Справа № 127/9606/16-а
Провадження № 2-а/127/373/16
27.09.2016 Вінницький міський суд Вінницької області
в складі: головуючого судді Сичука М.М.,
при секретарі Кондратюк І.В.,
за участю представника позивача Томенка Р.В.,
представника відповідача Шалагінова А.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Вінниці адміністративну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Балкан Імекс» до Вінницької міської ради про визнання протиправним та скасування пункту рішення,-
ТОВ «Балкан Імекс» в травні 2016 року звернулось з позовом до Вінницької міської ради про визнання протиправним і скасування пункту 1.4 Додатку 3 рішення Вінницької міської ради від 25.12.2015 року № 69.
Позовні вимоги мотивовано тим, що Вінницькою міською радою 25.12.2015 року ухвалено рішення № 69, відповідно до пункту 1 Додатку 3 якого вирішено поновити термін дії договору оренди землі з позивачем від 04.05.2005 року № 040500100100 терміном на 10 років шляхом укладення додаткової угоди.
Згідно пункту 1.4 Додатку 3 цього рішення відповідач встановив орендну плату для позивача в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Позивач є власником цілісного майнового комплексу колишнього заводу «Аналог» в м. Вінниці, по вул. Хмельницьке шосе, 82.
18.03.2005 року сторонами укладено Договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 04.05.2005 року за № 040500100100, відповідно до якого позивач орендує у відповідача земельні ділянки з цільовим призначенням для виробничих потреб за адресою: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 82, площею 2,6777 га на 10 років та 0,1240 га на 4 роки 10 місяців, з розміром орендної плати 1% від грошової оцінки землі.
22.01.2010 року сторони уклали додаткову угоду до Договору, якою продовжили дію оренди земельної ділянки площею 0,1240 га на 3 роки та встановили орендну плату в розмірі 3% від грошової оцінки.
10.01.2013 року сторони уклали угоду (новацію) про внесення змін (доповнень) до Договору, якою встановили орендну плату за земельну ділянку площею 2,6777 га в розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.
Позивач вважає, що оскільки дія оренди земельних ділянок закінчилась 03.05.2015 року, а відповідач після закінчення строку договору не надсилав позивачу будь-яких листів-повідомлень із запереченнями у поновленні договору, то згідно ч. 6 ст. ЗЗ Закону України «Про оренду землі» такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Також позивач вважає, що одностороння зміна розміру орендної плати не допускається, і може бути змінена виключно за волевиявленням сторін.
Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав повністю і просив його задовольнити.
Відповідач проти позову заперечив і просив провадження у справі закрити з тих підстав, що зазначена справа є господарською, оскільки відповідач в даних правовідносинах діяв не як суб'єкт владних повноважень, а як сторона договору, як орендодавець та власник належного йому майна. Також вважає, що відповідач, приймаючи оспорюване рішення, діяв в межах наданих йому законом повноважень та у передбачений законом спосіб.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі, виходячи з наступного.
Вказаний спір виник між сторонами з приводу, умов оренди земельної ділянки, а саме розміру орендної плати. Суд вважає, що при реалізації Вінницькою міською радою в межах закону своєї компетенції, в тому числі і при прийнятті рішень по земельним питанням, рада дії виключно як суб'єкт владних повноважень.
Так, Рішенням Конституційного Суду України від 01 квітня 2010 року № 10рп/2010, яком вирішено, що положення п. «в» статті 12 Земельного кодексу України у частині повноважень сільських, селищних, міських рад відповідно до цього кодексу вирішувати питання розпорядження землями територіальних громад, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності, треба розуміти так, що при вирішенні таких питань ці ради діють як суб'єкти владних повноважень; положення пункту 1 частини першої статті 17 КАС України стосовно поширення компетенції адміністративних судів на «спори фізичних чи юридичних осіб із суб'єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів чи правових актів індивідуальної дії), дій чи бездіяльності» слід розуміти так, що до публічно-правових спорів, на які поширюється юрисдикція адміністративних судів, належать і земельні спори фізичних чи юридичних осіб з органом місцевого самоврядування як суб'єктом владних повноважень, пов'язані з оскарженням його рішень, дій чи бездіяльності.
Згідно із положеннями ч. 2 статті 150 Конституції та ст. 69 Закону України «Про Конституційний Суд України» Конституційний Суд України ухвалює рішення, які є обов'язковими до виконання на території України, остаточними і не можуть бути оскаржені.
Враховуючи імперативність вищевказаних норм права, є підстави вважати, що спір між сторонами носить публічно-правовий характер та заявлений з дотриманням правил юрисдикції, територіальної та предметної підсудності.
Як встановлено судом, 18.03.2005 року між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 04.05.2005 року за № 040500100100, відповідно до якого позивач орендує у відповідача земельні ділянки за адресою: м. Вінниця, вул. Хмельницьке шосе, 82, площею 2,6777 га на 10 років та 0,1240 га на 4 роки 10 місяців, з розміром орендної плати 1% від грошової оцінки землі, для виробничих потреб. На даних земельних ділянках знаходяться об'єкти нерухомості, які належать позивачу.
22.01.2010 року сторони уклали додаткову угоду до договору, якою продовжили дію оренди земельної ділянки площею 0,1240 га на 3 роки та встановили орендну плату в розмірі 3% від грошової оцінки. 10.01.2013 року сторони уклали угоду (новацію) про внесення змін (доповнень) до договору, якою встановили орендну плату за земельну ділянку площею 2,6777 га в розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.
Після закінчення терміну дії договору позивач листом від 12.10.2015 року № 60 звернувся до позивача з проханням роз'яснити подальші дії та заходи щодо документального оформлення подальшого користування даною земельною ділянкою.
Листом від 26.10.2015 року № 05-00-010-31803 відповідач повідомив позивача, що для подальшого користування земельними ділянками позивачу необхідно звернутись з клопотанням про поновлення договору оренди та надати документи за наведеним переліком.
Рішенням Вінницькою міської ради від 25.12.2015 року № 69 (пункт 1 Додатку 3) вирішено поновити термін дії договору оренди землі від 04.05.2005 року № 040500100100 терміном на 10 років шляхом укладення додаткової угоди. Згідно пункту 1.4 Додатку 3 цього рішення відповідач встановив орендну плату позивачу в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Супровідним листом від 16.02.2016 року № 01-00-010-3190 відповідач надіслав позивачу витяг з даного рішення та проект угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.
Як зазначив представник позивача, документи, вказані в листі відповідача від 26.10.2015 року № 05-00-010-31803, на момент прийняття оспорюваного рішення відповідачу надані ще не були, оскільки ще не були зібрані в повному обсязі.
Отримавши дане рішення, позивач не погодився із запропонованим проектом додаткової угоди і надіслав із супровідним листом від 02.03.2016 року № 40/16У проект додаткової угоди про поновлення договору оренди зі ставкою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також із цим супровідним листом надіслано звернення від 24.02.2016 року № 34/16 із обґрунтування неможливості з економічних та фінансових причин сплачувати оренду ставку у визначеному оспорюваним рішенням розмірі та пропозицією укласти договір без зміни розміру орендної плати.
Листом від 21.04.2016 року № 01-00-011-9414 відповідач відмовив позивачу у підписанні додаткової угоди на запропонованих ним умовах, мотивуючи невідповідністю проекту оспорюваному рішенню.
Пунктом 10.1 Договору оренди землі від 18 березня 2005 року передбачалося, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму та по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.
Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа - повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту, матиме місце при укладенні договору оренди: з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.
Таким чином, суд установивши факт належного виконання ТОВ «Балкан Імекс» умов договору оренди; дотримання ним процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; не надіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк, на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» приходить до висновку про наявність у TOB «Балкан Імекс» переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк і порушення цього права у зв'язку з укладенням договору оренди на нових умовах, які встановлені в односторонньому порядку та не узгоджені між сторонами.
Згідно із положеннями ст. 21 Закону України «Про оренду землі» та Податкового кодексу України ставки та розмір податків мають встановлюватись в залежності від об'єкта оподаткування та/або категорій платників податків. В іншому випадку, встановлення індивідуальних ставок податків і зборів окремим платникам податків створює умови для виникнення корупції, дискримінації окремих платників податків, збільшення або зменшення їх конкурентоздатності.
Позивачем надано суду копії рішень відповідача (з офіційного сайту Вінницької міської ради) за 2015-2016 роки, в яких питання встановлення розміру орендної плати за землю іншим орендарям, поновлення договорів оренди вирішувалось по-іншому.
Так, пунктом 4 Додатку 1 рішення від 27.02.2015 року № 2059 передано ФОП ОСОБА_3 в оренду земельну ділянку категорії: землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Ставка орендної плати цим рішенням не визначена.
Пунктом 5 цього Додатку передано ФОП ОСОБА_4 в оренду земельну ділянку для будівництва і обслуговування будівель торгівлі. Ставка орендної плати цим рішенням не визначена.
Пунктом 12 цього Додатку поновлено термін дії договору оренди ПАТ по матеріально-технічному забезпеченню «Вінницяоблагротехсервіс». Ставка орендної плати цим рішенням не змінена.
Пунктом 14 цього Додатку передано ФОП ОСОБА_5 в оренду земельну ділянку для комерційного використання. Ставка орендної плати цим рішенням не визначена.
Пунктом 16 цього Додатку передано ФОП ОСОБА_6 та ФОП ОСОБА_7 в оренду земельну ділянку для потреб промисловості, категорія: землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Ставка орендної плати цим рішенням не визначена.
Додатком 3 до даного рішення вирішено продовжити ПП «Центр Плюс» дії тридцяти одного договору оренди земельних ділянок для комерційного використання. Ставки орендної плати цим рішенням не змінені.
Згідно пунктів 5, 6, 7, 10 Додатку 1, пунктів 8, 10, 11, 12 Додатку 2 до рішення від 24.04.2015 року № 2135 поновлено договори оренди з ТОВ - підприємство «ABIC», ЗАТ «Екран», ФОП ОСОБА_8, ТОВ «ТПФ «АВС- Цитрус», ФОП ОСОБА_9, ФОП ОСОБА_10, ФОП ОСОБА_11, ТОВ «Вінінтер ЛТД», ФОП ОСОБА_12 для промислових потреб і комерційного використання. Ставки орендної плати цим рішенням не змінені.
Згідно пункту 6 Додатку 1, пункту 1 Додатку 2, пунктів 11, 12 Додатку 4, пункту 6 Додатку 5 до рішення від 29.05.2015 року № 2163 поновлено договори оренди з ФОП ОСОБА_13, ПАТ «Концерн Галгафтогаз», ФОП ОСОБА_14, ФОП ОСОБА_15, ФОП ОСОБА_16 для комерційного використання. Ставки орендної плати цим рішенням не змінені.
Пунктом 8 Додатку 1, пунктом 8 Додатку 4, пунктом 4 Додатку 5 до цього рішення передано в оренду земельні ділянки для комерційного використання, будівництва та обслуговування будівель торгівлі, розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості ФОП ОСОБА_17, ТОВ «Л.І.В.», ПП «Сол Ві». Ставка орендної плати цим рішенням не визначена.
Аналогічні рішення щодо укладення та поновлення договорів оренди без визначення або зміни розміру орендної плати містяться в рішеннях Вінницької міської ради від 26.06.2015 року № 2206, від 28.08.2015 року № 2257, від року № 2298, від 26.02.2016 року № 149, від 25.03.2016 року № 201, від 27.05.2016 року № 287.
Також в оспорюваному рішенні зазначено цілий ряд фізичних та юридичних осіб, з якими укладаються або поновляються договори оренди землі, проте ставка визначена виключно позивачу, в розмірі 12%. Щодо інших осіб рішення відповідача не містить жодних ставок.
Рішенням від 27.02.2015 року № 2061 внесені зміни до договорів оренди та договорів земельного сервітуту з сімнадцятьма юридичними і фізичними особами, яким збільшено ставку орендної плати з 3% до 5%.
Пунктом 13 Додатку 1 до рішення від 24.04.2015 року № 2135 внесені зміни до договору оренди в частині заміни сторони у договорів та збільшено ставку орендної плати з 1,5% до 3% (для виробничих потреб).
Рішенням від 25.03.2016 року № 198 дев'яти фізичним та юридичним особам збільшено ставку орендної плати за земельні ділянки для комерційного використання та виробничих потреб з 3% до 5%.
Пунктами 11, 12 Додатку 2 до рішення від 26.02.2016 року № 149 зменшено орендну плату для ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» з 12% до 5%.
Пунктом 5 Додатку 1 до рішення від 29.05.2015 року № 2163 поновлено договір оренди ПМПФ «Теллус» для комерційного використання і встановлено розмір орендної плати у 12%, а після виконання робіт по благоустрою щодо облаштування «карману» для громадського транспорту -5%.
П. 14 Додатку 1 до рішення від 25.09.2015 року № 2298, п. 6 Додатку 1 до рішення від 26.02.2016 року № 149, поновлено термін дії договорів оренди з ТОВ «Джерело Плюс» та ПАТ «Авіас Плюс». За цими рішеннями встановлено орендну плату в розмірі 12%. Як вбачається з текстів цих рішень, зазначені ділянки надані в оренду для розміщення автозаправних станцій.
Відповідно до п. 288.5.1. та п. 288.5.2 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки, та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Встановлення для АЗС ставки орендної плати у 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам Порядку встановлення розмірів орендної плати (плати за встановлення земельних сервітутів) в м. Вінниці за земельні ділянки, які перебувають у державній та комунальній власності, затвердженого рішенням Вінницької міської ради від 27.12.2011 року № 612, із змінами, внесеними рішенням від 01.12.2013 року № 1561.
Так, згідно пункту 2.4 даного Порядку максимальний розмір орендної плати (12% від нормативної грошової оцінки) встановлюється виключно для земельних ділянок, наданих для роздрібної та оптової торгівлі пальним, для діяльності з організації азартних ігор.
Зазначений перелік випадків встановлення максимальної ставки орендної плати є вичерпним, і не передбачає встановлення такої ставки для інших видів діяльності та категорій земельних ділянок.
Зазначені вище норми Податкового кодексу та пункту 2.4 Порядку захищають платників податків від встановлення необґрунтовано високих ставок податків і зборів.
Відповідно до ч. 3 ст. 2 КАС України передбачено, що у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб'єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони: 1) на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України; 2) з використанням повноваження з метою, з якою це повноваження надано; 3) обґрунтовано, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії); 4) безсторонньо (неупереджено); 5) добросовісно; 6) розсудливо; 7) з дотриманням принципу рівності перед законом, запобігаючи несправедливій дискримінації; 8) пропорційно, зокрема з дотриманням необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення (дія); 9) з урахуванням права особи на участь у процесі прийняття рішення; 10) своєчасно, тобто протягом розумного строку.
Під час розгляду справи судом встановлено, що в інших випадках відповідач, надаючи земельні ділянки в оренду або поновлюючи договори оренди земельних ділянок для комерційного використання або виробничого призначення, встановлював ставки орендної плати в розмірі 3% або 5% нормативної грошової оцінки. А тому, рішення відповідача про встановлення позивачу ставки у розмірі 12%, є дискримінаційним, обмежує права позивача на ведення та розвиток господарської діяльності у порівнянні з іншими суб'єктами господарської діяльності, враховуючи факт встановлення різних ставок орендної плати за земельні ділянки однакового цільового призначення, створює таким чином нерівні умови для їх господарювання та конкуренції.
Приймаючи оскаржуване рішення, відповідач діяв у спосіб, що суперечить Конституції та законам України, оскільки умови договору оренди земельної ділянки, у тому числі щодо розміру орендної плати (істотна умова договору), можуть бути змінені лише за взаємною згодою сторін, а їх зміна рішенням органу місцевого самоврядування в односторонньому порядку є неправомірною.
З огляду на наведене суд приходить до висновку, що відповідачем було порушено вимоги законодавства щодо встановлення розміру орендної плати позивачу, а тому в зазначеній частині (пункт 1.4 Додатку 3) воно підлягає скасуванню.
Згідно частини 2 статті 71 КАС України в адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень обов'язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача, якщо він заперечує проти адміністративного позову. Доказів правомірності свого рішення відповідач суду не надав.
Враховуючи вищевикладене, керуючись ст.ст. 2, 9, 17, 18, 19, 23, 71, 94, 98, 159, 160, 161, 162, 163, 167 Кодексу адміністративного судочинства України, суд -
Позов задоволити.
Визнати протиправним і скасувати пункт 1.4 Додатку 3 рішення Вінницької міської ради від 25.12.2015 року № 69.
Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня отримання копії постанови до Вінницького апеляційного адміністративного суду через Вінницький міський суд Вінницької області.
Суддя