25.10.2016 року Справа № 912/2629/16
Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Чус О.В. (доповідач)
суддів: Дарміна М.О., Березкіної О.В.
при секретарі судового засідання Логвіненко І.Г.
Представники сторін не з'явилися, про час та місце судового засідання повідомлені належним чином.
Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "УкрАгроКом" на рішення господарського суду Кіровоградської області від 12.08.2016року у справі №912/2629/16
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "УкрАгроКом", с. Головківка
до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, м. Кіровоград
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Олександрійської районної державної адміністрації,
Публічного акціонерного товариства "Шарівське", м.Олександрія
про визнання угоди укладеною, -
Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 12.08.2016 р. у даній справі (суддя Шевчук О.Б.) у задоволенні позову про визнання укладеною додаткової угоди між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "УкрАгроКом" про поновлення договору оренди від 18.03.2011р. (зареєстрованого 05.04.2011р. за № 352030004000152) у редакції Позивача відмовлено у повному обсязі. Рішення суду мотивоване відсутністю вчинення з боку Позивача усіх необхідних та достатніх дій, направлених на укладення додаткової угоди відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Не погодившись із зазначеним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "УкрАгроКом" звернулося до Дніпропетровського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати як прийняте із порушенням норм матеріального права при неповному досліджені наданих доказів, прийняти нове рішення про повне задоволення позову. В обґрунтування апеляційної скарги зазначив наступне:
- Відповідач в порушення норм Закону України «Про звернення громадян» та «Про оренду землі» не повідомив Позивача про прийняте рішення відносно продовження строку дії договору оренди землі;
- сплив місячного терміну після закінчення строку дії договору, в який Відповідач мав повідомити про свої заперечення стосовно його поновлення, свідчить про поновлення договору на той самий строк відповідно до ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі»;
- відсутність звернень із пропозицією продовжити строк дій договору у періоди з 05.04.2016р. по 05.05.2016р. та з 05.05.2016р. по 05.06.2016р. пояснюється вирішенням питання на той час Відповідачем;
- належне виконання орендарем умов договору оренди, дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, не надіслання Відповідачем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк, а також продовження використання ним земельної ділянки після закінчення строку дії договору свідчить про наявність у Позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк.
Відповідач надіслав до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому проти доводів скаржника заперечив. Зазначив, що в проекті додаткової угоди Позивачем були запропоновані зміни відносно строку дії договору та розміру орендної плати, тому Відповідачем було прийнято рішення щодо заперечення в поновленні договору оренди землі. Вважає, що Позивачем не було вчинено необхідних та достатніх дій, передбачених ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що направлені на укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, тому у задоволенні позову правомірно відмовлено. Просив рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Олександрійська районна державна адміністрація явку повноважного представника в судові засідання не забезпечила, надіслала до суду пояснення, в яких зазначила, що Позивач обов'язки орендаря по договору виконував належним чином та в повному обсязі, орендна плата сплачувалась вчасно, земельна ділянка використовувалась за цільовим призначенням. Проти заявлених вимог Позивача не заперечує. Просила справу розглянути за відсутності повноважного представника у зв'язку з неможливістю забезпечення його явки через брак коштів.
Сторони явку повноважних представників в судове засідання не забезпечили.
З огляду на те, що наявних матеріалів достатньо для розгляду справи по суті, додаткових доказів або клопотань від сторін до суду не надходило, суд прийшов до висновку про можливість розгляду справи на підставі ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.
Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.
При перегляді справи апеляційним судом встановлено, що 18.03.2011р. між Олександрійською РДА як орендодавцем (надалі - Третя особа-1) та ТОВ "УкрАгроКом" як орендарем (надалі - Позивач) був укладений договір оренди землі загальною площею 104,47 га ріллі земель сільськогосподарського призначення, кадастровий номер 3520387300:02:000:9102, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (надалі - Договір, а.с. 17-19).
Договір зареєстрований в управлінні Держкомзему у Олександрійському районі 05.04.2011р. за № 352030004000152.
Згідно з п. 7 Договору він укладений строком на 5 років. Після закінчення строку договору Позивач має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Позивач повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Третю особу-1 про намір продовжити його дію.
Відповідно до правової позиції Верховного суду України, викладеній в постанові від 19.02.2014р. у справі № 6-162цс13, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.
Частиною 1 ст. 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно частини 1 ст. 254 Цивільного кодексу України строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку.
Враховуючи викладене та обставини того, що умовами Договору іншого не передбачено, датою закінчення строку дії Договору є 18.03.2016р. Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про закінчення строку дії Договору - 05.04.2016р. (з моменту його державної реєстрації).
05.05.2011р. між Позивачем та Відкритим акціонерним товариством "Шарівське" як суборендарем (надалі - Третя особа-2) був укладений договір суборенди орендованої земельної ділянки площею 104,47 га, кадастровий номер 3520387300:02:000:9102 (далі за текстом - договір суборенди, а.с. 27-29).
Договір суборенди зареєстровано в управлінні Держкомзему у Олександрійському районі 26 травня 2011 року за № 352030004000354.
За актом приймання-передачі від 26.05.2011р. земельна ділянка передана Позивачем Третій особі-2.
05.02.2016р., тобто більше, ніж за 30 днів до дати закінчення строку дії Договору, Позивачем подано до Третьої особи-1 лист-повідомлення від 05.02.2016р. про намір поновити Договір на 25 років (а.с. 31,32). До листа заявником додано примірник проекту відповідної додаткової угоди.
Листом - повідомленням від 07.07.2016р. №Т-2086/0-6323/0/6-16 Державною службою з питань геодезії, картографії та кадастру було відмовлено Позивачу у поновленні Договору, оскільки наявні заперечення щодо строку дії договору до 25 років та встановлення орендної плати на рівні 3,5% від нормативної грошової оцінки.
Листом - повідомленням від 07.07.2016р. Позивач, звернувшись до Держгеокадастру, просив вдруге поновити Договір на 5 років.
Відповіді на зазначений лист отримано не було, додаткова угода про поновлення Договору між сторонами не укладена, що і стало підставою для звернення із позовом.
Згідно заявлених позовних вимог Позивач просив визнати укладеною додаткову угоду між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та ТОВ "УкрАгроКом" додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, укладеного 18 березня 2011 року, зареєстрованого 05.04.2011 за №352030004000152 у наступній редакції:
"Додаткова угода про поновлення договору оренди від 18 березня 2011 року (державна реєстрація від 05 квітня 2011 року № 352030004000152"
Орендодавець Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, що у подальшому іменується "Орендодавець" з одного боку,
та орендар ТОВ "УкрАгроКом", що у подальшому іменується "Орендар" з другого боку, та згідно зі статтею 33 Закону України "Про оренду землі" домовилися укласти цю Додаткову угоду про поновлення договору оренди на наступних умовах:
1. Поновити договір оренди земельної ділянки від 18 березня 2011 року, зареєстрований в управлінні Держкомзему в Олександрійському районі 05 квітня 2011 року за №352030004000152 на той самий строк - на 5 (п'ять) років, і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
2. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі від 18 березня 2011 року, зареєстрований від 05 квітня 2011 року за № 352030004000152.
Реквізити та підписи сторін:
"Орендодавець": "Орендар":
Головне управління ТОВ "УкрАгроКом"
Держгеокадастру у Код ЄДРПОУ 30327425
Кіровоградській області с. Головківка, вул. Жовтнева, 1
Код ЄДРПОУ 39767636 Олександрійський район
25030, м. Кіровоград Кіровоградської області
вул. Академіка Корольова, 26 р/р 26007000053358
МФО 300023 в ПАТ "Укрсоцбанк".
Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, колегія суддів зазначає наступне.
Регулювання відносин, що виникають у зв'язку із орендою землі здійснюється Господарським кодексом України, Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими нормативно-правовими актами і безпосередньо договором.
Згідно зі ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Порядок, умови і правові конструкції поновлення договору оренди землі унормовані ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
За приписами частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Разом з тим, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Незважаючи на формальне визначення договору, який орендар має укласти на новий строк, як додаткової угоди до договору, строк якого закінчився, фактично це буде новий договір, оскільки його умови можуть бути змінені за згодою сторін, і у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Пролонгація відбувається автоматично, проте в силу приписів частин 7-9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у місячний строк обов'язково має бути укладена додаткова угода, яка засвідчує юридичний факт поновлення договору.
Натомість для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів, як-то: 1) орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; 2) орендар належно виконує свої обов'язки за договором; 3) відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; 4) сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.
Вказаної правової позиції дотримується Верховний Суд України (постанови від 25.02.2015 по справах № 6-219цс14 та № 6-10цс15, постанови від 18.03.2015 по справах № 6-3цс15 та № 6-4цс15).
Відтак, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави та обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин першої-п'ятої зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає за частиною шостою наведеної вище статті.
Наведене є підставою для висновку про застосування до обох правових конструкцій поновлення договору оренди землі ч. 3 наведеної норми, відповідно до якої орендар має надіслати проект додаткової угоди орендодавцеві, і оскільки про пролонгацію може бути остаточно відомо лише через місяць після закінчення строку дії договору то надіслати проект про продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах після спливу цього місячного строку і відмови у місячний строк укласти відповідну саме ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткову угоду.
Аналогічної правової позиції дотримується Вищий господарський суд України (постанова від 13.04.2016 по справі № 911/3378/15).
Таким чином, у разі поновлення договору після закінчення строку його дії за відсутності заперечень орендодавця в місячний термін, орендар має надіслати проект додаткової угоди орендодавцеві незалежно від того чи надсилався проект додаткової угоди в порядку частин першої - п'ятої статті 33 Закону (в порядку переважного права орендаря).
Як підтверджується матеріалами справи, Позивач вчасно (за місяць до закінчення строку дії Договору) звернувся із листом - повідомленням від 05.02.2016р. про поновлення строку дії Договору, до якого був доданий проект додаткової угоди.
Втім, як вбачається з тексту зазначеного листа, відповіді від 07.07.2016р.(а.с. 108) та підтверджується наданим Відповідачем проектом додаткової угоди (а.с.106), поданий Позивачем проект додаткової угоди містив зміни щодо строку дії договору (до 25 років), розміру орендної плати. Таким чином, Позивачем запропонована для підписання додаткова угода із зміненими істотними умовами Договору, що суперечить положенням ч.6-8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", бо укладенням додаткової угоди до договору оренди землі оформлюється факт поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах.
Водночас, право змінити істотні умови договору оренди при його поновленні визначено ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» з умовою обов'язкового узгодження з іншою стороною та укладення додаткової угоди лише в разі відсутності заперечень.
Відповідач заперечував проти укладення додаткової угоди про поновлення дії Договору на умовах Позивача, додаткової угоди про поновлення Договору на тих саме умовах Позивачем в строк, передбачений ч.1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», направлено не було, як і не надано доказів направлення такої угоди протягом двох місяців з моменту припинення Договору (звернення відбулося лише 07.07.2016р.).
Отже, суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні позовних вимог з підстав, визначених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у встановленому законом порядку, право користування земельною ділянкою за цим договором є припиненим, а нормами діючого законодавства не передбачено внесення змін до договорів, правовідносини за якими припинені і які не є чинними.
Враховуючи викладене, підстав для скасування чи зміни рішення суду відповідно до ст. 104 Господарського процесуального кодексу України не вбачається, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення господарського суду Кіровоградської області без змін.
Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "УкрАгроКом" залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Кіровоградської області від 12.08.2016р. у справі №912/2629/16 залишити без змін.
Постанова набирає чинності з часу її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцятиденного строку.
Повний текст постанови складений 25.10.2016р.
Головуючий суддя О.В. Чус
Суддя М.О. Дармін
Суддя О.В. Березкіна