29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"15" вересня 2016 р.Справа № 924/606/16
Господарський суд Хмельницької області у складі:
суддя Димбовський В.В., розглянувши матеріали справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Гранд -Палас", м. Хмельницький
до Хмельницької міської ради, м. Хмельницький
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ОСОБА_1, м. Хмельницький
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача -ОСОБА_2, м. Хмельницький
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ОСОБА_3, м. Хмельницький
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача -ОСОБА_4, м. Хмельницький
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_5, м. Хмельницький
про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №202-01-2013/3117682 від 29.10.2013р.
Представники сторін:
від позивача: ОСОБА_6 - за довіреністю від 01.06.2016р.
від відповідача: ОСОБА_7 - за довіреністю від 27.11.2015р.
від третіх осіб: ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_4, ОСОБА_8 - за довіреністю від 01.09.2016р.
Суть спору: позивач звернувся з позовом до суду про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №202-01-2013/3117682 від 29.10.2013р.
Позивач у позові та повноважний представник у судовому засіданні наполягає на задоволенні позовних вимог посилаючись на те, що виходячи з положень ст. 11 Цивільного кодексу України, ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких права й обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, а також з ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", слід дійти висновку про те, що направлення позивачем додаткової угоди про поновлення договору оренди землі створює права та обов'язки для сторін у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі", що відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній в постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 у справі №6-10цс15.
В додатково поданих обґрунтуваннях позовних вимог позивач посилається на те, що відповідачем не надано доказів наявності жодної із підстав, передбачених чинним законодавством, для припинення у позивача права користування земельною ділянкою. Звертає увагу на те, що при прийнятті відповідачем рішення про непоновлення договору, не було встановлено факту порушення позивачем вимог ст. 25 Закону України „Про оренду землі” щодо обов'язків орендаря, а тому підстави для припинення права користування земельною ділянкою, на його думку, у відповідача відсутні.
Відповідач у відзиві на позов та повноважний представник у судовому засіданні проти позову заперечують, посилаючись на те, що 18.05.2016 р. Хмельницькою міською радою було прийняте рішення № 59 "Про непоновлення договору оренди землі юридичній особі", яким Хмельницька міська рада як орендодавець, вирішила не поновлювати договір оренди землі від 29.10.2013 №202-01-2013/3117682. Отже, Хмельницька міська рада, як орендодавець висловила своє заперечення щодо поновлення договору оренди.
Про вказане рішення ТОВ "Гранд-Палас" було повідомлено в листі - запереченні, надісланому 09.06.2016р. з доданими актами приймання-передачі земельної ділянки.
Треті особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача та їх повноважний представник у судовому засіданні проти позову заперечують, зазначаючи те, що твердження позивача про те, що він продовжує користуватися земельною ділянкою та здійснює будівництво всіх черг житлового будинку не відповідає дійсності, оскільки на їх думку, на земельній ділянці, що використовував позивач згідно з договором про оренду землі, проживають треті особи.
Розглядом матеріалів справи встановлено:
29.10.2013р. між позивачем - товариством з обмеженою відповідальністю «Гранд-Палас» (орендар) та відповідачем - Хмельницькою міською радою (орендодавець) було укладено договір оренди землі № 202-01-2013/3117682 (далі Договір).
Згідно умов вказаного договору орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 4200 м2, в т.ч. діл. №1 - 1364 м2, діл №2- 2836 м2.
Відповідно до п. 8 договору, його укладено на 3 (три) роки - до 24.04.2016р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк.
У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно п. 15 договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва першої черги 72-х квартирного житлового будинку з 4-х квартирним пентхаусом та торгівельним приміщеннями (сектор А); другої черги 16-ти поверхового будинку для офісних та готельних приміщень (секція Б); третьої черги 72-х квартирного житлового будинку з чотирьохквартирним пентхаусом та торгівельним приміщеннями (секція В).
20.11.13р. між позивачем, відповідачем та ТОВ „Будинок Мирний” укладений договір № 33 про пайову участь у створенні і розвитку інженерно - транспортної та соціальної інфраструктури м. Хмельницького.
Пунктом 1.1 договору сторони визначили, що предметом договору є визначення для позивача, який є замовником об'єкту будівництва І-черга: 72-х квартирний житловий будинок з 4-х квартирним пентхаузом та торгівельними приміщеннями (секція А); ІІ-черга: 16-ти поверховий будинок для офісних та готельних приміщень (секція Б); Ш-черга: 72-квартирний житловий будинок з 4-х квартирним пентхаузом та торгівельними приміщеннями (секція В) по вул. Подільській, 115 у місті Хмельницькому величини пайової участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Хмельницького.
Пунктом 2.1 договору передбачено те, що пайова участь позивача у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соцільної інфраструктури м. Хмельницького полягає у відрахуванні замовником до міського бюджету коштів для забезпечення, створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Хмельницького у розмірі встановленому рішенням Хмельницької міської ради.
Пунктом 2.2 договору розмір пайової участі, належної замовником до оплати складає: 1495928 (ОСОБА_6 мільйон чотириста дев'яносто п'ять тисяч дев'ятсот двадцять вісім) гривень.
В свою чергу, пунктом 2.4 договору передбачено те, що пайова участь сплачується до прийняття в експлуатацію об'єкта по вул. Подільській, 115 (замовник будівництва - ТОВ "Гранд-Палас").
Сторонами в пункті 2.5 договору передбачено те, що у розмір пайової участі на створення і розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Хмельницького, при умові повного відселення громадян, проживаючих будинках по вул. Подільській, 111/1, 111/1 б, 113, 115, 117, 119, 121/1, 123 та в будинках по вул. Свободи, 10,12, позивачу встановлюється розмір пайової участі на рівні 0 (нуль) відсотків. Повне відселення громадян підтверджується відповідними документами про набуття права власності громадянами у зв'язку з відселенням на житло та відповідним актом про відселення, затвердженим позивачем. Зазначені документи є невід'ємними додатками до даного договору.
16.03.2016р. позивач звернувся до відповідача через Центр надання адміністративних послуг із заявою про поновлення договору оренди землі № 202-01-2013/3117682 від 29.10.2013р., вказана заява була зареєстрована за реєстраційним номером № 10852-16.
Рішенням шостої сесії Хмельницької міської ради № 59 від 18.05.2016р. вирішено не поновлювати договір оренди землі №202-01-2013/3117682 від 29.10.2013р., укладений між Хмельницькою міською радою та ТОВ «Гранд-Палас» для будівництва першої черги 72-х квартирного житлового будинку з 4-х квартирним пентхаусом та торгівельними приміщеннями (сектор А); другої черги-16-ти поверхового будинку для офісних та готельних приміщень (секція Б); третьої черги-72-х квартирного житлового будинку з чотирьохквартирним пентхаусом та торгівельними приміщеннями (секція В) загальною площею 0,4200 га, в т.ч. діл. №1 площею 0,2836 га (кадастровий номер 6810100000:01:003:0228), діл. №2 площею 0,1364 га (кадастровий номер 6810100000:01:003:0227), яка розташована по вул. Подільській, 115 та надіслати лист- повідомлення на адресу ТОВ «Гранд-Палас» про прийняте міською радою рішення щодо не поновлення договору оренди землі № 202-01-2013/3117682 від 29.10.2013 та акти приймання-передачі земельної ділянки по вул. Подільській, 115 загальною площею 0,4200га, в т.ч. діл. №1 площею 0,2836 га.
30.05.2016р. Позивачем направлено на ім'я Хмельницького міського голови додаткову угоду про поновлення договору оренди землі № 202-01-2013/3117682 від 29.10.2013р. в двох примірниках.
Аналізуючи надані по справі докази, оцінюючи їх в сукупності, судом до уваги приймається наступне.
Спеціальним законом, що регулює суспільні відносини в Україні з питання оренди землі, є Закон України "Про оренду землі".
За приписами статті 33 Закон України "Про оренду землі" (в редакції, яка діяла на момент закінчення строку дії договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов' язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору, і, за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов' язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у частині першій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2 - 5 цієї статті).
Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, стаття 33 Закону України "Про оренду землі", у тому числі частина 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а частина 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 25.05.2016 року у справі №3-312гс16.
Тобто, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.
Як вже зазначалось, між позивачем та відповідачем 20.11.2013р. укладений договір № 33 про пайову участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Хмельницького, згідно якого ТОВ "Гранд-Палас" повинен сплатити пайову участь у зв'язку з будівництвом об'єкта по вул. Подільській, 115 у сумі 1495928 грн, а при умові повного відселення громадян, проживаючих в будинках по вул. Подільській, 111/1, 111/16, 113, 115, 117, 119, 121/1, 123 та в будинках по вул. Свободи, 10, 12 встановлюється розмір пайової участі на рівні нуль.
Проте, на сьогодні умови щодо повного відселення громадян із вищезазначених адрес не виконані. Зазначене підтверджується тим, що позивач пайову участь в розмірі 1495928 грн. визначеному п.2.2 договору № 33 від 20.11.13р. не вніс, тоді, як позивачу п.2.5 договору встановлений розмір пайової участі на рівні 0 (нуль) відсотків у випадку повного відселення громадян. Повне відселення громадян підтверджується відповідними документами про набуття права власності громадянами у зв'язку з відселенням на житло та відповідним актом про відселення, затвердженим позивачем. Зазначені документи є невід'ємними додатками даного договору.
Документи про відселення громадян, зокрема по адресах: вул. Подільська, 117 та Свободи, 10 (адреси по яких проживають треті особи) відсутні.
Наявність об'єктів нерухомості на земельній ділянці, наданій позивачу, підтверджується також рішенням шостої сесії Хмельницької міської ради №59 від 18.05.2016р. яким, зокрема встановлена наявність об'єктів нерухомості на земельній ділянці, наданій позивачу за договором оренди землі № 202-01-2013/3117682 від 29.10.13р по вул. Подільській, 115.
В свою чергу, накладки інших земельних ділянок на земельну ділянку по вул. Подільська, 115 підтверджуються схемою поділу земельних ділянок в м. Хмельницькому по вул. Подільська,115 наданою третіми особами.
Зазначене підтверджує ту обставину, що орендар не використовує земельну ділянку надану згідно договору оренди землі № 202-01-2013/3117682 від 29.10.2013р. після закінчення строку дії договору.
Також, судом враховується та обставина, що рішення відповідача № 59 від 18.05.2016р. прийнято в межах строків, визначених ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Враховуючи наведене, надані позивачем платіжні документи про сплату орендної плати за землю, не є належним доказом використання земельної ділянки після закінчення строку дії договору.
Крім того, як вже зазначалось вище, частиною 1 статті 33 Закону України „Про оренду землі” (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено те, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
Згідно зі статтею 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Частиною першою статті 116 Земельного кодексу України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Зі змісту частини першої статті 124 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) вбачається, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди), шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до пункту 34 статті 26 Закону України „Про місцеве самоврядування” до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради - сесії.
Отже, виходячи з того, що діючим на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. За відсутності такого рішення неможливо зобов'язати цей орган в судовому порядку укласти такий договір або поновити.
Аналогічна правова позиція викладена в Постанові Верховного суду України від 20.11.12р. по справі № 44/69.
Відповідно, судом береться до уваги те, що рішенням шостої сесії Хмельницької міської ради № 59 від 18.05.2016р. вирішено не поновляти договір оренди землі №202-01-2013/3117682 від 29.10.2013р.
Приймаючи до уваги викладені обставини, доводи позивача є безпідставними, судом до уваги не приймаються, а тому в позові слід відмовити.
Витрати по оплаті судового збору покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд-
У позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Гранд -Палас", м. Хмельницький до Хмельницької міської ради, м. Хмельницький за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ОСОБА_1, м. Хмельницький, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ОСОБА_2, м. Хмельницький, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ОСОБА_3, м. Хмельницький, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ОСОБА_4, м. Хмельницький, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_5, м. Хмельницький про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №202-01-2013/3117682 від 29.10.2013р. відмовити.
Повний текст рішення складено 20.09.2016р.
Суддя В.В. Димбовський
Віддрук. 8 прим. :
1 - до справи,
2 - позивачу,
3 - відповідачу,
третім особам:
4 - ОСОБА_1,
5 - ОСОБА_2,
6 - ОСОБА_3,
7 - ОСОБА_4,
8 - ОСОБА_5.