10.2016 року) сторонами по справі було отримано та подано до суду витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки від 20.10.2016 року (а.с. 22, 29, т. 2).
За даними цих витягів нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки з урахуванням коефіцієнтів індексації 1, 249 та 1, 433 складає 1 088 405, 85 грн.
При перевірці правильності розрахунку суми орендної плати, визначеної позивачем у проекті договору оренди земельної ділянки від 10.03.2016 року, апеляційним господарським судом встановлено, що орендна плата, визначена у проекті договору у сумі 32 648, 27 грн. за 1, 3027 га в рік, не відповідає сумі, розрахованій як 3% нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, визначеної на підставі даних витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки: 1 088 405, 85 грн. х 3% = 32 652, 18 грн. за рік.
Отже, визначена позивачем орендна плата у проекті договору оренди земельної ділянки від 10.03.2016 року, не відповідає вимогам законодавства (розмір річної орендної плати визначено невірно), відповідно, запропонований позивачем відповідачу до укладення договір оренди земельної ділянки передбачає включення до договору положень, з урахуванням яких істотні умови договору не будуть відповідати вимогам законодавства.
Окрім цього, колегія суддів погоджується з доводами відповідача про те, що даним витягом щодо спірної земельної ділянки визначено вид угідь, до яких відносяться землі під господарськими будівлями і дворами, - сільськогосподарські угіддя, тоді як відповідно до ст. 22 Земельного кодексу України землі під господарськими будівлями і дворами відносяться до несільськогосподарських угідь.
За приписами частини другої ст. 4 ГПК України господарський суд не застосовує акти державних та інших органів, якщо ці акти не відповідають законодавству України.
Відповідно до частин першої та другої ст. 18 Земельного кодексу України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель України мають особливий правовий режим.
Частиною першою статті 19 Земельного кодексу України визначено, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі (ч. 2 ст. 19 Земельного кодексу України).
Частиною першою статті 19 Земельного кодексу України встановлений вичерпний перелік категорій земель України за основним цільовим призначенням. Відповідно до статті 96 Земельного кодексу України землекористувач зобов'язаний забезпечити використання земельної ділянки за цільовим призначенням.
Статтею 22 Земельного кодексу України передбачено, що землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей (ч. 1).
До земель сільськогосподарського призначення належать: а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо) (ч. 2 ст. 22 Земельного кодексу України).
Згідно з положеннями статті 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування (ч. 1).
Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови (ст. 39 Земельного кодексу України).
Як зазначено у статті 20 Земельного кодексу України (чинна редакція), віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (ч. 1). Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.
Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.
Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення (ч. 2 ст. 20 Земельного кодексу України в редакції станом на 26.05.2011 року).
Відповідно до частини першої ст. 123 Земельного кодексу України в редакції станом на 26.05.2011 року надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: зміни цільового призначення земельних ділянок відповідно до закону; надання у користування земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості). Надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою.
Також, ст. 50 Закону України "Про землеустрій" в редакції станом на 2011 рік передбачалось, що проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі надання, передачі, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок.
Стаття 15 Закону України "Про оренду землі" в редакції станом на 2011 рік містила вимогу про те, що невід'ємною частиною договору оренди землі є проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
Відповідно до змісту проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Перспектива" для іншого сільськогосподарського призначення (для обслуговування гаражного комплексу) на території с. Покровське, вул. Господарська, 4, Покровської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області, складеного у 2011 році, наданого відповідачем до матеріалів справи на вимогу апеляційного господарського суду (ухвала від 28.09.2016 року) (а.с. 222-255, т. 1), даним проектом відповідно до ст.ст. 123, 124, 125, 126, 151 Земельного кодексу України передбачено відвести в оренду земельну ділянку Товариству з обмеженою відповідальністю "Перспектива" без зміни категорії, загальною площею 1, 3027 га, із земель житлової та громадської забудови (угіддя - під господарськими будівлями і дворами), які знаходяться у державній власності Покровської сільської ради (землі загального користування), код цільового використання - 01.13 (іншого сільськогосподарського призначення), шифр рядка за ф. 6 - зем. - 06.
Також:
відповідно до акту погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Перспектива" (складова частина проекту землеустрою; а.с. 231-234, т. 1) земельна ділянка загальною площею - 1, 3027 га відноситься до категорії житлової та громадської забудови Покровської сільської ради, угіддя - під господарськими будівлями і дворами;
відповідно до висновку відділу Держкомзему у Нікопольському районі Дніпропетровської області від 26.01.2011 року № 434/4 щодо можливості відведення земельної ділянки (складова частина проекту землеустрою; а.с. 235, т. 1) категорія, цільове призначення, склад угідь, форма власності земель, за рахунок яких планується відвести земельну ділянку: землі житлової та громадської забудови, угіддя - під господарськими будівлями та дворами, які перебувають у державній власності (загального користування) (п. 4); категорія, цільове призначення, склад угідь, форма власності земель, до яких планується перевести земельну ділянку: землі житлової та громадської забудови, угіддя - під господарськими будівлями та дворами, які передаються в оренду, код згідно з УКЦВЗД - 1.7 - для іншого сільськогосподарського призначення, за рахунок земель державної власності (п. 5).
Така ж інформація щодо спірної земельної ділянки (категорії земель, цільового використання, складу угідь, форми власності земель, за рахунок яких планується відведення земельної ділянки та до складу яких передбачається переведення земельної ділянки, наведена і у висновку відділу Держкомзему у Нікопольському районі Дніпропетровської області від 06.04.2011 року № 1344/4 (а.с. 243, т. 1); щодо категорії земель - у листі відділу регіонального розвитку, містобудування та архітектури від 18.04.2011 року (а.с. 245, т. 1), яким погоджено проект землеустрою; у висновку № 3 Нікопольського сектору охорони навколишнього природного середовища від 06.05.2011 року про погодження матеріалів проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (а.с. 246, т. 1) (у цьому висновку щодо складу угідь земельної ділянки зазначено: забудовані землі під житловою забудовою одно та двоповерховою), у протоколі комплексної експертизи проекту землеустрою від 18.05.2011 року (а.с. 248, т. 1).
Рішенням Покровської сільської ради Нікопольського району Дніпропетровської області від 26.05.2011 року № 77-9/VІ затверджено вказаний проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ТОВ "Перспектива" для іншого сільськогосподарського призначення (для обслуговування гаражного комплексу); спірну земельну ділянку надано в оренду відповідачу за рахунок земель житлової та громадської забудови, угіддя - під господарськими будівлями і дворами, які перебувають у державній власності сільської ради.
Також, рішенням Покровської сільської ради від 27.08.2014 року № 489-41/VІ спірну земельну ділянку надано відповідачу в оренду як земельну ділянку іншого сільськогосподарського призначення (для обслуговування комплексу будівель автогаражу), за рахунок земель житлової та громадської забудови, угіддя - під господарськими будівлями і дворами, які перебувають у комунальній власності сільської ради.
Отже, з наведеного вище вбачається, що визначене проектом землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки в оренду відповідачу та рішеннями сільської ради цільове призначення земельної ділянки - іншого сільськогосподарського призначення не відповідає категорії земель, до якої відноситься ця земельна ділянка - землі житлової та громадської забудови, та яка не змінювалась як проектом землеустрою, так і рішеннями сільської ради. Матеріали справи не містять доказів зміни категорії земельної ділянки з земель житлової та громадської забудови на землі сільськогосподарського призначення шляхом прийняття відповідного рішення та з дотриманням вимог законодавства і в подальшому.
Слід також зазначити, що Класифікація видів цільового призначення земель, затверджена наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 року № 548, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 01.11.2010 року за № 1011/18306, в редакції на час розроблення проекту землеустрою та прийняття сільською радою рішення № 77-9/VI від 26.05.2011 року дозволяє використання коду видів цільового призначення земель - 01.13 - для іншого сільськогосподарського призначення, який визначений проектом землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Перспектива" та проектом договору оренди земельної ділянки від 10.03.2016 року, виключно для земель сільськогосподарського призначення, тоді як проектом землеустрою та рішеннями сільської ради його застосовано до земель житлової та громадської забудови.
Проте, як вбачається з матеріалів справи, за даними витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, складеного станом на 17.12.2015 року (а.с. 14, т. 1), земельна ділянка площею 1,3027 га, кадастровий номер 1222985500:06:024:0001, адреса: Нікопольський район, с. Покровське, вул. Господарська, 4, відноситься до категорії земель - землі сільськогосподарського призначення, цільове призначення - 01.13 - для іншого сільськогосподарського призначення.
Згідно довідки із звітності з кількісного обліку земель про наявність земель та розподіл їх за власниками земель, землекористувачами, угіддями станом на 01.01.2016 року (а.с. 23, т. 2) спірна земельна ділянка відноситься до категорії - землі сільськогосподарського призначення, цільове призначення - 01.13 - для іншого сільськогосподарського призначення.
За змістом п. 3.2. проекту запропонованого до укладення договору оренди земельної ділянки цільове призначення земельної ділянки згідно КВЦПЗ - код 01.13 (для іншого сільськогосподарського призначення).
Отже, Покровська сільська рада, приймаючи рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки в оренду відповідачу та про передачу відповідачу цієї земельної ділянки в оренду не привела у відповідність з вимогами чинного законодавства її цільове призначення та категорію земель, до якої відноситься ця земельна ділянка, а в подальшому безпідставно, без дотримання вимог законодавства щодо порядку зміни категорії земель змінила визначену проектом землеустрою та своїми рішеннями вказану вище категорію спірної земельної ділянки на іншу.
За наведених вище обставин, враховуючи зазначені невідповідності землевпорядної документації, однак яка була затверджена рішенням сільської ради, на яке, як на підставу укладення договору оренди спірної земельної ділянки посилається позивач, а також враховуючи не дотримання позивачем вимог законодавства при визначенні розміру орендної плати, який запропоновано включити до умов договору оренди, апеляційний господарський суд вважає, що заявлені позивачем вимоги не підлягали задоволенню, відповідно, оскаржуване рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню як таке, що прийняте при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи, невідповідності висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи та з порушенням норм матеріального та процесуального права, з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Апеляційний господарський суд відхиляє доводи відповідача щодо бездіяльності позивача відносно розгляду його звернень про зменшення розміру земельної ділянки та надання дозволу на виготовлення проекту землеустрою на земельну ділянку в сторону зменшення її розміру, оскільки частиною другою 2 ст. 123 Земельного кодексу України передбачено спеціальний порядок для вчинення вказаних дій, доказів дотримання якого відповідачем матеріали справи не містять.
Також, апеляційний господарський суд відхиляє доводи відповідача щодо правомірності неоформлення ним протоколу розбіжностей до спірного проекту договору за обставини наявності у нього заперечень щодо окремих умов договору як такі, що суперечать ч. 4 ст. 181 ГК України.
Колегія суддів відхиляє доводи як позивача, так і відповідача, щодо решти спірних питань, оскільки, враховуючи обставини справи, за якими апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову у даній справі, вони не є визначальними для вирішення даного спору.
Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір за подання позовної заяви покладається на позивача, судовий збір за подання апеляційної скарги підлягає стягненню з позивача на користь відповідача.
Керуючись ст.ст. 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива" на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 19.07.2016 року у справі № 904/3559/16 задовольнити.
Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 19.07.2016 року у справі № 904/3559/16 скасувати.
Прийняти нове рішення.
В задоволенні позовних вимог відмовити.
Стягнути з Покровської сільської ради (53273, Дніпропетровська область, Нікопольський район, село Покровське, вулиця Калнишевського, будинок 19-Б, ідентифікаційний код 04340342) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива" (53273, Дніпропетровська область, Нікопольський район, село Покровське, вулиця Радянська, будинок 18-Б, ідентифікаційний код 32616819) судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 1 515 (одна тисяча п'ятсот п'ятнадцять) грн. 80 коп.
Видачу наказу доручити господарському суду Дніпропетровської області.
Повна постанова складена 07.11.2016 року.
Головуючий суддя Л.А. Коваль
Суддя І.О. Вечірко
Суддя В.О. Кузнецов